Решение от 12 августа 2019 г. по делу № А41-14472/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-14472/19
12 августа 2019 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 06 августа 2019 года

Полный текст решения изготовлен 12 августа 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Е.М. Новиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "ДОМИНИОН" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ДОМОДЕДОВО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий,

при участии – согласно протоколу от 06.08.2019



УСТАНОВИЛ:

ООО "ДОМИНИОН" (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (ответчик) со следующими требованиями.

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Доминион» и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа № 11 -НП/18 от 23.11.2018 г. площадью 21,1 кв.м., назначение нежилое, этаж 1, кадастровый номер 50:28:0030231:928, расположенное по адресу: РФ, Московская область, г. Домодедово, мкр-н Белые Столбы, ул. Геологов, д. 12, пом. 3. Изложить п. 3.1 договора № 11-НП/18 от 23.11.2018 г. в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 22.09.2018 г. № ФО-00102066-Н и составляет 679 389 (Шестьсот семьдесят девять тысяч триста восемьдесят девять) рублей 83 копейки без учета НДС».

Истец в судебное заседание представителя не направил, в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания.

Дело рассматривается по имеющимся документам в отсутствие представителя истца в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, представил письменные пояснения.

Рассмотрев материалы дела, полно и всесторонне исследовав представленные доказательства, изучив их в совокупности, заслушав доводы представителя ответчика, суд установил следующее.

Как следует из иска, Истцом письмом от 28.11.2018 г. № 2-20/2078 получен проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа № 11-НП/18 от 23.11.2018 г. с Приложением 1 (график платежей) и актом приема-передачи недвижимого имущества (далее по тексту - Договор), подготовленный на основании Постановления Администрации городского округа Домодедово Московской области от 23.11.2018 г. № 2653.

Истец, рассмотрев полученный проект договора купли-продажи, посчитал стоимость имущества, определенную экспертом Продавца (ответчика) завышенной. С целью установления реальной рыночной стоимости Истец обратился к независимому оценщику, которым был составлен отчет № ФО-00102066-Н об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 22.09.2018. Истец направил Ответчику письмо, в котором сообщал о согласии заключить полученный договор купли-продажи на предложенных условиях, за исключением условий о стоимости помещений, договор купли-продажи, подписанный со стороны Истца с учетом протоколов разногласий, а также протокол разногласий к договору купли-продажи помещений и проекты Приложения 1 -График платежей, которые предлагается принять в редакции Истца, Акт приема-передачи недвижимого имущества, подписанный ООО «Доминион» со ссылкой на протокол разногласий.

Ответчик письмом от 24.12.2018 № 2-12/915 известил о несогласии принять договора в редакции Истца и указал на необходимость обращения в суд с иском об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости.

Поскольку условие договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества не было согласовано сторонами, Истец в порядке статьи 445 ГК РФ обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ для муниципального образования заключение договора купли-продажи арендуемого истцом помещения обязательно. Наличие у истца преимущественного права на заключение договора купли-продажи ответчик не оспаривает.

Соблюдение сторонами процедуры, предусмотренной частями 2 и 3 статьи 445 ГК РФ, подтверждается материалами дела.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Установлено, что между сторонами возник спор о рыночной стоимости арендуемого помещения.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 данного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Определением суда от 21.05.2019 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЭКБИСТ» эксперту ФИО2. На разрешение эксперта поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость объекта – нежилого помещения общей площадью 21,1 кв.м., кадастровый номер 50:28:0030231:928, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Белые Столбы, ул. Геологов, д.12, этаж 1, по состоянию на 29.06.2018, без учета НДС

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 21,1 кв.м., кадастровый номер 50:28:0030231:928, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Белые Столбы, ул. Геологов, д.12, этаж 1, по состоянию на 29.06.2018, без учета НДС, составляет 784 371,40 руб.

Ответчик не представил доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона № 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254.

Стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям. В разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.

Таким образом, проведенная судебная экспертиза не имеет каких-либо существенных недостатков. Кроме того, с ходатайством о назначении по делу повторной экспертизы Ответчик не обращался.

Учитывая изложенное, суд считает возможным урегулировать разногласия по договору - изложить п. 3.1 договора № 11-НП/18 от 23.11.2018 в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта от 21.06.2019 № 19/06-55, и составляет 784 371,40 руб. (семьсот восемьдесят четыре тысячи триста семьдесят один) рубль 40 копеек без учета НДС».

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей 00 копеек и расходы по экспертизе в сумме 12 000 руб. подлежат взысканию с Ответчика в пользу Истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Доминион» и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа № 11-НП/18 от 23.11.2018 площадью 21,1 кв.м., назначение нежилое, этаж 1, кадастровый номер 50:28:0030231:928, расположенное по адресу: РФ, Московская область, г. Домодедово, мкр-н Белые Столбы, ул. Геологов, д. 12, пом. 3, изложить п. 3.1 договора № 11-НП/18 от 23.11.2018 в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта от 21.06.2019 № 19/06-55, и составляет 784 371,40 руб. (семьсот восемьдесят четыре тысячи триста семьдесят один) рубль 40 копеек без учета НДС».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ДОМОДЕДОВО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ в пользу ООО "ДОМИНИОН" 6 000 руб. расходов оп оплате государственной пошлины, 12 000 руб. расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.



Судья Е.М. Новикова