Решение от 18 апреля 2023 г. по делу № А53-594/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-594/23
18 апреля 2023 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2023 г. Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП: <***>

к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога ИНН <***> ОГРН <***>, к Администрации города Таганрога ИНН 6154061491 ОГРН: <***>

об оспаривании, об обязании принять решение о предоставлении земельного участка в аренду

при участии: от заявителя: представитель не явился, извещен; от заинтересованных лиц:

от Администрации города Таганрога: представитель ФИО3 по доверенности от 10.04.2023,

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд, предъявив следующие требования к Администрации города Таганрога (далее – Администрация), Комитету по управлению имуществом г. Таганрога (далее – заинтересованное лицо, Комитет):

в установленный судом срок обязать Администрацию принять решение о предоставлении предпринимателю без проведения торгов в аренду земельного участка по адресу: <...> кадастровый номер 61:58:0003473:50, площадью 264 кв.м.

в установленный судом срок обязать Комитет заключить с предпринимателем договор аренды в отношении указанного земельного участка.

Протокольным определением Арбитражного суда Ростовской области от 16.04.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4.


Представитель заявителя в судебное заседание не явился, заявленные требования мотивированы наличием у предпринимателя как у собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, исключительного права на приобретение такого земельного участка в аренду без торгов.

Представитель заинтересованного лица явку в судебное заседание не обеспечил, в отзыве, направленном в суд, указал на отсутствие оснований для заключения договора аренды земельного участка в виду отсутствия на земельном участке каких – либо объектов недвижимости.

Представитель Администрации в судебном заседании поддержал позицию Комитета.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв на заявление не направило.

Судебное заседание на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведено в отсутствие представителей заявителя, заинтересованного лица и третьего лица, извещенных надлежащим образом о слушании дела.

После оглашения резолютивной части решения 11.04.2023 в арбитражный суд 13.04.2023 поступило заявление предпринимателя об изменении требований, в частности, предприниматель просит признать незаконным отказ Комитета от 21.12.2022 в предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003473:50, в остальной части требования поддержаны.

С учетом несвоевременного направления предпринимателем заявления об изменении требований в арбитражный суд в сроки, исключающие поступление данного документа к судебному заседанию, судом рассмотрены по существу требования в первоначальном виде.

Ходатайство об изменении требований подлежит отклонению.

Судом установлены следующие обстоятельства, касающиеся существа рассматриваемого спора.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2021 по делу № А5334634/2020 ФИО4 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина.

21.04.2022 по результатам открытых торгов по продаже имущества должника между предпринимателем (покупатель) и ФИО4 заключен договор купли – продажи имущества в отношении объекта незавершенного строительства площадью 245,2 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0003473:963, расположенного по адресу: <...> (л.д. 7-8).

Право предпринимателя на приобретенное имущество зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке 27.05.2022, что подтверждается соответствующей выпиской от 27.05.2022 (л.д. 10).

Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003473:50.

Указанный земельный участок предоставлен Комитетом на праве аренды ФИО4 на основании договора аренды от 10.06.2009 № 09-282 для целей строительства магазина, сроком до 27.05.2010.

Впоследствии с ФИО4 снова заключен договор аренды от 07.03.2013

№ 13-47 в отношении спорного земельного участка, срок аренды до 15.01.2014, цель предоставления – для строительства магазина. В договоре указано, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства.


22.09.2014 в отношении земельного участка между Комитетом и ФИО4 с кадастровым номером 61:58:0003473:50 заключен договор аренды № 14-389 для строительства магазина, сроком до 01.09.2019.

06.06.2022, 19.08.2022, 07.11.2022 предприниматель как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003473:50 по адресу: Таганрог, ул. Толбухина 1-в.

Полагая, что Комитет и Администрация необоснованно уклоняются от заключения договора аренды в отношении спорного участка, предприниматель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В процессе рассмотрения спора Комитетом представлен ответ от 22.12.2022 на заявление предпринимателя, согласно которому в предоставлении земельного участка в аренду отказано в виду отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Возражая против удовлетворения требований, Комитет ссылался на отсутствие на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003473:50 какого-либо объекта недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вопросы правовой квалификации заявленных требований являются прерогативой суда; суд не должен отказывать в иске при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса (пункт 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; на основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10).

Суд, при разрешении настоящего спора учитывает, что вне зависимости от формулирования требований предпринимателем (об оспаривании решений действий (бездействия), о понуждении к заключению договора аренды) в предмет доказывания по настоящему спору входит наличие у предпринимателя права на недвижимое имущество, в силу которого последний вправе претендовать на предоставление земельного участка без торгов.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта


недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в статье 39.17 Земельного кодекса, подпунктом 3 пункта 5 которой предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.

Следует из подпункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Сам по себе факт государственной регистрации права на объекты, не являющиеся недвижимыми вещами, ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах. Соответствующая правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 24.01.2012 N 12576/11, от 04.09.2012 N 3809/12, от 28.05.2013 N 17085/12.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 38 постановления Пленума N 25).

Прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что такой объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Признание объекта недвижимым невозможно на том лишь основании, что он прочно связан с землей и на него оформлен технический, кадастровый паспорт.

Специфической особенностью объектов незавершенного строительства является то, что в отличие от зданий, сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Объект незавершенного строительства не является ни зданием, ни сооружением, а потому, право аренды на земельный участок под таким объектом в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса (ранее - статья 36 Земельного кодекса) приобретению не подлежит. Изложенный правовой подход нашел отражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10 и от 09.11.2010 N 7454/10, поддерживается Верховным Судом Российской Федерации.


В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 была сформулирована правовая позиция о том, что арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.

По смыслу приведенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12, от 23.12.2008 № 8985/08, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414 правовых позиций законодатель предусмотрел возможность предоставления земельного участка на неконкурентных началах только собственнику существующих, введенных в эксплуатацию объектов недвижимости (зданий, сооружений) и только для целей их эксплуатации. Объекты недвижимости, имеющие вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением, исключительное право их собственника на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов не порождают. Такое право не возникает и в том случае, когда строительство объектов недвижимости не завершено.

Согласно разрешению на строительство № RU61311000-3 сроком действия до 15.01.2015, выданному ФИО4, на спорном земельном участке допущено строительство магазина с количеством этажей 2, общей площадью 245,2 кв.м., строительным объемом 1101 куб.м.

Магазин, для целей строительства которого спорный земельный участок предоставлялся в аренду, на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003473:50, отсутствует.

Согласно выписке из ЕГРН объект с кадастровым номером 61:58:0003473:963, расположенный по адресу: <...> представляет собой объект незавершенного строительства готовностью 2 %.

Проектная документация, приложенная к разрешению на строительство, предусматривает возведение магазина с фундаментом – железобетонный монолит.

Согласно акту обследования земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003488:54 от 01.12.2022, а также приложенным к нему фотоматериалам на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 264 кв. м., с видом разрешенного использования: «для строительства магазина», КН 61:58:0003473:50, обнаружен столбчатый фундамент, состоящий из 6 опор.

Доказательств завершения работ по возведению фундамента предпринимателем в материалы дела не представлено. С учетом совокупности имеющихся в деле доказательств, суд пришел к выводу, что заявителем не доказано фактическое наличие на земельном участке объекта недвижимого имущества, имеющего самостоятельное функциональное назначение и обладающего полезными свойствами.

Наличие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства не подтверждает, само по себе, фактическое наличие (существование) такого объекта, с характеристиками, позволяющими отнести объект к недвижимости и, как следствие, подтверждающие наличие у предпринимателя преимущественного права на получение земельного участка.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях,


установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью.

В связи с отсутствием у спорного имущества, согласно представленным фотоматериалам расположенного на испрашиваемом земельном участке, качеств самостоятельного объекта недвижимости, к рассматриваемому случаю не может быть применен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Соответственно, предпринимателем не подтверждено наличие у него подлежащего защите права преимущественного получения без проведения торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003473:50.

Ссылки на законодательство, регламентирующее вопросы предоставления земельных участков для целей завершения правомерно осуществляемого строительства объекта, в требовании, представленном в суд, отсутствуют, подтверждающие обоснованность его применения документы, не приложены.

Таким образом, предпринимателем не доказано наличие у него права, подлежащего судебной защите. С учетом изложенного в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2021 N Ф08-11958/2020 по делу N А53-589/2020, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.06.2022 N Ф08- 3773/2022 по делу N А53-13553/2021.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по делу относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Фаргиева А. И.