Решение от 26 ноября 2024 г. по делу № А41-100382/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-100382/23
26 ноября 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 26 ноября 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагаевым Р.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «Коммерсант ЛТД» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации городского округа Клин (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Минмособлимущество (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управление Росреестра по Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Минжилполитика Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Главгосстройнадзор Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Войсковая часть 45095-А

о признании права собственности на объект площадью 523,7 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:03:010109:49,

от истца – ФИО1, генеральный директор, на основании уставных документов, паспорт РФ,

от иных лиц – представители не явились извещены надлежащим образом,



УСТАНОВИЛ:

ООО «Коммерсант ЛТД» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского округа Клин о признании права собственности на объект площадью 523,7 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:03:010109:49.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил позицию суду.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 124, 153, 156 АПК РФ, представители лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании Постановления Главы администрации Клинского района Московской области «Об утверждении плана границ земельного участка для стоянки грузовых автомобилей АТП «Клинагропромтранс» от 09.03.1993 № 445, договора купли-продажи от 25.10.2006 № 543 истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:03:0010109:49, по адресу: <...> уч. 5.

Как указывает истец, на данном земельном участке возведен объект недвижимого имущества.

С целью получения разрешительной документации истец обратился в Клинский отдел Управления Росреестра по Московской области с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав от 24.06.2015.

Уведомлением от 17.07.2015 № 50/003/002/2015-1065 регистратор сообщил о приостановлении государственной регистрации прав, поскольку обществом не представлено Постановление главы администрации Клинского района Московской области от 09.03.1993.

Письмом от 08.04.2024 № КУВД-001/2024-13478070/1 Клинский отдел Управления Росреестра по Московской области сообщил ООО «Коммерсант ЛТД» о возврате и оставлении без рассмотрения прилагаемых к заявлению документов, поскольку заявление и документы представлены в форме электронных документов, не соответствуют формату, установленному органом нормативного правового регулирования.

Поскольку административный порядок получения разрешительной документации на строительство объекта не привел к положительному результату, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на возведенный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:03:010109:49.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 ГрК РФ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся: выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. ("Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Согласно п. 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Согласно п. 39, 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В материалы дела истцом представлен договор купли-продажи от 25.10.2006 № 543 земельного участка с кадастровым номером 50:03:0010109:49, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности от 13.08.2015.

Согласно справке о земельном участке с кадастровым номером 50:03:0010109:49 участок имеет категорию земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «служебные гаражи, объекты дорожного сервиса».

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», виду разрешенного использования земельного участка «служебные гаражи» соответствует деятельность по размещению постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо.

Предпринимательство (код 4.0) включает в себя деятельность по размещению объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10.

Следовательно, вид разрешенного использования земельного участка допускает строительство объекта в границах такого участка, а истец имеет право на возведение строений в границах земельного участка с кадастровым номером 50:03:0010109:49.

Для определения строительно-технических характеристик спорного объекта, определением Арбитражного суда Московской области от 17.04.2024 судом назначена экспертиза, проведение которой поручено ГБУ «БТИ Московской области». Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 1) Определить с выездом на место и по результатам обследования в том числе фундамента, строительно-технические характеристики объекта площадью 523,7 кв.м, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 50:03:010109:49? Является ли указанный объект объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, перемещение которого невозможно без причинения несоразмерного ущерба целевому назначению? 2) Соответствует ли объект площадью 523,7 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 50:03:010109:49, требованиям градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных и иных обязательных норм и правил, градостроительному регламенту земельного участка с кадастровым номером 50:03:010109:49, режиму охранных зон инженерных сетей и коммуникаций, зон с особыми условиями использования территорий? 3) Создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и охраняемые законом интересы третьих лиц? 4) По результатам исследования по вопросам 2) и 3) определить, являются ли выявленные нарушения существенными, предложить способы устранения нарушений.

По результатам проведенного исследования в материалы дела поступило заключение эксперта № А-10-9336/06-24.

Как указывает эксперт, по результатам выполненного натурного осмотра установлено, что фундамент здания представляет собой бетонную армированную монолитную ленту. Опирание несущих стен реализовано на железобетонную ленту.

По результатам визуального обследования нежилого здания, расположенного по адресу: <...> эксперт пришел к выводу, что исследуемое здание прочно связано с землей, к зданию подключены инженерные системы электроснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения. Перенос спорного строения без причинения ему соразмерного ущерба невозможно. Таким образом, исследуемое нежилое здание является объектом капитального строительства.

По результатам координирования объекта, экспертом выявлено, что исследуемое здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 50:03:0010109:49.

В целом строительные конструкции и узлы сопряжений исследуемой постройки выполнены с соблюдением строительных норм и правил. Следов осадок, прогибов, крена, деформаций, трещин на момент обследования не выявлено.

Конструктивная схема исследуемого здания обеспечивает необходимую жесткость и восприятие нормируемых показателей нагрузок. Основные конструктивные элементы пристройки находятся в хорошем состоянии и обладают достаточной прочностью, несущей способностью и устойчивостью.

В части установления соответствия исследуемого здания строительным нормам и правилам, экспертом отмечено, что в здании отсутствует система приточно-вытяжной вентиляции, а также отсутствует система пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения.

Отсутствие системы пожаротушения несет угрозу жизни, в связи с чем относится к разряду существенных нарушений.

Кроме того, как указывает эксперт, по данным публичной карты Росреестра ограничений по застройке земельного участка с кадастровым номером 50:03:010109:49 не выявлено.

Нежилое здание на момент обследования обладает необходимой прочностью и устойчивостью, способно воспринимать действующие нагрузки и может безопасно эксплуатироваться в качестве здания для изготовления мебели.

Суд, исследовав заключение эксперта с позиции статьи 71 АПК РФ и с учетом пояснений эксперта, принимает заключение в качестве надлежащего доказательства, поскольку экспертом проведено полное исследование объектов, выводы являются полными, однозначными и исчерпывающим, заключение отвечает требованиям законодательства в области экспертной и оценочной деятельности.

Оснований для проведения по делу повторной или дополнительной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не имеется и лицами, участвующими в деле, таких ходатайств не заявлено.

Суд также принимает во внимание следующее.

В связи с необходимостью устранения выявленного нарушения, истцом заключен договор на оказание услуг от 12.07.2024 № 0120724МР с ООО «Авеста Строй» (исполнитель), имеющим лицензию от 28.12.2015 № 50-Б/00805 на осуществление деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений.

В соответствии с п. 3.1 договора исполнитель обязуется оказать услуги по оснащению автоматической системой обнаружения пожара.

В материалы дела представлен акт выполненных работ от 12.07.2024 № 12-07/24, а также фотоматериалы из которых усматривается, что в спорном здании установлена система пожаротушения и оповещения о пожаре.

Кроме того, истцом заключен договор подряда от 27.09.2024 № М/2024-19СМР с ООО «МИС».

В соответствии с п. 1.1 договора подрядчик обязуется выполнить монтаж системы вентиляции на объекте: офисное здание по адресу: <...>.

В соответствии с актом о приемки выполненных работ от 14.10.2024 № М/245 в спорном здании осуществлен монтаж системы приточно-вытяжной вентиляции.

Таким образом, поскольку выявленные недостатки устранены истцом, суд приходит к выводу о том, что спорное здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

В соответствии с п. 43 указанного Постановления, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В настоящее время, учитывая отсутствие полученной в установленном порядке разрешительной документации, единственным способом легализации объекта является признание на него права собственности в судебном порядке на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Поскольку материалами дела подтверждено, что возведенная постройка соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, сводам правил, техническим регламентам, предъявляемым к данным видам построек, при возведении соблюдены санитарно-эпидемиологические, санитарно-гигиенические, противопожарные нормы и правила, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковые требования признаются судом подлежащими удовлетворению.

Учитывая, что государственная регистрация права собственности общества на принадлежащий ему объект недвижимого имущества не представляется возможной без принятия арбитражным судом решения о признании права собственности общества на указанную недвижимость, то настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности общества на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить.

Признать право собственности ООО «Коммерсант ЛТД» на здание общей площадью 523,7 кв. м. (с учетом чердачного пространства); 350,7 кв.м. (без учета чердачного пространства), назначение - нежилое, литера - А, 2010 года постройки, число этажей надземной постройки - 2, число этажей подземной постройки - 1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:03:0010109:49, общей площадью 2040 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - служебные гаражи, объекты дорожного сервиса, местоположение: <...> уч. 5.

Настоящее решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект недвижимости.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец