Решение от 10 мая 2017 г. по делу № А32-23173/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Красная, д. 6

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-23173/2016

10.05.2017

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21.03.2017

Мотивированное решение изготовлено 10.05.2017

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

администрации Джубгского городского поселения Туапсинский район, ПГТ Джубга (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к ООО «Агой Авто», ПГТ Джубга (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

треть лицо: 1) Администрация муниципального образования Туапсинский район (ИНН <***> ОГРН <***>),

2) ПАО «Сбербанк России», г. Москва (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о расторжении договора аренды земельного участка от 14.05.2014 № 3300006571, взыскании задолженности и пени, а также освобождении земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО2 по доверенности

от Сбербанка: ФИО3 по доверенности

Администрации Джубгского городского поселения Туапсинский район обратилась в суд с иском и просит:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.05.2014 №3300006571.

обязать ответчика освободить и возвратить арендуемый обществом с ограниченной ответственностью «Агой Авто» земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, Туапсинский район, пгт. Джубга, ул. Новороссийское шоссе, в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

взыскать 712 073,97 руб. задолженности за период с 01.10.2015 по 30.06.2016.

взыскать 35 039,26 руб. пени за период с 01.10.2015 по 14.04.2016.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя сделкой обязательств.

Ответчик сообщил суду, что в отношении него судом возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом). Требования истца не могут быть рассмотрены в общем порядке и подлежат оставлению без рассмотрения.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Туапсинский район и ПАО «Сбербанк России», г. Москва.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

На основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от 14.05.2014 № 1321, администрацией и ООО «Агой Авто» 14.05.2014 подписан договор № 3300006571 аренды земельного участка площадью 15492 кв. м с кадастровым номером 23:33:0000000:3451 для размещения производственной базы, сроком до 28.02.2062.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 4.1.2. договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в соответствии с п.2 договора без выставления счетов арендодателем.

Согласно п. 2.3. договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Расчет арендной платы выполнен истцом в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края».

С 01.04.2016 расчет размера арендной платы выполнен в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» и предоставленные в аренду без торгов.

В силу статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», с 01 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории, поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истец просит взыскать с ответчика 712 073,97 руб. задолженности за период с 01.10.2015 по 30.06.2016.

Судом установлено, что в отношении общества Арбитражным судом Краснодарского края 30.06.2016 принято заявление о признании его несостоятельным (банкротом), 29.07.2016 в отношении должника введена процедура наблюдения.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 (ред. от 06.06.2014) "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" указано следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом. В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Пунктом 2.4 договора установлено, что арендная плата вносится ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала.

Заявление о признании общества банкротом принято судом к своему производству в рабочее время 30.06.2016.

Второй квартал 2016 года закончился истечением двадцать четвертого часа этого же дня – 30.06.2016.

То есть второй квартал 2016 года истек после принятия судом заявления о признании общества несостоятельным (банкротом).

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 148 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

В части требования о взыскании задолженности и ответственности за период с 01.10.2015 по 31.03.2016 следует оставить без рассмотрения.

Взысканию с ответчика в пользу истца причитается задолженность за второй квартал 2016 в размере 327 892,57 руб.

Истец просит взыскать с ответчика 35 039,26 руб. пени за период с 01.10.2015 по 14.04.2016.

Пунктом 5.2 договора стороны согласовали неустойку в размере 1/300 ставки ЦБ РФ от неоплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

С ответчика в пользу истца следует взыскать неустойку в размере 360,68 руб. на сумму задолженности 2 квартала 2016 за период с 11.04.2016 по 14.04.2016.

Истец просит договор аренды от 14.05.2014 №3300006571 расторгнуть в связи с неоднократными просрочками во внесении арендатором платежей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В дело представлены: досудебная претензия с предложением оплатить задолженность и письмо о расторжении договора с приложением к нему соответствующего проекта соглашения, направленные адресату двумя корреспонденциями от 27.05.2016.

Предусмотренный законом досудебный порядок истцом соблюден.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен доказать факт существенного нарушения договора аренды арендатором.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суд считает, что просрочка во внесении платежей в количестве двух раз, а также невнесение платежей в течение пяти установленных договором периодов, является существенным нарушением договора, которое должно быть положено в основание расторжения договора.

Кроме того, как было указано выше, в отношении ответчика возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве), 09.03.2017 введена процедура – конкурсное производство.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 103 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Целью конкурсного производства является соразмерное удовлетворение требований кредиторов за счет реализации конкурсной массы.

Хозяйственная деятельность несостоятельным должником не ведется.

Внесение арендных платежей за периоды, предшествующие принятию судом заявления о признании должника несостоятельным (банкротом) будет являться преимущественным удовлетворением требований отдельного кредитора перед другими кредиторами, что противоречит действующему законодательству.

Из этого следует, что у ответчика отсутствуют законные источники погашения реестровой задолженности по арендной плате.

При прекращении договора, конкурсный управляющий будет вынужден обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления за приобретением права аренды земельного участка. Местное самоуправление, в свою очередь, установит площадь земельного участка, необходимую заявителю для использования его строений: при сохранении производственной базы – в большем размере, при утрате недвижимым имуществом статуса производственной базы в отсутствие производственной деятельности должника, в меньшем размере – то есть площадью, необходимой для использования каждого объекта в отдельности.

В этом случае будет соблюден баланс интересов заинтересованных сторон, в том числе публичных интересов.

Кроме того, закон не содержит указания на препятствия в расторжении договора аренды земельного участка при нахождении на нем объектов недвижимого имущества арендатора, когда последний арендную плату не вносит более двух раз подряд, не исполнил обязанность по устранению нарушений в разумный срок и, когда отсутствует реальная краткосрочная перспектива погашения этой задолженности.

Требование истца в этой части следует удовлетворить, договор расторгнуть.

Истец просит суд обязать ответчика освободить и возвратить арендуемый им земельный участок.

Из постановления администрации муниципального образования Туапсинский район №1321 от 14.05.2014, договора аренды, договора залога имущества и права аренды, а также пояснений представителей лиц, участвующих в деле следует, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на праве собственности.

Расторжение договора аренды земельного участка не прекращает титул собственника на находящиеся на этом земельном участке объекты недвижимого имущества.

Законные основания для освобождения земельного участка от легально возведенных на нем строений суд по настоящему делу не установил.

При таких обстоятельствах истцу в указанной части требований следует отказать.

Расходы по государственной пошлине суд относит на ответчика по делу в части размера удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 148, 149, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Взыскать с ООО «Агой Авто», пгт Джубга (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу администрации Джубгского городского поселения Туапсинский район, ПГТ Джубга (ИНН: <***> ОГРН: <***>) 327 892,57 руб. задолженности, 360,68 руб. неустойки и 13 883, 71 руб. госпошлины в доход федерального бюджета.

В остальной части денежных требований исковое заявление оставить без рассмотрения.

Расторгнуть договор от 14.05.2014 №3300006571 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0000000:3451, заключенный администрацией муниципального образования Туапсинский район и ООО «Агой Авто».

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько