Решение от 4 мая 2021 г. по делу № А56-86009/2020

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-86009/2020
04 мая 2021 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 04 мая 2021 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Целищевой Н.Е.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области (адрес: Россия 188480, г КИНГИСЕПП, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл КИНГИСЕППСКИЙ р-н, пр-кт КАРЛА МАРКСА 2А, ОГРН: <***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "ПитерСтройКомплект" (адрес: Россия 194354, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...>, ОГРН: <***>);

о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельные участки


при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 26.01.2021),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 10.01.2021),



установил:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПитерСтройКомплект" (далее – Общество), в котором просил расторгнуть договор аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 16.07.2012 № 03-05/4580 (далее – Договор), обязать Общество в течение 6 месяцев с даты вступления решения суда в законную силу возвратить Комитету земельные участки с кадастровыми номерами 47:20:0112005:17, 47:20:0112002:29, 47:20:0112002:28, 47:20:0112002:27, 47:20:0112002:26, 47:20:0112002:25, общей площадью 149 750 кв.м (14,9 га), расположенные в Ленинградской области, Усть-Лужском сельском поселении, <...> путем их освобождения от объекта и подписания акта приема-передачи земельных участков.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель ответчика возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

По мнению ответчика, по истечении срока действия Договора ответчик в отсутствие возражений со стороны истца продолжил пользоваться земельным участком, а именно реализовывать проект комплексного освоения для жилищного строительства, что в силу статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) свидетельствует о продолжении действия Договора в режиме неопределенного срока; в целях комплексного освоения земельных участков ответчиком разработан и утвержден проект планировки территории, проведено межевание земельных участков, согласована проектная документация, получены разрешения на строительство, начаты работы по возведению многоквартирных жилых домов, индивидуальных жилых домов, на участках имеются объекты незавершенного строительства разной степени готовности, что подтверждают паспорта на 7 объектов незавершенного строительства; поскольку участки, являющиеся предметом аренды, предоставлены истцом ответчику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ответчик правомерно осуществляет строительство на вышеуказанных земельных участках (при наличии права аренды в целях строительства на земельный участок, утвержденной проектной документации, разрешения на строительство); объекты возведены на законных основаниях и обладают признаками, присущими недвижимому имуществу; поскольку освобождение земельного участка от капитального строения предполагает снос этого объекта, а согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 25.01.2011 № 10661/10, пункте 21 Обзора судебной практики № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017 (далее – Обзор № 4), иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимости (строения, сооружения), не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен Договор; так как на земельном участке расположены объекты, являющиеся объектами незавершенного строительства, право собственности на которые в силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ принадлежит ответчику, требование истца о возврате и освобождении земельных участков не может быть удовлетворено независимо от расторжения или прекращения Договора.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 16.07.2012 заключили Договор аренды в отношении земельных участков с кадастровым номером 47:20:0112002:15, площадью 41 680 кв.м., с кадастровым номером 47:20:0112005:17, площадью 108 070 кв.м, расположенных по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский муниципальный район, Усть-Лужское сельское поселение, <...> с разрешенным использованием - размещение малоэтажной жилой застройки, сроком по 16.07.2015.

Земельные участки были предоставлены в аренду для осуществления комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков и документацией по планировке территории.

Договор зарегистрирован 27.08.2012 в установленном законом порядке.

Соглашением № 03-23/393 от 09.02.2015 срок Договора был продлен до 16.07.2018.

В 2013 – 2014 годах Обществом проведены кадастровые работы по разделу земельных участков, в результате которого участок 47:20:0112002:15 разделен на 5 земельных участков: с кадастровым номером 47:20:0112002:29 площадью 33 623 кв.м, с кадастровым номером 47:20:0112002:28 площадью 3052 кв.м, с кадастровым номером 47:20:0112002:27 площадью 931 кв.м, с кадастровым номером 47:20:0112002:26 площадью 901 кв.м, с кадастровым номером 47:20:0112002:25 площадью 3173 кв.м.

Соглашением от 24.08.2015 № 03-23/702 к Договору стороны внесли изменения в Договор, изложив пункт 1 следующей редакции: «арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на правах аренды расположенные по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский муниципальный район, Усть-Лужсюе сельское поселение, <...> земельные участки, категория земель - земли населенных пунктов:

- с кадастровым номером 47:20:0112005:17 площадью 108 070 кв.м, с разрешенным использованием - размещение малоэтажной жилой застройки;

- с кадастровым номером 17:20:0112002:29 площадью 33 623 кв.м, с разрешенным использованием - для размещения объектов общего пользования - улиц, аллей, проездов, площадей, набережных, скверов, пляжей;

- с кадастровым номером 47:20:0112002:28 площадью 3032 кв.м, с разрешенным использованием - для размещения малоэтажной блокированной и малоэтажной многоквартирной жилой застройки;

- с кадастровым номером 47:20:0112002:27 площадью 931 кв.м, с разрешенным использованием - для размещения объектов общественного питания - ресторанов, кафе, баров;

- с кадастровым номером 47:20:0112002:26 площадью 901 кв.м, с разрешенным использованием - для размещения объектов физической культуры и спорта,

- с кадастровым номером 47:20:0112002:25 площадью 3173 кв.м, с разрешенным использованием - для размещения малоэтажной блокирований и малоэтажной многоквартирной жилой застройки в границах, указанных в кадастровых паспортах участков.

В соответствии с п. 3.1 Договора срок действия аренды истек 16.07.2018.

В результате проведенного Комитетом 07.02.2020 осмотра земельных участков установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 47:20:0112005:17 расположены два незавершенных строительством объекта - многоквартирные дома высотой три и пять этажей, участок огорожен глухим металлически забором; на земельных участках с кадастровыми номерами 47:20:0112002:29, 47:20:0112002:28, 47:20:0112002:27, 47:20:0112002:26, 47:20:0112002:25 объекты недвижимости отсутствуют, строительство не ведется; земельные участки не используются в соответствии с целевым назначением; на земельных участках с кадастровыми номерами 47:20:0112002:29, 47:20:0112002:28 расположены деревянные строения и сооружения (сараи, бани, гаражи), принадлежащие жителям близлежащих жилых домов, о чем специалистом Комитета составлен акт от 07.02.2020.

В претензии от 10.03.2020 Комитет, сославшись на нарушение Обществом условий Договора, в том числе возведение на земельном участке с кадастровым номером 47:20:0112005:17 в нарушение требований классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 540 от 01.09.2014 многоквартирного дома высотой более 4 этажей, отсутствие на земельных участках 47:20:0112002:29, 47:20:0112002:28, 47:20:0112002:27, 47:20:0112002:26, 47:20:0112002:25 объектов недвижимости, то есть неиспользование участков по их целевому назначению, предложил до 10.04.2020 подписать и возвратить Комитету подписанный экземпляр соглашения о расторжении Договора, до 10.09.2020 освободить земельный участок с кадастровым номером 47:20:0112005:17 от возведенных строений и передать земельные участки Комитету по акту.

Неисполнение Обществом указанных требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ оговорено, что право на заключение нового договора аренды без торгов может быть реализовано при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 этой статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 этого пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как видно из материалов дела, Договор прекратил свое действие по истечении срока его действия 16.07.2018.

В пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ указано, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку договор аренды был заключен на аукционе, то право на заключение договора в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, у заявителя не возникло.

Довод Общества о возобновлении Договора на неопределенный срок судом отклоняется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с 1 марта 2015 г.

На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, Договор, заключенный по результатам торгов до 1 марта 2015 г. и действующий на 1 марта 2015 года, прекратился после истечения срока аренды, на который он заключался, без права его пролонгации в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

При таких обстоятельствах основания для расторжения прекратившего действие Договора в судебном порядке в рассматриваемом случае отсутствуют, в связи с чем иск в соответствующей части удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем в данной ситуации, как установлено судом, на предоставленном в аренду земельном участке, кадастровый номер 47:20:0112005:17, имеются объекты незавершенного строительства, кадастровые номера 47:20:0112005:20, 47:20:0112005:21, 47:20:0112005:22. Наличие на указанном участке объектов незавершенного строительства подтверждено также представленными в дело паспортами объектов незавершенного строительства в отношении объектов разной степени готовности (от 4% до 44%).

Таким образом, Общество, в том числе может быть признано лицом, имеющим право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

При этом, как указал представитель Комитета в судебном заседании 02.03.2021, продление срока Договора соглашением № 03-23/393 от 09.02.2015 не было связано с предоставлением участков для завершения строительства объектов.

В пункте 21 Обзора № 4 сформулирована правовая позиция, согласно которой в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

В рассматриваемом случае Комитет в иске заявил требование об освобождении Обществом спорного участка на основании ст. 622 ГК РФ.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Обществом на законных основаниях - в соответствии с Договором и разрешением на строительство - на спорном земельном участке возведены объекты, являющиеся недвижимой вещью (объектами незавершенными строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.

Следовательно, ст. 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на Общество обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен Договор.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Таким образом, требование Комитета об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлено на необоснованное лишение Общества права осуществить государственную регистрацию права собственности на объекты незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Целищева Н.Е.