Решение от 28 августа 2019 г. по делу № А73-12706/2019

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-12706/2019
г. Хабаровск
28 августа 2019 года
Резолютивная часть решения суда оглашена 22.08.2019г.

Арбитражный суд в составе судьи Бутковского А.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по иску ООО «Техстройпарк»

к Управлению Росреестра

третье лицо Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска

о регистрации права собственности

при участии

от истца: ФИО2 дов. от 06.11.2018г.

представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела с их участием уведомлены, согласно ст.156 АПК дело рассмотрено в отсутствие представителей данных лиц.

ООО «Техстройпарк» (далее –– истец) обратился в арбитражный суд к Управлению Росреестра (далее –- ответчик) с иском о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства нежилое двухэтажное помещение площадью 1482кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0041044:223, находящееся в Хабаровском крае, г.Хабаровск, Железнодорожный район, примерно в 640м. по направлению на восток от ориентира, расположенного за пределами участка жилого здания: дом 24А по Восточному шоссе в г.Хабаровске.

В порядке ст.51 АПК к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска.

В ходе рассмотрения дела представитель истца иск поддерживал по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчиком, третьим лицом в отзывах по существу не выражены возражения против иска, ответчик сослался на отсутствие заявлений истца о регистрации права.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ

Истец обосновывает обращения в суд тем, что 01.04.2010г. между ним и ООО «Стройсити» заключен договор участия в долевом строительстве кафе по восточному шоссе в г.Хабаровске №№-И, согласно которому ООО «Стройсити» как застройщик обязуется в срок до 10.10.2010г. своими силами и с привлечением других лиц построить на основании разрешения на строительство №RU27301000-98/08 объект капитального строительства кафе на 200 посадочных мест площадью 2043кв.м. (площадь подлежит уточнению после ввода в эксплуатацию строящегося объекта) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства по акту приема-передачи истцу как участнику долевого строительства, последний обязан уплатить цену объекта и принять объект (пункты 1.1-1.3).

Пунктом 3.1 договора определена стоимость объекта долевого строительства для истца –– 7800000руб.

При этом ООО «Стройсити» на основании вышеуказанного разрешения на строительство, выданного Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска 02.10.2008г. на срок до 02.04.2012г., являлся застройщиком объекта капитального строительства «Малоэтажная застройка с объектами социальной инфраструктуры по Восточному шоссе в г.Хабаровске».

На основании постановления мэра г.Хабаровска от 25.04.2007г. №580 с ООО «Стройсити» был заключен договор аренды земельного участка №895 от 21.06.2007г. на использование участка с кад.№27:23:000000:0726 площадью 48147,7кв.м. под комплексное освоение в целях жилищного строительства.

На основании договора субаренды №2 от 01.04.2010г. истец использовал часть указанного земельного участка площадью 2184кв.м.

Впоследствии (дата внесения изменений в ЕГРН 24.12.2012г.) земельный участок с кад.№27:23:000000:0726 разделен на 10 земельных участков, в том числе участок с кад.№27:23:0041044:223 площадью 1746кв.м. с целевым назначением территориальной зоны малоэтажной смешанной жилой застройки Ж-2, для объектов жилой застройки.

На основании договора инвестирования №3-и от 08.10.2010г., заключенного истцом с ООО «Стройсити», истец выступил инвестором объекта –– нежилого двухэтажного помещения площадью 1482кв.м., расположенного на земельном участке с кад.№27:23:000000:0726 местонахождением Хабаровский край, г.Хабаровск, Железнодорожный район, примерно в 640м. по направлению на восток от ориентира жилого здания, расположенного за пределами участка.

Согласно п.2.1 ООО «Стройсити» как заказчик обязывался выполнить работы и совершить необходимые действия по созданию результата инвестирования на земельному участке, а истец как инвестор обязывался осуществлять финансирование строительства объекта путем внесения денежных средств либо иными способами (строительными работами, материалами и др.).

По завершении инвестиционного проекта заказчик передает инвестору результата инвестиционной деятельности.

Согласно пункту 3.1 договора размер инвестиций составляет 18393554,44руб.

В части 6601209,10руб. в соответствии с соглашением о зачете взаимных обязательств №1/10/2010 от 08.10.2010г. инвестирование произведено зачетом встречных требований истца по данному договору (в соглашении указывается договор долевого участия) в счет задолженности ООО «Стройсити» по договору подряда от 12.05.2010. согласно акту по форме КС-2 №1 от 23.08.2010г., справке по форме КС-3 №1 от 23.08.2010г., счету-фактуре №00000057 от 23.08.2010г. на сумму 6601209,10руб.

Инвестирование в части 13481575,52руб. в соответствии с соглашением о зачете по договору инвестирования от 08.102.2010г. №3-И от 30.09.2011г. произведено зачетом встречных требований истца по данному договору в счет задолженности ООО «Стройсити» по договору подряда от 04.05.2011г. согласно акту по форме КС-2 №1 от 23.09.2011г., справке по форме КС-3 №1 от 23.09.2011г., счету-фактуре №00000045 от 23.09.2011г. на сумму 6294986,12руб., а также по договору подряда от 01.06.12011г., акту по форме КС-2 №1 от 22.07.2011г., справке по форме КС-3 от 22.07.2011г., счету-фактуре №00000033 от 22.07.2011г. на сумму 7186589,40руб.

В остальной части оплата произведена по ПКО №127 от 27.09.2010г., «123 от 13.09.2010г., №111 от 17.08.2010г., №105 от 11.08.2010г., №85 от 17.06.2010г., №90 от 29.06.2010г., №97 от 07.07.2010г., №101 от 20.06.2010г., №37 от 07.04.2010г., №51 от 27.04.2010г., №63 от 05.05.010г., №71 от 21.05.2010г., на общую сумму 1199000руб.

Суду представлен акт приема-передачи от 08.10.2010г. выполненных работ на объекте незавершенного строительства по договору участия в долевом строительстве №3-И, согласно которому истцу от ООО «Стройсити» передан результат работ, выполненный в соответствии с указанным договором: очистные сооружения, линия электропередач, трансформаторная подстанция, сети водоснабжения и водоотведения, устройство фундамента площадью 701,7кв.м.

Также суду представлен акт приема-передачи от 27.02.2012г. объекта незавершенного строительства, согласно которому во исполнение договор инвестирования №3-И истец принял от ООО «Стройсити» спорный объект со степенью готовности 73 % с перечнем в пункте акта объемов выполненных работ.

Согласно пункту 4 акта финансирование объекта в части 73% произведено истцом в сумме 13481575,52руб.

При этом ООО «Стройсити» согласно данным ЕГРЮЛ ликвидировано вследствие банкротства (дата снятия с учета в налоговом органе 05.06.2018г.).

В ходе рассмотрения дела истцом дополнительно представлено суду заключение ООО «Исследования в строительстве» от 02.08.2019г. по результатам обследования технического состояния строительных конструкций спорного объекта, согласно которому в ходе обследования объекта незавершенного строительства не выявлено ы конструкции и элементы, находящиеся в не работоспособном, аварийном и (или) неустойчивом состоянии. Несущие и ограждающие строительные конструкции удовлетворительно воспринимают действующие нагрузки и находятся в работоспособном состоянии, выявленные дефекты и несоответствия не создают угрозу для жизни и здоровья людей и не препятствуют завершению строительства в соответствии с утвержденными проектными и технологическими решениями при соблюдении правил проведения строительных работ.

Обращение истца в суд связано с необходимостью завершения строительства объекта.

Суд считает иск подлежащим удовлетворению.

Согласно части 1 ст.8.1 ГК в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу части 1 ст.131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст.551 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (часть 3 ст.551 ГК).

Согласно разъяснениям по применению указанных положений, данным в пунктах 61-62 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010г. (далее –– постановление №10/22), в этом случае иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму части 1 ст.556 ГК в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл.25 АПК или гл.24 АПК.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

При этом согласно части 1 ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе объекты незавершенного строительства.

Согласно п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договоры долевого участия в строительстве №3-И, инвестирования №3-И, предметом которых является строительство кафе на 200 посадочных мест площадью 2043кв.м. (уточненные характеристики –– нежилое двухэтажное помещение площадью 1482кв.м., расположенное на земельном участке с кад.№27:23:000000:0726 местонахождением Хабаровский край, г.Хабаровск, Железнодорожный район, примерно в 640м. по направлению на восток от ориентира жилого здания, расположенного за пределами участка), сторонами в фактически возведенной части (незавершенной строительством) исполнен, но заказчик (застройщик) ликвидирован, что препятствует зарегистрировать за заказчиком (застройщиком) право собственности на объект незавершенного строительства, а затем зарегистрировать переход права собственности от застройщика к истцу (участнику-инвестору). Доказательства притязаний каких-либо третьих лиц на объект в материалах дела отсутствуют.

Также суд учитывает, что объект имеет 73% готовности, не является предметом действующего договора строительного подряда. Третьим лицом не представлены доказательства незаконности возведения спорного объекта незавершенного строительства.

Поскольку истцом своевременно (до ликвидации ООО «Стройсити») не были предприняты меры для регистрации перехода права собственности на заявленный объект, а также учитывая его ходатайство, судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Произвести регистрацию за ООО «Техстройпарк» (ОГРН <***>) права собственности на объект незавершенного строительства нежилое двухэтажное помещение площадью 1482кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0041044:223, находящееся в Хабаровском крае, г.Хабаровск, Железнодорожный район, примерно в 640м. по направлению на восток от ориентира, расположенного за пределами участка жилого здания: дом 24А по Восточному шоссе в г.Хабаровске.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяА.ФИО3