Решение от 24 апреля 2024 г. по делу № А51-18168/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-18168/2022
г. Владивосток
24 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Корпорация развития жилищного строительства» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Союз-ДВ» (ИНН <***>, ОГРН <***>); обществу с ограниченной ответственностью «Нова Групп» ИНН <***>, ОГРН <***>); Индивидуальному предпринимателю ФИО1 ИНН <***>, ОГРНИП <***>); Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>); Дальневосточному управлению Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (ИНН <***>, ОГРН <***>) об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на совершение регистрационных действий в отношении объекта незавершенного строительства

третьи лица: Управление Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю, Управление Росреестра по Приморскому краю, ИП ФИО2

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, доверенность от 10.01.2024, паспорт диплом.

от ответчиков: не явились, извещены.

от ИП ФИО1: ФИО4, доверенность 22.12.2022, паспорт, диплом.

от иных лиц: не явились, извещены,

установил:

Акционерное общество «Корпорация развития жилищного строительства» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Союз-ДВ»; обществу с ограниченной ответственностью «Нова Групп»; Индивидуальному предпринимателю ФИО1; Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края; Дальневосточному управлению Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору об отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25:26:010201:17005, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 9 м от ориентира по направлению на югозапад. Почтовый адрес: Приморский край, городской округ ЗАТО Большой камень, <...>. Площадь 4 547,3 кв.м, степень готовности 81%.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит отменить запрет на совершение регистрационных действий в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25:26:010201:17005, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 9 м от ориентира по направлению на югозапад. Почтовый адрес: Приморский край, городской округ ЗАТО Большой камень, <...>. Площадь 4 547,3 кв.м, степень готовности 81%, вынесенного в рамках исполнительных производств №35926/25043-СД; №25043/22/902795 от 20.05.2022, №49043/22/25043-ИП.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю, Управление Росреестра по Приморскому края, ИП ФИО2, ООО «Системы фора».

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 АПК РФ, в связи с чем, суд в порядке статьи 156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей иных лиц.

Истец на заявленных требованиях настаивал, указал, что является добросовестным приобретателем, залогодержателем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25:36:010201:17005 на основании соглашения об отступном. Объект незавершенного строительства возведен на денежные средства истца. Вместе с тем запрет на совершение регистрационных действий, в отношении спорного объекта недвижимости нарушает прав и законные интересе АО «КРЖС».

ООО «Нова Групп» указало, что истцом не подтверждено наличие у него фактических оснований возникновения права собственности на спорный объект незавершенного строительства, и как следствие, отсутствуют нарушения прав истца и основания для удовлетворения заявленных требований.

ИП ФИО1 по исковым требованиям возражал, указав, что истцом не представлены доказательства наличия у него вещного права на спорное имущество.

ООО «Союз ДВ» поддержало исковые требования, указав, что наложенные обременения не позволяют завершить реализацию жилищной программы, влекут ущерб для краевого бюджета, социальную напряженность.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

25.12.2019 между АО «КРЖС» (покупатель) и ООО «Союз-ДВ» (продавец) заключен договор купли-продажи жилых помещений, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: жилые помещения (62 квартиры в многоквартирном жилом доме в городе Большой Камень, Приморский край), предназначенные для сдачи в коммерческий найм, принадлежащие продавцу на праве собственности.

Объект строительства находится на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010201:14684, категории земель: земли населённых пунктов, площадь 3270 кв.м, разрешенное использование: для многоквартирной застройки, расположенном по адресу: <...> (пункт 1.4 договора).

Общая стоимость квартир в редакции дополнительного соглашения №5 от 13.07.2021 составляет 279 703 500 рублей. Стоимость складывается исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения 75 000 рублей.

Согласно пункту 2.3 договора оплата производится этапами, путем полного авансирования.

АО «КРЖС» было произведено авансирование строительства в общей сумме 259 003 153 рублей 83 копейки.

17.05.2022 между сторонами заключено соглашение об отступном к договору купли продажи жилых помещений от 25.12.2019, согласно условиям которого продавец в счет исполнения обязательства, вытекающего из договора купли продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 и поименованного в пункте 2 соглашения, предоставляет покупателю отступное, указанное в пункте 3 в порядке и на условиях, определённых соглашением.

Согласно разделу 3 соглашения отступное, которое передает должник кредитору – объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:36:010201:17005, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 9 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: приморский край, городской округ ЗАТО Большой камень, <...>. Площадь 4547,3 кв.м, степень готовности 81% (пункт 3.1.1. соглашения); право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:14684, площадью 3270 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка №25/00-13-81288 от 11.04.2013, расположенный в городском округе ЗАТО Большой Камень, г. Большой Камень, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 9 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: приморский край, городской округ ЗАТО Большой камень, <...>.

Стоимость отступного признается сторонами равной величине выплаченных покупателем авансовых платежей по договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 и составляет 259 003 153 рубля 83 копейки (пункт 3.4 соглашения).

Объекты недвижимости переданы истцу по акту приема-передачи 17.05.2022.

19.05.2022 постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО5 ОСП по ИДЮЛ по Владивостокскому ГО УФССП России по Приморскому краю № 25043/22/901942 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:26:010201:17005 наложен запрет свершения регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений (арест), в пользу следующих взыскателей по исполнительным производствам:

- 35926/22/25043-ИП возбуждено 23.03.2022 на основании ИД: исполнительный лист № ФС № 038864509 от 21.01.2022, выданный органом Арбитражный суд города Москвы в пользу взыскателя ООО «Нова Групп»,

- 39245/22/25043-ИП возбуждено 04.04.2022 на основании ИД: исполнительный лист № ФС № 023518613 от 14.03.2022, выданный органом Арбитражный суд Приморского края в пользу взыскателя ООО «Нова Групп»,

- 49043/22/25043-ИП возбуждено 22.04.2022 на основании ИД: исполнительный лист № ФС 023519243 от 31.03.2022, выданный органом Арбитражный суд Приморского края в пользу взыскателя ФИО1,

- 55178/22/25043-ИП возбуждено 16.05.2022 на основании ИД: постановление по делу об административном правонарушении № 03-145/2021 от 24.12.2022, выданный органом Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края в пользу взыскателя Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - Инспекция РСН и КДС Приморского края),

- 55179/22/25043-ИП возбуждено 16.05.2022 на основании ИД: постановление по делу об административном правонарушении № А51-21908/2021 от 11.02.2022, выданный органом Арбитражный суд Приморского края в пользу взыскателя Дальневосточное управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (далее - Дальневосточное управление Ростехнадзора).

Постановление вынесено в отношении должника ООО «Союз-ДВ».

Как указал истец, поскольку он является добросовестным приобретателем спорного имущества, запрет на регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства, ущемляет его права как собственника объекта недвижимости, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из нижеследующего.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 80 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при осуществлении мер принудительного исполнения могут быть затронуты права лиц, не участвующих в исполнительном производстве. При наложении ареста на имущество в целях обеспечения исполнительного документа или при обращении взыскания на имущество должника судебный пристав-исполнитель исходит из принадлежности этого имущества должнику. В связи с этим он может включить в опись имущество, принадлежащее другому лицу. В этом случае закон гарантирует защиту прав собственника имущества или лица владеющего им по другим основаниям, путем предъявления в суд иска об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи.

В соответствии с частью 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Как разъяснено в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

По смыслу части 3 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» запрет распоряжаться имуществом должника предполагает его последующую передачу взыскателю, реализацию.

В данном случае требования истца основаны на соглашении об отступном от 17.05.2022, в соответствии с условиями которого, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:36:010201:17005 передается АО «КРЖС».

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается передача объекта недвижимости по акту передачи 17.05.2022.

Судом установлено, что соглашением об отступном от 17.05.2022 прекращена обязанность продавца по передаче в собственность покупателя недвижимое имущество: жилые помещения (62 квартиры в многоквартирном доме в городе Большой Камень) представлением отступного - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:36:010201:17005, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 9 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: приморский край, городской округ ЗАТО Большой камень, <...>. Площадь 4547,3 кв.м, степень готовности 81% (пункт 3.1.1. соглашения); право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:14684, площадью 3270 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка №25/00-13-81288 от 11.04.2013, расположенный в городском округе ЗАТО Большой Камень, г. Большой Камень, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 9 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: приморский край, городской округ ЗАТО Большой Камень, <...>.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

На момент обращения АО «КРЖС» с настоящим иском в суд оно являлось законным владельцем спорного имущества, а оспариваемый запрет является единственным препятствием в регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства.

Кроме того, из материалов дела, в том числе акта осмотра, выписок из ЕГРН, следует, что на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010201:14684 расположен многоквартирный дом с кадастровым номером 25:36:010201:19381, год завершения строительства – 2023.

27.04.2023 Администрация ГО Большой Камень Приморского края выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, № 25-303-003-2023.

В порядке части 1 статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган государственной власти, орган местного самоуправления, принявший решение о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, обязан направить посредством отправления в электронной форме, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете соответствующих здания.

15.05.2023 за АО «КРЖС» зарегистрировано право собственности, в ЕГРН внесена запись государственной регистрации 25:36:010201:19381-25/060/2023-1.

Судом установлено, что спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:36:010201:17005 и многоквартирный дом с кадастровым номером 25:36:010201:19381 являются одним и тем же объектом недвижимости.

При изложенных обстоятельствах следует признать, что сохранение в ЕГРН записи о фактически несуществующем объекте недвижимости ведет к нарушению принципа добросовестности сведений в ЕГРН, закрепленного в части 2 статьи 1 ФЗ №218-ФЗ.

Суд соглашается с позицией истца, что запрет на совершение регистрационных действий препятствует, в том числе, прекращению недостоверной записи, поскольку истец лишен возможности зарегистрировать и прекратить право на фактически отсутствующий объект недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что АО «КРЖС», действуя добросовестным образом, приобрело объект надвижимости с кадастровым номером 25:36:010201:17005 по соглашению об отступном от 17.05.2022, до введения ограничений по регистрации, наложенных постановлением судебного пристава-исполнителя от 19.05.2022, спорный объект недвижимости построен на денежные средства истца, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

При этом, с учетом фактических обстоятельств заключения соглашения об отступном до даты вынесения постановления судебного пристава-исполнителя, принимая во внимание наличие фактических оснований возникновения права собственности у истца, суд полагает, что нарушение прав взыскателей ООО «Союз-ДВ» по исполнительным производствам, то есть наличие неблагоприятных для них последствий, не доказано. Интересы взыскателей должника не могут быть удовлетворены за счет имущества, фактически приобретенного АО «КРЖС» на законных основаниях.

По общему правилу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

отменить запрет на совершение регистрационных действий в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25:26:010201:17005, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 9 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес: Приморский край, городской округ ЗАТО Большой камень, <...>. Площадь 4 547,3 кв.м, степень готовности 81%, вынесенного в рамках исполнительных производств №35926/22/25043-СД, №25043/22/902795 от 20.05.2022, № 49046/22/25043-ИП.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Союз-ДВ» (ИНН <***>) в пользу акционерного общества «Корпорация развития жилищного строительства» (ИНН <***>) 6000 рублей расходы по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья Понкратенко М.В.