Решение от 20 июня 2019 г. по делу № А62-2081/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ул. Большая Советская, д. 30/11, г. Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)61-04-16; 64-37-45; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

20.06.2019 Дело № А62-2081/2018

Резолютивная часть решения оглашена 13.06.2019

Полный текст решения изготовлен 20.06.2019

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воробьевой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью фирма "Малая механизация" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 27.10.2015 № Ю-295 и изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика: не явились, извещены надлежащим образом;

У С Т А Н О В И Л:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью фирма "Малая механизация" (далее - ответчик, Общество, ООО фирма «Малая механизация») о расторжении договора аренды земельного участка от 27.10.2015 № Ю-295, обязании ответчика передать по акту приема-передачи истцу земельный участок с кадастровым номером 67:26:0010202:135, площадью 1315 кв.м., расположенный по адресу: Смоленская обл., г. Десногорск, коммунально-складская зона, а также об изъятии у Общества объекта незавершенного строительства - автомойка, общая площадь застройки 364,6 кв.м, степень готовности - 31%, кадастровый номер 67:26:0010202:463 путем его продажи с публичных торгов.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, что подтверждено материалами дела.

Руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей сторон.

Как следует из материалов дела, 27.10.2015 между Комитет (арендодатель) и ООО фирма «Малая механизация» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № Ю-295 (далее -Договор).

По условиям Договора Арендодатель передал, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:26:0010202:135, площадью 1315 кв.м., расположенный по адресу: Смоленская обл., г. Десногорск, коммунально-складская зона, для использования в целях строительства и эксплуатации автомойки (п. 1.1 Договора). На данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 67:26:0010202:463 (п. 1.2 Договора).

Указанный земельный участок передан от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 27.10.2015.

Согласно свидетельству о регистрации права собственности от 13.10.2015 № 67-67/006-67/006/014/2015-599/1 правообладателем Объекта незавершенного строительства является ООО фирма «Малая механизация», степень готовности объекта 31%.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 27.10.2015 по 27.10.2018 (п. 2.1. Договора).

При прекращении Договора Арендатор обязан вернуть участок в надлежащем состоянии (п. 6.3. Договора).

25.07.2018 Комитет письмом № 6893 уведомил Ответчика о наступающем истечении срока Договора, одновременно сообщив, что в случае не завершения строительства, объект может быть изъят у собственника по решению суда, и необходимости завершения строительства объекта.

30.10.2018 Комитет письмом № 10527 сообщил Ответчику об истечении срока действия договора аренды и необходимости освободить земельный участок от Объекта. Ответчик на данное уведомление не ответил.

30.10.2018Администрация муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области издала постановление № 942 «О расторжении договора аренды земельного участка с ООО фирма «Малая механизация».

04.12.2019№ 11712 Комитет направил в адрес Ответчика Соглашение о расторжение договора аренды, акт приема-передачи, копию постановления от 30.10.2018 № 942. Вместе с тем, соглашение о расторжении договора арендатором подписано не было, земельный участок арендатору по акту приема-передачи не возвращен.

24.01.2019 комиссией в составе представителей Комитета и ООО фирма «Малая механизация» произведено обследование спорного земельного участка, результаты которого зафиксированы в акте обследования от 24.01.2019. При этом установлено, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства - автомойка, общая площадь застройки 364,6 кв.м, степень готовности - 31% (далее - Объект).

Указав, что на протяжении срока договора аренды (с октября 2015 по октябрь 2018) Ответчиком не произведено никаких действий, направленных на завершение строительства Объекта, , полагая, что принадлежащий Обществу объект подлежит изъятию у него путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим с иском.

Ответчик представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал на невозможность достроить спорный объект незавершенного строительства до истечения срока аренды ввиду тяжелого финансового положения Общества; полагал целесообразным продлить действие договора аренды.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в дело доказательства в соответствии со статьями 71 и 162 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1.1 Договора, его предметом является земельный участок с кадастровым номером 67:26:0010202:135, предоставленный арендатору в целях строительства и эксплуатации автомойки.

Согласно п. 6.2 Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

В соответствии с пунктом 4.1.1 арендодатель имеет право Требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более двух раз подряд, в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору в соответствии с п. 3.4 и нарушения других условий Договора.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, под которым признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме указанных в п. 1 ст. 46 ЗК РФ случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих так использование).

Материалами дела подтверждено, что с момента заключения Договора ответчик не использовал спорный земельный участок в соответствии с целями, указанными в договоре аренды – для строительства и эксплуатации автомойки.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что в связи с допущенным арендатором существенным нарушением установленных договором условий у арендодателя по установленным договором и законом основаниям возникло право потребовать его досрочного расторжения.

В связи с этим требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 27.10.2015 № Ю-295 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая изложенное, в связи с тем, что спорный договор расторггается судом, ответчик обязан возвратить объект аренды истцу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Согласно статье 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в Земельный кодекс РФ пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Как следует из материалов дела, договор аренды между сторонами заключен после 01.03.2015, а именно 27.10.2015 на основании заявления Общества сроком на три года.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Нормы, регулирующие правоотношения участников гражданского оборота, связанные с предоставлением земельных участков, носят императивный характер, в связи с чем не могут быть изменены по соглашению сторон.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, степень готовности объекта составляет 31%, что идентично степени готовности этого объекта на момент заключения спорного договора. Указанное свидетельствует об отсутствии у Общества права на последующее продление арендных правоотношений.

При этом, суд принимает во внимание, что иных оснований для использования земельного участка Обществом не приведено, а действующим законодательством в данном случае не предусмотрено.

Согласно пункту 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пп. з п. 7 правил).

При изложенных обстоятельствах, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, в размере 6000 руб.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.10.2015 № Ю-295, заключенный между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области и Обществом с ограниченной ответственностью фирма "Малая механизация" .

Обязать Общество с ограниченной ответственностью фирма "Малая механизация" (ОГРН <***>; ИНН <***>) передать Комитету имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) земельный участок с кадастровым номером 67:26:0010202:135, площадью 1315 кв.м., расположенный по адресу: Смоленская обл., г. Десногорск, коммунально-складская зона по акту приема-передачи в течение 20 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Изъять у Общества с ограниченной ответственностью фирма "Малая механизация" (ОГРН <***>; ИНН <***>) объект незавершенного строительства – автомойка, общая площадь застройки 364,6, степень готовности 31%, кадастровый номер 67:26:0010202:463, расположенный по адресу: Смоленская область, г.Десногорск, коммунально-складская зона, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью фирма "Малая механизация" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья И.Л. Каринская