Решение от 23 октября 2018 г. по делу № А40-83351/2018

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А40-83351/18-60-576
24 октября 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 21 августа 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 24 октября 2018 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего

Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

В заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 - представитель, по доверенности 11.01.2018г.;

от ответчика – ФИО3- представитель, по доверенности от 28.05.2018г. № 11

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: <...>, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Пенни Лэйн Коммерц» (ОГРН <***>; ИНН <***>; 119019, <...>; дата регистрации: 245.03.2004г.) к Обществу с ограниченной ответственностью «Воленса» (ОГРН <***>; ИНН <***>; 123317, <...>; дата регистрации: 08.05.2001г.) о взыскании 934.560 долларов США

Судебное заседание проводилось с перерывом 16.08.2018г. - 21.08.2018г.

Установил:

ООО «Пенни ЛэйнКоммерц» обратилось в суд с иском к ООО «ВОЛЕНСА» о взыскании 812.468,25 долларов США в рублях по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день осуществления платежа, агентского вознаграждения, 812,46 долларов США за каждый день просрочки – начиная с 12 апреля 2018 года и до дня фактической оплаты агентского вознаграждения в полном объеме, но не более 81.246,82 долларов США в рублях по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день осуществления платежа, на основании договора от 16.09.2016г. №100-2016/оф, в соответствии со ст.ст.1, 10, 157190390, 310, 314, 328, 330, 341, 393, 401, 421, 425, 1005, 1006 ГК РФ.

Протокольным определением суда от 21.08.2018г. в порядке ст.49 АПК РФ принято заявление истца об изменении размера исковых требований до общей суммы 934.560 долларов США.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением договора №100/2016/оф от 16.09.2016г.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

16.09.2016г. между ООО «Воленса» (продавец) и ООО «Пенни Лэйн Коммерц» (агентство) заключен оговор №100-2016/оф, в соответствии с которым, продавец поручает, а агентство от имени продавца и за его счет за вознаграждение осуществляет комплекс юридических и иных действий, направленных на поиск и привлечение физических и/или юридических лиц именуемых далее – покупатель), заинтересованных в приобретении права собственности на нежилые здания:

- нежилое здание, 6-этажное (поземных этажей-2) Общая площадь 4 966,8 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Москва, ул Довженко, д.5, кадастровый номер 77:07:0006004:16645 и нежилое здание, 1-этажное, общая площадью 2,3 кв.м. адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер: 77:07:0006004:16646, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0006004:1001, площадью 2 400 кв.м, находящемся по адресу: Москва, ул. Довженко, влад. 5;

- нежилое здание, 6-этаженое, (подземных этажей-2), общая площадь 6 32,3 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Москва, ул. Довженко, д. 7, кадастровый номер 77:07:0006004:16661 и нежилое здание, 1-этажное, общая площадью 2.3 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Москва. ул. Довженко, д. 7, стр.2, кадастровый номер: 77:07:006004:16662, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0006004:1000, площадью 3 000 кв.м.

Согласно п.1.3 договора, сделка по отчуждению объекта-1 и/или объекта-2 может быть осуществлена путем заключения договора купли-продажи, договора купли-продажи акций/долей уставного капитала титульного владельца и/или иного гражданско-правового договора, не противоречащего действующего законодательству Российской Федерации и подразумевающего переход прав на объект-1 и/или объект-2 к покупателю или аффилированному с покупателем лицу (именуемых далее - договор отчуждения) п.1.3).

Настоящий договор вступает в силу с даты его подписания сторонами. Стороны подтверждают, что условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения, начиная с 01.01.2016г. (п.2.1). Настоящий договор действует до 30 июня 2017г. (п.2.2).

В разделе 3 Договора определены действия агентства.

Так, согласно п.3.1.2 договора, агентство в течение срока действия договора обязуется подготовить и провести организационные мероприятия, включая, но не ограничиваясь: проведение предварительных переговоров с покупателями, организация и проведение показов объекта-1 и/или объекта-2 покупателям в удобное для продавца или его представителя время; …Участвовать в подготовке и согласовании условий договоров отчуждения (п.3.1.5); Обеспечить сохранность документации и информационных материалов, полученных от продавца и необходимых агентству для исполнения настоящего договора (п.3.1.7). Письменного уведомлять подобранных агентством покупателей о том, что между продавцом и агентством заключен настоящий договор по которому агентством для продавца оказываются услуги и совершаются действия. Установленные п.1.1, п.3.1 договора с предоставлением продавцу документов, подтверждающих получение покупателями такого уведомления (п.3.1.8).

Агентство обязуется предоставлять по требованию продавца информацию (отчет) о ходе исполнения настоящего договора. Одновременно с предоставлением продавцу акта сдачи-приёмки выполненных действий по договору агентство в обязательном порядке предоставляет отчет об исполнении договора. Если в ходе исполнения агентством поручений продавцом по договору, агентством были понесены согласованные с продавцом расходы, то агентство указывает такие расходы в отчете, предоставляемом одновременно с актом, с обязательным приложением подвергающих документов (п.3.3).

Обязательства агентства считаются выполненными надлежащим образом и в полном объеме и подлежат оплате при наступлении всех перечисленных в п.3.4 договора условий:

- между продавцом или аффилированным с ним лицом и привлечённых агентством покупателем или аффилированным с ним лицом подписан договор отчуждения,

- покупатель или аффилированное лицо покупателя надлежащим образом и в полном объеме выполнил все свои финансовые обязательства по договору отчуждения;

- сторонами подписан акт в порядке, предусмотренном договором;

- агентство в соответствии с положениями п.3.1.8 договора предоставило продавцом документ, подтверждающий получение покупателем уведомления от агентства о том, что между продавцом и агентством заключён настоящий договор, по котором агентством для продавца оказываются услуги и совершаются действия, установленные п.1.1, п.3.1 договора.

Наступление всех указанных в настоящем пункте условий безоговорочно порождает обязанности продавца оплатить услуги агентства в полном объеме.

В соответствии с настоящим пунктом с даты исполнения покупателем или аффилированными с ним лицом финансовых обязательств по договору отчуждения на 60% с ним лица по договору отчуждения считаются выполненными в полном объеме (п.3.4).

Согласно абз.2 п.3.5 договора, в случае если продавец ссылается на то, что финансовые обязательства по договору отчуждены выполнены покупателем или аффилированным лицом покупателя менее чем на 60%, продавец обязан предоставить агентство соответствующее документальное обоснованное подтверждение, в противном случае, такие обязательства считаются выполненными на 60% или более, и, соответственно у агентства возникает право требовать выплаты агентского вознаграждения в порядке и на условиях, установленным настоящим договором.

В случае подписания продавцом или аффилированным с ним лицом договора отчуждения с привлеченным агентством покупателем или аффилированным с ним лицом продавец обязуется оплатить агентское вознаграждение в размере 4% от стоимости объекта-1 и/или объекта-2 (с учетом НДС. Если применимо), указанной в договоре отчуждения, при этом, указанное вознаграждение Агентства включает в себя НДС по ставке 18% (п.4.3).

В соответствии с п.5.2 договора в случае несвоевременной оплаты продавцом агентству вознаграждения по настоящему договору продавец уплачивает агентству по письменному требованию последнего неустойку в виде пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа, но не более 10% от общей суммы просроченного платежа по договору.

24.10.2016г. между ООО «Воленса» и ООО «Пенни Лэйн Коммерц» было подписано дополнительное соглашение №1 к договору №100-2016/оф от 16.09.2016г., в соответствии с которым, стороны пришли к взаимному согласию изменить в сторону уменьшения размер вознаграждения агентства в случае заключении оговора отчуждения с Посольством Королевства Саудовская Аравия в Российской Федерации или лицом, аффилированным с названным посольством, или Чрезвычайным и полномочным Послом Королевства Саудовская Аравия в Российской Федерации, который определен Сторонами в приложение №3 к договору (п.1). С учетом п.1 настоящего дополнительного соглашения, стороны определили, что в случае заключения договора отчуждения с Посольством Королевства Саудовская Аравия в Российской Федерации или лицом, аффилированным с названным Посольством, или Чрезвычайными Полномочным Послом королевства Саудовская Аравия в российской Федерации Вознаграждение Агентства составит 1,5% от стоимости объекта 1 и/или объекта-2, с учетом НДС, если применимо, указанной в договоре отчуждения, при этом, указанное вознаграждение агентства включает в себя НДС по ставке 18% (п.2 соглашения).

Согласно приложению №3 к договору №100-2016/оф от 16.09.2016г. в редакции дополнительного соглашения, в число список покупателей, зарегистрированных за агентством, и размер вознаграждения агентства определено: в случае заключения договора отчуждения с Посольством Королевства Саудовская Аравия в Российской Федерации или лицом, аффилированным с названным Посольством, или чрезвычайным и Полномочным Послом Королевства Саудовская Аравия в российской Федерации Вознаграждение Агентства составит 1,5% от стоимости объекта 1 и/или объекта-2 (с учетом НДС, если применимо), указанной в договоре отчуждения, при этом, указанное Вознаграждение Агентства включает в себя НДС по ставке 18%.

В случае заключения договора отчуждения с консорциум ГидроСтройИнвест или аффилированным с ним лицом, вознаграждение агентства составит 4% от стоимости объекта-1 и/или объекта-2 (с учетом НДС, если применимо), указанной в договоре отчуждения, и сверх названных 4% в качестве премии 1 000 000 долларов США дополнительно по официальному курсу Банка России, при этом, указанное вознаграждение агентства включает в себя НДС по ставке 18% (п.2 приложения №3).

В обоснование заявленных требований, истец указывает на то, что он свои обязательства по Договору исполнил надлежащим образом, а именно: предоставил Продавцу покупателя - Королевство Саудовской Аравии (Покупатель), с которым Продавец заключил договор купли-продажи Объекта, что подтверждается Дополнительным соглашением №1 от 24.10.2016 к Договору и Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе прав на объект недвижимости от 22.03.2018, истец отмечает, что Договор был заключен в связи с окончанием срока действия предыдущего аналогичного Договора №08-07/2015/оф от 08.07.2015 года сроком действия до 31.12.2015 года, а в части пункта 4.3 Договора - до 30.04.2016г. Из Приложения №3 к Договору №08-07/2015/оф от 08.07.2015 «Список Покупателей, зарегистрированных за Агентством, и размер Вознаграждения Агентства», а также из «Справки просмотра Объекта» от 22.07.2015 года и «Отчета об основных встречах между представителями Посольства Королевства Саудовская Аравия и представителями ООО «ВОЛЕНСА» от 03.09.2015г., в совокупности с Дополнительным соглашением №1 от 24.10.2016 к Договору, следует, что Покупатель был представлен Продавцу именно Агентством.

Однако, Продавец скрыл от Агентства дату заключения договора купли-продажи Объекта, на основании которого Управлением Росреестра по Москве 07.11.2017г. за номером №77:07:0006004:16661-77/012/2017-3 было зарегистрировано право собственности Покупателя на Объект, что подтверждается прилагаемой Выпиской из ЕГРН от 22.03.2018.

Агентству стало известно о продаже Объекта Покупателю, представленному Продавцу Исполнителем, из открытого информационного ресурса Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

01.03.2018г. Агентство, во исполнение пунктов 3.4, 3.5, 4.3, 4.4 Договора, направило в адрес Продавца Требование об оплате услуг с приложением, подписанных Агентством отчета к договору, Актов об оказанных услугах, счет-фактуры и счета на оплату

При этом, Агентство обосновало расчет вознаграждения условиями экспонирования объекта на рынке недвижимости, поскольку Продавцом не исполнена обязанность, установленная пунктом 4.4. Договора, и не предоставлены документы (информация) для осуществления, соответствующего 14.03.2018г. Агентство получило от Продавца немотивированный отказ от подписания указанных документов и от оплаты оказанных услуг по Договору.

27.03.2018г. Агентство, во исполнение пункта 6.4 Договора, в целях соблюдения обязательного досудебного (претензионного) порядка разрешения спора по Договору, направило Продавцу Претензию о неисполнении обязательств по Договору №100-2016/оф от «16» сентября 2016 года.

В указанной претензии Агентство потребовало у Продавца исполнить обязательство по оплате агентского вознаграждения в размере 812.468,25 долларов США, в том числе НДС 18%, что составляет 123 935,83 долларов США, в течение 7 (семи) дней со дня предъявления претензии. При этом, к претензии повторно были приложены Отчет, Акт по Договору, счет-фактура и счет для оплаты вознаграждения.

11.04.2018г. Агентство получило ответ на претензию, в которой Продавец в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательства по оплате агентского вознаграждения.

Полагая данный отказ необоснованным, и настаивая на своем праве получения вознаграждения, поскольку договор купли-продажи был заключен именно с потенциальным покупателем, представленным истцом, последний обратился в суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения заявленных требований ответчик, указал на то, что истец свои обязательства исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем, в его адрес был направлен мотивированный отказ, а сам договор купли-продажи был заключен после прекращения отношений с истцом, при том, что спустя три месяца ответчик договор купли-продажи обозначенного имущества не заключал.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.314 ГК РФ, если в обязательстве предусмотрен срок исполнения, оно должно быть исполнено в обусловленный договором срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в Арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 АПК РФ доказательства оцениваются по признакам относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.

Оценивая последовательные действия сторон, суд приходит к выводу об отсутствии обязанности ответчика по оплате вознаграждения истцу в связи со следующим:

Как указывалось выше, в соответствии с п.3.1 Договора №100-2016/оф от 16.09.2016 Агентство обязалось, в том числе, но не исключительно, осуществить поиск покупателей (п.3.1.1) нежилых зданий, расположенных по адресу: ул. Довженко, <...>.

Договор купли-продажи Объектов 03.10.2017 был заключен с Посольством Королевства Саудовской Аравии (Покупатель), переговоры с которым по поводу приобретения зданий были инициированы и впоследствии осуществлялись самим Продавцом, без участия Истца.

Так, первая встреча относительно перспектив реализации Объектов состоялась 31.05.2013г., т.е. задолго до заключения Договора, что следует из Отчета о встрече относительно перспектив реализации объектов недвижимости по адресу: ул. Довженко, вл. 1, вл. 3 от 10.06.2013, Отчета от 10.06.2013 по Договору на управление №ДУ-1-12-12/2011 от 12.12.2011.

При этом, сопровождение сделки по покупке Объектов также поручалось ЗАО «Найт Фрэнк» на основании Договора №И-20/2/2013 от 06.06.2013, что также свидетельствует о том, что не Агентство нашло Покупателя.

Суд учитывает, что обязательства ООО «Пенни Лейн Коммерц» могут считаться выполненными надлежащим образом и в полном объеме, и, следовательно, подлежат оплате при наступлении совокупности условий, указанных в п.3.4 Договора, а именно:

- между продавцом и покупателем, привлеченным Агентством, подписан договор отчуждения;

- покупатель надлежащим образом и в полном объеме выполнил все свои финансовые обязательства по договору отчуждения;

- сторонами подписан акт сдачи-приемки оказанных услуг;

- Агентство предоставило Продавцу документ, подтверждающий получение Покупателем уведомления от ООО «Пенни Лейн Коммерц» о том, что между Агентством и ООО «Воленса» заключен Договор.

Наступление указанных условий безоговорочно порождает обязанность Продавца оплатить услуги Агентства.

Между тем, в течение 3 (трех) месяцев после окончания срока действия Договора (п.4.3) ООО «Воленса» не заключало договоры об отчуждении.

Ссылки ООО «Пенни Лэйн Коммерц» на Договор №08-07/2015/оф от 08.07.2015, срок действия которого истек 31.12.2015, а также на Справку просмотра Объектов от 22.07.2015 и Отчет Агентства от 03.09.2015 не имеют существенного значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку исковые требования основаны на Договоре №100-2016/оф от 16.09.2016.

При этом, суд также принимает во внимание довод ответчика о том, что строительство отчуждаемых зданий строилось за счет заемных средств, на основании Кредитного соглашения №3148 от 12.03.2013. В соответствии с п.12 Дополнительного соглашения №1 от 02.09.2016 к Кредитному договору ООО «Воленса» обязано было до 30.09.2016 (включительно) предоставить банку копию агентского договора, предметом которого должен являться комплекс действий, направленных на поиск и привлечение физических и юридических лиц, заинтересованных в приобретении права собственности на Объекты; до 30.12.2016 (включительно) - копию письма контрагента с необязывающим предложением по заключению договора купли-продажи; до 31.03.2017 (включительно) - копию письма контрагента с обязывающим предложением по заключению договора; до 30.06.2017 (включительно) - копию договора купли-продажи Объектов.

В этой связи, суд усматривает необходимость ответчика в исполнении формального требования банка и как следствие заключение агентского договора с истцом.

При этом относимых и допустимых доказательств поиска продавца исключительно действиями истца в материалы дела не представлено.

В соответствии с п.3.1.2 Договора Агентство обязалось подготовить и провести организационные мероприятия (проведение предварительных переговоров с покупателями, организация и проведение показов Объектов покупателям, предоставление квалифицированного брокера, организация и проведение встреч и переговоров по вопросам отчуждения Объектов, представление интересов Продавца в ходе таких встреч и переговоров с целью достижения оптимальных условий продажи Объектов.

Однако, из представленных доказательств усматривается, что переписка с Покупателем, встречи и согласование условий договора купли-продажи осуществлялись без участия представителей Истца.

Необходимые и достаточные доказательства исполнения обязательств, указанных в п.3.1.3, 3.1.4 Договора в деле также отсутствуют (ст.ст.65, 68 АПК РФ), свидетельствующих о том, что участвовало в подготовке и согласовании условий договоров отчуждения, пыталось добиться выгодных для Продавца условий.

Из письма ООО «Воленса» от 04.07.2017 в адрес Банка ВТБ (ПАО) следует, что юридическими консультациями и подготовкой договоров купли-продажи занимается юридическая фирма ЗАО «Алруд».

Истец не предоставил доказательства исполнения обязательств по п.п.3.1.6, 3.1.7, 3.1.8 Договора.

В соответствии с п.3.3 Договора Истец обязался предоставлять по требованию Продавца информацию (Отчет) о ходе исполнения Договора. Если в ходе исполнения Договора Агентством были понесены согласованные с Продавцом расходы, - указать о них в отчете.

Запрос Продавца о предоставлении Отчета от 01.11.2016 Агентство оставило без ответа.

Отчет Агентства от 01.03.2018, составленный спустя 8 месяцев после окончания срока действия Договора, полученный Продавцом 06.03.2018, не содержит конкретной информации о выполненных действий истца, не является надлежащим доказательством (ст.68 АПК РФ). В этой связи на основании абз.3 п.3.5 Договора, Продавец направил Агентству мотивированный отказ от подписания Акта сдачи-приемки оказанных услуг.

Поскольку, обязательства, принятые на себя, истец в течение срока действия Договора не исполнял (ст.309 ГК РФ), в течение срока действия Договора по требованию Продавца отчеты не предоставлял, у Ответчика не возникло обязательство по оплате агентского вознаграждения (ст.ст.1005, 1008 ГК РФ), о чем Продавец мотивировано указал в ответе на предложение ООО «Пенни Лейн Коммерц» подписать Акт сдачи- приемки оказанных услуг от 01.03.2018 (абз.3 п.3.5 Договора).

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ и относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 309, 310, 1005, 1006 ГК РФ, ст.ст.4, 65, 75, 101-103, 110, 112, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина