Решение от 28 июня 2018 г. по делу № А63-4394/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-4394/2018
г. Ставрополь
28 июня 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 28 июня 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Красногвардейского муниципального района Ставропольского края, с. Красногвардейское, ОГРН <***>, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Ставрополь, ОГРНИП 304263525700011,

о расторжении договора аренды от 18.12.2007 земельных участков с кадастровыми номерами 26:01:090602:0011, 26:01:090602:0012, 26:01:090602:0013; договора аренды от 28.11.2008 земельных участков с кадастровым номером 26:01:110203:3, 26:01:110203:1, 26:01:110203:0064, договора аренды от 30.03.2009 земельного участка с кадастровым номером 26:01:110203:2,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 10.01.2018 № 09/2470,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 15.09.2017 № 05/2017,

УСТАНОВИЛ:

администрация Красногвардейского муниципального района Ставропольского края (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, индивидуальный предприниматель) о расторжении договоров аренды земельных участков:

от 18.12.2007 (номер регистрации 26-26-01/007/2007-700 от 21.01.2008), из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные к юго-западу от села Красногвардейского, площадью пастбищ 527 000 кв.м, кадастровый номер 26:01:090602:0011, площадью пастбищ 330 000 кв.м, кадастровый номер 26:01:090602:0012, площадью пастбищ 321 000 кв.м, кадастровый номер 26:01:090602:0013, для сельскохозяйственного использования (п.п. 1.1 договора аренды от 18.12.2007);

от 28.11.2008 (номер регистрации 26-26-01/008/2008-945 от 14.01.2009) из земель сельскохозяйственного назначения – пашни, площадью 640 000 кв.м, кадастровый номер 26:01:110203:3, распложен относительно ориентира севернее с. Новомихайловского, по границе газопровода, 276 000 кв.м, кадастровый номер 26:01:110203:1, расположен относительно ориентира севернее с. Новомихайловского, к востоку от реки Горькая Балка; 502 317 кв.м, кадастровый номер 26:01:110203:0064, расположен в 2,3 км по направлению на север от ориентира здание администрации с. Новомихайловского, находящихся в границах муниципального образования села Новомихайловского, разрешенное использование земельных участков для сельскохозяйственного производства;

от 30.03.2009 (номер регистрации 26-26-01/005/2009-263 от 08.06.2009) из земель сельскохозяйственного назначения – пашни, площадью 129 509 кв.м, кадастровый номер 26:01:110203:2, находящийся в 2,8 км по направлению на север от ориентира здание администрации, распложенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Красногвардейский район, с. Новомихайловское, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного производства.

Представитель истца поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указал, что между администрацией и индивидуальным предпринимателем были заключены на 49 лет договор аренды от 18.12.2007 земельных участков с кадастровыми номерами 26:01:090602:0011, 26:01:090602:0012, 26:01:090602:0013; договор аренды от 28.11.2008 земельных участков с кадастровым номером 26:01:110203:3, 26:01:110203:1, 26:01:110203:0064, договор аренды от 30.03.2009 земельного участка с кадастровым номером 26:01:110203:2. По административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков равной их рыночной стоимости решениями Ставропольского краевого суда их кадастровая стоимость была снижена более чем в 2,5 раза, что существенно нарушает интересы администрации на поступление арендной платы в бюджет Красногвардейского муниципального района. Такое основание для изменения арендной платы, как изменение кадастровой стоимости спорных земельных участков путем ее установления в размере рыночной стоимости, при заключении договоров аренды не было установлено, а существенное изменение обстоятельств договоров является основанием для их расторжения в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика считает исковые требования не обоснованными и подлежащими отклонению по доводам, изложенным в отзыве на иск, указал, что оснований для расторжения спорных договоров, предусмотренных действующим законодательством или указанными договорами, истец не указал.

Просил отказать в удовлетворении исковых требований администрации.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд счел необходимым отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации от 17.12.2007 № 264 между администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды от 18.12.2007 следующих земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования (пастбищ): с кадастровым номером 26:01:090602:0011 площадью 527 000 кв.м, с кадастровым номером 26:01:090602:0012 площадью 330 000 кв.м, с кадастровым номером 26:01:090602:0013 площадью 321 000 кв.м, сроком на 49 лет (дата регистрации 21.01.2008, номер регистрации от 21.01.2008 № 26-26-01/007/2007-700).

В соответствии с постановлением администрации от 27.11.2008 № 269 администрация и индивидуальный предприниматель заключили договор аренды от 28.11.2008 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования (пашни): с кадастровым номером 26:01:110203:3 площадью 640 000 кв.м, с кадастровым номером 26:01:110203:1 площадью 276 000 кв.м, с кадастровым номером 26:01:110203:0064 площадью 502 317 кв.м. Срок аренды установлен на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.01.2009, номер регистрации 26-26-01/008/2008-945, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Во исполнение постановления администрации от 27.03.2009 № 83 администрация передала индивидуальному предпринимателю в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:01:110203:2 площадью 129 509 кв.м пашни для сельскохозяйственного производства сроком на 49 лет (дата регистрации 08.06.2009, номер регистрации № 26-26-01/005/2009-264).

Согласно пункту 3.4 договора аренды от 18.12.2017 размер арендной платы может меняться ежегодно, путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год; согласно пунктам 3.4 договоров аренды от 28.11.2008, 30.03.2009 расчет арендной платы автоматически пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений.

В соответствии с пунктами 2.1 договоров аренды от 18.12.2007, 28.11.2008, 30.03.2009 договоры вступают в силу со дня их государственной регистрации.

На основании вступившего в законную силу решения Ставропольского краевого суда от 19.01.2017 по делу № 3а-120/2017 (3а-514/16) по административному заявлению ФИО2, поданному в суд 25.10.2016, по состоянию на 01.01.2015 была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:01:110203:1 в размере его рыночной стоимости 836 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:01:110203:2 – в размере 393 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:01:110203:3 – в размере 1 939 000 рублей, с кадастровым номером 26:01:110203:64 – в размере 1 522 000 рублей.

Вступившим в законную силу решением Ставропольского краевого суда от 19.01.2017 по делу № 3а-122/2017 (№ 3а-516/16) на основании административного искового заявления ФИО2 от 25.10.2016 была установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 26:01:090602:11, 26:01:090602:12, 26:01:090602:13 в размере их рыночной стоимости 1 378 000 рублей, 862 000 рублей, 838 000 рублей соответственно по состоянию на 01.01.2015.

В Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) на основании указанных решений Ставропольского краевого суда внесены изменения в их кадастровую стоимость, что подтверждается имеющимися в материалах дела выписками из ЕГРН от 08.05.2018. Кадастровая стоимость спорных земельных участков соответствует кадастровой стоимости, установленной решениями Ставропольского краевого суда от 19.01.2017.

Администрация в письме 27.11.2017 № 09/2200, адресованному ответчику, указала, что согласно пункту 15 постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Постановление № 112-п) в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы за использование земельного участка изменяется: в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка; в связи с изменением ставок арендной платы за использование земельного участка, используемых при определении размера арендной платы за использование земельного участка, изменением порядка определения размера арендной платы за использование земельного участка. В пункте 17 Постановления № 112-п указано, что перерасчет размера арендной платы за использование земельного участка в связи с изменением кадастровой стоимости осуществляется с 01 января года, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, если иной порядок применения кадастровой стоимости земельных участков не предусмотрен федеральным законодательством. Из перечисленных норм администрацией сделан вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает перерасчет арендной платы с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, предпринимателю в перерасчете арендной платы было отказано.

Также в названном письме администрация предложила индивидуальному предпринимателю в добровольном порядке расторгнуть договоры аренды земельных участков от 18.12.2007, 30.03.2009, 28.11.2008. Указанное предложение оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения, доказательств, подтверждающих обратное, суду не представлено.

Считая, что существенное изменение обстоятельств договоров аренды земельных участков, в частности уменьшение размера арендной платы, является основанием для их расторжения в соответствии со статьей 451 ГК РФ, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В силу статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения обязательств) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент возникновения обязательств) предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как установлено обстоятельствами решения Арбитражного суда Ставропольского края от 19.03.2018 по делу № А63-23250/2017, вступившего в законную силу и имеющего в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации об обязании произвести перерасчет размера арендной платы по договорам аренды от 18.12.2007, 30.03.2009, 28.11.2008 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:01:090602:11; 26:01:090602:12; 26:01:090602:13; 26:01:110203:1; 26:01:110203:2; 26:01:110203:3; 26:01:110203:64, применив сведения о кадастровой стоимости, установленной на основании вступивших в законную силу решений Ставропольского краевого суда от 19.01.2017 по делу № 3а-120/2017 (3а-514/16), от 19.01.2017 по делу № 3а-122/2017 (№ 3а-516/16), начиная с 01.04.2016. Требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворены судом в полном объеме.

Довод администрации о том, что действующее земельное законодательство и, в частности, Постановление № 112-п, не предусматривает перерасчет арендной платы в связи с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, судом отклонен ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно абзацам 3 и 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании вступившего в законную силу решения Ставропольского краевого суда от 19.01.2017 по делу № 3а-120/2017 (3а-514/16) по административному заявлению ФИО2, поданному в суд 25.10.2016, по состоянию на 01.01.2015 была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:01:110203:1 в размере его рыночной стоимости 836 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:01:110203:2 – в размере 393 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:01:110203:3 – в размере 1 939 000 рублей, с кадастровым номером 26:01:110203: 64 – в размере 1 522 000 рублей.

Вступившим в законную силу решения Ставропольского краевого суда от 19.01.2017 по делу № 3а-122/2017 (№ 3а-516/16) на основании административного искового заявления ФИО2 от 25.10.2016 была установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 26:01:090602:11, 26:01:090602:12, 26:01:090602:13 в размере их рыночной стоимости 1 378 000 рублей, 862 000 рублей, 838 000 рублей соответственно по состоянию на 01.01.2015.

Таким образом, поскольку административные исковые заявления предпринимателя о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков были поданы в Ставропольский краевой суд 25.10.2016, установленная вышеназванными решениями суда общей юрисдикции кадастровая стоимость земельных участков подлежит применению при расчете арендной платы, начиная с 01.01.2016.

Довод администрации о том, что Постановление № 112-п, не предусматривает перерасчет арендной платы в связи с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, судом отклонены, поскольку спорная ситуация урегулирована в Законе № 135-ФЗ.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 указанного Кодекса.

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо 27.11.2017 № 09/2200, в котором администрация предложила индивидуальному предпринимателю в добровольном порядке расторгнуть спорные договоры аренды земельных участков. Указанное предложение оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения, доказательств, подтверждающих обратное, суду не представлено.

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Право требовать досрочного расторжения договоров аренды от 18.12.2007, 30.03.2009, 28.11.2008 в случае невыполнения арендатором полностью или частично обязательств по ним в соответствии с действующим законодательством закреплено в главах 6 указанных договоров.

В судебном заседании 25 июня 2018 года представитель администрации пояснил, что задолженность по арендной плате по спорным договорам аренды за индивидуальным предпринимателем отсутствует. Более того какие-либо доказательства, подтверждающие использование арендатором земельных участков с существенным нарушением условий договоров аренды от 18.12.2007, 30.03.2009, 28.11.2008 либо их использование с иными нарушениями истцом в материалы дела не представлены.

Таким образом, ввиду недоказанности допущения арендатором существенных нарушений при исполнении названных договоров аренды, суд в соответствии со статьями 309, 450, 452, 614, 619 ГК РФ признает требования администрации о расторжении договоров аренды от 18.12.2007, 30.03.2009, 28.11.2008 необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления администрации Красногвардейского муниципального района Ставропольского края, с. Красногвардейское, ОГРН <***>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок после вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.Л. Жирнова