Решение от 28 ноября 2024 г. по делу № А05-10712/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-10712/2024
г. Архангельск
29 ноября 2024 года



Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варакиной Е.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Няндомского муниципального округа Архангельской области (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164200, г.Няндома, Архангельская область, ул.60 лет Октября, дом 13)

к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Сельскохозяйственная Артель (колхоз) "Ступинское" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164210, д. Ступинская Няндомского района, Архангельская область)

третьи лица

 – администрация Няндомского муниципального округа Архангельской области (ОГРН  <***>; ИНН <***>; адрес: 164200, г. Няндома, Архангельская область, ул.60 лет Октября, дом 13)

-Управление Росреестра по Архангельской области и ненецкому автономному округу (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 163000, <...>)

о признании договора купли-продажи заключенным и признании права муниципальной собственности на объекты недвижимости,

при участии в судебном заседании путем использования режима веб-конференции представителя истца ФИО1 (по доверенности от 29.12.2023)

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Няндомского муниципального округа Архангельской области (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Сельскохозяйственная Артель (колхоз) "Ступинское" (далее – ответчик, Кооператив):

- о признании заключенным договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 02.03.2022;

- о признании права муниципальной собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Архангельская область; Няндомский район, д. Ступинская:  скважину № 1 (буровая скважина № 1-Э), 1991 года постройки,  скважину № 3, 1980 года постройки, водопроводные сети протяженностью 550 м, башню Рожновского (водонапорная башня) 1980 г.п.

В судебном заседании представитель истца требования поддерживает.

Ответчик своего представителя в судебное заседание, о котором извещен надлежаще, не направил, в имеющемся в деле отзыве указал, что с требованиями истца согласен при условии исполнения договора в части оплаты.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил.

Исковые требования мотивированы тем, что 02.03.2022 истец и ответчик заключили договор купли-продажи объектов недвижимости (далее - договор), по условиям которого ответчик (продавец) передает истцу (покупателю) в собственность за плату объекты недвижимости, расположенные по адресу: Архангельская область; Няндомский район, д. Ступинская:  скважину № 1 (буровая скважина № 1-Э), 1991 года постройки,  скважину № 3, 1980 года постройки, водопроводные сети протяженностью 550 м, башню Рожновского (водонапорная башня) 1980 г.п.

Согласно пункту 2.1. договора стоимость объектов составляет 220 001 руб., которые покупатель выплачивает продавцу после регистрации договора в Росреестре в течение 15 дней со дня регистрации (пункты 2.3 и 2.4.).

В разделе 3 договора установлены обязанности сторон.

В соответствии с пунктом 3.1. продавец обязан передать покупатели объекты по акту приема-передачи, предоставить все необходимые документы для заключения договора, осуществить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объекты, в течение 5 дней с момента подписания акта приема-передачи подать необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода прав собственности.

Согласно пункту 3.2. договора покупатель обязан уплатить цену в размере и порядке, установленным в разделе 2 договора, принять объекты по акту приема-передачи, осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объекты, приступить к использованию объектов по назначению  с момента подписания акта приема-передачи.

В обоснование исковых требований Комитет сослался на то, что объекты, в отношении которых заключен договор, создавались и предназначены для питьевого и хозяйственного бытового водоснабжения населения д. Ступинская Няндомского муниципального округа, вопросы водоснабжения и водоотведения населения относятся к ведению органов муниципального округа. Комитет не имеет возможности зарегистрировать право собственности на объекты по причине отсутствия у Комитета документов, подтверждающих права собственности на объекты у Кооператива, кроме информации о том, что данные объекты состояли на балансе Кооператива.

Из материалов дела следует, что после заключения договора Комитет 26.11.2022 обратился в Росреестр с заявлениями о постановке на кадастровый учет сооружений: скважины № 1 (буровая скважина № 1-Э), 1991 года постройки,  скважины № 3, 1980 года постройки, башни Рожновского (водонапорная башня) 1980 г.п. Для постановки объектов на кадастровый учет были представлены Технические планы на сооружения от 23.12.2022, подготовленные в связи с созданием объектов на основании деклараций об объектах недвижимости.

Уведомлениями от 28.03.2023 в государственном кадастровом учете было отказано в связи с несоответствием представленных документов требованиям законодательства (технические планы должны быть подготовлены на основании проектной документации, так как при создании предъявленных к кадастровому учету сооружений требуется разрешение на строительство), непредставлением документов, подтверждающих возникновение права на объект недвижимости.

С заявлением о постановке на кадастровый учет водопроводных сетей Комитет не обращался, поскольку при составлении технического плана кадастровым инженером была выявлено, что протяженность водопроводных сетей 1980 г.п. составляет 946 м.

Из материалов дела следует, что в связи с реорганизацией колхоза «Красное Знамя» и на основании решения малого совета Няндомского райисполкома от 17.04.1992 №54 колхоз «Красное Знамя» передает (акционерному сельскохозяйственному предприятию) АСХП «Ступинское» по акту приема-передачи объекты основных средств, в том числе водонапорная башня  д. Ступинская 1980 года постройки (пункт 11 акта), буровую скважину № 1-Э д. Ступинская 1991 года постройки (пункт 13 акта), буровую скважину  №3 1980 года постройки (пункт 15 акта).

АСХП «Ступинское» 28.01.1998 издано распоряжение №13 о передаче объектов основных средств в связи с реорганизацией АСХП «Ступинское» в (сельскохозяйственную артель) СХА (колхоз) «Ступинское».

На основании вышеуказанного распоряжения АСХП «Ступинское» по акту приема-передачи передает СХА (колхоз) «Ступинское» объекты основных средств, в том числе водонапорную башню  д. Ступинская 1980 года постройки (пункт 11 акта), буровую скважину № 1-Э д. Ступинская 1991 года постройки (пункт 13 акта), буровую скважину  №3 1980 года постройки (пункт 15 акта).

В отношении буровых скважин №1-Э и №3 с использованием данных подземного кадастра и картотеки отдела подготовки геодезических материалов Архангельского филиала ФГУ «ТФИ по СЗФО»  восстановлены паспорта, в которых отражено, что буровая скважина №1-Э глубиной 140 м год бурения 1991 и буровая скважина №3 глубиной 94 м год бурения 1980 располагаются в д. Ступинская и принадлежат с/а «Ступинское».

Из пояснений Кооператива, отраженных в протоколах судебных заседаний, следует, что первоначальный собственник водозаборных сооружений колхоз «Красное знамя» был реорганизован  в 1993 году в акционерное сельскохозяйственное предприятие АСХП «Ступинское», состоявшие на балансе колхоза объекты основных средств переданы по акту АСХП «Ступинское», а впоследствии в 1998 году произошла реорганизация в виде преобразования сельхозпредприятий в сельскохозяйственные кооперативы, в связи с чем объекты основных средств были переданы по акту Кооперативу.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 ГК РФ, согласно которой защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; присуждения к исполнению обязанности в натуре и иными способами, предусмотренными законом. 

Для защиты гражданских прав возможно использовать один из перечисленных в статье способов либо несколько способов.

Граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить выбор способа (способов) защиты права по своему усмотрению. 

Избираемый лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру и последствиям нарушения права и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

Вместе с тем если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять лишь этот способ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, например, местонахождение, иные характеристики, свойства недвижимости (пункт 2  Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54)

В разделе 1 договора купли-продажи от 02.03.2023 указаны наименование, характеристики, местонахождения объектов, в отношении которых заключается договор. Неопределенности и неясности в вопросе о том, какое именно имущество составляет предмет передачи, между сторонами не имеется. Следовательно, договор купли-продажи от 02.03.2023 между сторонами заключен, поскольку сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям договора, в частности, о предмете договора.

При этом недостижение сторонами согласия при заключении дополнительного соглашения от 21.06.2024 к договору не свидетельствует о незаключенности самого договора купли-продажи от 02.03.2023.

Вместе с тем факт заключенности договора не требует признания его заключенным судебным актом, поскольку признание договора заключенным не относится к способам защиты гражданских прав, установленным действующим законодательством.

Признание договора заключенным не способно привести к восстановлению нарушенного права по причине несоответствия содержанию сложившихся правоотношений.

В то же время вопрос о заключенности или незаключенности договора может быть рассмотрен судом при рассмотрении вопросов об исполнении этого договора.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи от 02.03.2022 заключен сторонами, однако принятые по договору обязательства не исполняются продавцом.

В частности, в пункте 3.1.1. договора предусмотрена обязанность продавца передать покупателю объекты по акту приема-передачи.

Представленный истцом в материалы акт приема-передачи от 2024 года составлен и подписан только со стороны покупателя (Комитета), продавцом (Кооперативом) акт приема-передачи объектов не подписан. Таким образом, имущество, в отношении которого заключен договор купли-продажи, продавцом покупателю не передано.

Довод Комитета о том, что объекты фактически приняты им, поскольку используются по назначению, является несостоятельным. Согласно договору от 26.08.2021 объекты, в отношении которых заключен договор купли-продажи от 02.03.2022, переданы в безвозмездное пользование МУП «ШЛИТ» для организации водоснабжения на территории деревни Ступинская. Согласно пояснениям истца договор безвозмездного пользования является действующим, следовательно, имуществом на основании договора временно владеет и пользуется иное юридическое лицо, которое передано последнему ответчиком, поэтому утверждение Комитета о том, что объекты приняты Комитетом являются безосновательными.

Иск о признании права, как один из способов защиты в силу статьи 12 ГК РФ, рассматривается как требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не связанное с требованиями о возврате имущества или устранением иных препятствий, не связанных с лишением владения.

В предмет доказывания по иску о признании права собственности входят обстоятельства наличия спорного имущества; наличия одного из обстоятельств, с которыми закон связывает приобретение вещного права на имущество; обстоятельства, свидетельствующие о владении истцом спорным имуществом.

Путем признания права может быть осуществлена защита уже возникшего права, существующего, но оспариваемого другими лицами.

Иск о признании права не подлежит удовлетворению, поскольку истец не владеет имуществом, в отношении которого заключен договор. 

Кроме того в силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ) государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это  внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Из приведенных норм следует, что право собственности на объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации уполномоченным органом в ЕГРН, кроме того, в отношении земельных участков, зданий, сооружений осуществляется государственный кадастровый учет недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

Из материалов дела следует, что право собственности Кооператива на имущество, в отношении которого заключен договор купли-продажи, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировано, в связи с чем у истца отсутствуют возможность регистрации перехода права собственности, в чем непосредственно, по мнению истца, и заключается нарушение его прав.

Вместе с тем условиями договора купли-продажи установлено, что продавец обязан осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объекты в ЕГРН (пункт 3.1.3), в течение 5 дней с момента подписания акта приема-передачи подать необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на объекты в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (пункт 3.1.4.).

Таким образом, истец вправе требовать исполнения ответчиком принятых по договору купли-продажи обязательств, что непосредственно направлено на восстановление нарушенных прав.

Кроме того суд считает необходимым отметить следующее.

В силу пункта 1 статьи 6 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ, действовал до 01.01.2017)  права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признавались юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводилась по желанию их обладателей.

Согласно пункту 2 указанной статьи государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона № 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества требовалась при государственной регистрации возникших после введения в действие названного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона № 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества.

Часть 1 статьи 69 Закона №218-ФЗ, действующего с 01.01.2017, устанавливает, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ и Закон № 218-ФЗ определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона № 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества.

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанные Законы предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Таким образом, стороны договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 разъяснено, что иск о признании права, заявленный лицами, права которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона №122-ФЗ  и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Поскольку истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


Е.Б. Шапран