Решение от 19 сентября 2024 г. по делу № А20-4631/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-4631/2024
г. Нальчик
20 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 20 сентября 2024 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола помощником судьи Шогенцуковой К.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройгрупп-07» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Нальчик,

к Местной администрации городского округа Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик

о внесении изменений в условия муниципального контракта

третьи лица: акционерное общество «НТК Групп», г. Нальчик,

МКУ Департамент жилищной политики Местной администрации городского округа Нальчик, г. Нальчик,

МКУ Департамент финансов Администрации г. Нальчик, г. Нальчик,

при участии в судебном заседании

от истца ФИО1 по доверенности от 16.06.2024,

от администрации ФИО2 по доверенности от 07.02.2024,

в отсутствии лиц участвующих в деле, уведомленных должным образом о времени и месте судебного заседания

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройгрупп-07» (далее по тексту - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к Местной администрации городского округа Нальчик (далее по тексту - ответчик, администрация), в котором просит обязать заключить дополнительное соглашение к договору №2 КОТ от 29.12.2020, установив в пункте 1.1.1. максимальную цену одного квадратного метра стандартного жилья в размере восьмидесяти процентов от цены, утверждённой приказом Минстроя России (показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации), действующей на момент заключения конкретного муниципального контракта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора привлечены акционерное общество «НТК Групп», МКУ Департамент жилищной политики Местной администрации городского округа Нальчик и МКУ Департамент финансов Администрации г. Нальчик.

В судебное заседание по рассмотрению дела явились представители истца и ответчика. Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом своих представителей не направили. Надлежащее извещение сторон подтверждается уведомлениями о вручении судебной корреспонденции, приобщенными к материалам дела. Кроме того, вся информация о движении дела своевременно размещена на официальном сайте Арбитражного суда КБР в информационной телекоммуникационной сети «Интернет» в открытом доступе в установленном законом порядке. С учетом указанных обстоятельств суд руководствуясь положениями статьи 156 АПК РФ провел судебное заседание в их отсутствие.

До судебного заседания от Департамента жилищной политики поступило ходатайство об отложении судебного заседания на более поздний срок для представления мотивированного отзыва на заявленные требования и дополнительных доказательств. Ходатайство мотивировано тем, что представитель Департамента, которому поручено представлять интересы третьего лица по настоящему делу, находится в отпуске и не подготовил необходимые доказательства.

Рассмотрев заявленное ходатайство третьего лица, суд пришел к выводу, что оно не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с положениями статьи 158 АПК РФ отложение судебного заседания по ходатайству стороны отнесено на усмотрение суда, и поданное стороной ходатайство об отложении судебного заседания может быть удовлетворено при наличии уважительных причин. Обращаясь в суд, Департамент указал на невозможность направления в судебное заседание своего представителя, который находится в трудовом отпуске. Рассматривая заявленный третьим лицом довод, суд отмечает, что нахождение сотрудника в отпуске не является основанием для отложения судебного заседания. Судебное заседание по настоящему делу было назначено определением суда от 20.08.2024 и у Департамента имелось достаточно времени для подготовки правовой позиции и его изложения в мотивированном отзыве. Кроме того, указывая на необходимость представления дополнительных доказательств, третье лицо не указало какие именно доказательства необходимо представить, и какие обстоятельства препятствовали своевременному представлению указанных доказательств в суд.

Принимая  во внимание, что третье лицо не представило доказательства, подтверждающие наличие уважительных причин для отложения судебного заседания, суд отказывает в удовлетворении его ходатайства от 10.09.2024.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить. Доводы заявителя основаны на том, что после заключения договора КОТ существенно изменилась стоимость строительных материалов, в связи с чем, истец не  в состоянии исполнить принятые на себя обязательства в соответствии с согласованными условиями договора. Существенное изменение связано с недружественными действиями иностранных государств, и указанные обстоятельства возникли после заключения договора. В целях поддержки исполнителей Правительством РФ приняты меры поддержки, в том числе предоставляющие возможность внесения изменений в условия государственных (муниципальных) контрактов, в том числе в части цены соглашений. Полагая, что существенное изменение стоимости строительных материалов по сравнению с датой заключения договора относятся к исключительным случаям внесения изменений в контракт, и уклонение администрации в заключении дополнительного соглашения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Администрация заявленные требования не признала, полагая, что внесение изменений в условия договора, заключенного по результатам аукциона не допускается, в связи с чем просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, в целях реализации программы по расселению жителей аварийного и признанного непригодным для проживания жилья, администрацией городского округа принято решение о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья на земельном участке с кадастровым номером с кадастровым номером 07:09:0101018:761, площадью 77 732 кв. м., находящемся в собственности городского округа.

Постановлением Местной Администрации г.о. Нальчик №2021 от 05.11.2020  Управлению по муниципальным заказам местной администрации городского округа Нальчик поручено проведение процедуры торгов на право заключения договора о комплексном освоении территорий в целях строительства стандартного жилья в форме аукциона в соответствии со статьей 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а МКУ «Департамент архитектуры и градостроительства Местной администрации городского округа Нальчик», в свою очередь, поручено подготовить и направить в Управление по муниципальным заказам местной администрации городского округа Нальчик, в рамках своей компетенции с соблюдением положений статьи 46.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации проект договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья на следующем земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101018:761.

Документация по планировке территории земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101018:761, утверждена Постановляем Местной Администрации г.о. Нальчик от 18.11.2020  №2116.

В последующем, администрация разместила информацию о проведении аукциона на строительство стандартного жилья на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101018:761, площадью 77 732 кв. м., расположенном по адресу: <...> б/н; из категории земель населенных пунктов; с видом разрешенного использования - малоэтажная многоквартирная жилая застройка; находящемся в собственности администрации. По условиям аукционной документации минимальная общая площадь жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к стандартному жилью и подлежащих продаже или передаче на условиях, предусмотренных договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья 15 000 кв.м.

Начальная цена установлена постановлением Местной администрации городского округа Нальчик от 05.11.2020 № 2021 в размере 24 900 рублей.

В целях участия в названном аукционе 30.11.2020 между АО «НТК Групп» (Товарищ 1) и ООО СЗ «СтройГрупп-07» (Товарищ 2) заключен договор простого товарищества о комплексном освоении территории в целях строительства многоквартирных домов. На ООО СЗ «СтройГрупп-07» (Товарищ 2) в соответствий с пунктом 7.8. договора простого товарищества, возложено ведение общих дел, которое, в том числе, представляет общие интересы перед третьими лицами, в случае необходимости предъявляет претензии, иски, выступая от имени Товарищей в судах, уполномочено, в рамках заключенного 30 ноября 2020 года между АО «НТК Групп» (Товарищ 1) и ООО СЗ «СтройГрупп-07» (Товарищ 2) договора простого товарищества о КОТ в целях строительства МКД, направлять обращения в Администрацию г.о. Нальчик. (В настоящем деле ООО СЗ «СтройГрупп-07» (Товарищ 2) действует от имени и в интересах простого товарищества).

Истец, ознакомившись с извещением о проведении аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, подал заявку на участие в аукционе. По итогам аукциона составлен Протокол рассмотрения заявок на участие от 11.12.2020, в соответствии с которым общество признано участником аукциона. Ввиду отсутствия иных заявок, аукцион признан несостоявшимся, за обществом признано право заключения контракта на условиях аукционной документации.

На основании названного протокола с единственным участником аукциона с товарищами АО «НТК Групп» (Товарищ 1) и ООО СЗ «СтройГрупп-07» (Товарищ 2)  заключен договор № 2 от 29.12.2020 о комплексном освоении территории (далее по тексту -договор КОТ) в целях строительства стандартного жилья, в соответствии с которым администрация обязуется предоставить обществу земельный участок, а общество обязуется использовать такой участок для комплексного освоения территории в целях строительства многоквартирных домов. По условиям договора, обществу предоставляется земельный участок с кадастровым номером 07:09:0101018:761 площадью 77 432 кв.м., расположенный по адресу: КБР, <...> границы земельного участка указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно п. 2.1 договора срок договора определен сторонами в 7 лет с момента подписания соглашения.

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что заказчик обязуется предоставить лицу, заключившему договор, земельный участок, а лицо, заключившее договор обязуется использовать такой участок для комплексною освоения территории в целях строительства многоквартирных домов, в которых минимальный объем жилых помещений соответствует условиям отнесения к стандартному жилью, а также передать или продать такие жилые помещения по договорам участия в долевом строительстве жилья соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, договорам купли-продажи жилья гражданам, имеющим право на приобретение жилья соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, и по государственным контрактам уполномоченному органу власти в области жилищной политики на приобретение помещений соответствующих условиям отнесения к стандартному жилью благоустроенные жилые помещения общей площадью не менее 15 000 кв.м.

Пунктом 1.5.1 договора предусмотрено, что минимальная общая площадь жилых помещений в многоквартирном доме (домах), соответствующих условиям отнесения к стандартному жилью и подлежащих продаже по государственным контрактам на приобретение стандартного жилья на условиях, предусмотренных Договором, составляет 15 000 кв.м., из них:

- не менее 2 000 кв. м. - до 01 марта 2023 г.;

- не менее 4 000 кв. м. - до 01 июля 2024 г.;

- не менее 4 000 кв. м. - до 01 июля 2025 г.;

- не менее 3 000 кв. м. - до 01 июля 2026 г.;

 - не менее 2 000 кв. м. - до 01 июля 2027 г.;

В соответствии с положениями п. 3.3 договора КОТ на застройщика возложена обязанность по передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве стандартного жилья, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья, а также по муниципальным контрактам на приобретение стандартного жилья уполномоченными органами власти в области жилищной политики гражданам, имеющим право на  приобретение стандартного жилья, согласно списку, утвержденному уполномоченным органом в области жилищной политики.

В соответствии с пунктом 4.2.10 договора КОТ, застройщик обязуется заключить с гражданами, имеющими право на  приобретение стандартного жилья, согласно списку, утвержденному уполномоченным органом в области жилищной политики договоры:

- долевого участия в строительстве жилья в период со дня регистрации информации и до дня ввода в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, строящихся в соответствии с договором КОТ,

- договор купли-продажи стандартного жилья в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, построенных в соответствии с договором КОТ в течение шести месяцев со дня ввода в эксплуатацию такого дома.

В целях реализации названного договора, между МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о.Нальчик» и обществом  заключен договор аренды №4710-АЗ в отношении земельного участка, расположенного по адресу: КБР, <...> б/н, с кадастровым номером земельного участка 07:09:0101018:761.

Далее обществу выданы разрешения на строительство малоэтажных многоквартирных домов, возведение которых по настоящее время продолжается.

На основании обращения АО «НТК Групп» от 21.01.2021 года №45-ДАиГ/1-05/11 выдан градостроительный план № Ф-07-2-01-0-00-2021-5863. между АО «НТК Групп», и ООО «СтройГрупп-07» подписан договор субаренды от 17.02.2021 в отношении земельного участка кадастровым номером 07:09:0101018:761, который зарегистрирован в установленном порядке.

Постановлением Местной Администрации г.о. Нальчик №536 от 02.04.2021 выдано разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, в части увеличения этажности до 6 этажа и высоты здания до 22 метров.

В ходе исполнения договора КОТ обществом и Департаментом жилищной политики  Местной администрации г.о. Нальчик (уполномоченный орган г.о. Нальчик  на приобретение жилых помещений, отнесенных к стандартному жилью) заключен муниципальный контракт от 22.11.2023 № 3072502859623000001 (далее по тексту - контракт), по условиям которого общество обязалось передавать в собственность Департамента возводимые в соответствии с условиями КОТ жилые помещения стандартного типа общей площадью 5858,32 кв.м. по стоимости, определенной в договоре КОТ (24 900 рублей за кв.м.).

Как указано в пункте 1.2 контракта, поставщик обязуется передать Квартиры Заказчику до 31.12.2024. Право собственности Заказчика на Квартиры возникает послегосударственной регистрации права.

Согласно пункту 2.1, цена Контракта составляет 145 872 166,00 рублей 00 копеек (далее - Цена Контракта), в том числе:

2023  год - 131 284 951, 00 рубль;

2024  год - 14 357 217,00 рублей.

В пункте 2.2 контракта предусмотрено, что оплата по Контракту осуществляется в рублях Российской Федерации за счет средств местного бюджета городского округа Нальчик.

Как следует из технического задания к контракту, общество обязано передать в собственность заказчика 127 жилых помещений  общей площадью 5858,32 кв.м., расположенных по адресу: КБР, <...> б/н.

В соответствии с пунктом 2.3 контракта, стоимость 1 кв.м. общей плошали Квартиры составляет 24 900,00 рублей, установлена в соответствии с протоколом об итогах аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья №б/н от 29.12.2020.

Согласно п.2.2 Договора КОТ в целях строительства стандартного жилья содержание обязательств сторон договора определено условиями аукциона на право заключить договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья и может быть изменено только в случаях, предусмотренных ч.8 ст.448 ГК РФ, а также когда в ходе реализации Договора произошло существенное изменение обстоятельств, из которых Стороны исходили при заключении Договора, и Договор не может быть реализован без его приведения в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами.

Проанализировав данные за период 2020-2024 г.г. на сайте https://www.fedstat.ru/indicator/57724 Управления Федеральной службы государственной статистики по Северо-Кавказскому федеральному округу, можно заключить, что средние цены на приобретенные строительными организациями основные материалы, детали и конструкции по РФ значительно выросли.

Так, согласно приведённым аналитическим данным на сайте Минстроя РФ, коэффициент инфляции в годовом исчислении составляет в 2019 года - 3.05; в 2020 году -4.91; в 2021 года - 8.39; в 2022 году - 11.92; в 2023 году - 7.42.

Приказом Минстроя России от 29 августа 2023 г. N 619/пр утверждены показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2023 года, которые подлежат применению федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами субъектов Российской Федерации для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств федерального бюджета, (норма, действовавшая на момент подписания муниципального контракта№3072502859623000001 от 22 ноября 2023 года).

Так, согласно приложению, к Приказу Минстроя России 29 августа 2023 г. N 619/пр, в Кабардино-Балкарской Республике средняя стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения 45 160 рублей.

Тогда как, при заключении Договора КОТ, в соответствии с показателями средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на 1 квартал 2020 года (в рублях), утвержденным Приказом Минстроя России от 19.12.2019 N 827/пр "О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2020 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2020 года" средняя стоимость квадратною метра в КБР составляла 31 128 руб.

Принимая во внимание, что за период с момента заключения договора о комплексном освоении территории произошло существенное изменение стоимости строительных материалов, что в свою очередь повлекло существенное изменение стоимости квадратного метра в регионе свыше 49,73 %., общество обратилось в адрес администрации с заявлением от 03.07.2024 №23 о внесении изменений в условия договора в части цены за квадратный метр стандартного жилья. Письмом от 22.07.2024 № 45-1-16/7710 администрация отказала в согласовании новой цены. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, и выслушав доводы сторон, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) защите подлежит нарушенное или оспоренное право, или законный интерес.

Сложившиеся между сторонами правоотношения подпадают под правовое регулирование Закона N 44-ФЗ, как направленные на обеспечение муниципальных нужд социального характера.

Как установлено судом, разногласия сторон связаны с внесением изменений в условия договора комплексного освоения территории, заключенного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции от 27.06.2019, действовавшей на дату проведения аукциона и заключения договора комплексного освоения территории, далее Градостроительный кодекс РФ). В последующем в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ глава 5.1 (статьи 46.1 – 46.11) Градостроительного кодекса РФ утратили силу.

В соответствии с частью 2 статьи 46.4 Градостроительного кодекса договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Согласно части 3 статьи 46.3 Градостроительного кодекса по договору о комплексном освоении территории одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет или с привлечением других лиц или средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 - 4 и 7 части 5 указанной статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 указанной статьи.

Условием договора о комплексном освоении территории, среди прочих, является обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, подготовить проект планировки территории и проект межевания территории; максимальные сроки подготовки этих документов (пункт 2 части 5 статьи 46.7 Градостроительного кодекса).

Вместе с тем пунктом 3 части 6 статьи 46.4 Градостроительного кодекса было предусмотрено, что договор о комплексном освоении территории может содержать обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов капитального строительства (наряду с указанными в пункте 6 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса объектами) в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Судом установлено, что в силу пункта 1.1 проекта договора комплексного освоения территории (приложение к извещению о проведении аукциона) участок предоставляется застройщику для комплексного освоения территории для целей строительства стандартного жилья.

Статья 46.6. Градостроительного кодекса РФ предусматривала, что комплексное освоение территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя:

1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации);

2) образование земельных участков в границах этой территории;

3) строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве стандартного жилья, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам, если заключение государственных и (или) муниципальных контрактов предусмотрено договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

4) строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.

Аналогичный условия содержатся и в спорном договоре (статья 1.4 договора). Так застройщик обязуется собственными силами или с привлечением третьих лиц произвести строительство на предоставленном земельном участке многоквартирные дома, в которых минимальный объем жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к стандартному жилью общей площадью не менее 15 000 кв.м.  

Таким образом, спорный договор содержит условия о строительстве объектов недвижимости с целью их дальнейшего приобретения муниципальным органом для расселения аварийных и признанных непригодными для жилья домов. Строительство осуществляется на земельном участке, принадлежащем администрации в собственности и предоставленном истцу в аренду. Спорный договор содержит требования к применению строительных и отделочных материалов (статьи 1.5.5 договора).

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В пункте 6 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 также разъяснено, что в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно пункту 1 статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок (пункт 1 статьи 747 ГК РФ).

В данном случае суд установил, что земельный участок под строящимся многоквартирным домом являлся собственностью истца, разрешение на строительство также выдавалось обществу, по условиям договора КОТ общество обязуется передать в муниципальную собственность безвозмездно по акту приема-передачи объекты коммунально-бытового назначения и объекты инженерной инфраструктуры (п. 4.2.17 договора), а также жилые помещения, площадью не менее 15 000 кв.м. возведенные на земельном участке. Таким образом, в указанной части договор КОТ отвечает признакам договора подряда.

При этом, в соответствии с положениями п. 3.3 договора КОТ на застройщика возложена обязанность по передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве стандартного жилья, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья, а также по муниципальным контрактам на приобретение стандартного жилья уполномоченными органами власти в области жилищной политики гражданам, имеющим право на  приобретение стандартного жилья, согласно списку, утвержденному уполномоченным органом в области жилищной политики.

Как следует из технического задания к контракту, общество обязано передать в собственность заказчика 127 жилых помещений  общей площадью 5858,32 кв.м., расположенных по адресу: КБР, <...> б/н.

Указанная площадь жилых помещений соответствует пункту 1.5.1 договора КОТ, предусматривающему обязанность общества возвести жилые помещения в многоквартирном доме (домах), соответствующих условиям отнесения к стандартному жилью и подлежащих продаже по государственным контрактам на приобретение стандартного жилья на условиях, предусмотренных Договором, не менее 2 000 кв. м. - до 01 марта 2023 г. и  не менее 4 000 кв. м. - до 01 июля 2024 г.

Представленный в материалы дела муниципальный контракт от 22.11.2023 с приложенным к нему техническим заданием фактически является актом приемки работ по результатам возведения стандартного жилья в соответствии с условиями договора КОТ, учитывая, что технические условия контракта содержат характеристики возведенных обществом жилых помещений на земельном участке, предоставленном администрацией в соответствии с договором КОТ.

Обращаясь в суд истец просил внести изменения в договор, заключенные по результатам проведения аукциона на право заключения названного договора.

Как следует из пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

На недопустимость изменения сторонами существенных условий государственного (муниципального) контракта, если иное не установлено законом, что обеспечивает равенство участников размещения заказов и свободу конкуренции указано в пункте 9 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017.

По смыслу части 30 статьи 46.7 Градостроительного кодекса договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Таким образом, часть 30 статьи 46.7 Градостроительного кодекса устанавливала невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения судом статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в процессе исполнения ранее заключенного договора.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.

Договором в п. 2.2 стороны определи, что условия договора может быть изменено только в случаях, предусмотренных ч.8 ст.448 ГК РФ, а также когда в ходе реализации Договора произошло существенное изменение обстоятельств, из которых Стороны исходили при заключении Договора, и Договор не может быть реализован без его приведения в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами.

Из содержания пункта 2 статьи 451 ГК РФ следует, что для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо одновременное наличие следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом доктрина существенного изменения обстоятельств подлежит применению в исключительных случаях, когда в ходе рассмотрения конкретного дела будут выявлены непредвидимые обстоятельства, которые сторона не могла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2022 № 308-ЭС21-20570).

Существенным изменением, на которое ссылается истец, является только стоимость строительных ресурсов, используемых при исполнении спорного договора. Указанные изменения произошли после заключения договора КОТ и не могли быть известны сторонам на момент его заключения. Указанные изменения связаны с существенными изменениями в политической и экономической жизни страны.

Рассматривая заявленные требования суд учитывает следующее. Согласно ст. 8 Закона N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Однако в Особенной части ГК РФ такой вид договора, как "инвестиционный договор", отсутствует. А следовательно, прямо в законе не названы и условия, необходимые для данного вида договора.

Исходя из вышеуказанных норм, можно заключить, что любой предусмотренный ГК РФ договор, направленный на привлечение инвестиций для строительства, может быть признан инвестиционным. Судебная практика подтверждает данный вывод: инвестиционный договор не является отдельным видом договора, предусмотренным ГК РФ, а представляет собой особый правовой режим, установленный Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 25.12.2023) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (Закон N 39-ФЗ), применение которого к классическим договорным отношениям обусловлено осуществлением в их рамках деятельности, являющейся в соответствии с законом инвестиционной (Постановление Восемнадцатого ААС от 18.06.2019 N 18АП-5361/19 (Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2019 N Ф09-6467/19 данное Постановление оставлено без изменения)).

Четкого разграничения инвестиционного договора и договора долевого участия в строительстве или договора совместной деятельности по финансированию строительства в законодательстве нет. Поэтому на практике основным моментом, позволяющим выделить именно предмет инвестиционного договора, является определение в предмете договора целей внесения денежных средств в строительство. При инвестировании это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (абз. 3 ст. 1 Закона N 39-ФЗ). Именно получение прибыли и использование объектов строительства в целях извлечения прибыли или иного полезного эффекта, является своеобразным маркером договора инвестирования.

В соответствии с определением инвестиционной деятельности, которое дано в Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 25.12.2023) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (Закон  № 39-ФЗ)  инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Из содержания договора КОТ суд усматривает признаки инвестиционного договора. Так, общество по договору КОТ приняло на себя обязательство по возведению на предоставленном администрацией земельном участке за свой счет жилых помещений стандартного типа. Целью заключения названного договора со стороны общества являлось извлечение прибыли в виде разницы между понесенными обществом при строительстве объектов недвижимости затрат и ценой реализации.   В свою очередь, со стороны заказчика полезным эффектом от заключенного договора КОТ является получение жилых помещений отвечающих требованиям о стандартном жилье, для его дальнейшего использования в целях реализации программы по расселению аварийных и признанных непригодными для проживания домов. Указанная программа финансируется за счет федеральных и республиканских средств с учетом установленных в регионе средней стоимости квадратного метра стандартного жилья и утвержденных Минстроем России. Условия договора КОТ являются обоюдовыгодными и на момент его заключения отвечало целям сторон.

На момент заключения договора КОТ средней рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения в Кабардино-Балкарской Республике  составляла 31 128 рублей (Приказ Минстроя России от 19.12.2019 N 827/пр). Согласно приложению, к Приказу Минстроя России 29 августа 2023 г. N 619/пр, в Кабардино-Балкарской Республике средняя стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения 45 160 рублей. Таким образом, рыночная стоимость квадратного метра жилого помещения увеличилась более чем на 30%.

Вместе с тем, в ходе его исполнения произошли существенные изменения, которые в худшую сторону изменили   положения исполнителя. Так, реализация условий КОТ путем заключения муниципального контракта (обязательного для общества в соответствии с п. 1.5.1 договора) на условиях аукционной документации в части цены за квадратный метр причинит существенный вред в виде убытков (общество не только не получит прибыль, но и не покроет свои расходы на возведение стандартного жилья в соответствии с требованиями к параметрам и характеристикам жилых помещений, оговоренных сторонами в договоре). При этом указанные обстоятельства создают преимущество на стороне заказчика, который получит в собственность жилые помещения, стандартного типа по стоимости значительно ниже их рыночной стоимости и даже ниже среднерыночной стоимости аналогичного жилья, утвержденного Минстроем РФ на дату заключения контракта.  Таким образом, сохранение условий контракта и договора КОТ приведет  к дисбалансу интересов сторон соглашения, что не отвечает принципам гражданского права. 

Судом также установлено, что спорный договор заключен по результатам аукциона, признанного несостоявшимся с единственным участником, допущенным к участию в аукционе, на условиях аукционной информации. Указанное подтверждает, что даже на момент заключения договора КОТ по условиям о цене за квадратный метр, указанной в аукционной документации (24900 за кв.м.) и до существенного повышения стоимости строительных материалов, не было лиц, заинтересованных в заключении договора КОТ, а с учетом изменившихся обстоятельств, не будет заинтересованных в исполнении муниципальных контрактов по таким условиям.

Указанное по нению суда подтверждает существенность условий, с которыми истец связывает необходимость   внесения изменений в договор КОТ и контракт.

Суд также учитывает, что с целью поддержки заказчиков и подрядных организаций в сложившихся экономических условиях в связи с ростом стоимости строительных ресурсов в 2021 году и 2022 годах постановлением Правительства Российской Федерации от 09.08.2021 N 1315 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" (в редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 22.10.2021 N 1812 и от 31.12.2021 N 2594) (далее - Постановление N 1315) установлена возможность изменять цену действующего контракта (не более чем на 30%) стоимостью более 1 млн. руб., заключенного в соответствии с Законом N 44-ФЗ для обеспечения федеральных нужд до 01.01.2022, предметом которого является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведению работ по сохранению объектов культурного наследия, в связи с ростом цен на строительные ресурсы, в том числе в рамках исполнения государственного оборонного заказа.

Так, меры государственной поддержки в связи с существенным увеличением цен на строительные ресурсы, направленные на исполнение заключенных в соответствии с Законом N 44-ФЗ контрактов, были введены в августе 2021 года Постановлением N 1315, и впоследствии были распространены на следующий период Постановлением N 680.

В соответствии с пунктом 11 статьи 18 Федерального закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительству Российской Федерации в 2022 году предоставлены полномочия по принятию решений по установлению порядка и случаев изменения существенных условий государственных и муниципальных контрактов, предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия.

Пунктом 2 Постановления № 1315 установлено, что его требования распространяются на обязательства при исполнении контракта, предметом которого является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведению работ по сохранению объектов культурного наследия и который заключен в соответствии с Законом № 44-ФЗ для обеспечения федеральных нужд с определенными министерствами и организациями.

Статьей 34 Закона № 44-ФЗ предусмотрено, что цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения контракта. Возможность изменения цены контракта предусмотрена статьей 95 Закона № 44-ФЗ.

Пунктом 8 части 1 статьи 95 Закона № 44-ФЗ изменение существенных условий контракта при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон, в том числе, в случае, если при исполнении заключенного на срок не менее одного года контракта, предусмотренного частью 16 (при условии, что контракт жизненного цикла предусматривает проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства) и частью 16.1 указанного закона, контракта, предметом которого является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведению работ по сохранению объектов культурного наследия, цена которого составляет или превышает предельный размер (предельные размеры) цены, установленный Правительством Российской Федерации, возникли независящие от сторон контракта обстоятельства, влекущие невозможность его исполнения, в том числе, необходимость внесения изменений в проектную документацию.

Из приведенного массива правового регулирования следует, что действующие законы и подзаконные акты допускают изменение цены контракта в связи с существенным удорожанием строительных материалов.

Вместе с тем, системное толкование приведенных норм позволяет прийти к выводу о том, что возможность изменения существенных условий контракта, в том числе цены, является реализуемой лишь в том случае, если контракт не исполнен (не прекращен), так как это обстоятельство прямо поименовано в подпункте «а» пункта 2 Постановления № 1315 в качестве одного из юридических фактов, входящих в совокупность условий (юридический состав), необходимых для применения предусмотренного данным постановлением механизма.

Пунктом 2 Постановления N 1315 в соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 95 и частью 70 статьи 112 Закона N 44-ФЗ допускается изменение существенных условий контракта по соглашению сторон при совокупности следующих условий:

- изменение существенных условий контракта осуществляется в пределах лимитов бюджетных обязательств, доведенных до получателя средств федерального бюджета и бюджетов государственных внебюджетных фондов в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации, на срок исполнения контракта и не приводит к увеличению срока исполнения контракта и (или) цены контракта более чем на 30 процентов;

- предусмотренные проектной документацией соответствующего объекта капитального строительства (актом, утвержденным застройщиком или техническим заказчиком и содержащим перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов, и заданием застройщика или технического заказчика на проектирование в зависимости от содержания работ) физические объемы работ, конструктивные, организационно-технологические и другие решения не изменяются;

- размер изменения (увеличения) цены контракта определяется в порядке, установленном приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, а цены контракта, размер которой составляет или превышает 100 млн. рублей, - по результатам повторной государственной экспертизы проектной документации, проводимой в части проверки достоверности определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объекта капитального строительства, проведения работ по сохранению объектов культурного наследия в соответствии с пунктом 45(14) Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий" (в редакции настоящего постановления);

- изменение существенных условий контракта осуществляется путем заключения заказчиком и поставщиком (подрядчиком, исполнителем) соглашения об изменении условий контракта на основании поступившего заказчику в письменной форме предложения поставщика (подрядчика, исполнителя) об изменении существенных условий контракта в связи с существенным увеличением цен на строительные ресурсы, подлежащие поставке и (или) использованию при исполнении такого контракта, с приложением информации и документов, обосновывающих такое предложение;

- контракт заключен до 31.12.2022 и обязательства по нему на дату заключения соглашения об изменении условий контракта не исполнены.

Обязательное соблюдение указанной совокупности условий также предусмотрено подпунктом "ж" пункта 1 Постановления N 680.

Введенная впоследствии в 2022 году в действие часть 65.1 статьи 112 Закона N 44-ФЗ также допускала изменение по соглашению сторон существенных условий контракта, заключенного до 01.01.2023, если при исполнении такого контракта возникли независящие от сторон контракта обстоятельства, влекущие невозможность его исполнения. Предусмотренное настоящей частью изменение осуществляется с соблюдением положений частей 1.3 - 1.6 статьи 95 настоящего Федерального закона на основании решения Правительства Российской Федерации, высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, местной администрации при осуществлении закупки для федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд соответственно.

 Государственным или муниципальным заказчиком как получателем бюджетных средств предусмотренные частью 1 настоящей статьи изменения могут быть осуществлены в пределах доведенных в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации лимитов бюджетных обязательств на срок исполнения контракта (часть 1.6 статьи 95 Закона N 44-ФЗ).

Из приведенного правового регулирования следует, что действующие законы и подзаконные акты допускают изменение цены контракта в связи с существенным удорожанием строительных материалов, в том числе изменение цены контракта стоимостью свыше 100 млн. руб. в исключительных случаях по соглашению сторон и при соблюдении следующих условий:

- увеличение цены не более чем на 30 %,

- увеличение цены контракта в пределах лимитов бюджетных обязательств, доведенных до получателя средств федерального бюджета

- размер изменения (увеличения) цены контракта определяется по результатам повторной государственной экспертизы проектной документации, проводимой в части проверки достоверности определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объекта капитального строительства,

- контракт не исполнен (не прекращен) на дату согласования вопроса об изменении цены контракта,

- физические объемы работ, конструктивные, организационно-технологические и другие решения не изменяются в результате внесения изменений.

В подтверждение наличия доведенных лимитов бюджета, в том числе и в случае увеличения ее стоимости, по запросу суда Письмом от 03.09.2024 № 45-ДФ-01-06/652 Департамент финансов Местной администрации городского округа Нальчик проинформировал, что в местном бюджете городского округа Нальчик на 2023 год и на 2024 год были предусмотрены бюджетные ассигнования на реализацию соглашения от 21.07.2023г. № 01-3/7/НПС, заключенного между Местной администрацией городского округа Нальчик и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Кабардино-Балкарской Республики о предоставлении субсидии на переселение граждан из аварийного жилищного фонда в рамках реализации республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Кабардино-Балкарской Республики», утвержденной постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 06.06.2022г. №132-ПП.

Источником финансового обеспечения бюджетных ассигнований, выделенных на реализацию соглашения от 21.07.2023г. № 01-3/7/НПС являлись средства федерального бюджета, выделенные через Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» и средства республиканского бюджета Кабардино-Балкарской Республики, предоставленные в местный бюджет городского округа Нальчик в общей сумме 168 677 916,31 рублей. За счет вышеуказанной субсидии между МКУ «Департамент жилищной политики» Местной администрации городского округа Нальчик и ООО «Специализированный застройщик «СтройГрупп-07» был заключен муниципальный контракт от 22.11.2023 № 3072502859623000001 в целях приобретения жилых помещений обшей площадью 5 858,32 кв. м. по цене 24 900,00 рублей.

Также письмо содержит информацию, что проектом местного бюджета городского округа Нальчик на 2025 год предусмотрены резервные средства на непредвиденные расходы, включая исполнение решений судов, вступивших в законную силу, в сумме 75,0 млн. рублей.

Исходя из этого, по соглашению сторон возможно внесение изменений в договор КОТ в части цены договора в пределах установленных муниципалитетом лимитов бюджетных обязательств, при соблюдении иных условия, предусмотренных Постановлением N 1315.

В данном случае материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что физические объемы работ, конструктивные, организационно-технологические и другие решения не изменяются, контракт заключен до 31 декабря 2022 года и обязательства по нему на дату рассмотрения дела не исполнены.

С учетом фактических обстоятельств дела и приведенных правовых норм суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае совокупность условий для увеличения цены контракта в порядке, предусмотренном Постановлением N 1315, соблюдена.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, внесение изменений в цену контракта вызвано изменением объективных обстоятельств в виде существенного увеличение стоимости строительных работ и материалов, которые не могли предвидеть обе стороны.

Вместе с тем сохранение существующих условий договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон, создает риск не завершения работ по контракту в полном объеме, соответственно, возникновение неблагоприятных последствий для сторон договора.

Учитывая недопустимость формального подхода Заказчика при исполнении сторонами государственного контракта, в целях достижения определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами защиты прав и интересов участников гражданского оборота, при наличии совокупности условий, предусмотренных подпунктом 2 пункта 2 Постановления N 1315, суд приходит к выводу о недопустимости отказа администрации от заключения дополнительного соглашения к договору КОТ и муниципальному контракту.

Таким образом, поскольку значительное увеличение стоимости строительных работ и материалов является обстоятельством, препятствующим истцу своевременно исполнить обязательства по контракту, а также учитывая наличие доказательств того, что Заказчик сохранил интерес в получении результата работ, суд признает требование истца об увеличении цены контракта подлежащим удовлетворению.

Рассматривая настоящее дело, суд принял во внимание, что согласно части 7 статьи 46.7 Градостроительного кодекса РФ, начальная цена предмета аукциона определялась как цена одного квадратного метра общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, которые соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, право на заключение которого является предметом аукциона, подлежат продаже или передаче по договорам купли-продажи стандартного жилья или договорам участия в долевом строительстве стандартного жилья гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам. Начальная цена предмета аукциона устанавливается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, указанными в части 1 настоящей статьи, в размере, не превышающем восьмидесяти процентов рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади таких жилых помещений, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности не ранее чем за тридцать дней до даты опубликования извещения о проведении аукциона, или максимальной цены стандартного жилья, установленной Правительством Российской Федерации в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения, если такая цена установлена Правительством Российской Федерации на дату принятия решения о проведении аукциона.

Как следует из материалов дела, начальная цена аукциона определена на основании постановления администрации от 05.11.2020 №2021.  Согласно пункт 4 постановления Местной администрации городского округа Нальчик от 05.11.2020 №2021 установлена начальная цена предмета аукциона в размере 24 900,00 (двадцать четыре тысячи девятьсот) рублей 00 копеек, рассчитанная в соответствии с частью 7 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации и не превышающий 80 процентов максимальной цены за 1 кв. метр стандартного жилья, установленной приказом Минстроя России от 29 сентября 2020 года N 557/пр "О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2020 года.

Обращаясь в суд истец просил обязать ответчика определить в пункте 1.1.1 максимальную цену одного квадратного метра стандартного жилья в размере 80% от цены, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ для Кабардино-Балкарской Республики, действующим на дату заключения конкретного муниципального контракта о передаче в собственность жилых помещений, что соответствует положениям части 7 статьи 46.7 Градостроительного кодекса РФ.

 Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, руководствуясь положениями действующего на дату проведения аукциона законодательства, принимая во внимание условия аукционной документации, в том числе проекта договора комплексного освоения территории, суд пришел к выводу о том, что аукционной документацией и градостроительным законодательством к существенным условиям договора комплексного развития территории отнесен объем строительства социального жилья – не менее 15 000 кв.м., а стоимость указана для расчета бюджетных ассигнований, которая регулируется заказчиком в пределах доведенных лимитов.  Таким образом, целью заключения договора КОТ со стороны администрации было получение стандартного жилья по цене не выше 80% от рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения установленной Правительством Российской Федерации.

Указанная стоимость стандартного жилья (не более 80% от рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения установлена Правительством Российской Федерации) используется и при расчете бюджетных ассигнований для целей реализации государственной программы по расселению жильцов аварийных и признанных непригодными для проживания домов ППК «Фонд развития территорий».

Определяя максимальную цену одного квадратного метра стандартного жилья в размере 80% от цены, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ для Кабардино-Балкарской Республики, действующим на дату заключения конкретного муниципального контракта о передаче в собственность жилых помещений в качестве ориентира для определения цены муниципальных контрактов, заключаемых в рамках договора КОТ, суд учитывает, что Минстрой России с учетом изменений на рынке строительных ресурсов, а также экономических и иных показателей регулярно производит перерасчет стоимости квадратного метра жилых помещений и именно указанная стоимость с максимальной точностью и нормативным обоснованием отражает существующее положение на рынке недвижимости, и на что могут рассчитывать стороны при исполнении  принятых на себя обязательств.

Кроме того, указанный порядок расчета был изначально заложен при проведении аукциона на право заключения договора КОТ в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции от 27.06.2019, действовавшей на дату проведения аукциона и заключения договора комплексного освоения территории).

При обращении в суд истец уплатил государственную пошлину в установленном размере.

Требования о  возмещении судебных расходов стороной не заявлено. По правилам статьи 112 АПК РФ заявитель имеет право обратиться в суд с заявлением о распределении судебных расходов отдельно после вступления в силу судебного акта завершающего рассмотрение дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Отказать в удовлетворении ходатайства МКУ «Департамент жилищной политики Местной администрации городского округа Нальчик» об отложении судебного заседания.

2. Обязать местную администрацию городского округа Нальчик заключить дополнительное соглашение к договору о комплексном освоении территории №2 от 29.12.2020, установив в пункте 1.1.1 максимальную цену одного квадратного метра стандартного жилья в размере 80% от цены, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ для Кабардино-Балкарской Республики, действующим на дату заключения конкретного муниципального контракта о передаче в собственность жилых помещений.

3. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца.



Судья                                                                               Ю.Ж. Шокумов.