Решение от 17 октября 2019 г. по делу № А45-30299/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-30299/2019
г. Новосибирск
17 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 17 октября 2019 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Новая Сибирь»

к мэрии города Новосибирска

о внесении изменений в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 126984 от 19.10.2016,

при участии представителей:

истца – ФИО2, доверенность от 15.05.2019, паспорт,

ответчика – ФИО3, доверенность от 09.04.2019, удостоверение,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Новая Сибирь» (далее по тексту - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска о внесении изменений в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 126984 от 19.10.2016.

Определением от 25.09.2019 суд по ходатайству истца заменил ненадлежащего ответчика – Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, надлежащим - мэрией города Новосибирска.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) уточнил исковые требования и просил обязать мэрию города Новосибирска заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 126984 от 19 октября 2016 года, заключенному между ООО «Новая Сибирь» и Мэрией города Новосибирска, в лице управления по земельным ресурсам мэрии города Новосибирска, изложив Приложение № 2 следующим образом:

РАСЧЕТ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Площадь земельного участка (м2)

Кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с законодательством Р.Ф., Кс (руб.)

Коэффициент

устанавливающий

зависимость

арендной платы

от вида

разрешенного

использования

земельного

участка

Кр

Кдоп

Коэффициент устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора

Ка

Годовой размер арендной платы,

(руб.)

Период на который установлен, оплата

7347

45633612,93

0,015

1
1

684504,19

19.10.2016-31.12.2016

29532000

0,015

1
1

442980,00

01.01.2017-31.12.2017

29532000

0,015

1
1

460699,20

01.01.2018-31.12.2018

Заявление об уточнении исковых требований, как соответствующее требованиям статьи 49 АПК РФ, судом удовлетворено.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании и представленном отзыве возражал против удовлетворения требований истца, ссылаясь на то, что у арендодателя отсутствует безусловная обязанность по внесению изменений в договор аренды, а также на возможность внесения изменений в договор лишь с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, 19.10.2016 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 126984, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:041240:42, площадью 7 347 кв.м.

Пунктом 1.3 договора установлено, что земельный участок предоставляется для эксплуатации здания торгового назначения, назначение: нежилое, площадь: общая 3 284,4 кв.м. количество этажей: 1 по ул. Объединения.

Пунктом 1.4 договора аренды срок действия договора установлен с 19.10.2016 по 18.10.2026.

В соответствии с пунктом 2.1 договора порядок взимания арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области», решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2015 №1404.

Согласно пункту 2.2 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате истцом в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с истцом и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

17.11.2017 принято решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 24.10.2012 № П/454 при управлении Росреестра по Новосибирской области №343, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:041240:42 определена в размере его рыночной стоимости 29 532 000 рублей.

Письмом от 22.12.2017 №31/20/14155 ответчик уведомил истца об изменении размера арендной платы по договору с 19.10.2017 до суммы 460 699 рублей 20 копеек в связи с применением им коэффициента инфляции, установленного Федеральным законом от 19.12.2016 №415-ФЗ на 2017-4%.

Письмом от 23.01.2018 № 31/00648 истец возразил против увеличения размера арендной платы с 19.10.2017, ссылаясь на неправомерность, а именно, на противоречие действий ответчика пункту 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 - «изменяющий коэффициент не применяется в случае если арендная плата меняется в год изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости».

Письмом от 19.02.2018 № 31/20/01789 ответчик отказал истцу в произведении перерасчета арендной платы, ссылаясь на правомерность его действий согласно статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и пункта 8 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, установленного постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п.

На основании решения комиссии от 17.11.2017 истцом подготовлено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска №126984 от 19.10.2016 и передано на подписание 27.05.2019 ответчику.

18.07.2019 получен отказ мэрии города Новосибирска от подписания соглашения.

Полагая, что отказ в подписании дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска №126984 от 19.10.2016 нарушает права общества с ограниченной ответственностью «Новая Сибирь», истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд, считая, что применение уровня инфляции к арендной плате, установленной исходя из новой кадастровой стоимости, возможно только к году, следующем за годом установления кадастровой стоимости, то есть с 01.01.2018.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, стоимость аренды за земли, находящиеся в публичной собственности относится к категории регулируемых цен.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, требование о понуждении заключить договор может быть предъявлено лишь к лицу, для которого заключение такого договора является обязательным.

Как указывалось ранее, заключение дополнительного соглашения в настоящем случае не является обязательным.

Требование общества с ограниченной ответственностью «Новая Сибирь» о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение по существу направлено на внесение изменений в договор аренды.

Однако согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Законом не предусмотрена возможность изменения в судебном порядке условий договора на прошедшее время.

Как пояснил представитель истца, арендная плата за земельный участок им вносится в размере, который, по его мнению, является верным; требование о взыскании задолженности по арендной плате со стороны ответчика к нему не предъявлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требование о возложении на ответчика обязанности заключить дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы за прошедший период, является ненадлежащим способом защиты, не отвечающим положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, суд полагает необходимым отметить следующее.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу части 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Спорный договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абзацу пятому статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В абзаце втором пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (Постановление № 28) также разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). Аналогичная позиция изложена Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденном 12.07.2017.

В данном случае соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка подано и рассмотрено по существу в 2017 году.

В соответствии с пунктом 8 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, установленного Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п (далее по тексту Порядок), при заключении договора аренды земельного участка арендодатель предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком; при этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Пунктом 9 указанного Порядка предусмотрено специальное правило по отношению к пункту 8: при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка в случаях, предусмотренных федеральным законодательством; при этом арендная плата подлежит перерасчету и в этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящего Порядка, не проводится. Указанный порядок пересмотра арендной платы за земельный участок соответствует принципу ее экономической обоснованности, в противном случае изменение арендной платы происходило бы два раза за один год (в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с последующим применением коэффициента инфляции), что не соответствует положениям пункта 8 Порядка о ежегодном изменении арендной платы.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Ю.А. Петрова