Решение от 3 июня 2021 г. по делу № А64-3304/2020

Арбитражный суд Тамбовской области

392020 г. Тамбов, ул. Пензенская, 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А64-3304/2020
03 июня 2021 года
г. Тамбов


Резолютивная часть решения объявлена 27.05.2021г.

В полном объеме решение изготовлено 03.06.2021г.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Н.Ю. Макаровой

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи

помощником судьи О.И. Долгополовым

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области», г.Тамбов

к ООО ЖК «Видный», г.Тамбов

о взыскании 168 653 852 руб. 42 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность № 72 от 26.12.2020г.

от ответчика: ФИО2, доверенность № 25-д от 29.10.2020г.

УСТАНОВИЛ:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к ООО ЖК «Видный» о взыскании 168 653 852 руб. 42 коп.: задолженности по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:366 0003:89 от 27.04.2018 г. (с учетом дополнительного соглашения) в размере 144 026 000 руб., проценты за несвоевременную оплату по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:366 0003:89 от 27.04.2018 г. (с учетом дополнительного соглашения) в соответствии со ст. 395 ГК РФ в размере 24 627 852 рубля 42 коп. за период с 29.05.2018 г. по 20.05.2020 г., проценты за несвоевременную оплату но договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:366 0003:89 от 27.04.2018 г. (с учетом дополнительного соглашения) в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 21.05.2020 г. по день фактической оплаты,

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик требования истца не признал.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

27.04.2018 г. между АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» и ООО «ЖК Видный» был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:366 0003:89, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для многоэтажной, застройки, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 6935 квадратных метров (далее - Договор). В соответствии с п. 3.1. Договора, его цена составила 105 000 рублей, расчет был произведен полностью в день подписания договора.

27.04.2018 к договору было подписано соглашение к договору о передаче затрат, стоимость которых составила 188 000 000 руб.

16.05.2019 г, между АО «АИЖК Тамбовской области» (участник долевого строительства) и ООО «ЖК Видный» (Застройщик) были заключены договоры долевого участия в количестве 24 штук на общую сумму 43 974 000 рублей.

Подписанным 30.09.2019 г. соглашением о зачете встречных однородных требований был произведен зачет, в результате которого задолженность ООО «ЖК Видный» перед АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» составляет 144 026 000 рублей.

06.11.2019 в адрес ООО ЖК «Видный» было направлено письмо с предложением принять действенные меры для погашения образовавшейся задолженности. 08.11.2020 был получен ответ, согласно которому задолженность была признана и предлагались варианты взаиморасчетов.

27.03.2020 в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о погашении задолженности ООО «ЖК Видный» перед АО «АИЖК Тамбовской области» в размере 144 026 000 руб. путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

Задолженность ответчик не погасил.

В п. 6.1 Договора указано, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Истец в исковом заявлении ссылается на то, что оплата должна была быть произведена 29 мая 2018.

С 29 мая 2018 г. по дату фактической оплаты подлежат начислению проценты в соответствии со ст.ст. 486 ч. 3 и 395 ГК РФ.

Истец обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.

Ответчик требования истца не признал по следующим основаниям:

- в соглашении от 27.04.2018г. не установлено, что конкретно подлежит передаче, не указано, что именно представляют собой передаваемые затраты, и когда эти передаваемые затраты были переданы «Стороне 2», которой является ООО ЖК «Видный», т.е. не определен предмет договора (Дополнительного соглашения), не установлен порядок его передачи другой стороне;

- земельный участок с кадастровым номером 68:20:3660003:89, категория-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования -для многоэтажной застройки, находящийся по адресу: <...>, общей площадью 6935 кв.м., право аренды на который было продано АО «АИЖК Тамбовской области» ответчику - ООО ЖК «Видный» по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.04.2018г. использован по назначению;

- договор Аренды образованного земельного участка из земельного участка предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 23.05.2014г. № 20/2-10 (в редакции договора уступки права (аренда) от 27.04.2018г.) расторгнут 10.03.2020г. на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 08.11.2019г. №68-306000-062-2019, выданного управлением градостроительства и архитектуры Тамбовской области, Соглашением от 14.02.2020г. заключенным между Комитетом по рению имуществом Тамбовской области и ООО ЖК «Видный».

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. При этом суд руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий согласно правилам статьи 310 ГК РФ не допускается.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу п.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежат государственной регистрации.

Согласно п.1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Судом установлено, что Договор и Дополнительное соглашение к нему были подписаны Сторонами, однако, соглашение в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области зарегистрировано не было.

При этом, сторона договора не может потребовать признания его незаключенным только из-за отсутствия регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора, соответственно, это правило распространяется на дополнительное соглашение

В настоящем случае дополнительное соглашение не зарегистрировано, при этом стороны связали себя обязательствами из этого соглашения с момента, указанного в п. 1 ст. 433 ГК РФ (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). Поэтому для истца и ответчика незарегистрированное соглашение считается заключенным, п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

В соответствии с заключенным дополнительным соглашением истец передал ответчику затраты в размере 188 000 000 руб.

В соответствии с п. 1 соглашения земельный участок с кадастровым номером 68:20:3660003:89, расположенный по адресу: <...> передан ООО ЖК «Видный» с целью реализации проекта по строительству многоэтажного жилого дома.

В состав переданных затрат вошли как проектная и иная разрешительная документация на строительство многоквартирного жилого дома, так и неотделимые от земельного участка материальные ценности.

На момент передачи земельного участка на нем находился объект незавершенного строительства.

Данные обстоятельства подтверждаются отчетом об оценке № 04-04/2018 от 20.04.2018г.

Как следует из материалов дела, 27.04.2018 г. между АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» и ООО «ЖК Видный» был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:366 0003:89, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для многоэтажной, застройки, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 6935 квадратных метров (далее - Договор). В соответствии с п. 3.1. Договора, его цена составила 105 000 рублей, расчет был произведен полностью в день подписания договора.

27.04.2018 к договору было подписано соглашение к договору о передаче затрат, стоимость которых составила 188 000 000 руб.

16.05.2019 г, между АО «АИЖК Тамбовской области» (участник долевого строительства) и ООО «ЖК Видный» (Застройщик) были заключены договоры долевого участия в количестве 24 штук на общую сумму 43 974 000 рублей.

Подписанным 30.09.2019 г. соглашением о зачете встречных однородных требований был произведен зачет, в результате которого задолженность ООО «ЖК Видный» перед АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» составляет 144 026 000 рублей.

Таким образом, стороны приняли на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться.

Проведение взаимозачета, ввод дома в эксплуатацию (л.д. 89, т. 1) подтверждают факт того, что между сторонами не возникло разногласий по исполнению дополнительного соглашения. Соответственно несостоятельна ссылка ответчика на несогласование условий соглашения, не передачу материальных ценностей.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Доводы истца, изложенные в иске и в отзыве на возражения ответчика правомерны и обоснованны.

Исковые требования подлежат удовлетворению, задолженность по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:366 0003:89 от 27.04.2018 г. (с учетом дополнительного соглашения) в размере 144 026 000 руб. подлежит взысканию с ответчика.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными залогом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В соответствии со статьями 329 - 331 Гражданского кодекса РФ ответственность в виде неустойки за нарушение обязательств наступает в случае, если неустойка предусмотрена условиями договора или законом. При этом соглашение о применении неустойки должно быть достигнуто в письменном виде.

Статья 395 ГК РФ предусматривает начисление процентов.

Довод ответчика о неправомерности периода начисления процентов отклоняется.

Пунктом 1 соглашения от 27.04.2018г. установлено, что ответчик обязуется возместить истцу передаваемые затраты, покупная стоимость, которых составляет 188 000 000руб. Оплата может быть произведена любым незапрещенным способом. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания. (п. 3).

Таким образом, между истцом и ответчиком возникли данные обязательства, несмотря на отсутствие госрегистрации, с момента подписания соглашения.

Истцом правомерно начислены проценты за несвоевременную оплату по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:366 0003:89 от 27.04.2018 г. (с учетом дополнительного соглашения) в соответствии со ст. 395 ГК РФ в размере 24 627 852 рубля 42 коп. за период с 29.05.2018 г. по 20.05.2020 г.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 2 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

В соответствии с ч.2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Представленные по делу и исследованные судом доказательства и установленные обстоятельства, согласно заявленных оснований, предмета иска, суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

По изложенным обстоятельствам и на основании указанных норм закона требования по иску правомерны.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

СУД РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью ЖК «Видный», <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 04.02.2016) в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области», <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 02.03.2006) задолженность по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:366 0003:89 от 27.04.2018 г. (с учетом дополнительного соглашения) в размере 144 026 000 руб., проценты за несвоевременную оплату по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:366 0003:89 от 27.04.2018 г. (с учетом дополнительного соглашения) в соответствии со ст. 395 ГК РФ в размере 24 627 852 рубля 42 коп. за период с 29.05.2018 г. по 20.05.2020 г., проценты за несвоевременную оплату но договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:366 0003:89 от 27.04.2018 г. (с учетом дополнительного соглашения) в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 21.05.2020 г. по день фактической оплаты,

в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 200000 руб.

Истцу по заявлению, налоговому органу выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья Макарова Н.Ю.