Решение от 9 ноября 2022 г. по делу № А41-61571/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-61571/22
09 ноября 2022 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 08 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 09 ноября 2022 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Н.А. Чекалова ,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>) к ООО "ПЛОЩАДЬ" (ИНН <***>), третье лицо Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН <***>), о расторжении

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Установил:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – Администрация го Химки, администрация (истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Площадь» (далее – ООО «Площадь», общество, ответчик) с иском о расторжении договора аренды земельного участка № ЮА-148 от 23.04.2012 с кадастровым номером 50:10:0060113:139 площадью 1497 кв.м. по адресу: <...> кв. Саврасово вблизи д. 36 категория земель «земли населенных пунктов» вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации внутриквартальной дороги» и обязании ООО «Площадь» возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060113:139.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

23.04.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № ЮА-148 (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060113:139 площадью 1497 кв.м. по адресу: <...> кв. Саврасово вблизи д. 36 категория земель «земли населенных пунктов» вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации внутриквартальной дороги» (далее – земельный участок).

Срок договора установлен на 49 лет (п. 2.1).

В соответствии с п. 4.4.2 договора арендатор обязался использовать участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

11 июня 2021 года администрацией проведен осмотр земельного участка, по результатам которого установлено, что на участке отсутствуют объекты капитального строительства, территория участка покрыта кустарниковой и древесной растительностью, из чего сделан вывод, что участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования. Указанное отражено в акте, к акту приложены фотографии.

20.10.2021 истец направил ответчику претензию, в которой предложил расторгнуть договор.

Поскольку претензия оставлена без ответа и удовлетворения, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что согласно сведениям ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060113:139 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 50:10:0060113:528, принадлежащий на праве собственности ООО «Площадь», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. При этом случайная гибель здания не может повлечь прекращения прав на земельный участок, а удовлетворение иска в данном случае не приведет к восстановлению прав и интересов истца.

Согласно п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно п. 2 ст. 46, п. 1 ст. 45 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в т.ч.: при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060113:139, участок имеет вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации внутриквартальной дороги».

По условиям договора аренды (п. 1.1) участок предоставлен ответчику в аренду в соответствии с видом разрешенного использования - для строительства и эксплуатации внутриквартальной дороги.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 вид разрешенного использования «Размещение автомобильных дорог» представляет собой: Размещение автомобильных дорог за пределами населенных пунктов и технически связанных с ними сооружений, придорожных стоянок (парковок) транспортных средств в границах городских улиц и дорог, за исключением предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 2.7.1, 4.9, 7.2.3, а также некапитальных сооружений, предназначенных для охраны транспортных средств; размещение объектов, предназначенных для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения.

Земельный участок находится у ответчика в аренде с 2012 года.

Доказательств использования участка в соответствии с видом разрешенного использования и с целевым назначением – для строительства и эксплуатации внутриквартальной дороги – в материалы дела не представлено.

Согласно пояснениям ответчика, земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования не используется, на участке не начато ни строительство внутриквартальной дороги, ни освоение в целях ее строительства.

Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060113:139 от 03.11.2022, произведенного во исполнение определения суда от 11.10.2022, установлено, что земельный участок не огорожен, доступ не ограничен, на участке в хаотичном порядке произрастает древесно-кустарниковая растительность, расположен строительный мусор, в овраге находится небольшой водный объект, установить этимологию которого не представляется возможным. Земельный участок не используется по назначению.

Данные обстоятельства ответчиком не оспорены. О проведении осмотра и составлении акта осмотра ответчик извещен уведомлением от 27.10.2022 по юридическому адресу, сведения о котором внесены в ЕГРЮЛ 22.09.2022.

Таким образом, суд приходит к выводу, что со стороны арендатора земельного участка имеет место существенное нарушение договора аренды, что в силу вышеуказанных норм влечет необходимость в его расторжении.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве, судом отклоняются, в связи со следующим.

Как следует из выписки ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060113:139, на участке расположен объект с кадастровым номером 50:10:0060113:528.

Ответчиком представлено свидетельство о государственной регистрации права от 11.06.2013 50-АЕN 288333 (выдано взамен свидетельства серия 50-АЕ № 291511 от 29.05.2013), согласно которому в ЕГРН 29.05.2013 сделана запись о регистрации № 50-50-62/076/2013-149 права собственности ООО «Площадь» на объект – склад (вспомогательный), назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 5,3 кв.м., адрес Московская область г. Химки мкр. Сходня квартал Саврасово вблизи д. 36, кадастровый номер 50:10:0060113:528.

Ответчик полагает, что поскольку он является собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости, он в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ имеет исключительное право на использование данного земельного участка.

В данном случае доводы ответчика не имеют правовых оснований, в связи со следующим.

Объект с кадастровым номером 50:10:0060113:528 не является объектом, для которого предоставлялся земельный участок, а именно, внутриквартальной дорогой, а является иным объектом – складом (согласно свидетельству о госрегистрации).

Земельный участок предоставлен в аренду не в связи с расположением на нем объекта ответчика. Доказательств нахождения данного объекта на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060113:139 на момент предоставления участка в аренду не представлено. Согласно п. 1.3 договора аренды, на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества. Согласно свидетельству о госрегистрации, право собственности на объект за ответчиком зарегистрировано 29 мая 2013 года на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 20.05.2013, т.е. после заключения договора аренды земельного участка от 23.04.2012.

Таким образом, расположение на земельном участке принадлежащего ответчику объекта недвижимости в данном случае не может являться основанием для сохранения арендных отношений.

Кроме того, ответчиком не доказано фактическое расположение данного объекта на спорном земельном участке.

В соответствии с актом осмотра от 03.11.2022, проведенного без участия надлежащим образом извещенного ответчика, на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060113:139 каких-либо объектов недвижимого имущества не обнаружено.

В силу п. 1 ст. 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271).

Собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащие ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или его иного законного владельца (п. 3 ст. 287.3 ГК РФ).

Пунктом 4 ст. 287.3 ГК РФ предусмотрено, что случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения указанного в пунктах 1 и 2 настоящей статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке. Если собственник погибших здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не приступил к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента их случайной гибели, его право, указанное в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, прекращается, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 5 ст. 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

С учетом изложенных обстоятельств, действующих правовых норм, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для сохранения арендных отношений между истцом и ответчиком и оставления у ответчика всего земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060113:139.

При этом суд отмечает, что ответчик при наличии правовых оснований не лишен предусмотренных ст. 287.3 ГК РФ прав на использование земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости.

Заявленные требования о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060113:139 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № ЮА-148 от 23.04.2012 с кадастровым номером 50:10:0060113:139 площадью 1497 кв.м. по адресу: <...> кв. Саврасово вблизи д. 36 категория земель «земли населенных пунктов» вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации внутриквартальной дороги».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Площадь» вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060113:139 площадью 1497 кв.м. по адресу: <...> кв. Саврасово вблизи д. 36 категория земель «земли населенных пунктов» вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации внутриквартальной дороги».

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.



СудьяН.А. Чекалова