Решение от 5 августа 2025 г. по делу № А32-53374/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, <...> www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-53374/2023
г. Краснодар
06 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 05.08.2025г. Решение в полном объеме изготовлено 06.08.2025г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В. При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сербиным С.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации

муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар к ООО «ДОМар», г. Краснодар 3-и лица: ООО «Золотой Век», г. Краснодар

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар

о признании отсутствующим зарегистрированного права

при участии в судебном заседании: от истца: не явился, извещен; от ООО «ДОМар»: ФИО1 – представитель по доверенности; от третьих лиц: не явились, извещены.

установил:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Голдар», согласно которого просит:

признать отсутствующим право собственности ООО «Голдар» на нежилое помещение с кадастровым номером 23643:0205062:156, площадью 89, 3 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кирова, 143/1, нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0205062:144, площадью 54 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кирова, 143/1, строение № 1;

указать в решении суда, что оно является основанием для внесения регистрационных записей в ЕГРН о прекращении права собственности ООО «Голдар» на указанные объекты недвижимости, а также основанием для аннулирования в ЕГРН соответствующих регистрационных записей;

указать, что решение суда является основанием для снятия с государственного кадастрового учета указанных объектов недвижимости.

В обоснование иска администрация ссылается на то, что спорные объекты не являются самостоятельными недвижимыми вещами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Золотой Век», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра) и ООО «ДОМар» (далее – общество).

Определением суда от 28.02.2024 произведена процессуальная замена ответчика с ООО «Голдар» на надлежащего ответчика – ООО «ДОМар».

Истец, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражает. В судебном заседании объявлен перерыв до 05.08.2025 до 11-30 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что земельный участок из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации магазина в здании с пристройкой, площадью 149 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0205062:5, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кирова, 143/1, является земельным участком неразграниченной государственной собственности.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.06.2023 № КУВИ-001/2023-126900463 в границах указанного земельного участка отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, участок с 14.09.2004 обременен правом аренды в пользу ООО «Золотой век».

В ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205062:5 установлено, что земельный участок огражден, свободен от зданий и сооружений, часть участка заросла сорной растительностью, часть заасфальтирована, на части участка складирована тротуарная плитка, деревянные поддоны, на части участка находится мусор, что отражено в акте осмотра земельного участка от 15.06.2023 № 3672.

В то же время в ЕГРН содержатся записи о праве собственности ООО «Голдар» на следующие объекты недвижимого имущества:

нежилое помещение с кадастровым номером 23643:0205062:156, площадью 89, 3 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кирова, 143/1, помещение № 1102 (регистрационная запись от 03.12.2018);

нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0205062:144 (литер Г2), площадью 54 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кирова, 143/1, строение № 1 (регистрационная запись от 26.11.2018).

В последующем 06.09.2023 на спорные объекты недвижимости зарегистрировано право собственности ООО «ДОМар», в связи с чем произведена процессуальная замена ответчика по делу.

Администрация, ссылаясь на фактическое отсутствие спорных объектов недвижимости, обратилась в суд с иском о признании зарегистрированного права собственности ответчика отсутствующим.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального права Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами, а также с применением иных способов, предусмотренных в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных прав. Избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются, во-первых, установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, во-вторых, установление факта его нарушения; в-третьих, установление факта нарушения права истца именно ответчиком.

В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ, пункта 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ в Едином государственном реестре прав подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 4372/10, в случае если недвижимое имущество перестало существовать в качестве объекта права и сохранение существующей записи о праве на это имущество делает невозможным реализацию правомочий собственника земельного участка, может быть предъявлен иск о признании зарегистрированного права собственности (прекращенным) отсутствующим, который по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления будет аналогичен способу защиты, указанному в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

В пункте 52 постановления № 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает права истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. К таким случаям, в частности, относится случай, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 4372/10 по делу № А40-30545/09-157-220).

В обоснование заявленных требований администрация ссылается на незаконность государственной регистрации права собственности ООО «ДОМар» на фактически отсутствующие спорные объекты недвижимости.

Факт отсутствия объектов недвижимости на земельном участке администрация подтверждает актами осмотра земельного участка от 15.06.2023 № 3672, от 22.02.2024 № 538, в соответствии с которыми земельный участок свободен от зданий и сооружений, часть участка заросла сорной растительностью, часть заасфальтирована, на части участка складирована тротуарная плитка, деревянные поддоны, на части участка находится мусор.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205062:5 располагается объект недвижимости в виде фундамента и части стен, являющихся неотъемлемой частью здания с кадастровым номером 23:43:0205062:156.

Относительно объекта с кадастровым номером 23:43:0205062:144 ответчик пояснил, что оно снесено еще в 2006 году, что отражено в техническом паспорте объекта по состоянию на 31.10.2006 и подтверждается актом обследования от 26.11.2023. С целью снятия указанного здания с государственного кадастрового учета ООО «ДОМар» подано соответствующее заявление. Однако, проведение регистрационных действий приостановлено (уведомление Управления Росреестра от 08.12.2023) ввиду наличия обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2023 по настоящему делу.

В целях установления существенных для дела обстоятельств определением суда от 28.02.2024 по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Главэкспертиза».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Располагаются ли какие-либо объекты на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205062:5, расположенном по адресу: <...>?

Если располагаются, то каковы технические характеристики объектов (площадь застройки, материал стен, фундамент, в том числе его вид и глубина залегания)?

2) Какова степень готовности объектов?

3) Соответствует ли объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205062:5 по адресу: <...>, технической документации в отношении объекта с кадастровым номером 23:43:0205062:156?

4) Является ли объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205062:5 по адресу: <...>, объектом недвижимости, прочно связанным с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами?

В заключении от 06.05.2024 № 238/02/24 эксперт пришел к следующим выводам:

1) На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205062:5 по адресу: <...> расположен объект незавершенного строительства. Технические характеристики объекта незавершенного строительства (площадь застройки – 55, 7 кв. м, материал стен – кирпичные, фундамент – бетонный с добавлением красного кирпича, глубина залегания фундамента – 30 см).

2) Степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 17%.

3) Объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205062:5 соответствует технической документации по объекту с кадастровым номером 23:43:0205062:156.

4) Объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205062:5 по адресу: <...>, является объектом недвижимости, прочно связанным с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами.

Определением суда от 01.10.2024 по ходатайству администрации назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Главэкспертиза».

На разрешение эксперта поставлены следующие дополнительные вопросы:

1) Описать состояние фундамента здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205062:5 по адресу: <...>, степень его износа.

2) Может ли указанный фундамент служить основанием для нового здания в прежних параметрах с учетом технических характеристик состояния фундамента и глубины его залегания?

В заключении от 11.06.2025 № 348/10/24 эксперт пришел к следующим выводам:

1) Фундамент здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205062:5, является ленточным бетонным с добавлением красного кирпича. Глубина залегания фундамента 30 см, ширина фундамента 40 см. Поверху фундамента имеется кладка стен из кирпича по всему периметру здания.

Состояние фундамента здания на момент осмотра: имеются мелкие незначительные трещины до 1 мм; имеются участки с увлажнением бетона; проседание фундамента и кладки стен не обнаружено; искривление поверхностей не имеется.

Исходя из состояния фундамента здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205062:5, в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий, утв. приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404, физический износ фундамента составляет 40%.

2) Фундамент здания выполнен ленточным бетонным с добавлением красного кирпича. Глубина залегания фундамента 30 см, ширина фундамента 40 см;

отсутствуют негативные факторы как проседание фундамента и кладки стен, искривления поверхностей;

состояние фундамента классифицируется как хорошее, работоспособное; прочность бетона соответствует требованиям;

фундамент имеет запас несущей способности и находится в нормативном техническом состоянии.

Исследуемый фундамент здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205062:5, может служить основанием для возведения (восстановления) здания в прежних параметрах (площадь застройки 55, 7 кв. м).

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу.

Заключение судебной экспертизы, представленное в материалы настоящего дела, признано судом соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, исследования проведены объективно, в пределах соответствующих специальностей, всесторонне и в полном объеме, в заключениях эксперты основывались на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Оснований для признания экспертных заключений недопустимыми доказательствами судом не установлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, основанием прекращения права собственности на вещь являются, в том числе объективные причины - гибель или уничтожение имущества, наступающие независимо от воли собственника.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, разъяснено, что по смыслу приведенной нормы основанием прекращения права собственности на вещь является в том числе гибель или уничтожение этой вещи, влекущие полную или безвозвратную утрату такого имущества. Восстановление объекта не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности.

При этом если в случае гибели (уничтожении) вещи сохраняется его часть, право собственности на него принадлежит собственнику вещи.

Как следует из определения Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2015 № 305-ЭС15-13517, при наличии оснований полагать, что произошло полное разрушение объекта и невозможно его восстановление, если не представлены доказательства того, что земельный участок под объектом был приватизирован, администрация при наличии полномочий по распоряжению земельным участком вправе обратиться в суд с иском о признании отсутствующим права собственности на разрушенный объект с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении Президиума от 20.10.2010 № 4372/10, в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве

собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

В данном случае иск о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим заявлен администрацией с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности. Такое требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления соответствует способу защиты права, указанному в пункте 52 постановления № 10/22.

Из материалов регистрационного дела, предоставленного ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю следует, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:43:0205062:144 (торгово-складское помещение, часть литер Б (пом. № 2, 6, 7), часть литер Б1 (пом. № 14, 15, 16), 23:43:0205062:156 (склад, литер Г2) имели почтовый адрес: г. Краснодар, ул. Северная, 320 и ранее принадлежали на праве собственности ООО «Золотой Век» на основании договора купли-продажи от 27.08.1999, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 08.09.1999.

На основании постановления главы муниципального образования город Краснодар от 02.07.2004 № 1806 между администрацией и ООО «Золотой Век» заключен договор аренды от 22.07.2004 № 4300012492 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205062:5 для эксплуатации магазина в здании с пристройкой литеры Б, Б1 сроком на 5 лет.

Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора РФ 07.04.2005 ООО «Золотой век» выдано разрешение № 702 на выполнение строительно-монтажных работ по реконструкции здания магазина (<...>) и здания склада (<...>) с устройством нулевого цикла, кирпичной кладки и монтажа ж/б конструкций.

ООО «Золотой век» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Кайрос» об устранении препятствий в пользовании земельным участком и принадлежащим ООО «Золотой век» объектом недвижимости путем обязания ООО «Кайрос» осуществить замену оконных блоков первого и второго этажей здания торгового центра на не открывающиеся из негорючих материалов (дело № А32-4650/2007).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2008 по делу № А32-4650/2007, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.12.2008 и постановлением суда кассационной инстанции от 18.02.2009 иск удовлетворен.

Судебные акты мотивированы тем, что ООО «Золотой Век» как собственник объекта недвижимости, находящегося в аварийном состоянии имеет право совершать действия по его сносу и реконструкции. На момент разработки рабочего проекта обществом с ограниченной ответственностью «Кайрос» в противопожарном разрыве со стороны ул. Кирова существовало одноэтажное здание ООО «Золотой Век». Согласно требованиям СНиП при строительстве ООО «Кайрос» здания торгового центра, стена, расположенная со стороны ранее существовавшего в одном метре здания ООО «Золотой Век» должна быть возведена с учетом требований противопожарной безопасности.

Определением Верховного Суда РФ от 17.06.2009 № ВАС-6804/09 отказано в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 30.07.2008, постановления Пятнадцатого

арбитражного апелляционного суда от 04.12.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2009.

В рамках рассмотрения Арбитражным судом Краснодарского края дела № А32-4650/2007 установлено, что ООО «Золотой Век» на праве собственности принадлежат нежилые помещения № 2,6,7,14,16 в здании литер Б, расположенные по адресу: <...>. Соседними с указанными помещениями являются помещения, принадлежащие на праве собственности ООО «Кайрос». В 2002 году ООО «Кайрос», являясь собственником соседних помещений с ООО «Золотой Век», произвело снос части здания, в котором располагались принадлежащие ему помещения. Снос части капитального строения повлек за собой нарушения в целостности конструкции единого здания со стороны помещений, принадлежащих ООО «Золотой Век» (стена, разделявшая помещения ООО «Золотой Век» и ООО «Кайрос», оказалась оголенной, появились, а затем стали расширяться трещины, в результате чего помещение стало подвергаться существенной деформации). На момент ввода в эксплуатацию здания ООО «Кайрос» (26.12.2005), деятельность ООО «Золотой Век» была прекращена ввиду аварийного состояния объекта.

В соответствии с Техническим паспортом БТИ 2007 года, составленным по состоянию на 14.08.2007 (с изменениями от 04.04.2008), объект лит. Б остался существовать в виде кирпичного ленточного фундамента помещений № 2, 6, 7, 14, 15, 16 зданий лит. Б, Б1, площадью 55,7 кв. м и части стены площадью 1,2 кв. м помещения № 7.

При этом суды констатировали, что такое понятие как гибель (уничтожении) имущества не применимо к недвижимому объекту, находящемуся в собственности ООО «Золотой Век», поскольку возможно восстановление основных параметров объекта на сохранившемся в неизменном виде фундаменте, являющемся основной и неотъемлемой частью капитального строения.

Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации от 21.11.2019 № 7869-А зданию с кадастровым номером 23:43:0205062:144 присвоен адрес: <...>, строение № 1.

Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации от 15.02.2022 № 1383-А нежилому помещению с кадастровым номером 23:43:0205062:156 присвоен адрес: <...>.

В результате реорганизации ООО «Золотой Век» в форме выделения из него ООО «Голдар» по передаточному акту от 11.05.2018 спорные объекты были переданы выделенному юридическому лицу, а впоследствии в ходе реорганизации ООО «Голдар» переданы выделенному из него юридическому лицу – ООО «ДОМар», что подтверждается передаточным актом от 04.08.2023.

06.09.2023 на основании передаточного акта от 04.08.2023 зарегистрировано право собственности ООО «ДОМар» на спорные объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:43:0205062:144 и 23:43:0205062:156.

На дату вынесения судебного акта по делу в ЕГРН имеется запись о наличии в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205062:5 объекта недвижимости с кадастровым номером 23:43:0205062:144, фактически отсутствующего в натуре.

Отсутствие здания с кадастровым номером 23:43:0205062:144 подтверждается техническим паспортом объекта по состоянию на 31.10.2006, актом обследования здания от 26.11.2023, подготовленного кадастровым инженером ФИО2 и ответчиком не оспаривается.

С целью снятия указанного здания с государственного кадастрового учета ООО «ДОМар» подано соответствующее заявление. Однако, проведение регистрационных действий приостановлено (уведомление Управления Росреестра от 08.12.2023) ввиду наличия обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2023 по настоящему делу.

Запись в ЕГРН о наличии зарегистрированного права на строение с кадастровым номером 23:43:0205062:144, фактически отсутствующее, не может быть сохранена в связи с ее недостоверностью.

Учитывая фактическое отсутствие капитального объекта с кадастровым номером 23:43:0205062:144, исковые требования администрации как лица, уполномоченного на распоряжение земельным участком, в части признания отсутствующим права собственности ответчика на нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0205062:144 являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Пунктом 20 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) отмечено, что при отсутствии оснований для кадастрового учета объекта надлежащим способом устранения ранее допущенной при постановке на кадастровый учет ошибки является требование (исковое) о снятии с кадастрового учета спорного объекта.

Сохранение в ЕГРН недостоверной записи об объекте с кадастровым номером 23:43:0205062:144 нарушает принцип достоверности сведений ЕГРН, закрепленный в пункте 1 статьи 8.1 ГК РФ, статей 1, 7 Закона № 218-ФЗ.

Учитывая фактическое отсутствие объекта с кадастровым номером 23:43:0205062:144 на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205062:5, требования администрации о признании отсутствующим права собственности на указанный объект и снятии объекта с государственного кадастрового учета являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В части объекта с кадастровым номером 23:43:0205062:156 суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271 ГК РФ). Собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащие ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или его иного законного владельца. Случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения указанного в пунктах 1 и 2 названной статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке. Если собственник погибших здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не приступил к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента их случайной гибели, его право, указанное в пунктах 1 и 2 данной статьи, прекращается, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

В рамках проведения первоначальной и дополнительной судебной экспертиз, заключения по которым признаны судом надлежащими доказательствами, экспертами установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205062:5 расположен объект незавершенного строительства (площадью застройки 55, 7 кв. м, материал стен – кирпичные, фундамент – бетонный с добавлением красного кирпича, глубина залегания фундамента 30 см, ширина – 40 см), характеристики которого соответствуют технической документации по объекту с кадастровым номером 23:43:0205062:156. Также экспертным путем подтверждено, что исследуемый фундамент здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205062:5, может служить основанием для восстановления здания с кадастровым номером 23:43:0205062:156 в прежних параметрах.

При этом при рассмотрении дела № А32-4650/2007 арбитражными судами сделан вывод о том, что реконструкция (разбор кровли и части стен) спорного здания с кадастровым номером 23:43:0205062:156 осуществлялась ООО «Золотой Век» (правопредшественник ответчика) на законных основаниях в соответствии с распоряжением Главы города Краснодара № 150-р от 29.03.2005 «О разрешении ООО «Золотой Век» реконструкции зданий магазина и склада в Западном внутригородском округе гор. Краснодара», разрешением Управления архитектуры и градостроительства Администрации гор. Краснодара от 31.03.2005 на строительство зданий магазина и склада сроком на три года № 33-р, разрешением на выполнение строительно-монтажных работ от 07.04.2005 Инспекции Госархстройнадзора РФ по рабочему проекту № 03/3-16 ООО «Фирма «Градоресурс» 2000 год.

Согласно экспертному заключению № 911/16.1 от 12.05.2008 по результатам назначенной судебной экспертизы фактически построенный ООО «Кайрос» строительный объект – Торговый Центр «Стройматериалы» и помещений офисов ООО «Кайрос» по ул. Калинина № 327/по ул. Кирова № 147 в г. Краснодаре» в части возведения стены со стороны ранее существовавшего одноэтажного здания ООО «Золотой Век» не соответствует данным предоставленного Рабочего проекта 069-03 в части заполнения оконных проемов, а также не соответствует требованиям строительных норм и правил на момент существования здания ООО «Золотой Век» на расстоянии 1 м от Торгового центра.

Указанные обстоятельства послужили основанием для отмены приказом № 11 от 08.02.2006 разрешения на строительство от 31.03.2005 № 33 р, ранее выданного ООО «Золотой Век». Как указал суд, действия ООО «Кайрос» и допущенные им при строительстве Торгового центра нарушения создали ООО «Золотой Век» препятствия в реализации права на реконструкцию помещений литера Б в соответствии с Эскизным проектом и (или) создание нового здания ООО «Золотой Век» по ул. Кирова 143 в г. Краснодаре.

Таким образом, разрушение спорного объекта и возможность его восстановления в разумные сроки не зависело от действий самого ответчика (его правопредшественника) (воля ответчика не была направлена на прекращение права собственности на спорный объект; ответчик указывает на наличие у него явного намерения восстановить утраченное строение).

Отсутствие соответствующего нормативного правового акта в период с 04.12.2008 (дата вступления в законную силу решения суда) по 01.09.2022, устанавливающего право и срок для восстановления погибшего (разрушенного) объекта, находящегося на чужом земельном участке, не может ухудшать положение лица, которому этот объект принадлежит. При этом названные нормы указывают на случайный характер гибели объекта, помимо воли собственника.

В данном случае возможность восстановления спорного здания была утрачена правопредшественником ответчика не по его вине, воля ответчика не направлена на прекращение права собственности.

При этом решение суда по делу № А32-4650/2007, которым суд обязал ООО «Кайрос» устранить препятствия в пользовании земельным участком, находящимся у ООО «Золотой Век» на праве пользования (аренды) согласно договора аренды от 22.07.04 № 4300012492, и недвижимым объектом, находящимся у ООО «Золотой Век» на праве собственности путем осуществления в соответствии с действующими СНиПами замены попадающих в противопожарную зону элементов заполнения проемов первого, второго, третьего этажей на не открывающиеся окна из негорючих материалов.

Согласно ответу ГУ ФССП России по Краснодарскому краю, поступившему 21.05.2024 в дело № А32-4650/2007, на исполнении в подразделениях ГУ ФССП России по Краснодарскому краю не установлено исполнительных документов, выданных в отношении ООО «Кайрос» на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-4650/2007.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2024 по делу № А32-4650/2007 по заявлению ООО «ДОМар» произведена процессуальная замена истца ООО «Золотов Век» на ООО «ДОМар».

Само по себе разрушенное состояние объекта, в том числе отсутствие большей части надземных конструкций, не является основанием для прекращения зарегистрированного права собственности на него, поскольку из взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 209 и пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса таким основанием может являться только полная физическая гибель объекта.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.01.2024 по делу № А32-27883/2021.

Кроме того, договор аренды от 22.07.2004 № 4300012492 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205062:5, заключенный между администрацией и ООО «Золотой Век» в целях эксплуатации спорных объектов недвижимости, до настоящего времени не расторгнут и является действующим. Доказательства прекращения указанного договора и аннулирования соответствующей регистрационной записи в ЕГРН администрацией не представлены.

ООО «Голдар», а впоследствии и ООО «ДОМар», неоднократно обращались в администрацию с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205062:5.

В письме от 28.07.2023 № 16992/26 в предоставлении земельного участка ООО «Голдар» отказано. Ответ по результатам рассмотрения аналогичного заявления ООО «ДОМар» (заявление о 06.12.2023) в установленный срок не поступил.

Впоследствии в письме от 02.04.2024 № 10403/26 администрация проинформировала ответчика о том, что по результатам рассмотрения заявления ООО «ДОМар» от 06.12.2023 регистрационный № 06122023-24893110-23-01 подготовлен проект договора аренды земельного участка, который проходит согласование в структурных подразделениях администрации.

До настоящего времени проект договора по результатам рассмотрения заявления от 06.12.2023 в адрес ООО «ДОМар» не поступал.

При этом со ссылкой на отсутствие договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205062:5 ООО «ДОМар» отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка (письмо от 22.08.2024 № 29/13720-1) и разрешения на строительство (письмо от 22.08.2024 № 29/13720-1).

С учетом изложенного, признание отсутствующим права собственности ответчика на здание с кадастровым номером 23:43:0205062:156 означало бы принудительное изъятие имущества по основанию, не предусмотренному пунктом 2 статьи 235 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования администрации о признании отсутствующим права собственности ответчика на здание с кадастровым номером 23:43:0205062:156, снятия его с государственного кадастрового учета и аннулирования в ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ООО «ДОМар» на здание. В указанной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим право собственности ООО «ДОМар», г. Краснодар на

нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0205062:144, площадью 54 кв. м,

расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кирова,

143/1, строение № 1. В остальной части иска отказать.

Решение суда является основанием для снятия с государственного кадастрового

учета здания с кадастровым номером 23:43:0205062:144 и внесения в Единый

государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности

ООО «ДОМар» на указанный объект.

Перечислить ООО «Главэкспертиза», г. Краснодар с депозитного счета

Арбитражного суда Краснодарского края 116 000 руб. (платежные поручения № 154164 от

16.02.2024, № 731856 от 25.12.2024) за проведение судебных экспертиз по следующим

реквизитам: ИНН/КПП <***>/230801001 ОГРН <***> ОКВЭД 71.20.2 ОКПО 52874228 р/с <***> Банк ФИЛИАЛ «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ» БАНКА ВТБ ПАО к/с 30101810145250000411 БИК 044525411

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца с момента принятия

решения.

Судья М.В. Крылова