Решение от 16 ноября 2020 г. по делу № А10-5808/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

16 ноября 2020 года Дело № А10-5808/2019

Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 16 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Мантурова В.С.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315032700038000, ИНН <***>)

к акционерному обществу «Восточно-Сибирский центр «Газавтотехобслуживание» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании проведения согласования схемы раздела земельного участка,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО3, представителя по доверенности от 01.06.2020;

от ответчика: ФИО4, представителя по доверенности от 15.01.2020;

от третьего лица: ФИО5, представителя по доверенности №13 от 14.02.2020,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к акционерному обществу «Восточно-Сибирский центр «Газавтотехобслуживание» об обязании проведения согласования схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023201:135 в течении пяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением от 06.09.2019 исковое заявление принято судом к рассмотрению, возбуждено производство по делу.

Определением от 02.10.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ».

Определением от 24 декабря 2019 года по делу назначена землеустроительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Геотех-экспертиза» ФИО6 и эксперту общества с ограниченной ответственностью «Техническая инвентаризация», эксперту ФИО7. Производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта, срок производства экспертизы установлен до 25 января 2020 года.

Определением от 19.03.2020 производство по делу возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что схема раздела земельного участка должна соответствовать схеме №1, указанной в экспертном заключении.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против исковых требований, представил копию приложения №8 к единому типовому договору холодного водоснабжения от 29.05.2014 «сведения об узлах учета и приборах учета воды, сточных вод и местах отбора проб воды, сточных вод». Представленная копия приложения приобщается к материалам дела.

Представитель третьего лица в судебном заседании возражал против исковых требований, против заявленной схемы раздела земельного участка.

На вопрос суд, поставленный перед сторонами, о привлечении Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ, представителя в судебном заседании пояснили о нецелесообразности привлечения, поскольку исковые требования в рамках настоящего дела направлены на согласование схемы раздела земельного участка ответчиком, как арендатором, в целях соблюдения требований статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации. В последующим, в случае удовлетворения иска, истец обратится к Комитету с требованием о разделе земельного участка, а в случае его отказа в этом, истец обратится в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с требованием ою оспаривании данного отказа.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Как следует из материалов дела, а именно свидетельства о государственной регистрации 03-АА 396764, индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) является собственником здания ремонтно-механических мастерских, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 03:24:023201:135, по адресу: <...>.

Помимо здания, принадлежащего истцу, на земельном участке с кадастровым номером 03:24:023201:135 расположены здания, принадлежащие акционерному обществу «Восточно-Сибирский центр «Газавтотехобслуживание» (далее – ответчик, АО «Газато»).

22.02.2019 истец направил в адрес ответчика заявление исх. №2 от 25.02.2019 о согласовании схемы раздела земельного участка в течение 5 дней, с приложением соответствующей схемы раздела земельного участка (т.1, л.д.13-14).

В ответ на заявление истца, ответчик направил письмо исх. №1 от 01.03.2019 (т.1, л.д.14) о несогласии с предложенным вариантом раздела земельного участка.

12.08.2019 истцом было направлено в адрес председателя Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ (далее – Комитет) заявление о согласовании и утверждении схемы раздела земельного участка, с приложением аналогичной отправленной ответчику схемы раздела земельного участка.

В ответ на обращение истца Комитет направил письменный ответ исх. №007238095 от 23.08.2019, согласно которому Комитет сообщает об отсутствии у него правовых оснований в согласовании раздела границ земельного участка ввиду отсутствия согласия на то арендатора – АО «Газато».

Отсутствие согласования схемы раздела земельного участка с целью образования двух новых участков со стороны АО «Газато» истец расценивает как препятствие ему в последующем разделе земельного участка и реализации своего права на беспрепятственное пользование своим зданием и прилегающей к нему территорией.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ИП ФИО2 в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 03:24:023201:135 является муниципальной собственностью, что подтверждается сведениями из ЕГРН, функции собственника в отношении которого осуществляет Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ.

15.03.2007 Комитет издал решение № З-345 о предоставлении в аренду на 49 лет ЗАО «Газато» (АО «Газато») земельного участка площадью 5284 кв.м (категории земли поселений) с кадастровым номером 03:24:023201:0135 (л.д.1, л.д.59).

26.03.2007 между Комитетом (арендодателем) и ЗАО «Газато» (АО «Газато») (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 227, в п.1.1 которого предусмотрена передача арендодателем арендатору в аренду земельного участка из категории земли поселений по адресу: <...>, площадью 5284 кв.м, на срок с 26.03.2007 по 25.03.2056. 26.03.20107 по акту приема – передачи Комитет передал обществу (арендатору) указанный земельный участок (т.1., л.д.60-63).

На арендованном земельном участке находились три нежилых здания (контора, склад-гараж, ремонтно-механическая мастерская), принадлежавшие обществу.

24.12.2007 по договору купли-продажи №004 общество продало своему акционеру и работнику ФИО2 здание ремонтно-механических мастерских по цене 372 500 рублей.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичное по своей сути положение содержится и в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как разъясняет Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Исходя из указанных норм права и разъяснений следует, что ИП ФИО2 одновременно с приобретением в собственность объекта недвижимого имущества приобрел и право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец –недвижимости – АО «Газато», и имеет исключительное право на выкуп части этого земельного участка, находящегося под объектом недвижимости, либо на заключение договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В силу пункта 3 статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации под землепользователями понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования.

Учитывая, что ответчик является арендатором спорного земельного участка, получение согласия АО «Газато» при разделе земельного участка являлось обязательным.

Истцом заявлена схема раздела земельного участка площадью 5 284 кв.м с кадастровым номером 03:24:023201:135 на два земельных участка с кадастровыми номерами площадью 3 396 кв.м. (участок арендуемый истцом) и площадью 1 889 кв.м. (участок арендуемый ответчиком) согласно приложенной схеме раздела (т.1, л.д.16).

Истец считает, что данный вариант наиболее оптимальный, поскольку будет соблюдена пропорциональность площади арендуемого участка и площади, принадлежащих истцу и ответчику, объектов недвижимости на участке. Кроме того земельный участок в указанной площади будет достаточен для использования объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В силу пунктов 4, 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Вопрос об образовании земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам, разрешается с учетом необходимости соблюдения интересов каждого из них.

С целью определения делимости либо неделимости и всех возможных и оптимальных вариантов раздела спорного земельного участка, судом по ходатайству истца в рамках настоящего дела была назначена комиссионная землеустроительная экспертиза.

Производство экспертизы было поручено эксперту ООО «Геотех-экспертиза» - ФИО6 и эксперту ООО «Техническая инвентаризация» - ФИО7

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

- является ли вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023201:135 предложенной схемой раздела единственным вариантом, обеспечивающим подъездной путь к зданию индивидуального предпринимателя ФИО2 за счет муниципальных земель, не обремененных правами иных лиц (вариант истца)?

- имеются ли иные варианты раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023201:135, которые не приведут к изломанности границ и чересполосице, и каков оптимальный вариант раздела земельного участка?

В соответствии с частью 2 статьи 84 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения разногласий каждый из экспертов, участвовавших в проведении экспертизы, дает отдельное заключение по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.

Согласно заключению экспертов от 18.08.2020 (т.2, л.д.18-36) эксперты пришли к выводу о наличии двух вариантов раздела земельного участка.

По мнению эксперта ФИО6 оптимальным вариантом раздела земельного участка является его раздел на два земельных участка: истца - площадью 3396 кв.м. и ответчика – площадью 1889 кв.м. (схема – т.2, л.д.25).

По мнению эксперта ФИО7 оптимальным вариантом раздела земельного участка является его раздел на три земельных участка: истца – площадью 2247 кв.м., ответчика – площадью 1540 кв.м., общей долевой собственности истца и ответчика – площадью 1500 кв.м. В обоснование своего вывода эксперт ФИО7 указывает, что третий земельный участок площадью 1500 кв.м. служит для обеспечения доступа к местам пользования истцом, и для обеспечения доступа ответчику к объекту капитального строительства (здание) площадью 1500 кв.м.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, в том числе результат экспертизы от 18.08.2020, суд приходит к выводу, что представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что наиболее оптимальным вариантом раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023201:135, который учитывает баланс интересов сторон и соответствует положениям пункта статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, является вариант в соответствии со схемой расположения земельных участков №1 к заключению комиссионной судебной землеустроительной экспертизы от 15.02.2020, аналогичный варианту заявленному истцом. А именно, поскольку данный вариант раздела границ не приводит к изломанности границ и чересполосице, а также соответствует соразмерности земельных участков к площади зданий, принадлежащих истцу (879,3 кв.м.) и ответчику (413,7 кв.м.).

Ответчиком заявлен довод о том, что экспертиза проведена с нарушениями действующего законодательства и не может быть использована в качестве доказательства по делу, поскольку расписка экспертов о предупреждении их об уголовной ответственности датирована 18.02.2020, хотя датой составления экспертизы значится 15.02.2020.

Суд отклоняет указанные доводы, поскольку расписки экспертов о предупреждении их об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения включены в текст самого экспертного заключения и являются его составной частью, и не могли быть сделаны позже составления экспертного заключения. Следует отменить, что судебная экспертиза носила комиссионный характер, с учетом предложенной кандидатуры ответчика.

Также суд отклоняет доводы Комитета относительно того, что вариант раздела, предложенный экспертом ФИО7, является основанием для спора между сторонами, поскольку наличие третьего земельного участка площадью 1500 кв.м., приведет к новым спорам между сторонами относительно порядка пользования указанным участком. Кроме того, Комитет не представил надлежащих доказательств о возможности раздела земельного участка на три участка, где один земельный участок будет территорией общего пользования в целях соблюдения баланса частных и публичных интересов, несоответствия схемы раздела земельного участка проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Кроме того, суд полагает, что вариант, предложенный экспертом ФИО7, который предполагает схему разделения земельного участка не соответствует соблюдению баланса интересов сторон, и приведет к излишней изломанности границ. Необходимость выдела земельного участка общего пользования материалами дела не обоснована.

К доводу третьего лица о возможности заключения договора аренды между ФИО2 и Комитетом, суд полагает, что удовлетворение требований истца об обязании согласования схемы раздела ответчика, не препятствует заключению договора аренды между истцом и Комитетом.

Ответчиком свой вариант схемы раздела земельного участка в материалы дела не представлен, ни один из вариантов, разработанных экспертами, ответчик не поддержал. Ссылаясь на неделимость земельного участка, наличие производственной необходимости доступа ответчика к объекту недвижимости истца.

Отклоняя доводы ответчика, суд руководствуется наличием в материалах дела выводов экспертов, которые опровергают доводы ответчика о неделимости земельного участка. Наличие производственной необходимости доступа ответчика к объекту недвижимости истца, ответчиком документально не подтверждено и не нарушает баланс интересов истца.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований истца и признает их подлежащими удовлетворению.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче иска истцом понесены расходы по уплате госпошлины по платежному поручению № 418 от 27.08.2019 в сумме 6000 рублей, которые подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Обязать акционерное общество «Восточно-Сибирский центр «Газавтотехобслуживание» (ОГРН <***>, ИНН <***>) провести согласование схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023201:135 в соответствии со схемой расположения земельных участков №1 к заключению комиссионной судебной землеустроительной экспертизы от 15.02.2020, в течение пяти рабочих дней с момента вступления настоящего судебного акта в законную силу.

Взыскать 6 000 рублей – судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска с акционерного общества «Восточно-Сибирский центр «Газавтотехобслуживание» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315032700038000, ИНН <***>).

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья В.С. Мантуров.