Решение от 8 августа 2019 г. по делу № А21-5144/2019

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-5144/2019

«08»

августа

2019 года

«05» августа 2019 года оглашена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

общества с ограниченной ответственностью «Николаев и К» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 к Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о понуждении к заключению договора,

третье лицо: Жилищно-строительный кооператив "Гостевой дом в <...>"

при участии:

от общества

К/у ФИО3 по паспорту,

от Администрации

от третьего лица

ФИО4 по доверенности,

ФИО5 по доверенности;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Николаев и К» ( далее – общество, истец, ООО «Николаев и К») в лице конкурсного управляющего ФИО2 обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (далее – Администрация, ответчик) о понуждении к заключению без проведения торгов договора аренды земельного участка с КН 39:05:01-03-24:0024 однократно на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу <...>.

Через канцелярию Арбитражного суда поступило заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Жилищно-строительного кооператива «Гостевой дом в <...>».

Судом ходатайство рассмотрено и удовлетворено определением от 24.06.2019 г.

Конкурсный управляющий истца заявленные требования поддержал.

Представители ответчика и третьего лица просили в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на доводы отзывов.

Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 31.05.2005 между Администрацией МО «Зеленоградский район» Калининградской области и ООО «МД-Капитал» в лице генерального директора ФИО6 был заключён договор № 69-КЗО/2005 «Аренды земельного участка» с кадастровым номером: 39:05:01-03-24:0024 находящимся в четвёртой экономико-планировочной зоне «Восточная и западная жилые».

Земельный участок был представлен для проектирования и строительства гостиницы с обременением и ограничением в использовании: участок ограничен в обороте и не может предоставляться в собственность, режим хозяйствования, проживания и использования в соответствии с пунктом 13 постановления Правительства РФ от 07.12.1996 № 1425.

Срок аренды земельного участка исчислялся со дня принятия Постановления главы МО «Зеленоградский район» от 28.05.2005 № 811 «О предоставлении ООО «МД-Капитал» в аренду земельного участка, расположенного по ул. Гагарина г. Зеленоградска для проектирования и строительства гостиницы» и действовал до 28.05.2008. При этом согласно п. 4.3.2. договора Арендатор имел право сдать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Согласно договору Арендатор был обязан:

4.4.10. Предоставить в управление архитектуры и градостроительства администрации МО «Зеленоградский район» технические условия инженерных служб района для составления паспорта исходных данных в срок до 01.08.2005;

4.4.11. Предоставить проект гостиницы на рассмотрение и согласование в управление архитектуры и градостроительства администрации МО «Зеленоградский район» в срок до 01.11.2005;

4.4.12.Согласовать проектную документацию в ЦГСЭН по Зеленоградскому району, Управлении Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Калининградской области, УПГ МЧС, ГИБДД, госпожнадзоре и в управлении архитектуры и градостроительства МО «Зеленоградский район»;

4.4.13. Получить разрешение на строительство гостиницы в администрации МО «Зеленоградский район» в срок до 01.04.2006;

4.4.14. Завершить строительство гостиницы, подписав акт приёмки законченного строительством объекта, выполнив работы по благоустройству территории в срок до 01.05.2008;

4.4.15.Обременить вынос инженерных коммуникаций в соответствии с техническими условиями МУП «Водоканал»;

4.4.16. Заключить инвестиционное соглашение с администрацией МО «Зеленоградский район» до 01.07.2005 года по развитию инфраструктуры МО «Зеленоградский район».

Пунктом 4.2.5. Администрация при условии соблюдения Арендатором условий договора гарантировала продление срока аренды земельного участка до 2054 года.

08.07.2005 Администрация МО «Зеленоградский район», ООО «МДКапитал» и гражданин РФ ФИО7 подписали Соглашение № 157-КЗО/2005 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору № 69- КЗО/2005 аренды земельного участка от 31.05.2005 согласно пункту № 3 которого «ФИО7 принимает на себя полностью все права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка от 31.05.2005 № 69-КЗО/2005».

Указанное соглашение подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области, что было исполнено 17.10.2005 с присвоением регистрационного номера 89-39-03/150/2005-625.

29.12.2006 Администрация МО «Зеленоградский район» рассмотрев обращение гражданина ФИО7 основанное на архитектурном проекте (разработчик ООО «ДК-Строй») подписала Постановление № 3113 «Об изменении разрешённого использования земельного участка по ул. Гагарина 61 «А» города Зеленоградска Калининградской области и внесения изменений постановление Главы МО «Зеленоградский район» от 28.05.2005 № 811 «О предоставлении ООО «МД-Капитал» в аренду земельного участка, расположенного по ул. Гагарина г. Зеленоградска под проектирование и строительство гостиницы».

29.12.2006 Администрация МО «Зеленоградский район» и гражданин ФИО7 заключили «Инвестиционный контракт» согласно пункта 2.2. которого Инвестор-застройщик в лице ФИО7 «обязуется за счёт собственных, либо привлечённых инвестиций провести в 2007 году проектирование и строительство: гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа, общей площадью согласно проектно-сметной документации, и ввести объект в эксплуатацию во втором квартале 2008 года».

22.03.2007 Администрация МО «Зеленоградский район» и гражданин ФИО7 подписали «Соглашение № 202-КЗО/2007 о внесении изменений в договор № 69-КЗО/2005 аренды земельного участка от 31.05.2005 и соглашения № 157-КЗО/2005 от 18.07.2005 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору» согласно которого произошло уточнение соглашения и слова «...строительство гостиницы...» заменены словами «...Строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа...» и слова «...ФИО8...» заменены на слова «...ФИО8, 61»А»...».

07.03.2013 Глава МО «Зеленоградский район» подписал постановление № 256 «О внесении изменений в постановление главы муниципального образования «Зеленоградский район» от 26.02.2013 года № 215» согласно которого п. 2.8. излагается в редакции: «Завершить строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа, подписав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выполнив работы по благоустройству территории в срок до 01.08.2015 года».

07.03.2013 Администрация МО «Зеленоградский район» подписала с гражданином ФИО7 Соглашение № 81-КЗО/2013 «О внесении изменений в договор аренды земельного участка № 69-КЗО/2005 от 31.05.2005 года в редакции дополнительны соглашений» согласно которых Администрация предоставила земельный участок в аренду до 01.08.2015 года, а арендатор согласно п.4.4.14. «Завершить строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа, подписав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выполнив работы по благоустройству территорий в срок до 01.08.2015 года».

18.04.2013 гражданин ФИО7 подписал «Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 69-КЗО/2005 от 31.05.2005 года в редакции соглашения № 157- КЗО/2005 от 18.07.2005», согласно которому гражданин ФИО9 безвозмездно принял на себя все права и обязанности арендатора.

При этом согласно п.7 Соглашения ФИО9 обязался погасить задолженность ФИО7 по арендной плате в размере 678 879 рублей. 25.12.2014 граждане ФИО9 и ФИО7 подписали «Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 69-КЗО/2005 аренды земельного участка от 31.05.2005 года» согласно которому гражданин ФИО7 безвозмездно принял на себя все права и обязанности арендатора, при этом стороны договорились, что обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок за 4-ый квартал 2014 года лежит на ФИО7

Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 21.01.2015 за регистрационным номером 03/367/2014-480.

10.11.2016 Администрация МО «Зеленоградский район» письмом с исх. № 5649 от 08.08.2016 уведомила о расторжении договора аренды земельного участка.

Строительство гостевого дома велось с 2006 года по 2009 год. С 2009 года по настоящее время никаких строительных работ не проводилось.

Строительство объекта проводилось застройщиком ООО «Николаев и К» на денежные средства, полученные от граждан по «Договорам долевого участия в строительстве гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа».

Первый Договор долевого участия в строительстве был заключен 20.06.2006, последний — в 2011 году.

В фабуле договоров указано: физическое лицо, именуемое в дальнейшем «Инвестор» с одной стороны и гражданин ФИО7 «Заказчик», а ООО «Николаев и К» Застройщик» заключили договор о нижеследующем: инвестор вкладывает денежные средства (инвестиции) в форме капитальных вложений в строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа (объект капитальных вложений), расположенный в <...>, а Заказчик и Застройщик обязуются организовать строительство дома, вести учет производимых при этом затрат, обеспечить вклад средств в строящийся дом и предоставить инвестору после завершения строительства помещения, оговоренные в договоре.

На основании заключённых договоров долевого участия в строительстве гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа в судебных заседаниях в рамках дела № А21-4587/2019 по заявлениям о включении в реестр требований кредиторов было установлено, что финансирование строительства гостевого дома исполнили кредиторы - ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26.

Вступившим в законную силу определением арбитражного суда от 29.04.2019 г. по делу № А21-4587/2019 установлены изложенные факты, а также отказано в признании права собственности на объект незавершенного строительства расположенного по адресу: ул. Гагарина 61А в г. Зеленоградске Калининградской области.

В соответствии со ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, не подлежит доказыванию факт отсутствия права собственности на указанный объект.

Установлено указанным судебным актом и отсутствие прав истца на земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

При этом требования по настоящему делу заявлены в порядке искового производства и основаны на пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" согласно которому в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения указанного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Таким образом, законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства объекта.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

С учетом общего принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 ГК РФ, требование об обязании заключить соглашение может быть удовлетворено лишь в случаях, когда заключение договора является для стороны обязательным.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В силу изложенного, учитывая, что объект незавершенного строительства не был зарегистрирован до 01.03.2015 г. и не является собственностью истца, а земельный участок не был предоставлен истцу до 01.03.2015 в аренду, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья И.Л.Гурьева