Решение от 24 мая 2022 г. по делу № А73-4471/2022

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-4471/2022
г. Хабаровск
24 мая 2022 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 24.05.2022.


Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука,


при ведении протокола судебного заседания

секретарем ФИО1,


рассмотрел в заседании суда дело


по иску общества с ограниченной ответственностью «АвантажстройДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680038, <...>)


к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)


об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 08.10.2021;

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом.



Общество с ограниченной ответственностью «АвантажстройДВ» (далее – ООО «АвантажстройДВ», Общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее – Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка № 319, принятии пунктов 2.3, 3.2.6, 6.3.5 в предлагаемой редакции, а также исключении из договора пунктов 4.2, 6.3.6.


Исковые требования мотивированы несоответствием ряда условий проекта соглашения предписаниям земельного и гражданского законодательства, уклонением органа местного самоуправления от согласования спорных пунктов договора. Иск нормативно обоснован положениями статей 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), предписаниями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).


В отзыве на иск и дополнениях Департамент указал, что предложенные им условия спорных пунктов сформулированы в соответствии с императивными предписаниями ГК РФ и ЗК РФ, согласуются со сложившимся порядком предоставления участков во временное владение и пользование профессиональных участников гражданского оборота.


В предварительном заседании представитель Общества поддержал правовую позицию по спору, изложенную в иске.


Департамент, извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела в порядке статьи 123 АПК РФ, явку представителя не обеспечил.


Суд, в порядке части 4 статьи 137 АПК РФ, в отсутствие возражений сторон и установленных законом ограничений, завершил подготовку, перешел к рассмотрению дела по существу.


Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица, с соблюдением предписаний статьи 156 АПК РФ.


Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

ООО «АвантажстройДВ» на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание гаража (кадастровый номер 27:23:0051120:30), расположенное по адресу <...>.


Указанный объект недвижимости находится в границах принадлежащего Городскому округу «Город Хабаровск» земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051120:1221 площадью 11 045 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под существующие строения автотранспортного предприятия.


Общество инициировало обращение в Департамент по вопросу о предоставлении указанного участка на праве аренды.


По результатам переговоров Департаментом подготовлен проект договора аренды № 319.


ООО «АвантажстройДВ», рассмотрев проект договора, направило в адрес Департамента протокол разногласий.


Между тем, несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, разногласия, возникшие между Обществом и Департаментом при заключении договора аренды земельного участка № 319, не были преодолены.


Приведенные обстоятельства явились основанием для обращения ООО «АвантажстройДВ» в арбитражный суд с настоящим иском.


Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения заявленных исковых требований.


Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.


В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).


Пунктом 1 статьи 426 ГК РФ предусмотрено, что публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).


Пунктами 1, 2 статьи 445 ГК РФ предписано, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор возможно в случае, если сторона, для которой заключение договора обязательно в силу ГК РФ или иных законов, уклоняется от его заключения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010 и от 09.07.2002 № 1662/02 по делу № А73-8579/2000-17, в нормах статьи 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения заинтересованными лицами действий при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. Однако, установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.


Система нормативного регулирования земельных отношений в Российской Федерации основывается на ряде основополагающих принципов, в том числе разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами; дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы; сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли (статья 1 ЗК РФ).


По смыслу приведенных норм земельного законодательства одним из приоритетов нормативного регулирования соответствующих отношений выступает исключение ситуаций частичного или полного использования сформированного земельного участка без надлежащего оформления правовых оснований.


Статьей 11 ЗК РФ предписано, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.


В соответствии с пунктами 1.2, 2.2 Положения о Департаменте муниципальной собственности администрации города Хабаровска, утвержденного Решением Хабаровской городской Думы от 29.11.2016 № 452, Департамент создан с целью осуществления в пределах своих полномочий управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности а также земельными участками, являющимися муниципальной собственностью, и земельными участками на территории города, государственная собственность на которые не разграничена. Департамент от имени города выступает арендодателем земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, а также земельных участков на территории города, государственная собственность на которые не разграничена, и заключает договоры аренды в соответствии с административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Предоставление гражданам и юридическим лицам в аренду земельных участков без проведения торгов, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».


В силу пункта 2.5 Положения № 452 Департамент представляет интересы администрации города Хабаровска в рамках полномочий в судах общей юрисдикции и арбитражных судах при рассмотрении споров, связанных с использованием и распоряжением муниципальным имуществом, а также земельных участков на территории городского округа «Город Хабаровск», государственная собственность на которые не разграничена.


Таким образом, Департамент является субъектом, обладающим полномочиями по распоряжению земельными участками, расположенными в границах муниципального образования.


При изложенных обстоятельствах Департамент наделен правом выступать в качестве арендатора указанного земельного участка и обладает объемом обязанностей, связанных с участием в судебных разбирательствах по спору о возложении обязанности вступить в соответствующие правоотношения.


При этом статус ответчика, как публичного распорядителя спорного объекта недвижимого имущества, исключает возможность отказа в заключении соответствующего соглашения.


Принимая во внимание изложенные данные, а также учитывая отсутствие в рассматриваемом случае обстоятельств, препятствующих заключению договора аренды земельного участка, требования об урегулировании разногласий заявлены правомерно и подлежат правовой оценке по существу.


При решении вопроса о содержании спорных пунктов договора № 319, в отношении которых у сторон возникли разногласия, суд приходит к следующим выводам.


Статья 421 ГК РФ регламентирует принцип свободы договора.


Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иным правовым актом.


В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.


В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.


Изложенное свидетельствует, что при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, арбитражный суд должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.


По смыслу действующего законодательства суду не предоставлено право по инициативе одной из сторон включать в договор условия, обязательность включения которых не установлена законодательством (императивными нормами), и по которым у сторон отсутствует соглашение.


В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.


Статьей 309 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).


В соответствии с пунктом 2.3 в редакции Департамента «При изменении размера арендной платы за пользование земельным участком, а также при изменении методики расчета арендной платы, реквизитов по уплате арендной платы, в том числе кодов бюджетной классификации, Арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта, внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету.».


Обществом предложена редакция названного пункта, исключающая возможность ежегодной корректировки платы на уровень инфляции.


Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.


В силу статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.


Спорный земельный участок находится в муниципальной собственности. Следовательно, порядок определения размера арендной платы за данный земельный участок устанавливается органом местного самоуправления.


Согласно пункту 2.7 Порядка расчета арендной платы, утвержденному Постановлением администрации г. Хабаровска от 29.12.2020 № 4371, при заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на текущий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.


В соответствии с правовой позицией, приведенной в Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2015) (вопрос № 7), Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.


В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.


Следовательно, утвержденные постановлением Правительства РФ № 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.


Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.


Вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.


Таким образом, постановление Правительства № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.


Совокупность приведенных норм права и указаний по их толкованию и применению позволяет констатировать правомерность предложенной Департаментом формулировки пункта 2.3 договора № 319.


Пункт 3.2.6 в редакции, разработанной ООО «АвантажстройДВ», предусматривает обязанность арендатора «Обеспечивать беспрепятственный доступ Арендодателю на арендуемый объект для осмотра, проверки соблюдения условий настоящего договора, представителям служб, контролирующих эксплуатацию городских наземных и подземных инженерных коммуникаций, а также представителям органов государственного, муниципального контроля. О предстоящем проведении осмотра Арендодатель уведомляет Арендатора посредством направления соответствующего уведомления заказным почтовым отправлением по юридическому адресу арендатора. Отсутствие на месте осмотра уведомленного надлежащим образом Арендатора не препятствует проведению Арендодателем осмотра земельного участка».


По мнению ответчика, доведенному до сведения истца на досудебной стадии, данный пункт надлежит принять в иной редакции, в соответствии с которой арендатор обязуется «Обеспечивать беспрепятственный доступ Арендодателю на арендуемый объект для осмотра, проверки соблюдения условий настоящего договора, представителям служб, контролирующих эксплуатацию городских наземных и подземных инженерных коммуникаций, а также представителям органов государственного, муниципального контроля. О предстоящем проведении осмотра Арендодатель уведомляет Арендатора посредством направления соответствующего уведомления по адресу электронной почты, при этом днем получения уведомления считается день его отправления. Отсутствие на месте осмотра уведомленного надлежащим образом Арендатора не препятствует проведению Арендодателем осмотра земельного участка».


В данном случае суд учитывает, что согласно пунктам 2, 3 статьи 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц. В едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица.


Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.


Согласно статье 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.


Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.


В соответствии с правовым подходом, отраженным в пункте 63 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.


Согласно разъяснениям, данным в пункте 64 Постановления Пленума ВС РФ № 25, правила статьи 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 165.1 ГК РФ).


Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.


Таким образом, норма статьи 165.1 ГК РФ является диспозитивной. Поскольку в данном случае стороны не пришли к соглашению о направлении корреспонденции по адресу электронной почты, должны применяться общие правила статьи 165.1 ГК РФ в совокупности с предписаниями статьи 54 ГК РФ.


В связи с этим данный пункт подлежит принятию в редакции, предложенной истцом.


Принимая соответствующее решение, суд также исходит из того, что представленный суду проект договора не включает сведений об электронных адресах контрагентов.


Дополнительно суд учитывает, что в соответствии с отзывом Департамент в целом не выразил возражений относительно итоговой редакции пункта 3.2.6, разработанной истцом. Вместе с тем в целях исключения правовой неопределенности относительно подлежащих применению условий, суд полагает необходимым отразить итоговую редакцию пункта 3.2.6 договора.


В состав условий договора Департаментом первоначально был включен пункт 4.2, в соответствии с которым в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных в пункте 3.2 настоящего договора, за исключением подпункта 3.2.5 в части, касающейся поддержания объекта в надлежащем и соответствующем санитарном состоянии, подпункта 3.2.7 в части, касающейся соблюдения на арендуемом объекте требований санитарно-гигиенических и противопожарных правил, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в 100-кратном размере минимальной оплаты труда, установленной действующим законодательством на момент взыскания».


По мнению Общества, названное условие не может быть включено в договор.


Согласно пункту 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.


Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предписано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.


Штраф, регламентированный пунктом 4.2 договора, не предусмотрен ни императивными, ни диспозитивными нормами материального права.


В силу правового подхода, отраженного в пункте 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 № 32, принудительное установление санкций в виде неустойки без указания закона и согласия каждой стороны договора исключено в силу пункта 1 статьи 330 и пункта 4 статьи 421 ГК РФ.


Следовательно, это условие может быть включено в договор только при наличии волеизъявления обеих сторон.


В данном случае такое волеизъявление отсутствует.


Суд также не может оставить без внимания, что данный пункт определяет возможность наложения штрафа за нарушение сроков внесения арендной платы.


При этом, пунктом 4.1 договора предусмотрена возможность начисления неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы.

При таких обстоятельствах спорный пункт подлежит исключению из договора.


В соответствии с пунктом 6.3.5 в редакции Департамента по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов «когда арендатор более двух раз не вносит арендную плату в установленные договором сроки».


Истец предлагает скорректировать названное условие, предусмотрев, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов лишь в случае когда арендатор более двух раз в течение полугодия не вносит арендную плату в установленные договором сроки.


В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.


Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Следовательно, содержание пункта 6.3.5 в редакции Департамента, вопреки утверждению Общества, не противоречит указанным положениям ГК и разъяснениям высшей судебной инстанции.


Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.


Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.


В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.


Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.


Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.


Таким образом, ни нормы ЗК РФ, ни указания по их толкованию и применению не исключают права арендодателя требовать досрочного расторжения договора заключенного на срок более 5-ти лет.


Доказыванию при рассмотрении таких споров подлежит факт существенности этого нарушения.


При таких обстоятельствах пункт 6.3.5 подлежит принятию в редакции Департамента.


Муниципальным собственником в состав договорных условий изначально был включен пункт 6.3.6, согласно которому «по истечении одного года после уведомления арендатора договор, может быть, расторгнут, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд».


По мнению Общества, данный пункт подлежит исключению.


В силу положений пункта 16 статьи 39.8 ЗК РФ в случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.


Таким образом, договор аренды должен предусматривать возможность его досрочного расторжения по этому основанию только в случае, если на момент передачи имущества в аренду участок уже зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.


Согласно 70.1 ЗК РФ резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории. Резервирование земель может осуществляться также в отношении земельных участков, необходимых для целей недропользования.


Резервирование земель допускается в установленных документацией по планировке территории зонах планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, в пределах территории, указанной в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации», а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий.


Земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем три года, а при резервировании земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и указанных в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации", на срок не более чем два года. Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства и реконструкции объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, железнодорожного транспорта, воздушного транспорта (в том числе объектов единой системы организации воздушного движения), транспортно-пересадочных узлов и метрополитена, строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения, местного значения и других линейных объектов государственного или муниципального значения на срок до двадцати лет.


Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации.


Таким образом, данная норма не предусматривает включение в договор условия, предложенного ответчиком в проекте договора, на случай если земельный участок передаваемый в аренду на момент заключения договора не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.


При таких обстоятельствах этот пункт подлежит исключению.


В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.


Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «АвантажстройДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Департаментом муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора аренды земельного участка № 319 (кадастровый номер участка 27:23:0051120:1221).


Изложить пункт 2.3 договора аренды земельного участка № 319 в следующей редакции: «При изменении размера арендной платы за пользование земельным участком, а также при изменении методики расчета арендной платы, реквизитов по уплате арендной платы, в том числе кодов бюджетной классификации, Арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта, внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету.».

Изложить пункт 3.2.6 договора аренды земельного участка № 319 в следующей редакции: «Обеспечивать беспрепятственный доступ Арендодателю на арендуемый объект для осмотра, проверки соблюдения условий настоящего договора, представителям служб, контролирующих эксплуатацию городских наземных и подземных инженерных коммуникаций, а также представителям органов государственного, муниципального контроля. О предстоящем проведении осмотра Арендодатель уведомляет Арендатора посредством направления соответствующего уведомления заказным почтовым отправлением по юридическому адресу арендатора. Отсутствие на месте осмотра уведомленного надлежащим образом Арендатора не препятствует проведению Арендодателем осмотра земельного участка».

Пункт 4.2 договора аренды земельного участка № 319 исключить.

Пункт 6.3.5 договора аренды земельного участка № 319 изложить в следующей редакции: «Более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки».

Пункт 6.3.6 договора аренды земельного участка № 319 исключить.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АвантажстройДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья С.Ю. Дацук