Решение от 26 сентября 2024 г. по делу № А43-5810/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А43-5810/2023

г. Нижний Новгород 27 сентября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.09.2024

Полный текст решения изготовлен 27.09.2024

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича (шифр дела 57-135), при ведении протокола помощником судьи Аленовой М.С. рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г.Нижний Новгород, индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г.Нижний Новгород,

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Палас-Хаус» (ОГРН:<***>, ИНН: <***>) г. Нижний Новгород,

о взыскании 80 176 730 руб. убытков


при участии представителей сторон:

от истцов: от ФИО2 - ФИО3 - доверенность от 29.12.2022, от ФИО1 - ФИО4 по доверенности от 29.12.2022,

от ответчика: ФИО5 - доверенность от 27.03.2023,

ФИО6 доверенность от 02.10.2023

установил:

ИП ФИО1 и ИП ФИО2 обратились в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к ООО «Палас-Хаус» (далее - Общество) о взыскании 80 176 730 руб. убытков.

Истцы заявленные требования поддержали в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исковые требования мотивированы следующим. В собственности истцов находится по 1/2 доли в праве собственности на здание котельной, кадастровый номер: 52:18:0070070:165 (далее – Здание, Объект) и земельный участок под зданием, кадастровый номер: 52:18:0070070:89 (далее – Земельный участок), переданные по договору аренды Обществу.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 10.02.2022 по делу № А4334087/2021 договор аренды расторгнут в связи существенным нарушением его условий, на ООО «Палас-Хаус» возложена обязанность возвратить ИП ФИО1 занимаемое здание и земельный участок.

В результате ненадлежащего исполнения обязательств арендатором по содержанию здания произошло его частичное разрушение, также без получения разрешительной документации произведена реконструкция. Учитывая состояние здания, 24.03.2022 Советский районный суд г. Нижнего Новгорода вынес решение по делу № 2-3345/2021 о сносе объекта аренды как самовольной постройки.

В настоящее время здание снесено.

Исходя из изложенных обстоятельств, в связи с утратой переданного в аренду здания в результате действий ООО «Палас-Хаус», истцы обратились в суд с настоящим иском о возмещении ущерба.

Изучив материалы дела и заслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковое заявление по настоящему делу поступило в суд 03.03.2023.

Согласно позиции ответчика начало течения срока исковой давности необходимо исчислять с даты вынесения решения Советского районного суда г. Н.Новгорода от 30 апреля 2019 г. по делу № 2-279, то есть с момента, когда истцам стало известно о том, что здание имеет признаки самовольной постройки.

Однако, поскольку исковые требования заявлены в связи с утратой в результате действий ООО «Палас-Хаус» объекта аренды, срок давности подлежит исчислению со дня вынесения судом решения от 24.03.2022 по делу № 2-3345/2021 о сносе Здания. Таким образом, на момент обращения в суд с иском по настоящему делу срок исковой давности не истек.

Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Статьей 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

ИП ФИО1 и ИП ФИО2 являются собственниками по 1/2 доли на здание котельной площадью 988,3 кв.м., кадастровый номер: 52:18:0070070:165 (далее также – Здание, Объект) и земельный участок под зданием, площадью 3111 кв.м., кадастровый номер: 52:18:0070070:89 (далее также – Земельный участок), по адресу: г. Нижний Новгород, Советский р-н, ул. Полтавская, дом 30.

Между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Палас-Хаус» (арендатор) был заключен Договор аренды недвижимого имущества № 01072014 от 01.07.2014 (Далее - Договор).

Согласно п. 1.1 Договора Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное возмездное владение и пользование 2-х этажное здание котельной литер Г, общей площадью 988,3 кв.м., кадастровый номер: 52:18:0070070:165 и земельный участок под зданием, площадью 3111 кв.м., кадастровый номер: 52:18:0070070:89, расположенные по адресу: г. Нижний Новгород, Советский р-н, ул. Полтавская, дом 30.

По Акту приема-передачи от 01.07.2014г. ИП ФИО1 передал, а ООО «Палас-Хаус» приняло во временное владение и пользование Здание и Земельный участок.

В соответствии с п. 1.3. Договора Здание будет использовано для размещения офисов, магазинов.

В п. 3.1.8. Договора указано, что Арендатор обязуется за свой счет осуществить благоустройство территории, вывоз мусора и охрану переданного в аренду недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3.1.1. Договора Арендатор обязался произвести самостоятельно своими силами и за свой счет необходимые ремонтные работы в арендуемом Здании, а также произвести благоустройство арендованного Земельного участка.

Согласно п. 3.1.5 если Здание в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер окажется в аварийном состоянии, то Арендатор восстанавливает его своими силами и за счет своих средств, или возмещает причиненный ущерб в установленном законом порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу №А43-34087/2021 от 10.02.2022 г. установлено, что ответчиком, без получения на то разрешительной документации, была осуществлена реконструкция здания: разрушена часть здания, в котором располагалась котельная, а также демонтирована крыша административно-бытового здания с целью возведения мансарды. В результате, проведенных ответчиком работ площадь переданного в аренду здания значительно уменьшилась, здание разрушается, поскольку ответчиком не была в соответствии со статьей 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации обеспечена консервация объекта, в связи с приостановлением работ. Вина за самовольную реконструкцию здания лежит на ответчике, поскольку дата начала проведения реконструкции сторонами не была установлена, ответчик же провел реконструкцию в отсутствие разрешения на строительство, не дождавшись получения его собственниками здания.

Учитывая вышеизложенное, договор аренды недвижимого имущества № 01072014 от 01.07.2014 был расторгнут судом решением по делу № А43-34087/2021 от 10.02.2022 в связи существенным нарушением ООО «Палас-Хаус» его условий. На ООО «Палас-Хаус» возложена обязанность передать ИП ФИО1 занимаемое здание и земельный участок, площадью 3111 кв.м, расположенные по адресу: г. Н.Новгород, Советский район, ул. Полтавская, д. 30.

20.12.2022 в адрес ООО «Палас-Хаус» было направлено уведомление о необходимости передачи Объекта недвижимости 26.12.2022.

26.12.2022 были составлены Акты осмотра и приема-передачи Здания и Земельного участка. В акте зафиксировано существенное ухудшение состояния Здания.

24.03.2022 Советский районный суд г. Нижнего Новгорода вынес решение по делу № 2-3345/2021 о сносе Объекта аренды как самовольной постройки.

В основу решения было положено заключение эксперта, согласно которому техническое состояние объекта создает угрозу жизни и здоровью граждан. Техническое состояние характеризуется как аварийное, при котором эксплуатация здания не допустима.

Ответчик, возражая против исковых требований, указал, что здание было передано ему в уже ненадлежащем техническом состоянии, не позволяющем его эксплуатировать.

Возражения ООО «Палас-Хаус» о том, что его вина в приведении Здания в аварийное состояние не доказана, судом отклоняются, поскольку данный факт установлен вступившим в силу решением суда по делу № А43-34087/2021.

В соответствии с ч.ч. 2, 3 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, судом установлено, что действия ООО «Палас-Хаус» в период аренды привели к существенному ухудшению рассматриваемого объекта недвижимости, что явилось основанием для принятия судом решения о его сносе как самовольной постройки.

В обоснование размера ущерба, подлежащего возмещению, истцами представлено заключение строительно-технической экспертизы №117-22 Филиала ООО «Центр Экспертиз» «Нижегородский Центр Экспертиз», согласно которому общая стоимость затрат на восстановление нежилого здания, расположенного на земельном участке по адресу: <...>, составляет 79 926 730 руб. в том числе НДС.

При этом эксперт исходил из стоимости строительства нового здания, в то время как в пункте 2 Акта приема-передачи недвижимого имущества от 01.07.2014 к Договору аренды недвижимого имущества № 01072014 от 01.07.2014 г. указано, что техническое состояние Здания на момент передачи в аренду не позволяет использовать его в целях, предусмотренных п. 1.1 Договора, Здание нуждается в реконструкции, ремонте и перепланировке. В связи с чем результаты данного заключения не применимы для определения размера понесенных истцами убытком.

По ходатайству ответчика суд назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Центр экспертизы и оценки «ЕСИН», поставив перед экспертом вопрос: «Определить стоимость здания с кадастровым номером 52:18:007007:165, площадью  988,3 кв.м, по адресу: г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Полтавская, д. 30, с учетом фактического технического состояния на 01.07.2014 по ценам, существующим на 03.03.2023».

Согласно экспертному заключению ООО «Центр экспертизы и оценки «ЕСИН» № 52-592Э-23 от 03.05.2024 рыночная стоимость Здания с учетом фактического технического состояния на 01.07.2014 по ценам, существующим на 03.03.2023 составляет 11 190 000 руб.

Впоследствии экспертом исправлены допущенные математические ошибки. В результате уточненных расчетов рыночная стоимость объекта исследования составила 11 870 000 руб.

При производстве расчетов экспертом произведена корректировка на отсутствие доступа к Объекту в размере 0,82. Экспертом сделан вывод о расположении Объекта на закрытой территории и невозможности свободного доступа. Между тем, применение указанного коэффициента не обоснованно.

Ввиду изложенного суд приходит к выводу о необходимости перерасчета стоимости Объекта без учета указанного коэффициента.

Иные возражения относительно проведенной судебной экспертизы судом отклоняются ввиду необоснованности.

По расчету суда стоимость Здания составляет 14 475 609 руб. 76 коп.

Помимо стоимости Здания, истцами понесены убытки в виде затрат на его демонтаж по решению суда. Согласно заключению экспертизы № 117-22 Филиала ООО «Центр Экспертиз» «Нижегородский Центр Экспертиз», представленному истцами, расчетная стоимость демонтажа здания составит 7 827 880 руб.

Однако согласно договору подряда на снос объекта капитального строительства от 11.04.2022, заключенному между ИП ФИО1, ИП ФИО2 (заказчики) и ООО «СтройЛидер» (подрядчик), стоимость сноса здания на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0070070:89 составила 2 980 000 руб., из которых 1 500 000 руб. оплачены заказчиками в виде денежных средств, на остальную сумму подрядчику передаются строительные материалы, оставшиеся после демонтажа Объекта (согласно условиям дополнительного соглашения № 1 от 29.03.2023 к договору подряда от 11.04.2022).

Оплата заказчиками по договору подряда 1 500 000 руб. подтверждается представленными в дело платежными поручениями № 23 от 13.06.2023, № 20 от 08.06.2023, № 19 от 08.06.2023, № 17 от 17.05.2023, № 6 от 03.04.2023 и чеками по банковским операциям от 03.04.2023, от 29.05.2023, от17.05.2023.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупность представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части.

Размер убытков, включающий в себя стоимость утраченного здания, а также расходы на его снос, составляют 17 455 609 руб. 76 коп.

Рассматривая вопрос о выплате эксперту вознаграждения за проведение по делу экспертизы, судом установлено следующее.

Денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. Если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые денежные суммы вносятся сторонами на депозитный счет арбитражного суда в равных частях (статья 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ООО «Палас-Хаус» платежным поручением № 283 от 22.09.2023 (плательщик ООО «Элемент-Инвестиции») на депозитный счет Арбитражного суда Нижегородской области перечислено 150 000 руб. на оплату судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда на основании судебного акта.

Согласно пункту 2.6 Приказа Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 05.11.2015 № 345 перечисление денежных средств с лицевого (депозитного) счета производится финансово-экономическим отделом суда (управления) только на основании судебного акта, вступившего в законную силу, содержащего указание в резолютивной части о выплате денежных средств залогодателю, лицам, участвующим в деле, иным участникам судопроизводства или уполномоченным лицам за счет средств, поступивших во временное распоряжение суда (управления), или о возврате средств плательщику, за исключением случаев ошибочного зачисления средств.

Судебная экспертиза № 52-592Э-23 от 03.05.2024, проведенная на основании определения от 03.10.2023, принята судом, исходя из чего, с депозитного счета суда в адрес ООО «Центр экспертизы и оценки «ЕСИН» подлежат перечислению 92 000 руб. согласно выставленному счету № 203 от 07.05.2024.

Излишне уплаченные по платежному поручению № 283 от 22.09.2023 денежные средства в размере 58 000 руб. подлежат возврату с депозитного счета суда.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Р Е Ш И Л

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Палас-Хаус» (ОГРН:<***>, ИНН: <***>) г. Нижний Новгород в пользу

-индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г. Нижний Новгород 8727804 рубля 88 копеек убытков и 21839 рублей 50 копеек расходов по оплате государственной пошлины;

- индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г.Нижний Новгород 8727804 рубля 88 копеек убытков и 21839 рублей 50 копеек расходов по оплате государственной пошлины

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г.Нижний Новгород и индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г.Нижний Новгород в равных долях в пользу общества с ограниченной ответственностью «Палас-Хаус» (ОГРН:<***>, ИНН: <***>) г. Нижний Новгород 71907 рублей 65 копеек расходов по оплате экспертизы.

Провести зачет взысканных сумм и в результате взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Палас-Хаус» (ОГРН:<***>, ИНН: <***>) г. Нижний Новгород в пользу

-индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г.Нижний Новгород 8713680 рублей 55 копеек убытков;

- индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г.Нижний Новгород 8713680 рублей 56 копеек убытков.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Окороков Д.Д.