Решение от 11 декабря 2017 г. по делу № А58-6772/2017

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-6772/2017
11 декабря 2017 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 04.12.2017.

Полный текст решения изготовлен 11.12.2017.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Андреев В. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.М., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Петрова Александра Юрьевича (ИНН 140202749344, ОГРН 306140214300031) от 31.08.2017 без номера к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 1435155080, ОГРН 1041402194646)

о признании незаконными отказов в государственной регистрации, выраженные в уведомлениях от 25.08.2017 №14/018/101/2017-1110, от 25.08.2017 №14/018/101/2017-1111 и обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя – Общества с ограниченной ответственностью «ГорЭлектроСеть» (ИНН <***>, ОРГН 1141434000025)

при участии в судебном заседании представителя Управления ФИО3 по доверенности, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее – Управление, ответчик) отказов в государственной регистрации, выраженные в уведомлениях от 25.08.2017 №14/018/101/2017-1110, от 25.08.2017 №14/018/101/2017-1111 и обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости: кадастровый 14:19:102006:1466, часть здания, назначение нежилое, 3 –этажный, общая площадь 4088,8 кв.м, инв № 98:406:1 01747, лит.Б, адрес: Республика Саха(Якутия), г. Нерюнгри, пр.т Геологов, д.55 корп.1 Административное здание и земельный участок расположенный под данным зданием с кадастровым номером 14619:102006,20 общей площадью 4640 кв. м., расположенного по адресу: Республика Саха(Якутия), г. Нерюнгри, пр.т Геологов, д.55 корп.1.

Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

12.08.2104 между Обществом с ограниченной ответственностью «ГорЭлектроСеть» (далее третье лицо) и предпринимателем был заключен договор купли продажи недвижимого имущества согласно которого предприниматель продал, а третье лицо приобрело в собственность следующее имущество:

- часть здания, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 4088,80 кв.м., инв. № 98:406:1 01747, лит. Б, адрес объекта: <...>. Административное здание. Кадастровый (или условный) номер: 14:19:102006:1466 ;

И в долевую собственность:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, общая площадь 4640 кв.м., адрес объекта: <...>, административное здание. Кадастровый (или условный номер) 14:19:102006:20. Вид права: Общая долевая собственность, доля в праве 67/100.

В соответствии с условиями данного договора предприниматель оплатил цену приобретенной недвижимости по договору в полном объеме при подписании договора (п.2.2 договора), а третье лицо передало указанные объекты недвижимости покупателю (п.3.1 договора).

Договор считается заключенным с момента подписания (п.7.1 договора), а порядок его расторжения определяется действующим законодательством.

Право собственности у предпринимателя возникает на недвижимость с момента государственной регистрации права в Едином реестре прав на недвижимое имущество (п.5.1 договора).

Данный переход права собственности от предпринимателя к третьему лицу был зарегистрирован, что подтверждается наличием в материалах дела свидетельств о праве собственности на данные объекты недвижимости от 29.08.2014.

01.01.2015 года между предпринимателем и третьим лицом было подписано соглашение о расторжении Договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2014 согласно которого его стороны пришли к взаимному соглашению о расторжении ранее заключенного договора и прекращении его действия с 01.01.2015.

Стороны данного соглашения обязались заключить обратный договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предусмотренных договором от 12.08.2014.

В исполнение данного соглашения 01.01.2015 между предпринимателем и третьим лицом был подписан Договор купли-продажи следующего недвижимого имущества (далее Имущество):

часть здания, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 4088,80 кв.м., инв. № 98:406:1 01747, лит. Б, адрес объекта: <...>. Административное здание. Кадастровый (или условный) номер: 14:19:102006:1466 в собственность;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, общая площадь 4640 кв.м., адрес объекта: <...>, административное здание. Кадастровый (или условный номер) 14:19:102006:20. Вид права: Общая долевая собственность, доля в праве 67/100, в общую долевую собственность с долей в праве 67/100.

Данная сделка была одобрена единственным участником ООО «ГорЭлектроСеть» ФИО4

Договор являлся актом приема-передачи. Тем самым, 01.01.2015 имущество было передано предпринимателю.

17.05.2017 предприниматель и третье лицо обратились у Управления с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

25.05.2017 Управлением государственная регистрация перехода права собственности на Имущество была приостановлена на основании уведомления №14/018/101/2017-1110 по объекту недвижимости (часть административного здания) и №14/018/101/2017-1111 в отношении земельного участка, определенного договором.

В качестве основания для приостановления Управление указало, что соглашение о расторжении договора от 12.08.2014 противоречит требованиям закона, что в силу статьи 168 ГК РФ влечет ее ничтожность (подпункт 13 пункта 1 статьи 26 закона « О государственной регистрации недвижимости»).

В качестве второго основания приостановления регистрации был указан подпункт 17 пункта 1 статьи 26 закона « О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что в сделке являющейся основанием для перехода права собственности подлежащего регистрации не содержится сведений о наличии ограничения, связанной с арендой объекта недвижимости ООО «Южно-Якутский научно-исследовательский институт».

Срок приостановления регистрации был установлен Управлением до 25.08.2017.

В связи с не устранением оснований для приостановления регистрации перехода права указанных в уведомлениях от 25.05.2017 №14/018/101/2017-1110 по объекту недвижимости (часть административного здания) и № 14/018/101/2017-1111 в отношении земельного участка, определенного договором, Управление 25.08.2017 вынесло уведомления об отказе в государственной регистрации № 14/018/101/2017-1110 по объекту недвижимости (часть административного здания) и № 14/018/101/2017-1111 в отношении земельного участка, определенного договором.

Заявитель не согласился с данными решениями Управления по основанию их незаконности и обратился в Арбитражный суд с настоящим заявлением Объединив оба требования об оспаривании уведомлений в одно производство.

В представленном отзыве на заявление Управление отклонило доводы заявителя указав на законность и обоснованность принятого решения.

В представленных возражениях на отзыв Управления предприниматель указал на необоснованность доводов Управления и просил требования удовлетворить.

Третье лицо в представленном отзыве поддержало правовую позицию предпринимателя.

Дело рассмотрено в соответствии с порядком, установленным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с этим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу подпункта 1 пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав (подпункт 2 пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации).

В статье 26 Закона о регистрации приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (подпункт 13); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки( подпункт 17);

Как следует из материалов дела к государственной регистрации было представлено одновременно две сделки, которые были указаны заявителями в качестве основания для перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

При этом, договор купли продажи был заключен во исполнении Соглашения о расторжении ранее заключенного договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства, а в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Пункт 4 данной нормы права также определяет возможность требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до расторжения договора, если это установлено соглашением сторон.

Поскольку стороны представленного на регистрацию соглашения о расторжении договора пришли к соглашению, что договор от 12.08.2014, являющегося основанием для перехода права собственности к третьему лицу прекратил свое действие и предприниматель в связи с этим, обязался произвести возмещение платежей произведенных до государственной регистрации третьему лицу (п.5 Соглашения), регистратор пришел к правильному выводу о том, что воля сторон при расторжении была направлена на приведение сторон ранее заключенного договора в первоначальное положение. Вместе с тем, представленный также на регистрацию договор купли продажи недвижимого имущества от 01.01.2015 определяет обязанность третьего лица передать в собственность предпринимателю имущество, а обязанность предпринимателя принять и оплатить данное имущество, что в правовом смысле порождает аналогичные последствия совершения сделки. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что регистрация перехода права была приостановлено обосновано, поскольку имелись основания предусмотренные подпунктом 11 п.1 статьи 26 закона (представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято).

Выводы Управления о ничтожности договора от 01.01.29015 по основаниям его мнимости суд оценивает критически, поскольку правовых оснований для такого вывода не имелось. В связи с этим, основанием указанное Управлением по подпункту 13 п.1 статьи 26 закона суд признает незаконными.

Вместе с тем, основания для приостановления регистрации по подпункту 17 пункта 1 статьи 26 закона суд признает обоснованными в силу следующего.

В соответствии статьей 26 (пункт 17 части 1) и статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в качестве основания для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав и отказа в осуществления такой регистрации указано на отсутствие в сделке, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации прав, установленных федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

Аналогичное основание для отказа в осуществления государственной регистрации прав было предусмотрено и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (абзац 7 пункта 1 статьи 20)

Из содержания данной нормы права следует, что если имеются обременения прав (залог, сервитут, аренда и т.п. на объект недвижимого имущества в сделке которая является основанием для перехода права собственности необходимо отражать вид обременения и лиц, в пользу которых оно установлено.

Из материалов дела следует, и не оспаривается заявителем и третьим лицом, что на момент совершения сделки на объект надвижимости подлежащей продаже имелось ограничение в виде наличия арендных отношений с ООО «ЮЯНИЦ», которые прекратились после совершения указанной сделки (16.01.2015). При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что приостановление по данному основанию являлось обоснованным.

Довод заявителя о том, что договор аренды закончился 31.12.2014 и к моменту совершения сделки обременение отсутствовало судом отклоняется поскольку для третьих лиц, утраченное право аренды недвижимого имущества может быть определено только моментом прекращения такого ограничения посредством прекращения соответствующей записи в Едином реестре прав на недвижимость.

При таких обстоятельствах, поскольку заявителем в установленный срок не устранено препятствие, которое явилось основанием для приостановления государственной регистрации права по уведомлениям от 25.05.2017 № 14/018/101/2017-1110 по объекту недвижимости (часть административного здания) и № 14/018/101/2017-1111 в отношении земельного участка, определенного договором, оспариваемые постановления суд признает обоснованными и соответствующим требованиям закона.

С учетом изложенного суд отказывает в удовлетворении заявления в полном объеме.

Заявитель при обращении в суд произвел расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, при необходимой оплате требований в 600 рублей. Следовательно, излишне оплаченная пошлина в размере 5 400 рублей подлежит возврату предпринимателю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) уплаченную платежным поручением от 30.08.2017 №218 государственную пошлину в сумме 2400 рублей. Выдать справку на возврат.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В. А. Андреев