Решение от 2 октября 2024 г. по делу № А19-6005/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е



г. Иркутск                                                                                                Дело  № А19-6005/2024


«3» октября 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена «19» сентября 2024 года. Полный текст решения изготовлен «3» октября 2024 года.


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Паламовой З.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Гаражного кооператива "Сибирь-2" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664013, Россия, Иркутская обл., город Иркутск г.о., Иркутск г., Деповский <...>)

к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 107174, г Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Басманный, Новая Басманная ул, д. 2/1, стр. 1)

о признании неправомерным начисление арендной платы,

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (Иркутская область, ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании председателя ГК «Сибирь 2» ФИО1 (паспорт), представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 19.10.2023 (паспорт),

установил:

Иск заявлен о признании начисления арендной платы по договору субаренды части земельного участка № ЦРИ/4/СА/8194/11/000737 от 25.05.2011 за период с 10.06.2022 по 13.09.2022 неправомерным.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, считает неправомерным начисление ОАО «РЖД» арендной платы в спорный период.

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзывах, считает, что истцу следовало обратиться в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области относительно начисления арендной платы в спорный период.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своего представителя не направило, представило письменные пояснения по делу.

Поскольку неявка третьего лица в судебное заседание, уведомленного надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд установил следующие обстоятельства спора.

Между гаражным кооперативом "Сибирь-2" (субарендатор) и открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" (арендатор) заключен договор субаренды части земельного участка № ЦРИ/4/СА/8194/11/000737 от 25.05.2011, по условиям которого арендатор передал субарендатору в пользование на праве субаренды часть земельного участка полосы отвода железной дороги из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:36:000008:0001, расположенную по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Ленинский район, для  использования эксплуатации железнодорожных путей , а также зданий и сооружений площадью 360,6036 га (пункт 1.1. договора).

Площадь передаваемой в субаренду части земельного участка составляет 2 816 кв. м. Местоположение передаваемой в субаренду части земельного участка: г. Иркутск, Ленинский район, ул. Вокзальная, д. 21 (пункты 1.2, 1.3 договора).

Указанный договор действует 11 месяцев с момента подписания договора сторонами (пункт 2.1 договора).

Часть земельного участка передана в пользование субарендатора по акту приема-передачи и сторонами не оспаривается.

Пунктом 4.3 договора установлена обязанность субарендатора вносить арендную плату арендатору за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Обязательство по оплате арендной платы возникает у субарендатора с даты подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка и прекращается с даты возврата субарендатором земельного участка, оформленного актом приема-передачи.

Согласно пункту 4.2 договора размер арендной платы определен в приложении №5 к договору.

Пунктами 5.2.1, 5.2.2 договора установлено, что арендатор обязуется предупредить субарендатора обо всех обязательствах арендатора, вытекающих из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:0001, частью которого является участок, а также предупредить субарендатора обо всех правах третьих лиц на участок.

В соответствии с пунктом 9.3 договора арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора в случаях, предусмотренных договором (пункты 9.3.1-9.3.7), в том числе, в связи с невнесением арендной платы субарендатор в течение трех месяцев.

Спорный договор субаренды заключен сторонами на основании договора аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью, №688 от 25.01.2008, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" (арендатор).

Согласно условиям договора аренды №688 от 25.01.2008 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование за плату являющийся федеральной собственностью земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:36:000008:0001, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Ленинский район, для эксплуатации железнодорожных путей, а также зданий и сооружений, площадью 360,6036 га (пункт 1.1 договора).

Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 2.1 договора).

Как указывает истец, право ответчика для сдачи в субаренду части земельного участка прекратилось с 09.06.2022, поскольку с 10.06.2022 земельный участок перешел к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, в подтверждение чего представил договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №3201 от 21.02.2023.

Так, согласно условиям договора аренды №3201 от 21.02.2023, заключенного между ТУ Росимущества в Иркутской области (арендодатель) и гаражным кооперативом «Сибирь-2» (арендатор), предметом договора является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:36:000008:9393 с местоположением: Иркутская область, г. Иркутск, с видом разрешенного использования: хранение автотранспорта, площадью 5 283 кв. м. в границах, указанных в выписке из ЕГРН, прилагаемой к договору (пункт 1.1 договора).

Срок аренды участка установлен с 14.12.2022 по 09.06.2071 (пункт 2.1 договора).

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (пункт 2.2 договора), при этом условия договора, предусмотренные разделом 4 договора, распространяются на отношения сторон с 10.06.2022 (пункт 2.3 договора). Разделом 4 предусмотрены размер и условия внесения арендной платы.

Истец, считая, что ответчиком нарушены положения статьи 608 Гражданского кодекса (право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику), обратился к ответчику с претензией, в которой указал о неправомерном начислении арендной платы за период с 10.06.2022 по 13.09.2022 (до даты расторжения договора субаренды).

В ответе на претензию ОАО «РЖД» сообщило, что отсутствуют основания для перерасчета арендной платы, в связи с чем гаражному кооперативу рекомендовано обратиться в ТУ Росимущества в Иркутской области с вопросом начисления арендной платы за период с 10.06.2022 по 13.09.2022 в рамках договора аренды от 21.02.2023 №3201, заключенному между кооперативом и ТУ Росимущества в Иркутской области.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд, выслушав сторон, рассмотрев представленные в дело доказательства, оценив их в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

По своей правовой природе заключенный между сторонами договор субаренды является договором аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 9 указанной статьи при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Из материалов дела следует, что договор субаренды № ЦРИ/4/СА/8194/11/000737 от 25.05.2011 расторгнут арендатором 13.09.2022 в одностороннем порядке на основании пункта 9.3 договора в связи с неоднократной просрочкой субарендатором обязательств по внесению арендной платы.

Так, в материалы дела представлено письменное уведомление ОАО «РЖД» от 01.09.2022 о расторжении договора субаренды № ЦРИ/4/СА/8194/11/000737 от 25.05.2011.

Указанное уведомление доставлено истцу (субарендатору) 13.09.2022 согласно отслеживанию отправления и в соответствии с пунктом 9.3 договор считается расторгнутым с указанной даты.

Истец в обоснование требования указывает, что за период с 10.06.2022 по 13.09.2022 у ответчика не имеется правовых оснований начислять арендную плату в связи с заключением истцом с ТУ Росимущества в Иркутской области договора аренды №3201 от 21.02.2023 на часть земельного участка, являвшегося предметом договора субаренды.

В связи с тем, что в соответствии с пунктом 2.3 договора аренды №3201 от 21.02.2023 условия, регулирующие порядок внесения арендной платы, распространяются на отношения сторон с 10.06.2022, истец полагает, что ему начислена двойная арендная плата в период с 10.06.2022 по 13.09.2022, а именно: собственником - ТУ Росимущества в Иркутской области и арендатором - ОАО «РЖД».

Возражая относительно заявленного требования, ответчик указал, что между ТУ Росимущества в Иркутской области и ОАО «РЖД» заключено дополнительное соглашение №3 от 10.10.2022 к договору аренды земельного участка №688 от 25.01.2008, зарегистрированное в установленном порядке 09.02.2023.

В соответствии с указанным дополнительным соглашением внесены изменения в части уменьшения площади земельного участка до 309, 6273 га в связи с проведением кадастровых работ по его разделу.

Ответчик, ссылаясь на пункт 18 дополнительного соглашения, указал, что изменения вступают в силу с момента государственной регистрации  - 09.02.2023, ввиду чего основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Рассмотрев указанные доводы истца и возражения ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из пункта 2 дополнительного соглашения №3 от 10.10.2022 к договору аренды земельного участка №688 от 25.01.2008, в связи с уменьшением площади земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:1, связанной с проведением кадастровых работ по его разделу, пункт 1.1  договора изложен в следующей редакции:

«Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование за плату являющийся федеральной собственностью земельный участок (далее - Участок) из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:36:000008:1, по адресу: Иркутская область, в Ленинском районе г. Иркутска, с разрешенным использованием: железнодорожный транспорт, площадью 3 096 273 кв. м., в порядке и для целей, предусмотренных Правилами установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 октября 2006 г. № 611 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N? 42, ст. 4385; 2009, N? 25, ст. 3082; 2011, N? 16, ст. 2289)».

В соответствии с пунктом 18 дополнительное соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Иркутской области.

Согласно пояснениям ответчика государственная регистрация соглашения произведена 09.02.2023.

Пунктом 17 соглашения предусмотрено, что приложение №2 к договору изложено в редакции приложения №2 к соглашению.

Согласно пункту 20 к настоящему соглашению прилагаются выписка из ЕГРН (приложение № 1) и расчет арендной платы (приложение № 2).

Из расчета арендной платы (приложения № 2) следует, что расчет произведен с разбивкой на два периода: с 01.01.2022 по 09.06.2022 и с 10.06.2022 по 31.12.2022. Также в расчете указана площадь до раздела (360,6036 га) и после раздела (309,6273 га).

Таким образом, собственник земельного участка ТУ Росимущества в Иркутской области при расчете арендной платы для ОАО «РЖД» предусмотрел уменьшение площади земельного участка вследствие кадастрового раздела, что нашло свое отражение в дополнительном соглашении №3 от 10.10.2022.

Дополнительное соглашение с отметкой о государственной регистрации направлено собственником земельного участка в адрес ответчика, получено последним 15.03.2023 согласно штемпелю входящей корреспонденции.

Кроме того, вследствие раздела земельного участка с кадастровым номером  38:36:000008:0001 и уменьшения площади земельного участка, сданного в аренду ОАО «РЖД», собственник участка ТУ Росимущества в Иркутской области заключил с гаражным кооперативом «Сибирь-2» самостоятельный договор аренды №3201 от 21.02.2023.

В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды №3201 от 21.02.2023 условия договора, предусмотренные разделом 4 договора (размер и условия внесения арендной платы), распространяются на отношения сторон с 10.06.2022.

При таких обстоятельствах, а также с учетом того, что спорный земельный участок фактически выбыл из владения ответчика – арендодателя, суд отклоняет довод ответчика о том, что  дополнительное соглашение №3 от 22.10.2022 вступило в законную силу с момента государственной регистрации - 09.02.2023, ввиду чего отсутствуют основания для перерасчета.

Пунктом 1 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В пункте 3 этой же статьи указано, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Таким образом, ответчик ошибочно считает, что обязательства сторон считаются измененными с даты государственной регистрации дополнительного соглашения, поскольку из указанного соглашения следует, что изменение арендной платы производится с 10.06.2022, следовательно, в аренду ОАО «РЖД» предоставлен уменьшенный земельный участок с указанной даты.

Как верно указывает истец, в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Указанной статьей закреплено, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что ответчик право владения и пользования спорной частью земельного участка утратил с 10.06.2022 ввиду уменьшения размера площади земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:0001 до 3 096 273 кв. м. и заключения дополнительного соглашения к договору аренды №688 от 25.01.2008. Следовательно, право сдачи в субаренду части земельного участка у ответчика также отсутствует с указанной даты.

Из запрошенных судом выписок из ЕГРН следует, что кадастровый учет образованного земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:9393 произведен 10.06.2022, правообладателем является Российская Федерация, также имеется запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде аренды по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка, № 3201, выдан 21.02.2023, заключен с ГК «Сибирь-2» дата государственной регистрации: 03.03.2023, номер государственной регистрации: 38:36:000008:9393-38/125/2023-3.

Также из выписок следует, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000008:9393 образован из объекта недвижимости с кадастровым номером 38:36:000008:1.

В этой связи собственник земельного участка ТУ Росимущества в Иркутской области при заключении договора с ГК «Сибирь-2» указал, что положения договора о размере и условиях внесения арендной платы распространяются на отношения сторон с 10.06.2022, то есть с даты кадастрового учета земельного участка.

По аналогичному основанию ТУ Росимущества в Иркутской области при заключении дополнительного соглашения с ОАО «РЖД» дифференцировало арендную плату по периодам с 01.01.2022 по 09.06.2022  и с 10.06.2022 по 31.12.2022, учитывая при этом уменьшенную площадь земельного участка вследствие его раздела.

Исследовав обстоятельства дела и представленные в материалы дела доказательства, оценив их в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих правомерность начисления ответчиком истцу арендной платы в спорный период, суд полагает исковые требования о признании неправомерным начисления открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" гаражному кооперативу "Сибирь-2" арендной платы по договору субаренды части земельного участка  № ЦРИ/4/СА/8194/11/000737 от 25.05.2011 за период с 10.06.2022 по 13.09.2022 обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании вышеизложенных норм права.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российский Федерации государственная пошлина за рассмотрение дела составляет 6 000 рублей.

 Истец при обращении с исковым заявлением уплатил государственную пошлину в сумме 4 256 руб.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 256 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, в остальной части государственная пошлина в размере 1 744 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражных судов в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru/.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать неправомерным начисление открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" гаражному кооперативу "Сибирь-2" арендной платы по договору субаренды части земельного участка  № ЦРИ/4/СА/8194/11/000737 от 25.05.2011 за период с 10.06.2022 по 13.09.2022.

Взыскать с открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ОГРН <***>) в пользу гаражного кооператива "Сибирь-2" (ОГРН <***>) 4 256 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 744 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.



Судья                                                                                                  Е.В. Рукавишникова