Решение от 18 апреля 2018 г. по делу № А52-4810/2017

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-4810/2017
город Псков
19 апреля 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 12 апреля 2018 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Судаковой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Псковтехгаз» (место нахождения: 180020, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (место нахождения: 173004, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о внесении изменений в договор аренды,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности;

от ответчика: до перерыва ФИО3 - представитель по доверенности, после перерыва ФИО4, представитель по доверенности;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Псковтехгаз» (далее – истец, общество, ООО «Псковтехгаз») обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (далее – ответчик, Управление) о внесении изменений в договор аренды №25/12-аз от 26.11.2012, находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 60:27:0010105:83, общей площадью 13420 кв.м, расположенного по адресу: <...>; установить годовой размер арендной платы за пользование земельным участком 144 463 руб. 62 коп. с 01 января 2017 г.

Представитель истца в судебном заседании иск просил удовлетворить, указал на то, что договор аренды №25/12-аз от 26.11.2012 был заключен в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 - ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ) в порядке переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, размер арендной платы определен в 2 % от кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку в настоящее время кадастровая стоимость земельного участка изменилась, соответственно подлежит изменению и размер арендной платы, установленный настоящим договором.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать, пояснил, что документов, подтверждающих, что земельный участок с кадастровым номером 60:27:0010105:83, общей площадью 13420 кв.м, расположенный по адресу: <...>, предоставлялся в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, суду не представлено. Кроме того, указал на то, что решением Арбитражного суда Псковской области по делу №А52-2711/2015 были установлены обстоятельства, которые имеют преюдициальное значение и не должны доказываться при рассмотрение настоящего дела.

В судебном заседании 05.04.2018 объявлялся перерыв до 12.04.2018.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Распоряжением от 26.11.2012 №182-р Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области на основании поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 11.10.2012 №ПП-10/45154 и заявления ООО «Псковтехгаз» от 23.11.2010 №7285 предоставило в аренду обществу земельный участок с кадастровым номером 60:27:0110105:83 площадью 13420 кв.м, расположенный по адресу: <...> под земли производственной застройки на срок до 30.11.2061.

Между Управлением (арендодатель) и Обществом заключен договор аренды от 26.11.2012 № 25/12-аз земельного участка с кадастровым номером (далее – КН) 60:27:0110105:83 площадью 13420 кв.м, расположенного по адресу: <...> под земли производственной застройки на срок до 30.11.2061.

Земельный участок является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.10.2008 №60-60-01/049/2008-391. Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права аренды, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.11.2015 №60/000/002/2015-45050.

Арендная плата вносится не реже одного раза в полгода (пункт 3.2 договора), исчислена в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) и постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление, Правила).

Пунктом 3.4 стороны согласовали условие об изменение размера арендной платы в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления в случаях: проведения оценки рыночной стоимости размера арендной платы; принятия новых нормативно-правовых актов; в других случаях, предусмотренных законодательством.

В соответствии с Постановлением Управлением проведена оценка рыночной стоимости арендуемого земельного участка, исходя из которой с 01.01.2015 на основании пункта 10 Правил, исчислен новый размер арендной платы, составляющий 822525 руб. в год, о чем Управление сообщило обществу уведомлением.

Согласно договору купли-продажи от 20.02.2006 воздушная ЛЭП высокого напряжения протяженностью 0,075 км и опоры железобетонные (2 шт.) с КН 60:27:110105:26:149-ЭВ приобретена истцом в собственность по договору купли-продажи и дополнительному соглашению к нему от 20.02.2006 б/н у Государственного унитарного предприятия «Завод керамических конденсаторов «Тиконд» (далее - ГУП ЗКК «Тиконд»), расположена возле цеха № 16 на земельном участке с КН 60:27611 01 05:26, принадлежащем ГУП ЗКК «Тиконд» на праве бессрочного (постоянного) пользования по свидетельству от 10.03.1999 № 4499 (т.1. л.д. 21-22)

Согласно договору купли-продажи от 13.04.2006 разведочно-эксплуатационная скважина № 4257 с КН 60:27:110105:26: 52-в приобретена истцом в собственность по договору купли-продажи части недвижимого имущества ГУП ЗКК «Тиконд» от 03.04.2016 года б/н у ГУП ЗКК «Тиконд», расположена на земельном участке с КН 60:27611_01_05:26, принадлежащем ГУП ЗКК «Тиконд» на праве бессрочного (постоянного) пользования по свидетельству от 10.03.1999 № 4499.(т1.л.д.23-24).

Истец, руководствуясь статьей 435, 450 и 451 ГК РФ письмом от 03.07.2017 №28 направил в адрес ответчика дополнительное соглашение к Договору о внесении изменений в пункт 3.1. Договора путем установления арендной платы за пользование Земельным участком определенной на основании кадастровой стоимости в размере 144 463 руб. 62 коп. с 01.01.2017. В обоснование необходимости внесения изменений в данный договор указывает на то, что поскольку воздушная ЛЭП высокого напряжения протяженностью 0,075 км и опоры железобетонные (2 шт.) с КН 60:27:110105:26:149-ЭВ и разведочно-эксплуатационная скважина № 4257 с КН 60:27:110105:26: 52-в располагаются на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0110105:83 площадью 13420 кв.м по адресу: <...> и данный земельный участок предоставлялся в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, то размер арендной платы должен быть установлен в пределах 2% от кадастровой стоимости земельного участка и соответственно может быть изменен на основании пункта 9 Правил.

Поскольку ответчик до настоящего времени уклоняется от рассмотрения представленного дополнительного соглашения по существу, истец обратился в суд с настоящим иском.

Установив фактические обстоятельства дела, выслушав доводы представителя истца, ответчика, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права суд считает, что требования общества не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции по состоянию на 01.01.2015, подлежащей применению исходя из даты исчисления нового размера арендной платы (далее - ЗК РФ), стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные выводы соответствуют разъяснениям, содержащимся в пункте 16, 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В данном случае договор аренды земельного участка был заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 которого в редакции, действующей по состоянию на 01.01.2015, предусмотрена необходимость государственного регулирования арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Постановлением, вступившим в силу 04.08.2009, утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 Правил, в актуальной редакции, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 Правил предусмотрено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, в том числе в размере 2 процента в отношении земельных участков в том числе если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 9 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

В силу пункта 10 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Истец в обоснование своих требований ссылается на то, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 60:27:0110105:83 площадью 13420 кв.м по адресу: <...> был предоставлен обществу в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Это подтверждается тем, что на данном участке находятся объекты недвижимости (воздушная ЛЭП высокого напряжения протяженностью 0,075 км и опоры железобетонные (2 шт.) с КН 60:27:110105:26:149-ЭВ; и разведочно-эксплуатационная скважина № 4257 с КН 60:27:110105:26: 52-в), располагавшиеся на земельном участке, который ранее находился на праве постоянного (бессрочного) пользования у бывшего собственника. Таким образом размер арендной платы должен быть установлен в пределах 2% от кадастровой стоимости земельного участка и соответственно может быть изменен на основании пункта 9 Правил.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статьи 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения Обществом объекта недвижимости) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. При этом отсутствие государственной регистрации права пользования земельным участком у прежнего собственника не может служить препятствием для его перехода к покупателю.

Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи от 20.02.2006 воздушная ЛЭП высокого напряжения протяженностью 0,075 км и опоры железобетонные (2 шт.) с КН 60:27:110105:26:149-ЭВ приобретена истцом в собственность по договору купли-продажи и дополнительному соглашению к нему от 20.02.2006 года б/н у ГУП «Завод керамических конденсаторов «Тиконд» (далее ГУП ЗКК «Тиконд»), расположена возле цеха № 16 на земельном участке с КН 60:27611 01 05:26, принадлежащем ГУП ЗКК «Тиконд» на праве бессрочного (постоянного) пользования по свидетельству от 10.03.1999 № 4499 (т.1. л.д. 21-22)

Согласно договору купли-продажи от 13.04.2006 разведочно-эксплуатационная скважина № 4257 с КН 60:27:110105:26: 52-в приобретена истцом в собственность по договору купли-продажи части недвижимого имущества ГУП ЗКК «Тиконд» от 03.04.2016 года б/н у ГУП ЗКК «Тиконд», расположена на земельном участке с КН 60:27611_01_05:26, принадлежащем ГУП ЗКК «Тиконд» на праве бессрочного (постоянного) пользования по свидетельству от 10.03.1999 № 4499.(т1.л.д.23-24).

Согласно договору аренды от 26.11.2012 обществу передан в аренду земельный участок с КН 60:27:0110105:83 площадью 13420 кв.м., расположенный по адресу: <...>, под земли производственной застройки. Из кадастрового паспорта спорного земельного участка следует, что он сформирован и поставлен на кадастровый учет 07.05.2008 путем объединения земельных участков с КН 60:27:0110105:56, 60:27:0110105:57, 60:27:0110105:60.

Исходя из представленных материалов дела, суд приходит к выводу о том, что достоверных доказательств, подтверждающий нахождение данных объектов недвижимости (воздушная ЛЭП высокого напряжения протяженностью 0,075 км и опоры железобетонные (2 шт.) с КН 60:27:110105:26:149-ЭВ; и разведочно-эксплуатационная скважина № 4257 с КН 60:27:110105:26: 52-в) на земельном участке с КН 60:27:0110105:83 площадью 13420 кв.м., расположенный по адресу: <...>, не представлено. Также не представлены доказательства того, что земельный участок с КН 60:27:0110105:83 площадью 13420 кв.м предоставлялся в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, а также для использования указанных объектов недвижимости.

Кроме того, суд отмечает, что решением Арбитражного суда Псковской области по делу № А52-2711/2015 были установлены следующие обстоятельства.

Согласно договору аренды от 26.11.2012 обществу передан в аренду земельный участок с КН 60:27:0110105:83 площадью 13420 кв.м, расположенный по адресу: <...>, под земли производственной застройки. Из кадастрового паспорта спорного земельного участка следует, что он сформирован и поставлен на кадастровый учет 07.05.2008 путем объединения земельных участков с КН 60:27:0110105:56, 60:27:0110105:57, 60:27:0110105:60.

В свою очередь земельный участок с КН 60:27:0110105:56 (равнозначен КН 60:27:110105:56) сформирован и поставлен на кадастровый учет путем раздела земельного участка с КН 60:27:110105:26, который согласно свидетельству от 10.03.1999 № 4499 был предоставлен Государственному унитарному предприятию «Завод керамических конденсаторов «Тиконд» (далее – Завод) на праве постоянного (бессрочного) пользования. 29.09.2006 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности Завода вследствие ликвидации путем завершения процедуры банкротства – конкурсное производство.

На 05.03.2009 дату приобретения в собственность обществом объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с КН 60:27:110105:56, продавцу такого объекта недвижимости земельный участок принадлежал на праве аренды, которое и перешло обществу.

Документов и сведений о том, что на двух других земельных участка с КН 60:27:110105:57, 60:27:110105:60, вошедших в состав земельного участка с КН 60:27:0110105:83 площадью 13420 кв.м, имеются объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, под которыми к нему перешло бы право пользования земельными участками, как покупателю здания, строения, сооружения, который вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования суд не располагает. Доказательств обратного не представлено. Правопреемником Завода Общество не является.

Таким образом, суд в рамках дела №А52-2711/2015 установил, что Общество не доказало, что право аренды на земельный участок, являющийся предметом заключенного между сторонами договора от 26.11.2012 №25/12-аз, приобретено истцом в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования предыдущего собственника расположенного на данном участке объекта недвижимости.

В соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Псковской области от 26.06.2016 по делу №А52-2711/2015 в силу ст.69 АПК РФ имеет преюдициальное значение при рассмотрении данного спора.

Суд отмечает, что в материалы настоящего дела представлены договора купли-продажи, датированные 20.02.2006 и 13.04.2006 соответственно, в то время как исковое заявление содержащиеся в материалах дела №А52-2711/2015, согласно штампу суда принято 30.07.2015, следовательно суд делает вывод о том, что истцом на момент подачи требований в рамках дела №А52-2711/2015, было известно о заключении указанных договоров.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, суд приходит к выводу о том, что данный иск по существу направлен на пересмотр вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Псковской области 26.06.2016 по делу №А52-2711/2015, оставленному без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2016 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.10.2016, которым было отказано в удовлетворении требований о признании недействительной односторонней сделки, оформленной Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Псковской области уведомлением от 27.05.2015 № 2347-ЛВ/02 в части изменения арендной платы, рассчитанной на основании рыночной стоимости объекта аренды по договору аренды земельного участка от 26.11.2012 № 25/12-аз.

Таким образом суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора, а соответственно отсутствуют основания для внесения изменений в договор аренды №25/12-аз от 26.11.2012, находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 60:27:0010105:83, общей площадью 13420 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

На основании изложенного исковые требования удовлетворению не подлежат.

При обращении в суд с настоящим заявлением обществом была уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп. Поскольку в удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Псковтехгаз» отказано, государственная пошлина в сумме 6 000 руб. 00 коп. в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья Н.В. Судакова