Решение от 14 августа 2025 г. по делу № А40-55333/2025

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-55333/25-17-452
15 августа 2025 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2025 года

Полный текст решения изготовлен 15 августа 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Поляковой А.Б. (единолично) при ведении протокола судебного заседания секретарем Сикоевым Э.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 8019 дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, ИП ФИО2 о признании незаконным приостановление государственной регистрации перехода права на объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0005008:17997, площадью 33,3 кв.м., расположенный по адресу <...>, вынесенное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве уведомлением от 10.01.2025 № КУВД-001/2024-67473075; отказ в государственной регистрации от 10.04.2025 № КУВД-001/2024-67473075

О возложении обязанности зарегистрировать переход права на объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0005008:17997 в соответствии с заявлением № MFC-0558/2024- 1830252 от «28» декабря 2024 года;

при участии: от заявителя – ФИО3 (доверенность от 12.03.2024г.), от заинтересованного лица: ФИО4 (доверенность от 28.01.2025 № Д-47/2025, от третьих лиц: 1) ФИО5 (доверенность от 16.12.2024г.), 2) не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее – заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о приостановлении государственной регистрации перехода права на объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0005008:17997, площадью 33,3 кв.м., расположенного по адресу <...>, вынесенного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо), оформленного уведомлением от «10» января 2025 года за № КУВД-001/2024-67473075; о возложении на Управление обязанности зарегистрировать переход права на объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0005008:17997 в соответствии с заявлением № MFC-0558/2024-1830252 от «28» декабря 2024 года.

В ходе рассмотрения дела от заявителя поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором он просит суд признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации перехода права на объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0005008:17997, площадью 33,3 кв.м., расположенного по адресу <...>, вынесенное Управлением Росреестра по Москве, оформленное уведомлением № КУВД-001/2024-67473075 от «10» января 2025 года; признать незаконным решение об отказе в государственной регистрации перехода права на объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0005008:17997, площадью 33,3 кв.м., расположенного по адресу <...>, вынесенное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением от «10» апреля 2025 года№ КУВД-001/2024-67473075; о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности зарегистрировать переход права на объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0005008:17997 в соответствии с заявлением № MFC-0558/2024-1830252 от «28» декабря 2024 года.

Указанное заявление было принято судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ протокольным определением суда от 16.06.2025.

Заявитель в судебном заседании поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении с учетом принятого заявления об уточнении требований.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо (Департамент городского имущества города Москвы) оставило разрешение спора на усмотрение суда.

Третье лицо (ИП ФИО2) в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Судом проверено и установлено, что срок обжалования решений Управления, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования ИП ФИО6 подлежат удовлетворению.

Как следует из заявления и материалов дела, «05» июня 2024 года между ИП ФИО6 и Департаментом городского имущества города Москвы был заключен договор купли-продажи недвижимости № 59-9629 на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 07.02.2024 и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2024 по делу № А40-150363/23, в рамках которого ИП ФИО6 приобрел в собственность объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0005008:17997, площадью 33,3 кв.м., расположенный по адресу <...> (далее по тексту - «Объект недвижимости»).

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО6 и ИП ФИО2 «25» декабря 2024 года был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 12/24, в рамках которого ИП ФИО6 совершил возмездное отчуждение Объекта недвижимости в пользу ИП ФИО2

ИП ФИО6 и ИП ФИО2 «28» декабря 2024 года направили указанный договор в целях государственной регистрации перехода права в Управление Росреестра по городу Москве с заявлением № MFC-0558/2024-1830252, о чем была получена соответствующая расписка.

Уведомлением от «10» января 2025 года № КУВД-001/2024-67473075 Управление Росреестра по Москве приостановило государственную регистрацию по вышеуказанному заявлению на срок до «10» апреля 2025 года, направив соответствующее уведомление за ИП ФИО6.

Данное уведомление мотивировано тем, что, по мнению Управления, право собственности ИП ФИО6 на объект недвижимости зарегистрировано на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ), в рамках которого предпринимателю было предоставлено преимущественное право на приобретение недвижимого имущества; при этом положениями Закона № 159-ФЗ установлен специальный субъектный состав - субъекты малого и среднего предпринимательства, а также определены условия, при которых приватизация государственного имущества возможна; кроме того, п. 7 ст. 4 Закона № 159-ФЗ установлен прямой запрет на уступку субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества в рамках данного закона, в связи с чем третье лицо (ИП ФИО2) не может выступать покупателем по договору, заключенному в порядке, установленном данным законом.

Также, по мнению Управления, в действиях ИП ФИО6 и ИП ФИО2, помимо указанного, усматривается несоблюдение особого правового режима для государственного (муниципального) имущества, установленного ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», которой предусмотрен переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества только по результатам торгов.

Уведомлением Управления от 10.04.2025 № КУВД-001/2024-67473075 ввиду не устранения причин приостановления государственной регистрации, заявителю было отказано в осуществлении учетно-регистрационных действий.

Посчитав, что указанные уведомления Управления Росреестра по Москве от 10.01.2025 № КУВД-001/2024-67473075/1 и от 10.04.2025 № № КУВД-001/2024-67473075/11 являются незаконными и нарушающими его права, Предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

В ходе рассмотрения дела суд установил следующее.

В силу п.п. 1, 3 и 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно ч. 3 и 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав и их прекращения осуществляется посредством внесения в ЕГРН соответствующей записи в сведениях о недвижимом имуществе, внесенных в реестр.

Как следует из ч. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Частью 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Исходя из положений ч. 4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Перечень документов, являющихся основанием для осуществления государственной регистрации, приведен в статье 8 Гражданского кодекса РФ, части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.

Согласно п. 5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Удовлетворяя заявленные требования, суд соглашается с заявителем и при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, переход права собственности на выкупаемую недвижимость от Департамента городского имущества г. Москвы к ИП ФИО7 состоялся 01.07.2024 с обременением в виде залога в силу закона, о чем в сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) внесены соответствующие записи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Став собственником имущества, указанные лица вправе распорядится им своей волей и в своем интересе в соответствии со ст. 209 ГК РФ, которая устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает различные способы отчуждения принадлежащего собственникам имущества, в том числе и путём передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора).

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе, в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, поскольку переуступаемый объект недвижимого имущества не находится в аренде, и принадлежит заявителю на праве собственности, нормы Закона № 159-ФЗ на сделку по отчуждению Объекта недвижимости третьему лицу не распространяются.

Кроме того, согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В силу пункта 2.4 договора купли-продажи недвижимости от 05.06.2024 № 59-9629, заключенного между заявителем и Департаментом городского имущества г. Москвы, Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления продавца продать или иным способом произвести отчуждение объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (статья 392.3 ГК РФ), при этом прежний Покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (статья 323 ГК РФ), а также при исполнении обязательств, предусмотренных пунктом 7.9 Договора, в соответствии с толкованием, данным пунктами 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Одновременно с объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю. При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется).

При этом условиями договора купли-продажи недвижимости от 05.06.2024 № 59-9629, заключенного между заявителем и Департаментом городского имущества г. Москвы, предусмотрено следующее: ипотека на объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по Договору; до момента погашения в ЕГРН записи об ипотеке в силу закона солидарно обязанными по оплате по Договору в любом случае считаются Покупатель и все лица, записи о праве собственности которых на объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования объекта) внесены после записи о праве собственности покупателя.

Между тем, как установлено судом, согласие Департамента городского имущества города Москвы как залогодержателя объекта недвижимости на переход права собственности в отношении Объекта недвижимости было заявителем получено, что подтверждается письмом Департамента городского имущества города Москвы от 20.01.2025 № ДГИ-1-67323/24-1, представленным заявителем в регистрирующий орган.

В вышеуказанном письме Департамент городского имущества города Москвы подтверждает получение уведомления об отчуждении выкупаемого по договору купли-продажи недвижимости от 05.06.2024 № 59-9629, заключенному между заявителем и Департаментом городского имущества г. Москвы, недвижимости в пользу ИП ФИО2

Также, в своем письме Департамент городского имущества города Москвы разъяснил, что для обеспечения государственной регистрации перехода права собственности на выкупаемую недвижимость Покупателю (заявителю) и новому покупателю (ИП ФИО2) необходимо предоставить в Управление Росреестра по Москве данное письмо Департамента.

Дополнительных действий со стороны Департамента для обеспечения государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю на выкупаемую недвижимость не требуется, в связи с чем направление в Департамент копии расписки в приеме документов на государственную регистрацию перехода права собственности на выкупаемую недвижимость не требуется, что также следует из письма Департамента от 20.01.2025 г. № ДГИ-1-67323/24-1.

Учитывая изложенное, законные основания для отказа в государственной регистрации в государственной регистрации перехода права на объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0005008:17997, площадью 33,3 кв.м., расположенный по адресу <...>, отсутствуют, в связи с чем оспариваемые заявителем решения являются незаконными.

Также суд считает, что оспариваемые решения Управления нарушают права и законные интересы заявителя как собственника объекта недвижимого имущества, лишая его права в установленном законом порядке зарегистрировать переход права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований о признании незаконными оспариваемых решений.

Доводы заинтересованного лица, изложенные в отзыве на заявление, проверены судом и признаны необоснованными, так как противоречат материалам дела и не основаны на нормах действующего законодательства.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ и подлежат взысканию с Управления Росреестра по Москве в пользу ИП ФИО1

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленные уведомлениями от 10.01.2025 № КУВД-001/2024-67473075/1 и от 10.04.2025 № № КУВД-001/2024-67473075/11.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ИП ФИО1 путем государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости права на объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0005008:17997 в соответствии с заявлением № MFC-0558/2024- 1830252 от «28» декабря 2024 года.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ИП ФИО1 расходы по госпошлине в размере 50000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

А.Б. Полякова