Постановление от 28 июля 2025 г. по делу № А56-19329/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 июля 2025 года Дело № А56-19329/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2025 по делу № А56-19329/2024,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Бармалей», адрес: 195030, Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 50, литера А, кв. 386, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ООО «Бармалей», общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт- Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – комитет, КИО) и Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191144, Санкт- Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***>, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 78:06:0002079:1269, расположенного по адресу: <...>, литера А, пом. 1-Н, и просило суд изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 11 692 000 (одиннадцать миллионов шестьсот девяносто две тысячи) рублей, НДС не облагается» (с учетом уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее - ГУИОН).

Решением суда от 12.11.2024 урегулированы возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 1-Н с кадастровым номером 78:06:0002079:1269 разногласия между комитетом и обществом: пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «2.1 Цена продажи объекта составляет 11 692 000 (одиннадцать миллионов шестьсот девяносто две

тысячи) рублей, НДС не облагается».

Постановлением апелляционного суда от 14.02.2025 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе КИО просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы ссылается на то, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, при принятии судебный актов суды неправильно применили нормы права, указывает на то, что экспертное заключение, изготовленное ООО «Партнерство экспертов Северо-Запада», является противоречивым, выполненным с нарушением Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Федерального закона от № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), Федеральных стандартов оценки, экспертом не выполнено требование статьи 8 Закона № 73-ФЗ, вопрос об актуальности предложений, приведенных экспертом на дату, установленную судом (11.12.2023), не подтвержден, эксперт неверно описывает объекты-аналоги, в объектах-аналогах №№ 3 и 4 не приведены надлежащим образом корректировки на тип входа, эксперт ссылается на рынок коммерческой недвижимости, не относящийся к объекту исследования, экспертом использован только сравнительный подход

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить решение и постановление без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между Обществом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) в отношении нежилого помещения 1-Н, расположенного по адресу: <...>, литера А, с кадастровым номером 78:06:0002079:1269 действовал договор аренды от 26.07.2005 № 07-А002939.

Распоряжением от 19.12.2023 № 3374-рз комитет определил способ приватизации объекта нежилого фонда площадью 88.2 кв. м с кадастровым номером 78:11:0006107:4212, расположенного по адресу: <...>, литера А, пом. 1-Н, в виде продажи государственного имущества обществу по преимущественному праву приобретения. Цена продажи определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.12.2023 № КО 054/00158/2023, выполненным ГУИОН и составляет 14 000 000 руб. (НДС не облагается).

Комитет направил обществу проект договора купли-продажи помещения. В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора цена продажи объекта составляет 14 000 000 руб., НДС не облагается.

Общество направило комитету проект разногласий к договору купли-продажи с сопроводительным письмом от 19.12.2023, в котором указало, что согласно отчету об оценке, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Ассоциация независимых экспертов» по состоянию на дату обращения ООО «Бармалей» с заявлением о приватизации арендованного объекта недвижимости рыночная стоимость помещения составляла 7 250 000 руб.

В соответствии с протоколом разногласий от 19.12.2023 общество предложило пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 7 250 000 (семь миллионов двести пятьдесят тысяч) рублей, НДС не облагается».

В ответ письмом от 17.01.2024 № 04-15-63172/23-0-1 комитет сообщил, что заключение договора на условиях представленного протокола разногласий не представляется возможным.

Ссылаясь на наличие разногласий в части цены продажи объекта, ООО «Бармалей» обратилось в арбитражный суд с настоящими иском.

Суд первой инстанции назначил проведение по делу экспертизы. В соответствии с экспертным заключением от 09.09.2024 № 26 рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости по состоянию на 11.12.2023 составляет 11 692 000 руб.

На основании оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, в том числе заключения судебной экспертизы, суд урегулировал возникшие при заключении договора купли-продажи помещения разногласия, установив цену продажи объекта 11 692 000 руб.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным

Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 этого же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены приватизируемого помещения, в обоснование определения которой каждая сторона представила свой отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

Как следует из разъяснений, приведённых в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости объекта, определяемой по состоянию на дату обращения общества в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили положения статей 445, 446 ГК РФ, статьи 3 Закона № 159-ФЗ, статей 12 и 13 Закона об оценочной деятельности с учётом разъяснений, изложенных в пунктах 1 и 2 информационного письма Президиума ВАС РФ № 92, и на основании оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности пришли к обоснованному к выводу о том, что выкупная цена объекта должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

Изложенным в кассационной жалобе доводам суды дали мотивированную оценку. Суды обоснованно исходили из того, что заключение, составленное в результате проведенной по делу экспертизы, является полным и обоснованным, не содержит неясностей и противоречий, экспертом приведены ссылки на допущения и ограничительные условия, приведено описание методологии

определения рыночной стоимости объекта оценки, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, произведён анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту по имеющимся параметрам, экспертом обоснованно применение сравнительного подхода оценки. Суды сделали правильный вывод о том, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, является достоверным доказательством.

Доводы подателя жалобы, не подтверждают наличие обстоятельств, которые свидетельствовали бы о принятии судами неверного решения по существу спора.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2025 по делу № А56-19329/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга — без удовлетворения.

Председательствующий Т.И. Сапоткина

Судьи М. В. Захарова А.В. Кадулин