Решение от 22 июля 2019 г. по делу № А07-39860/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-39860/2018
г. Уфа
22 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.07.2019

Полный текст решения изготовлен 22.07.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Прокурора Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к БИК-КАРМАЛИНСКИЙ СЕЛЬСОВЕТ ДАВЛЕКАНОВСКОГО РАЙОНА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

индивидуальному предпринимателю ГК(Ф)Х ФИО2

третье лицо: Комитет по управлению муниципальной собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Давлекановскому району и г. Давлеканово

о признании договора частично ничтожным (недействительным)

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 служебное удостоверение № 047256

Прокуратура Республики Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к БИК-КАРМАЛИНСКИЙ СЕЛЬСОВЕТ ДАВЛЕКАНОВСКОГО РАЙОНА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН и индивидуальному предпринимателю ГК(Ф)Х ФИО2, указав в качестве третьего лица Комитет по управлению муниципальной собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Давлекановскому району и г. Давлеканово, о признании недействительным (ничтожным) п. 4.3.4 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:20:061703:22, площадью 513001 кв.м., расположенного по адресу: Давлекановский район, Бик-Кармалинский сельсовет, № 07-06-16-20 зем/с-х заключенного 13.01.2017 администрацией сельского поселения Бик-Кармалинский сельсовет муниципального района Давлекановский район с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2; о признании недействительным (ничтожным) п. 6.3 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:20:061703:22, площадью 513001 кв.м., расположенного по адресу: Давлекановский район, Бик-Кармалинский сельсовет, № 07-06-16-20 зем/с-х заключенного 13.01.2017 администрацией сельского поселения Бик-Кармалинский сельсовет муниципального района Давлекановский район с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в части слов «в случаях, если ко дню истечения срока действия Договора не будет достигнуто соглашение о продлении»; о признании недействительным (ничтожным) п. 4.4.3 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:20:061703:22, площадью 513001 кв.м., расположенного по адресу: Давлекановский район, Бик-Кармалинский сельсовет, № 07-06-16-20 зем/с-х заключенного 13.01.2017 администрацией сельского поселения Бик-Кармалинский сельсовет муниципального района Давлекановский район с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в части слов «без письменного разрешения Арендодателя»; о признании недействительным (ничтожным) п. 8.1 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:20:061703:22, площадью 513001 кв.м., расположенного по адресу: Давлекановский район, Бик-Кармалинский сельсовет, № 07-06-16-20 зем/с-х заключенного 13.01.2017 администрацией сельского поселения Бик-Кармалинский сельсовет муниципального района Давлекановский район с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в части слов «без согласия Арендодателя».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.01.2019 данное исковое заявление было оставлено без движения, истцу предложено устранить допущенные нарушения в срок до 28.01.2019

Указанное определение Арбитражного суда Республики Башкортостан заявителем исполнено в срок, в связи с чем, исковое заявление принято к рассмотрению.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представители ответчиков и третьего лица не явились, подробная позиция изложена в отзывах и возражениях на исковое заявление.

Поскольку ответчики и третье лицо извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания по последнему известному суду адресу по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, лица суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 13.01.2017 между Администрацией сельского поселения Бик-Кармалинский сельсовет муниципального района Давлекановский район (далее – арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:20:061703:22, площадью 513001 кв.м., расположенного по адресу: Давлекановский район, Бик - Кармалинский сельсовет для сельскохозяйственного производства сроком с 27.12.2016 по 26.12.2021.

Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым № 02:20:061703:22, общей площадью 513001 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: р-н Давлекановский, с/с Бик-Кармалинский (далее — Участок), разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства П.1.1.).

Согласно п. 4.3.4 договора по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора.

В соответствии с п. 6.3. договора истечение срока действия Договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия Договора не будет достигнуто соглашения о продлении.

Пунктом 4.4.3 договора предусмотрена обязанность арендатора не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по настоящему Договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение прав аренды Участка или его части в уставный капитал хозяйствующих обществ и товариществ) без письменного разрешения Арендодателя.

Согласно п. 8.1. договора арендатор земельного участка не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог без согласия Арендодателя.

Оспариваемый договор аренды, по мнению истца, содержит условия, противоречащие законодательству и полагая, что положения пп. 4.3.4.,4.4.3,6.3, 8.1. договора аренды земельного участка, не соответствуют действующему законодательству и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчики просят отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в отзывах.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Условия обращения Прокурора в арбитражный суд сформулированы в статье 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», применяемой в системной взаимосвязи со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу данных норм права правомочие Прокурора требовать признания недействительными сделок, совершенных, в том числе, органами местного самоуправления, не полностью, а в части, не исключается, однако, предполагается, что и в этом случае обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По правилам ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса, установлены другими законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства в части регулирования отношений по поводу земельных участков как объектов гражданских прав и таким законом является Земельный кодекс, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

Предметом договором аренды является земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 02:20:0617:03:22, общей площадью 513001 кв.м. местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: р-н давлекановский, с/с бик-кармалинский, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1, пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации выделяется 7 категорий, в числе которых - земли сельскохозяйственного назначения.

Глава 14 Земельного кодекса Российской Федерации посвящена данной категории.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Так же данная категория урегулирована федеральным законом от 24.07.2002 г.№101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее- №101-ФЗ.

Согласно ст.1 № 101-ФЗ входит регулирование отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, а так же кроме прочего устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В соответствии с пунктом 5 статьи 9 №101-ФЗ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно пункта 4 статьи 10 №101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации. Тем самым данная норма отсылает к положениям Земельного кодекса РФ.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указано на то, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Соответственно подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

При этом соблюдение условий предусмотренных пунктами 3 и 4 ст 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации согласно п. 32 ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не требуется, поскольку право арендатора, действующего договора аренды, на заключение нового договора прямо предусмотрено п.31 ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В то же время в законе нет указания на то, каким образом должен быть заключен первоначальный договор аренды на торгах или без проведения торгов.

Таким образом, №101-ФЗ является специальным по отношению к Земельному кодексу РФ.

Предусмотренное п.5 ст.9 №101-ФЗ преимущественное право арендатора подтверждается п.4 т.10 №101-ФЗ, а так же подп.31 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Включение условия о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды не противоречит действующему законодательству.

В случае признания положений 4.3.4., 6.3. Договора недействительными внесет больше неясностей в части применения земельного законодательства с учетом судебной практики, поскольку законодатель наделил правами арендатора и арендодателя на заключение нового договора аренды.

Пунктом 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ прямо предусмотрено право арендатора земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон ...), передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Такая же позиция изложена в абзаце 2 п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": «Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором».

Данные положения законодательства прямо предусматривают право арендатора распоряжаться своими правами по договору аренды, имеет значение лишь срок аренды от которого зависит условие передачи либо с согласия арендодателя, либо при обязательном уведомлении.

На основании вышеизложенного, пункты Договора 4.3.4., 6.3, 4.4.3., 8.1. не противоречат действующему гражданскому и земельному законодательству и не могут быть признаны недействительными, поскольку законодатель в Земельном кодексе РФ прямо предусматривает право Арендатора на преимущественное заключение договора аренды, а так же право на передачу прав и обязанностей по договору уступки и иные права.

При изложенных обстоятельствах требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Истец по настоящему делу в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, указанная норма применению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Прокурора Республики Башкортостан – отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Р.М. Файрузова