Решение от 27 мая 2019 г. по делу № А45-43246/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-43246/2018
г. Новосибирск
27 мая 2019 года
20 мая 2019 года объявлена резолютивная часть решения

27 мая 2019 года изготовлено решение в полном объеме

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в здании арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, помещение №535, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ДРЦ" (ОГРН <***>), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью Строительная Компания "Ника" (ОГРН <***>), г. Новосибирск, о расторжении договора, обязании освободить помещение, при участии в судебном заседании представителей: истца: ФИО2, доверенность от 18.05.2017 №00001/2018-с; ответчика: ФИО3, доверенность от 23.10.2018,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ДРЦ" (ОГРН 1025402475482) (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с уточненным в ходе судебного разбирательства иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительная Компания "Ника" (ОГРН 1025402475482) (далее – ответчик) о расторжении договора аренды и освобождении нежилых помещений.

Исковые требования обоснованы статьями 619, 452 (пункт 2), 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком денежного обязательства по оплате аренды, повлекшим отказ истца от исполнения договора, пользованием ответчиком помещениями без имеющихся на то законных оснований.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик письменным отзывом и в ходе судебного разбирательства отклонил исковые требования как необоснованные, ссылаясь на расторжение истцом договора аренды в одностороннем порядке до обращения в суд, что исключает расторжение договора в судебном порядке; на отсутствие у ООО «ДРЦ» правовых оснований владения спорным зданием, а у ответчика – обязанности передать здание истцу.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в части, исходя из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, 10.07.2016 между обществом с ограниченной ответственностью "ДРЦ" (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Строительная Компания "Ника" (Арендатор) заключен договор аренды (далее - договор).

В соответствии с п. 1.1. договора, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) здание (павильон), назначение: нежилое; площадь: 379,7 кв.м.; адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Советская, 14а, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101350:4, далее именуемое – здание; передача в аренду здания (павильона) не влечет за собой аренду (субаренду) вышеуказанного земельного участка. Рыночная стоимость земельного имущества, передаваемого арендатору, определяется приложением №1 к настоящему договору. Передача объекта «Нежилого здания» в аренду не влечет перехода права собственности на него.

Согласно п. 5.1, настоящий договор вступает в силу в момент его подписания и действует в течение 11 месяцев.

По акту приема-передачи объект аренды был передан истцом ответчику.

10.06.2017 между сторонами обществом с ограниченной ответственностью "ДРЦ" (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Строительная Компания "Ника" (Арендатор) повторно заключен договор аренды недвижимого имущества – здания площадью 379,7 кв.м., расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Советская, 14а, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101350:4, со сроком действия 11 месяцев.

В соответствии с п. 1.2 договора нежилое здание предоставляется Арендатору для размещения объектов общественного питания, с целью эксплуатации павильона (общественное питание) в сквере «Первомайский».

В соответствии с п. 5.10 , если после истечения срока действия договора Арендатор будет продолжать пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на тот же срок.

Во исполнение принятых на себя обязательств истец по Акту от 10.06.2017 повторно передал ответчику в аренду объект аренды.

Договор аренды является основанием возникновения правоотношений сторон.

Договор не изменен, не признан недействительным, незаключенным в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последним имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом ( арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3 договоров от 10.07.2016, 10.06.2017 арендная плата за владение и пользование зданием (павильоном) устанавливается в размере 300 000 руб. в месяц. Арендная плата не включает в себя налога на добавленную стоимость по причине применения Арендодателем упрощенной системы налогообложения. Кроме платы за пользование Нежилыми помещениями (арендной платы) Арендатор обязан на основании выставляемых Арендодателем счетов возмещать затраты Арендодателя на потребленную Арендатором в процессе использования нежилых помещений электрическую энергию, услуги по подаче питьевой воды и приему сточных вод. При этом, стоимость затрат Арендодателя на потребленные Арендатором услуги должна определяться в соответствии с показаниями соответствующих приборов учета и тарифами поставщиков оказанных услуг.

Ответчик в нарушение условий договора ненадлежащим образом исполнял договорные обязательства по оплате.

По делу установлено и не доказано иное, что ответчик производил не в полном объеме либо не оплачивал платежи в отдельные месяцы в порядке и сроки, предусмотренные договором, а после 01.04.2018 поступление платежей прекратилось.

06.06.2018 сторонами достигнуто соглашение о погашении Арендатором задолженности в кротчайшие сроки, о регулярном внесении текущих арендных платежей. Однако, по истечении 5 месяцев задолженность Арендатором перед Арендодателем не погашена, текущие арендные платежи не вносятся.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком денежного обязательства, образовалась подтвержденная материалами дела, в том числе подписанным сторонами актом сверки, задолженность по арендной плате, составляющая 4 795 600 руб.

В соответствии с п.п. 5.2, 5.2.3 договора, договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор допустил просрочку внесения арендной платы более чем на 15 календарных дней.

Расторжение договора по указанному основанию возможно лишь в случае, если Арендатор, письменно уведомленный о допущенных нарушениях, не устранит такие нарушения в течение 15 рабочих дней с момента требования Арендодателя об устранении нарушений (п. 5.3 договора).

По делу установлено, ответчиком не оспорено и не доказано иное, что ООО Строительная компания «Ника» не только допускало просрочку внесения арендной платы, но не производило оплату аренды.

Неоднократное нарушение ответчиком денежного обязательства по оплате аренды подтверждено документально.

У истца возникло право на односторонний отказ от договора аренды. Указанное право было реализовано посредством направления в адрес Арендатора уведомления.

Статьей 619 ГК РФ для договоров аренды установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

В соответствии со статьей 610 (абзац 2 пункта 2) ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора.

В силу п.п. 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В рассматриваемом случае договором допускается отказ стороны от договора.

Согласно досудебному требованию, полученному ответчиком 02.11.2018, истец потребовал от ООО СК «Ника» в срок до 15.11.2018 оплатить задолженность по арендной плате за период с 01.05.2018 по 01.11.2018, указал на досрочное расторжение договора (статьи 450.1, 610 ГК РФ), необходимость освобождения от имущества Арендатора здания – объект аренды, передачу здания Арендодателю по акту приема-передачи.

Из досудебного требования видно, что досрочное расторжение договора обусловлено допущенной просрочкой исполнения обязательств по внесению арендной платы, что не отрицал ответчик в ходе судебного разбирательства.

Ответчик не устранил допущенные нарушения обязательства ни в установленный в претензии срок, что повлекло обращение в арбитражный суд.

Поскольку ответчик длительное время не вносил арендную плату, постановка истцом вопроса об одностороннем расторжении договора является правомерной.

Учитывая, что ответчиком в течение 15 рабочих дней с момента получения требования Арендодателя об устранении нарушения денежное обязательство исполнено не было, договор аренды считается расторгнутым, что не оспаривается ответчиком, и на что он ссылался при отклонении искового требования о расторжении договора.

При таком положении не имеется правовых оснований для расторжения расторгнутого договора аренды.

Исковое требование о расторжении договора подлежит оставлению без удовлетворения.

Применительно к вопросу об обоснованности иска в остальной части, надлежит констатировать наличие оснований для обязания ответчика освободить занимаемые помещения, исходя из следующего.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Оставление ответчиком досудебного требования истца об освобождении объекта аренды явилось причиной предъявления требования об освобождении помещений в судебном порядке.

В материалах дела не имеется, ответчиком не представлены доказательства добровольного освобождения арендуемых помещений.

Поскольку договорные отношения между сторонами прекратились, а арендованное имущество Арендодателю не возвращено, исковое требование об освобождении здания подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 309, 310, 622 ГК РФ.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания «Ника» обязано прекратить использование здания, расположенного по адресу: <...>, обязано покинуть здание, вывести имущество, размещенное им в арендуемых помещениях, и передать ООО «ДРЦ» здание в том виде, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, с составлением акта о возврате помещений из аренды и передачей ключей от помещений.

Доводы ответчика о недоказанности оснований для возврата здания истцу несостоятельны, являются надуманными, судом не принимаются.

Доводы заявителя (ответчика) о невозможности передачи здания истцу, по существу, относятся к возражениям против удовлетворения иска об освобождении помещений.

Указанные заявителем обстоятельства отсутствия у истца права собственности на спорное здание, обладания объектом признаками самовольной постройки, незаключенности договора аренды земельного участка, на котором расположено здание, носят самостоятельный характер и не входят в предмет исследования при решении вопроса об освобождении здания Арендатором и передачи его Арендодателю, предоставившему объект в аренду, поскольку такие доводы по существу не являются доводами о невозможности освобождения здания после прекращения арендных правоотношений.

Вопрос о наличии (отсутствии) приведенных ответчиком обстоятельств, может являться предметом самостоятельного спора, наличие которого не дает ответчику право находиться в арендуемых помещениях с иной целью, кроме как с целью демонтажа, упаковки и вывоза имущества из помещений.

По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) на ответчика относятся и подлежат взысканию в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины по требованию об освобождении здания. Принимая во внимание отказ в удовлетворении требования о расторжении договора, расходы по уплате государственной пошлины по данному требованию относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 110, 176 (часть 2), Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового требования о расторжении договора отказать.

Обязать общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания "Ника" (ОГРН <***>) освободить здание, расположенное по адресу: <...>.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания "Ника" (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДРЦ" (ОГРН <***>) 6 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Г.Л. Амелешина