Решение от 15 декабря 2023 г. по делу № А55-23445/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


Резолютивная часть решения объявлена 12.12.23г.

Полный текст решения изготовлен 15.12.23г.

15 декабря 2023 года

Дело №

А55-23445/2023


Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Рысаевой С.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

рассмотрев в судебном заседании 12 декабря 2023 года дело по иску

Управления Имущественных и Земельных Отношений Администрации Городского Округа Город Воронеж

к Обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Вега"

с участием в деле ООО «Изумрудный» (443086, <...>) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора

о взыскании 113 413 руб. 16 коп

при участии в заседании:

от истца – не явился, извещен

от ответчика – не явился, извещен

от третьего лица – ФИО2 по дов. от 02.10.23г.

установил:

Управление Имущественных и Земельных Отношений Администрации Городского Округа Город Воронеж обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Вега" о взыскании 113 413 руб. 16 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.10.2022 по 30.06.2023 в размере 96 239,61 руб., пени за период с 13.09.2022 по 03.05.2023 в размере 17 173,55 руб.

Определением суда от 24.11.23г. к участию в деле привлечено ООО «Изумрудный» (443086, <...>) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания, что подтверждается почтовым идентификатором №44392590050751, в судбеное заседание явилось, отзыв на иск не представило.

Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания (ув. 4088077) в судебное заседание не явился.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, исковые требования истца не признает, при этом указывает на то, что право собственности Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Вега" на нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> спорный период не было зарегистрировано в установленном законодательством порядке.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие истца и ответчика.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав объяснения и доводы присутствовавшего в заседании представителя третьего лица, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:


Между Администрацией города Воронежа (арендодатель) и ООО фирма «Вега» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 3271-04-09/мз от 25.03.2004 (далее по тексту - Договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Степана Разина, 5а, площадью 1 190 кв.м, целевое назначение земельного участка - офис.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации № 36-34-105/2004-105 от 12.07.2004.

Впоследствии, согласно дополнительному соглашению от 28.12.2016, площадь земельного участка определена в размере 1 649 кв.м.

На основании Решения Воронежской городской Думы от 21.12.2022 № 667-V «О бюджете городского округа город Воронеж на 2023 год и на плановый период 2024 и 2025 годов» управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж является администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 2.2.9 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, утвержденного решением Воронежской городской думы от 26.09.2012 № 940-Ш, к основным функциям управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж относятся: ведение администрирования доходов бюджета городского округа в части, касающейся муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж.

В соответствии с п. 2.2.52. указанного Положения к функциям управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж так же отнесены: проведение досудебной претензионной работы, обращение в судебные органы с исковыми заявлениями, инициирование в отношении должников процедур несостоятельности (банкротства), осуществление полномочий взыскателя, предусмотренных законодательством об исполнительном производстве в части, касающейся земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж.

Таким образом, управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж вправе обратиться в суд с требованием о взыскании суммы задолженности по арендной плате и пени.

В соответствии с пунктом 3.4. Договора (в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2009) арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала.

Для расчета размера арендной платы применяется постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В силу п. 2.5. указанного постановления, размер арендной платы на год за земельные участки рассчитывается по формуле:

АГ = КС х ACT х К2 , где:

АГ - величина годовой арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

ACT - арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования;

К2 - корректирующий (понижающий) коэффициент.

При этом, вид разрешенного использования указан в приложении №1 к Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условия и сроках внесения арендной платы.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 17.05.2023 № КУВИ-001/2023-114071350 кадастровая стоимость спорного земельного участка с 01.01.2021 по 31.12.2022 составляла 15 693 186,71 руб.

Размер арендной платы в год для арендатора с 01.07.2021 по 31.12.2022 составлял 133 871,59 руб. (15 693 186,71 х 3 % х 1 х 2 194,4 / 7 717,2). Размер арендной платы в квартал составлял 33 467,90 руб. (133 871,59 / 4 количество кварталов).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 02.05.2023 № КУВИ-001/2023-102025802 кадастровая стоимость спорного земельного участка с 01.01.2023 составляет 14 716 912,75 руб.

Размер арендной платы в год для арендатора с 01.01.2023 составляет 125 543,44 руб. (14 716 912,75 х 3 % х 1 х 2 194,4 / 7 717,2). Размер арендной платы в квартал составляет 31 385,86 руб. (125 543,44 / 4 количество кварталов).

В результате нарушения обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с 01.10.2022 по 30.06.2023 в размере 96 239,61 руб.

В соответствии с пунктом 3.6. Договора (в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2009) по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый просроченный день.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы, на сумму задолженности начислены пени за период с 13.09.2022 по 03.05.2023 в размере 17 173,55 руб.

В адрес ответчика было направлено уведомление-предупреждение (далее - уведомление) с указанием суммы основного долга по арендной плате и пени с предложением погасить имеющуюся сумму задолженности в добровольном порядке в пятидневный срок со дня получения указанного уведомления, поскольку задолженность оплачена не была истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик исковые требования истца не признает, при этом указывает на то, что право собственности Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Вега" на нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> спорный период не было зарегистрировано в установленном законодательством порядке.

На основании решения Арбитражного суда Воронежской области от 23.07.2020 по делу № А14-2088/2020 прекращено право собственности ООО «Изумрудный» на ряд нежилых помещений, расположенных в ОЦ «Фрегат» по адресу: <...>, право собственности на спорные нежилые помещения перешло к ООО фирма «Вега». В собственности ООО «Изумрудный» на 25.08.2020 остались помещения общей площадью 1 164 кв.м.

В марте 2021 года ООО «Изумрудный» реализовало пять принадлежавших ему объектов, оставшись собственником помещений площадью 1002,1 кв.м.

В октябре 2021 года ООО «Изумрудный» реализовало одно помещение и в марте 2022 года оставшиеся три, в связи с чем, по состоянию на 25.03.2022 у ООО «Изумрудный» отсутствуют права в отношении каких-либо помещений, расположенных на земельном участке истца.

Данные доводы суд считает необоснованными поскольку Решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.07.2020 по делу № А14-2088/2020, которым прекращено право собственности ООО «Изумрудный» на объекты недвижимости, не исполнено, запись о прекращении права собственности ответчика в Единый государственный реестр недвижимости не внесена.


Вместе с тем, суд отмечает, что при рассмотрении дел № А55-36011/2021, № А55-25401/2022 судами данные доводы были исследованы и им дана оценка. Какие-либо основания переоценивать выводы суда при рассмотрении настоящего дела о взыскании задолженности за те же помещения, но за последующий период времени, у суда не имеются.

При этом, судами отмечено, что расчет размера арендной платы должен основываться на сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 14 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъясняется, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

На основании изложенных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Указанный вывод находит свое отражение в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 304- ЭС19-25040 по делу № А67-11452/2018.

Из Выписки из ЕГРН от 20.10.23г. следует, что право собственности ООО фирма «Вега» на нежилые помещения с кадастровым номером 36:34:0607003:258 расположенные по адресу: <...> зарегистрировано только 19.10.23г. , в связи с чем последний не мог осуществлять пользование земельным участком расположенным по адресу: г. Воронеж, ул. Степана Разина, 5а, площадью 1 190 кв.м. в заявленный истцом период с 01.10.22г. по 30.06.23г.

Суд также учитывает, что за период с 01.07.2022 по 31.03.2023 с ООО «Изумрудный» по договору аренды земельного участка №3271-04-09/мз от 25.03.2004, взыскана задолженность в размере 103 913 руб. 42 коп, а также 29 215 руб. 94 коп. пени за период с 17.06.2022 по 26.01.2023 в рамках дела №А55-8123/2023.

В силу части 1 статьи 55 Грк РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства (часть 10 статьи 55 Грк РФ).

После регистрации участниками долевого строительства права собственности на нежилые помещения в договоре №3271-04-09/мз от 25.03.04г. возникла множественность лиц на стороне арендатора.

Соответственно договорные отношения по договору аренды земельного участка №3271-04-09/мз от 25.03.2004 между истцом и ООО фирма «Вега» прекратились с момента ввода объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод от 29.12.16г. №36-RU36302000-243-2016). Поскольку арендатор после ввода объекта в эксплуатацию не мог использовать земельный участок под строительство в соответствии с целью указанной в договоре аренды, что согласуется со ст.ст. 612,620 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ.

Истцом доказательств использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 36:34:0607003:9 расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Степана Разина, 5а, площадью 1 190 кв.м, целевое назначение земельного участка – офис, после ввода объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод от 29.12.16г. №36-RU36302000-243-2016) до 19.10.23г. даты регистрации права собственности на нежилые помещения не представлено.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с ст.ст. 309,310,614,622,408 ГК РФ суд не находит оснований для удовлетворения требований. В иске следует отказать.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца, взысканию не подлежат, поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации

Руководствуясь ст.ст.110,156,167-171,176,259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
С.Г. Рысаева