Решение от 4 июля 2022 г. по делу № А60-61697/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-61697/2021
04 июля 2022 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 04 июля 2022 года.


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.С. Чудниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело

дело №А60-61697/2021 по иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "ПромУралИнвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности и пени,


по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ПромУралИнвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании применить в формуле расчета размера арендной платы ставку арендной платы для вида разрешенного использования земельного участка «отдых (рекреация),


при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Екатеринбурга, Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, Министерства природных ресурсов и экологии Свердловской области,


при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, по доверенности № 17-01-82/17299 от 09.08.2021 г.,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 10.12.2021 г.

Иные лица явку в судебное заседание не обеспечили, уведомлены надлежащим образом.


Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.


Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – истец) обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПромУралИнвест" (далее – ответчик) с требованием о взыскании 2 574 136 рублей 18 копеек по договору аренды № Т-248/1158 от 03.12.2009 г., в том числе арендная плата за период с апреля 2020 г. по сентябрь 2021 г. в размере 2 237 675 рублей 35 копеек, пени за период с 24.06.220 г. по 09.09.2021 г. в размере 336 460 рублей 83 копеек.

12.01.2022 г. от ответчика представил отзыв. Отзыв приобщен к материалам дела.

В предварительном судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал. Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве.

04.02.2022 г. от ответчика поступил дополнительный отзыв на исковое заявление. Отзыв приобщен к материалам дела.

Определением от 11.02.2022 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация города Екатеринбурга, Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области.

04.03.2022 г. от Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области поступил отзыв. Отзыв приобщен к материалам дела.

10.03.2022 г. от истца поступили возражения на отзыв. Возражения на отзыв приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 11.03.2022 г. истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Дополнительные документы приобщены к материалам дела.

13.05.2022 г. от ответчика поступило встречное исковое заявление. Определением суда от 20.05.2022 г. встречное исковое заявление оставлено без движения в связи с отсутствием доказательств оплаты госпошлины, направления копии искового заявления в адрес лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании 27.05.2022 ответчиком представлены документы во исполнение определения суда от 20.05.2022 г.

Истец возражал против принятия искового заявления к производству.

Ответчик по первоначальному иску обратился в суд со встречным исковым заявлением к Министерству с требованием об обязании применить в формуле расчета размера арендной платы по договору аренды № Т-248/1158 от 03.12.2009 г. ставку арендной платы для вида разрешенного использования земельного участка «отдых (рекреация)». Учитывая, что спор носит встречный характер и истцом по встречному исковому заявлению соблюдены требования, предъявляемые статьями 125, 126 АПК РФ к его форме и содержанию, встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ПромУралИнвест" принято судом к производству.

В настоящем судебном заседании истец по первоначальному иску на исковых требованиях настаивал, встречный иск не признал. Истец по встречному иску на исковых требованиях настаивал, первоначальный иск не признал.

Рассмотрев материалы дела, суд



УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований истец по первоначальному иску ссылается на заключенный между Министерством и обществом договор аренды земельного участка № Т-248/1158 от 03.12.2009, находящегося в собственности Свердловской области, с кадастровым номером 66:41:0605005:5 категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения гостиничного комплекса с развитым обслуживанием паркового характера (торговые, спортивные, развлекательные сооружения), площадью 10 018кв.м., местоположение: <...> - Кольцовскому подъезду -переулку Базовому, в границах, указанных в кадастровом паспорте (приложение № 1 к договору) (п. 1.1 договора).

Срок договора аренды установлен с 30.11.2009 по 20.11.2058 г. (п. 2.1. Договора).

Размер арендной платы установлен в приложении № 2 к Договору аренды, которое является неотъемлемой частью договора, (п. 3.2 Договора).

Арендная плата перечисляется Арендатором в Федеральное казначейство на КБК, администратором которого является МУГИСО ежемесячно до 10-го числа текущего месяца (п. 3.3 Договора).

Согласно п. 5.2.3 арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных настоящим договором, арендную плату.

В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленные договором сроки, Арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности (п. 6.2 Договора).

В связи с тем, что ответчиком обязательства по оплате исполнялись не надлежащим образом, истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно расчету истца у ответчика имеется задолженность

- по арендной плате в размере 2 237 675 руб. 35 коп. за период с 01.04.2020 по 30.09.2021;

- по пени в размере 336 460 руб. 83 коп. за период с 24.06.2020 по 09.09.2021.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, ссылается на невозможность пользования земельным участком по вине арендодателя в спорный период и по настоящее время.

Суд, рассмотрев первоначальные исковые требования, оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, в их совокупности и взаимосвязи, оснований для удовлетворения исковых требований не установил.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пп. 17 п. 9 Положения о Министерстве по управлению государственным имуществом Свердловской области, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области № 824-ПП от 26.07.2012, Министерство от имени Свердловской области выступает в качестве истца и ответчика в суде при рассмотрении споров, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, находящимися в государственной собственности Свердловской области, если иное не установлено законодательством Свердловской области либо принятыми в соответствии с ним решениями Губернатора Свердловской области и Правительства Свердловской области.

Договор аренды №Т-248/1158 от 03.12.2009 года заключен сроком до 20.11.2058 года.

По договору аренды истцу предоставлен земельный участок, общей площадью 10 018 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0605005:5, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостиничного комплекса с развитым обслуживанием паркового характера (торговые, спортивные, развлекательные сооружения).

Ответчик ссылается на то, что невозможность использования земельного участка по назначению наступила с момента утверждения Приказа Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области №1375-П от 25.12.2017 года «О внесении изменений в ПЗЗ, утвержденные Приказом Минстроя СО №704-П от 29.06.2017 года» (далее, Министерство строительства), которым были внесены изменения в действующие правила землепользования - изменена территориальная зона с «Ц-2» на «Р-1».

При этом на дату заключения договора аренды №Т-248/1158 от 03.12.2009 года и до 25.12.2017 года участок с кадастровым номером 66:41:0605005:5 относился к территориальной зоне «Ц-2» - Общественно-деловая зона местного значения.

В подтверждение факта принятия мер по исключению сведений о территориальной зоне «Р - 1» для обеспечения возможности использования арендованного участка по целевому назначению, ответчиком представлены:

- 25.12.2017 года - Приказ Министерства строительства №1375-П - изменение территориальной зоны с « Ц-2» на «Р-1».

- 23.03.2018 года - Обращение Ответчика в адрес истца (МУГИСО) с просьбой обратиться в Администрацию (с 2018 года уполномоченный орган, в отношении внесения изменений в Правила землепользования) для приведения в соответствие территориальной зоны (Приложение №1 к отзыву - письмо йсх.№3 7-5/1).

- 26.03.2018 года. Обращение Общества в адрес Администрации о приведении в соответствие Правил землепользования (Приложение №2 к отзыву - письмо исх.№ 37-5/2).

- 23.04.2018 года - Ответ Администрации - суть ответа - срок приема предложений о внесении изменений в Правила закончился 23.03.2018 года (Приложение №3 к отзыву -письмо исх.№21.13-17/001/1583).

- 28.04.2018 года - Истец проинформировал Ответчика о том, что МУГИСО направлено обращение в адрес Администрации города о внесении изменений в Правила землепользования и застройки, в части изменения территориальной зоны (с «Р-1» на «Ц-2») земельного участка с к.н. 66:41:0605005:5 (Приложение №4 к отзыву - письмо исх.№17-1-82/6028).

- 01.06.2018 года - Ответ Администрации в адрес истца - отказано внести изменения в Правила землепользования, процедура утверждения новой редакции Правил закончена (Приложение №5 к отзыву - письмо исх.№ 0132/01-17/002/3021).

-10.05.2018 года - Постановление Администрации г. Екатеринбурга №968 «о внесении проекта изменений в Правила землепользования на рассмотрение в Екатеринбургскую городскую Думу.

- 19.06.2018 года - Решение Екатеринбургской городской Думы об утверждении Правил землепользования в новой редакции.

17.07.2018 года - Обращение Общества в адрес Администрации (Главархитектуры) о внесении изменений в Правила землепользования (Приложение №6 к отзыву - письмо исх.№1056).

- 18.07.2018 года - Обращение истца в адрес ответчика с просьбой обратиться в Администрацию (Главархитектуру) для приведения в соответствие территориальной зоны (Приложение №7 к отзыву - письмо исх.№1057).

- 09.08.2018 года - Ответ Администрации (Главархитектура) ответ на обращение Общества от 17.07.2018 года - предложение об изменении границ территориальных зон принято для рассмотрения Комиссией по подготовке изменений в Правила землепользования и застройки (Приложение №8 к отзыву - письмо исх.№21.13-17/001/3378).

- 12.09.2018 года - Ответ Администрации в адрес ответчика, по поручению Главы Екатеринбурга, по результатам рассмотрения вопроса Комиссией - Отказ в изменении градостроительного зонирования (изменения территориальной зоны «Р-1» на «Ц-2»). Основание: отсутствует документация по планировке территории, определяющая назначение данной территории, отсутствует доступ к земельному участку с территории общего пользования, Ген. план до 2025 года определяет функциональную зону территории, в границах которой расположен участок - территория рекреационных зон (Приложение №9 к отзыву - письмо исх.№0132/04-18/001/1048).

- 11.09.2018 года - Ответ Администрации в адрес истца на обращение от 17.02.2018 года «предложение об изменении границ территориальных зон и внесении изменений в Правила землепользования, утвержденные Решением Екатеринбургской городской Думы от 19.06.2018 года, принято для рассмотрения Комиссией (Приложение №10 к отзыву -письмо исх.№21.13-16/002/2912).

- 19.06.2019 года - Ответчик обращается в адрес Истца с обращением об отсрочке и снижении арендной платы до момента исправления технической ошибки, связанной с территориальной зоной (Приложение №11 к отзыву - письмо исх.№02/06).

- 16.07.2019 года - Ответ Истца в адрес Ответчика (Приложение №12 к отзыву - письмо исх.№ 17-01-82/11966). Суть:

-снизить ставку не представляется возможным (ставка в соответствии с назначением по договору - 1% от кадастровой стоимости).

- по вопросу изменения градостроительного зонирования получено письмо Администрации от 08.07.2019 года об отклонении предложения о внесении изменений по причине его противоречия с Ген. планом до 2025 года.

- 27.08.2020 письмо - разъяснение Министерства строительства РФ в адрес Министерства строительства Свердловской области (Приложение №13 к отзыву - письмо исх.№33910-ОД/08): ГПЗУ, утвержденный до 01.07.2016 года - срок действия три года -до 01.07.2020 года о Продление на год (Постановление Правительства РФ №440 от 03.04.2020 года), в случае, если срок действия ГПЗУ истекает после дня вступления в силу указанного Постановления - до 01.01.2021 года.

- 28.01.2020 года по заявлению ответчика Администрацией выдан ГПЗУ №RU 66302000-15599 (Приложение №14 к отзыву).

По сведениям ГПЗУ от января 2020 года: участок расположен в территориальной зоне Р-1 - зона отдыха населения. Разрешенное использование: отдых (рекреация). Размещение капитальных зданий (строений) град, регламентом - не допускается. В соответствии с Правилами, в редакции от 19.06.2018 года №22/83.

- 12.04.2021 года - обращение Ответчика в адрес главы города Екатеринбурга «об аннулировании ГПЗУ от 28.01.2020 года и выдаче ГПЗУ, содержащего сведения о разрешенном использовании, установленном территориальной зоной («Ц-2»), в соответствии с сведениями ГПЗУ от 22.12.2016 года (Приложение №15 к отзыву - письмо исх.№42-СТЗ).

По заявлению ответчика, уполномоченным органом (Министерством строительства) был выдан ГПЗУ №RU 66302000-682 от 22.12.2016 года (Приложение №16 к отзыву).

По сведениям ГПЗУ от 22.12.2016 года участок расположен в территориальной зоне Ц-2 (общественно-деловая зона местного значения). Регламент территориальной зоны разрешает размещение объектов капитального строительства, в том числе: жилая многоэтажная застройка, гостиницы, объекты общественного питания и др. В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Екатеринбурга, в редакции от 08.12.2015 года №58/43.

До 2021 года, с учетом продления срока действия, в соответствии с Постановлением Правительства РФ №440 от 03.04.2020 года, действовал ГПЗУ от 2016 года, сведения которого содержат информацию о возможности использования участка для размещения гостиничного комплекса.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что невозможность использования земельного участка по назначению, предусмотренному договором аренды №Т-248/1158 от 03.12.2009 года, наступила для ответчика с даты утверждения Приказа №1375-П от 25.12.2017 года. В последующем, невозможность использования участка по назначению подтверждена документом – ГПЗУ №RU 66302000-15599, выданным 28.01.2020 года. Ответчик оплачивал арендную плату, предусмотренную договором, до апреля 2020 года, одновременно осуществляя возможные мероприятия для внесения изменений в Правила землепользования, подтверждая указанное, предоставленной с настоящим отзывом перепиской сторон.

МУГИСО, возражая по доводам ответчика указало, что Согласно письму Департамента лесного хозяйства Свердловской области от 14.07.2016 № 24-01-82/5651 Участок не входит в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 17.01.2001 № 41-ПП в состав лесных парков Свердловской области, в отношении него не проведено лесоустройство и не распространяется действие лесохозяйственного регламента Лесопаркового участкового лесничества Верх-Исетского лесничества Свердловской области, утвержденного приказом Департамента лесного хозяйства Свердловской области от 30.12.2011 № 2006.

Таким образом, Участок был предоставлен Министерством в аренду Обществу в соответствии с установленным видом разрешенного использования Участка - для размещения гостиничного комплекса с развитым обслуживанием паркового характера (торговые, спортивные, развлекательные сооружения), указанным в кадастровом паспорте Участка от 16.11.2009 № 6641/218/09-61710, прилагаемом к договору аренды земельного участка от 03.12.2009 № Т-248/1158, и являющимся его неотъемлемой частью.

Вместе с тем в соответствии с приказом Министерства строительства развития инфраструктуры Свердловской области от 25.12.2017 № 1375-П «О внесении изменений в Приказ Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области ст 29.06.2017 № 704-п «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург», Участок находится в территориальной зоне Р-1 «Зона отдыха населения».

Согласно п. 4 ст. 1 Приказа Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 29.06.2017 № 704-п правила применяются к отношениям, связанным с осуществлением градостроительной деятельности, возникшим после вступления в законную силу настоящих Правил.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605005:5 с указанным в договоре разрешенным использованием поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 04.02.2009.

Таким образом, на правоотношения, возникшие до утверждения новых правил распространяется правовой режим, возникший до утверждения этих правил.

Земельный участок предоставлен в аренду с целевым использованием, допустимым в период возникновения арендных отношений.

Минстрой представило отзыв согласно которому полагает, что исковые требования заявлены обоснованно, подлежат удовлетворению При этом Министерство строительства обращает внимание на то обстоятельство, что ответчик в период с 01.01.2016г. по 31.12.2021 не обращался с заявлением по выдаче разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

Министерство природных ресурсов и экологии поддержало исковые требования МУГИСО.

Администрация г. Екатеринбурга представила отзыв, в котором указала, что согласно актуальной редакции Генерального плана развития городского округа -муниципального образования «город Екатеринбург» на период до 2025 года, утвержденной Решением Екатеринбургской городской Думы от 06.07.2004 № 60/1 (в редакции Приказа Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 30.12.2021 № 746-П) земельный участок относится к функциональной зоне: лесопарковая зона. Согласно параметрам функциональных зон, утвержденных Генеральным планом, лесопарковая зона предназначена для сохранения и развития природного каркаса города в части лесных парков. Допускается размещение объектов инженерной и транспортной инфраструктур, связанных с обслуживанием данной зоны. Таким образом, установленная в настоящее время в отношении земельного участка территориальная зона Р-1 (зона отдыха населения) соответствует функциональному зонированию (лесопарковая зона), утвержденному Генеральным планом. Требование о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка от 03.12.2009 № Т-248/1158 оставляет на усмотрение суда.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

С учетом представленных в дело документов и пояснений лиц, участвующих в деле, а также переписки ответчика с Администрацией, суд приходит к выводу, что у ответчика действительно имелись все основания полагать, что на предоставленном земельном участке строительство гостиничного комплекса и использование земельного участка в соответствие с указанным в договоре назначением не возможно. В связи с чем возражения истца и Минстроя в этой части судом отклоняются. В данном случае суд пришел к выводу, что с учетом предоставленных ответчику ответов не обращение за разрешением на строительство обоснованно имело место быть, поскольку имеется разная позиция государственных органов о возможности использования земельного участка.

С учетом изложенного суд принимает доводы ответчика о невозможности использования земельного участка.

При этом судом принято во внимание, что ответчик с 2009г. не принимал действий по началу строительства, однако срок действия договора до 2058г., из пояснений ответчика следует, что им осуществлялись подготовительные мероприятия по началу строительства гостиничного комплекса (разработка проектной документации, проекта).

Договор аренды носит взаимный характер. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если же невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (с момента наступления момента такой невозможности). В случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества, в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению, в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Материалами дела подтверждается, что ответчик не мог использовать земельный участок в соответствии с целью договора аренды по независящим от него причинам, следовательно, арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период, в котором арендатор фактически был лишен возможности использовать арендованное имущество.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Договор аренды №Т-248/1158 от 03.12.2009 года носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Договор аренды №Т-248/1158 от 03.12.2009 года носит целевой характер -осуществление строительства объекта недвижимости (гостиничного комплекса). Для осуществления строительства, в силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо получить разрешение на строительство. Разрешение на строительство возможно получить при наличии, в том числе, градостроительного плана земельного участка, сведениями которого предусмотрена возможность использования земельного участка по назначению, предусмотренному заключенным договором аренды. Изменение территориальной зоны с «Ц-2» на «Р-1» обосновывает невозможность использования земельного участка по назначению, а также, невозможность получение градостроительного плана, в соответствии с которым, регламентировано место застройки и предусмотрено разрешенное использование, предусматривающее возведение капитальных объектов. Наличие таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства (гостиничного комплекса), означает, что Истец не выполнил свою обязанность перед ответчиком по обеспечению действительной возможности использования сданного в аренду земельного участка по договору №Т-248/1158 от 03.12.2009 года.

Как пояснил ответчик расторгать долгосрочный договор, он не имеет намерения и осуществляет возможные действия для исправления ошибки и приведения в соответствие территориальной зоны.

Арендная плата истцом начислена за период с 01.04.2020 по 30.09.2021г. В период до 01.04.2020 ответчиком арендная плата вносилась, что сторонами не оспорено. Суд полагает, что ответчик доказал невозможность пользования арендованным земельным участком, в связи с чем исковые требования в части взыскания арендной платы удовлетворению не подлежат.

В связи с отсутствием оснований для взыскания с ответчика арендной платы, требования о взыскании пени в связи с нарушением сроков внесения арендной платы также не подлежат удовлетворению.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что на момент заключения договора с учетом территориальной зоны использование земельного участка в соответствии с назначением было возможно, препятствия отсутствовали.

На основании изложенного, в удовлетворении первоначальных требований судом отказано.

Рассмотрев встречные требования, судом также не установлено оснований для их удовлетворения, при этом суд исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Исходя из положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

При расчете арендной платы в спорный период с 01.04.2020 по 30.09.2021 и по настоящее время для расчета арендной платы подлежали применению Постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (вместе с "Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов") и Приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 N 4365.

Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 N 82-ПП (ред. от 19.11.2021) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов. Указанный Порядок применяется для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, с 1 января 2021 года.

В соответствии с пунктом 2 Порядка размер арендной платы за земельные участки определяется в соответствии с настоящим порядком, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Исполнительный орган государственной власти Свердловской области, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества и утверждение результатов определения кадастровой стоимости таких объектов (далее - уполномоченный орган): 1) определяет и утверждает ставки арендной платы за земельные участки, понижающие коэффициенты для отдельных категорий лиц и в целях поддержки социально значимых видов деятельности - коэффициенты развития; 2) ежегодно утверждает с учетом уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, коэффициенты увеличения (п. 3 Порядка).

Как указано в пункте 4 Порядка годовой размер арендной платы за земельные участки определяется по формуле, элементом которой является в частности ставка арендной платы за земельные участки.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 N 4365 (ред. от 20.04.2021) утверждены ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено подразделение земель по целевому назначению. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования. Установленный вид разрешенного использования подлежит отражению в сведениях ЕГРН. В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому, плата за пользование земельным участком подлежит определению с учетом фактического использования участка.

Как следует из материалов дела, ответчик получил земельный участок для строительства гостиницы, но строительство на земельном участке не велось и не ведется.

В обоснование встречных требований о применении при расчете арендной платы ставки для вида разрешенного использование «отдых (рекреация)» истец ссылается на то, что в отсутствие возможности использовать земельный участок в соответствии с целью договора аренды по независящим от арендатора причинам (запрет на размещение гостиничного комплекса), с учетом действующего градостроительного регламента (территориальной зоны «Р-1»), принимая во внимание, действительную возможность использования земельного участка исключительно для отдыха (рекреации) без размещения капитальных строений, применение завышенной ставки по виду разрешенного «гостиничное обслуживание» нарушает права арендатора на оплату землепользования в размере, которых экономически соотносится с реальными возможностями его использования, в связи с чем, просить о применении ставки для использования «отдых (рекреация)».

В обоснование возможности использования земельного участка под рекреацию ответчиком представлена проектная разработка, с концепцией благоустройства парка отдыха. Из устных пояснений следует, что ответчик не намерен расторгать договор, желает осуществлять пользование земельным участком с видом разрешенного использования под рекреацию – парк отдыха.

Между тем, в ходе рассмотрения настоящего дела, ответчик давал пояснения о том. что использование земельного участка под рекреацию не разрабатывалось, не планировалось, им принимались и принимаются меры по восстановлению территориальной зоны для земельного участка и использованию его именно под строительство гостиничного комплекса. То обстоятельство, что ответчик после заявления встречных требований представил проектные решения не является основанием для применения при расчете арендной платы ставки под рекреацию.

Судом установлено, что в период с 01.04.2020 по 30.09.2021гш. ответчик земельным участком пользоваться не мог в соответствии с указанным в договоре назначением. В период с 01.01.2021 до предъявления встречных требований пользоваться земельным участком в соответствии с разрешенным видом использования для установленной территориальной зоны не планировал и фактически не использовал.

Между истцом и ответчиком заключен договор, в котором установлено разрешенное использование земельного участка. Иного использования не могло быть в соответствие с договором и фактически не было.

Ответчиком не представлено доказательств фактического освоения земельного участка, вследствие чего единственно возможной к применению ставкой является ставка, применяемая в соответствии с заключенным договором. Однако, как указано выше, в связи с невозможностью использования земельного участка истец подлежит освобождению от арендной платы.

Доводы ответчика о применении ставки 1, 59% - отдых (рекреация) судом отклоняются, поскольку указанная ставка применяется в том случае, если вид разрешенного использования которого соответствует содержанию более одного вида разрешенного использования, включенных в содержание данного вида разрешенного использования (п. 5.1-5.5) в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412; ответчик же не представил доказательств, что осуществляет обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них.

Ответчиком фактически земельный участок не используется. По установленному договором разрешенному виду (строительство гостиницы) использование не может осуществляться, поскольку вид разрешенного использования земельного участка согласно выписке из ЕГРН от 15.09.25021г. – отдых (рекреация); под отдых (рекреацию) земельный участок ответчику не передавался.

Суд не находит оснований для применения иной ставки (под рекреацию).

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Установив невозможность использования обществом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство гостиницы) и отсутствие между сторонами соглашения об изменении вида разрешенного использования (рекреация) в том числе как основания изменения арендной платы, суд полагает встречные требования удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного, в удовлетворении встречных требований судом отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.




Судья Е.С. Чудникова