Решение от 12 апреля 2023 г. по делу № А45-33773/2022

2/2023-103290(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А45-33773/2022
г. Новосибирск
12 апреля 2023 года
резолютивная часть решения объявлена 6 апреля 2023 года решение в полном объеме изготовлено 12 апреля 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 322547600028312)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (ИНН <***>)

об определении условий договора

при участии в судебном заседании представителей

истца (онлайн) - ФИО3 по доверенности от 20.05.2020, паспорт, диплом

ответчика – ФИО4 по доверенности от 06.04.2022, удостоверение, диплом

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, предприниматель) обратился в суд с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее - ответчик, управление) об определении существенных условий договора купли-продажи земельного участка:

«1. Предмет: земельный участок с кадастровым номером 54:33:040805:859, площадью 5788 кв.м, местоположением: Новосибирская об-


ласть, <...> в составе земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов. В целях эксплуатации капитальных зданий;

2. Обременения:

- часть земельного участка с учетным номером 54:33:040805:859/1 - реестровый номер границы ЗОУИТ 54:33-6.262;

- часть земельного участка с учетным номером 54:33:040805:859/2 - реестровый номер границы ЗОУИТ 54:33-6.1080;

3. Цена: 32410, 85 руб.».

Истец заявил отказ от исковых требований в части согласования разногласий условий договора, касающихся обременения земельного участка.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просит определить следующие существенные условия договора купли-продажи: предмет: земельный участок с кадастровым номером 54:33:040805:859, площадью 5788 кв.м, местоположением: <...> в составе земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов. В целях эксплуатации капитальных зданий; цена: 70075 рублей 30 копеек.

Требования истца мотивированы тем, что выкупная цена земельного участка должна быть определена в размере 2,5% от размера кадастровой стоимости, исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которым установлено, что право на определение льготной цены предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды. Предприниматель полагает, что базисом для определения выкупной цены должна выступать


кадастровая стоимость на дату заключения договора (с учетом уточнения исковых требований – на дату принятия решения), в связи с тем, что уменьшение кадастровой стоимости произошло в результате бездействия органа, уполномоченного в сфере управления государственным имуществом, и последующего судебного разбирательства.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Управление возражало против иска, ссылаясь на то, что выкупная стоимость должна быть определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка, у предпринимателя отсутствуют основания для выкупа земельного участка по льготной цене, положение законодательства о возможности выкупа земельного участка исходя из 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка не распространяется на земли, находящиеся в федеральной собственности.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал возражения против иска.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Предприниматель является собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:33:040805:176 по адресу: <...>: здания общей площадью 738, 3 кв.м, кадастровый номер 54:33:040805:234, здания общей площадью 341 кв.м, кадастровый номер 54:33:040805:429, здания общей площадью 372, 7 кв.м, кадастровый номер 54:33:040805:430.

В связи с приобретением права собственности на указанные объекты недвижимости, предприниматель вступил в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:33:040805:176 в качестве соарендатора.

В целях реализации права на приватизацию земельного участка публичной собственности предпринимателем была подготовлена схема расположения


земельного участка на кадастровом плане территории в целях его раздела, утвержденная распоряжением управления от 10.09.2021 № 54-554-р.

На основании распоряжения был образован земельный участок с кадастровым номером 54:33:040805:859, необходимый для эксплуатации недвижимости, принадлежащей предпринимателю.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.06.2022. по делу № А45-5946/2022 был признан незаконным отказ управления в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:33:040805:859, на управление возложена обязанность по направлению ФИО2 проекта соответствующего договора.

В рамках исполнения данного судебного акта сопроводительным письмом от 30.09.2022 в адрес предпринимателя был направлен проект договора.

В проекте договора выкупная цена земельного участка определена управлением в размере его кадастровой стоимости – 3202268 рублей 88 копеек.

13.10.2022 предпринимателем были заявлены разногласия по проекту договора, дополненные 01.11.2022, согласно которым выкупная цена должна составлять 2,5% от кадастровой стоимости, кадастровая стоимость должна быть взята на момент заключения договора. Письмами от 02.11.2022, от 18.11.2022 разногласия были отклонены управлением, в том числе, со ссылкой на то, что кадастровая стоимость определяется на момент обращения с заявлением. В рассматриваемом случае - 20.12.2021.

Изучив и проверив представленные доказательства и доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, отказаться от заявленных требований в полном объеме.

Арбитражный суд принимает отказ от иска, если это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.


Рассмотрев заявление об отказе от части исковых требований, арбитражный суд находит, что данный отказ не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, заявлен при наличии специальных полномочий и принимает данный отказ.

На основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа истца от иска и принятия отказа арбитражным судом, производство по делу подлежит прекращению.

По смыслу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется без проведения торгов.


Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, цена земельного участка, согласно статье 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации определяется:

Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являю-


щимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек. В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Проанализировав вышеназванные положения, суд пришел к выводу, что положения пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды. Также не имеет значения, заинтересованное лицо переоформляло право постоянного (бессрочного) пользования или - его правопредшественник.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 54:33:040805:859 образован из земельного участка с кадастровым номером 54:33:040805:176, право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 54:33:040805:176 было переоформлено по до-


говору аренды № 50рз от 04.12.2009, объекты недвижимости, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 54:33:040805:859 и находящиеся в собственности предпринимателя, изначально были приватизированы, и, согласно договору аренды № 50рз от 04.12.2009, принадлежали открытому акционерному обществу «Сибирьгазсервис» и обществу с ограниченной ответственностью «Новосибирскоблгаз».

Из материалов дела следует, что право частной собственности открытого акционерного общества «Сибирьгазсервис» на здания, находящиеся в собственности предпринимателя, возникло в порядке приватизации государственного имущества, что подтверждается: планом приватизации государственного предприятия производственного объединения «Новосибирскгазификация» от 20.10.1993, приложением к которому выступает акт оценки стоимости зданий и сооружений, информацией ОГУП «Техцентр НСО» от 21.08.2007, сведениями ЕГРЮЛ в отношении АО «Сибирьгазсервис»: дата регистрации в качестве юридического лица 18.11.1993. Далее права на эти здания были внесены в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью «Новосибирскоблгаз», что подтверждается: протоколом № 6 заседания совета директоров открытого акционерного общества «Сибирьгазсервис» от 02.04.2007 о создании общества с ограниченной ответственностью «Новосибирскоблгаз» и о передаче ему имущества, перечнем имущества № 2 к протоколу, актами приема-передачи от 01.08.2007.

В дальнейшем эти здания были отчуждены обществом с ограниченной ответственностью «Новосибирскоблгаз» в пользу ФИО5 по договору купли-продажи от 22.08.2018, а затем - ФИО5 в пользу ФИО2 по договору купли-продажи от 21.01.2019.

Таким образом, все три здания были в свое время отчуждены из государственной собственности в порядке приватизации.

Также представленными доказательствами подтвержден факт того, что договор аренды № 50рз от 04.12.2009 был заключен в порядке переоформления ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования исходным, по


отношению к спорному, земельным участком с кадастровым номером 54:33:040805:176 до 01.07.2012.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что у истца имеется право претендовать на выкуп земельного участка по льготной цене, отклонив довод ответчика о том, что данное положение не распространяется на земли федеральной собственности.

Гипотеза абзаца 2 пункта 2.2 статьи 3 в нормативном единстве с абзацем 1 пункта 1 статьи 2 Вводного закона называет земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации.

Приведенные нормы Вводного закона не содержат изъятий на их применение в отношении земельных участков федеральной собственности.

Кроме того, имеется многочисленная судебная практика со схожими фактическими обстоятельствами о возможности выкупа земельных участков, находящихся в федеральной собственности, по льготной цене 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Разрешая разногласия сторон относительно применяемой кадастровой стоимости при определении выкупной цены, суд принимает во внимание следующее.

Согласно пункту 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

Цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений,


определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 27.12.2017).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, если лицо в целях приобретения земельного участка в собственность неоднократно подавало заявки о его выкупе, то при определении цены выкупаемого имущества необходимо исходить из наличия по ним единой воли и интереса в заключении договора купли-продажи, поведения лица в достижении по ним результата.

При этом правовое значение имеют как поведение заявителя после получения отказа, так и то, следует ли считать завершившимися правоотношения сторон по первому заявлению.

Первоначально предприниматель обратился в управление с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка 20.12.2021. В удовлетворении данного заявления управлением было отказано, и свое право на приватизацию предприниматель защитил в судебном порядке в рамках дела № А45-5946/2022.

Решение от 05.06.2022, по сути, заменило в сложном составе приобретения права собственности на публичный участок порочное волеизъявление управления и увеличение времени реализации исключительного права предпринимателя на приватизацию произошло по вине управления.

Суд учитывает, что отказ управления и последовавшее за ним судебное разбирательство привели к тому, что за это время кадастровая стоимость земельного участка уменьшилась, и негативные риски неблагоприятного для заявителя изменения кадастровой стоимости не могут быть возложены на предпринимателя, действовавшего в пределах предоставленных законом прав.


В связи с чем, в данном ситуации суд признает правомерным исчисление выкупной цены от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на момент вынесения решения.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:33:040806:859 составляет 2803012 рублей 18 копеек.

Таким образом, размер выкупной стоимости земельного участка должен быть установлен в сумме 70075 рублей 30 копеек.

Учитывая изложенное, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 49, пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 110, 167, 168, 169, 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:33:040805:859.

Определить следующие существенные условия договора купли- продажи:

предмет: земельный участок с кадастровым номером 54:33:040805:859, площадью 5788 кв.м, местоположением: Новосибирская область, г. Искитим,


проспект Юбилейный, в составе земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов. В целях эксплуатации капитальных зданий;

цена: 70075 рублей 30 копеек. Принять отказ от части исковых требований.

Производство по делу в части требования об определении условий договора, касающихся обременения земельного участка – производство по делу прекратить.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 322547600028312) расходы на уплату государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Н.С. Галкина

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 04.04.2023 1:54:00

Кому выдана Галкина Наталья Сергеевна