Решение от 2 мая 2024 г. по делу № А48-5246/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Орел Дело №А48-5246/2023

«2» мая 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2024 года

Решение в полном объёме изготовлено 2 мая 2024 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Агаркова К.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Давтян А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации муниципального образования город Болхов (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к 1) Администрации Болховского района Орловской области (<...> а, ОГРН <***>, ИНН <***>),

2) ФИО1 (<...>)

при участии в деле качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,

1) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

2) Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области (302021, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка №91, с кадастровым номером 57:01:0040301:450, площадью 1570 кв.м., адрес: Орловская область, Болховский район, с/п Однолуцкое, поставленного на государственный кадастровый учет 08.09.2021, с категорией земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; истребовании в пользу истца данного земельного участка; исключении из ЕГРН записи о регистрации права ФИО1 на земельный участок (с учетом уточнения от 21.03.2024),

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 09.11.2023 года, выдана сроком на 1 год, диплом),

от ответчика (1) – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика (2) – представитель ФИО3 (доверенность от 27.08.2022, выдана сроком на 3 года),

от третьего лица (1) – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица (2) – представитель не явился, извещен надлежащим образом, в деле имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Болхов (далее также - истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Болховского района Орловской области (далее также – ответчик 1) и ФИО1 (далее также – ответчик 2) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка №91, с кадастровым номером 57:01:0040301:450, площадью 1570 кв.м., адрес: Орловская область, Болховский район, с/п Однолуцкое, поставленного на государственный кадастровый учет 08.09.2021, с категорией земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; истребовании в пользу истца земельного участка; исключении из ЕГРН записи о регистрации права ФИО1 на земельный участок (с учетом уточнения от 21.03.2024).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика 2 возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Представители ответчика 1, третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Администрация Болховского района Орловской области в письменном отзыве на иск изложило свою правовую позицию по существу спора.

Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области в письменном отзыве на иск указало, что по существу спора полагается на усмотрение суда.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области в письменном отзыве на иск изложило свою правовую позицию по существу спора.

Заслушав доводы представителей истца и ответчика 2, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.08.2021 между Администрацией Болховского района Орловской области, действующей от имени Муниципального образования Болховский район Орловской области (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли - продажи земельного участка №91, кадастровый номер 57:01:0040301:450, площадь 1570 кв.м., адрес: Орловская область, Болховский район, с/п. Однолуцкое, поставленного на государственный кадастровый учет 08.09.2021 г. с категорией земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Представитель ФИО1 в судебном заседании в Болховском районном суде Орловской области пояснил суду, что указанный земельный участок приобретался для осуществления предпринимательской деятельности, для постройки на нём автомобильной мойки, оборудование для которой уже закуплено. Готовятся документы для строительства автомобильной мойки.

Поскольку спор по поводу земельного участка, приобретённого для предпринимательской деятельности, подведомствен арбитражному суду определением от 26.04.2023 Болховский районный суд Орловской области передал гражданское дело на рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области.

Администрация муниципального образования г. Болхов полагает, что указанный договор является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку собственником спорного земельного участка является истец, что подтверждается Законом Орловской области от 28.12.2004 №464-ОЗ «О статусе, границах и административных центрах муниципальных образований на территории Болховского района Орловской области», где определены границы города Болхова и сельских поселений Болховского района. В соответствии с описанием границ муниципального образования город Болхов, утвержденных в 2004, являющихся приложениями к вышеуказанному закону, спорный земельный участок находится в границах города Болхова.

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

На основании пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В пункте 38 названного Постановления разъяснено, что запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Согласно ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков.

В соответствии со п. 2 ч. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом,

В пункте 1 ч. 2 ст. 3.3 данного Закона указано, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Таким образом, при отсутствии в федеральном законодательстве специальных оговорок, вышеуказанные полномочия не подлежат передаче органам местного самоуправления муниципальных районов.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок расположен в административно-территориальных границах «Город Болхов», в связи с чем распоряжается данным земельным участком уполномочена Администрация муниципального образования город Болхов. Между тем волеизъявление Администрации муниципального образования город Болхов на отчуждение спорного земельного участка отсутствовало, что свидетельствует о недействительности сделки, в результате которой произошло отчуждение земельного участка у истца. Доказательства наличия воли истца на отчуждение земельного участка в материалах дела отсутствуют.

Так, Закон Орловской области от 28.12.2004 №464-ОЗ «О статусе, границах и административных центрах муниципальных образований на территории Болховского района Орловской области» определяет границы города Болхова и сельских поселений Болховского района. Из описания границ муниципального образования город Болхов, утвержденного в 2004, являющегося приложением к вышеуказанному Закону, следует, что спорный земельный участок находится в границах города Болхова.

Данное обстоятельство также подтверждается письменными пояснениями Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 30.01.2024 (т. 2 л.д. 108), из которых следует, что в соответствии с Законом Орловской области от 28.12.2004 №464-ОЗ, Генеральным планом муниципального образования города Болхов, утвержденным решением Болховского городского Совета Народных Депутатов от 01.03.2012 №126, Правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Болхов Орлосвкой области, утвержденными решением Болховского городского Совета Народных Депутатов от 01.03.2012 №134, спорный земельный участок с кадастровым номером 57:01:0040301:450 расположен в границах г. Болхов.

Из письма Филиала ППК «Роскадастр» по Орловской области от 23.11.2023 №5075/23 следует, что по сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 57:01:0040301:450 расположен в границах территориальной зоны с реестровым номером 57:01-7.13 «Жилая зона (Ж)». Данная зона установлена решением Болховского городского Совета Народных Депутатов от 24.02.2022 №44 и имеет местоположение г. Болхов Орловской области.

Кроме этого, при рассмотрении в Орловском областном суде дела №3а-4/2023 по административному исковому заявлению ФИО1 к Болховскому городскому Совету Народных Депутатов, администрации г. Болхова о признании недействующими Генерального плана муниципального образования город Болхов Орловской области, утвержденного решением Болховского городского Совета Народных Депутатов от 01.03.2012 №126, и Правил землепользования и застройки муниципального образования город Болхов Орловской области, утвержденных решением Болховского городского Совета Народных Депутатов от 25.04.2013 134, с внесенными в них изменениями, было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 57:01:0040301:450 расположен в границах г. Болхов.

Более того, указанное обстоятельство не оспаривалось при рассмотрении настоящего спора Администрацией Болховского района Орловской области.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Сделки купли-продажи в отношении земельного участка являются ничтожными, противоречат закону и нарушают права собственника земельного участка, который не отказывался от своих прав на него. Поскольку земельный участок выбыл из владения собственника помимо его воли, у покупателя земельного участка не возникло на него законных прав.

В отношении довода ФИО1 о том, что она является добросовестным приобретателем суд считает следующее.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 35 постановления Пленума №10/22 указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Из указанных разъяснений постановления Пленума №10/22, а также позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П о соотношении положений статей 167 и 301, 301 ГК РФ, о применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, следует, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ; такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

В пунктах 37, 38 и 39 постановления Пленума N 10/22 разъяснено следующее: в соответствии со статьей 301 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель); ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества; по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика относительно того, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. В соответствии с позицией Европейского Суда по правам человека, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно; ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

ФИО1, приобретая земельный участок по возмездной сделке, могла и должна была усомниться в праве продавца на отчуждение такого земельного участка, поскольку из Закона Орловской области от 28.12.2004 №464-ОЗ «О статусе, границах и административных центрах муниципальных образований на территории Болховского района Орловской области», где определены границы города Болхова и сельских поселений Болховского района, и из описания границ муниципального образования город Болхов, утвержденного в 2004, являющегося приложением к вышеуказанному Закону, следует, что спорный земельный участок находится в границах города Болхова.

Первоначальный текст Закона Орловской области от 28.12.2004 №464-ОЗ опубликован в изданиях «Орловская правда», №233, 30.12.2004, «Собрание нормативных правовых актов Орловской области», №25, ноябрь 2004 - январь 2005, с учетом изменений в данный закон, внесенных Законом Орловской области от 06.12.2017 №2189-ОЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Орловской области», опубликованным на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 07.12.2017, и в издании «Орловская правда», №139, 08.12.2017.

Кроме того, ФИО1 не проявила должной осмотрительности при приобретении спорного земельного участка, не истребовав у продавца правоустанавливающих документов на земельный участок.

Следовательно, ФИО1 могла и должна была знать о пороках договора купли-продажи земельного участка №91, с кадастровым номером 57:01:0040301:450, заключенного с нею Администрацией Болховского района Орловской области.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.02.2018 по делу №305-ЭС17-13675, А41-103283/2015.

К утверждению ФИО1 о том, что истцу изначально было известно о продаже спорного земельного участка, суд относится критически, поскольку, как пояснила представитель истца, при продаже земельного участка администрацией Болховского района на аукционе у земельного участка был номер 57:01:0040301:450. Каждое муниципальное образование имеет свои кадастровые кварталы и номера. Так, кадастровый квартал Однолуцкого сельского поселения Болховского района имеет числовое значение 57:01:1010301, а кадастровый квартал города Болхова 57:01:1010201, т.е. последние три цифры указывают на принадлежность к муниципальному образованию или сельскому поселению. Первые цифры, обозначают номер региона Российской Федерации, в границах которого ведется государственный кадастровый учет земель. Вторые цифры обозначают часть кадастрового округа (административная единица субъекта, например, район той или иной области), далее цифры обозначают часть территории кадастрового района - кадастровый квартал и последние цифры обозначают номер участка земли. Таким образом, администрация муниципального образования г. Болхова не знала и не могла знать о том, что продается ее земельный участок. Администрация Болховского района Орловской области не приобретала право собственности на спорный земельный участок, а следовательно, не могла его отчуждать, в связи с чем спорный договор купли-продажи является недействительным.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка №91, с кадастровым номером 57:01:0040301:450 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку собственником спорного земельного участка является Администрация муниципального образования город Болхов, которая данный земельный участок не отчуждала и свое волеизъявление на это не выражала.

С учетом изложенного суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования истца и признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №91, с кадастровым номером 57:01:0040301:450, площадью 1570 кв.м., адрес: Орловская область, Болховский район, с/п Однолуцкое, поставленного на государственный кадастровый учет 08.09.2021, с категорией земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; истребовать в пользу Администрации муниципального образования город Болхов спорный земельный участок из незаконного владения ФИО1

Согласно абзацу второму п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или об отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом данных положений, подлежит также удовлетворению и требование истца об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права ФИО1 на земельный участок.

При подаче иска в суд подлежала уплате государственная пошлина в размере 6000 руб.

В силу ст.333.37 НК РФ Администрация Болховского района Орловской области освобождены от уплаты государственной пошлины.

Поскольку государственная пошлина в размере 6000 руб. относится на ответчиков в равных долях (по ?), то государственную пошлину в размере 3000 руб. надлежит взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №91, с кадастровым номером 57:01:0040301:450, площадью 1570 кв.м., адрес: Орловская область, Болховский район, с/п Однолуцкое, поставленного на государственный кадастровый учет 08.09.2021, с категорией земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, заключенный между Администрацией Болховского района Орловской области (<...> а, ОГРН <***>, ИНН <***>), действующей от имени Муниципального образования Болховский район Орловской области, и ФИО1 (<...>).

Истребовать земельный участок с кадастровым номером 57:01:0040301:450, площадью 1570 кв.м., адрес: Орловская область, Болховский район, с/п Однолуцкое, поставленного на государственный кадастровый учет 08.09.2021, с категорией земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения из незаконного владения ФИО1.

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 57:01:0040301:450, площадью 1570 кв.м., адрес: Орловская область, Болховский район, с/п Однолуцкое, поставленного на государственный кадастровый учет 08.09.2021, с категорией земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения и снятия данного участка с кадастрового учета.

Взыскать с ФИО1 (<...>) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.


Судья Агарков К.Н.