Решение от 18 марта 2022 г. по делу № А76-22236/2021

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-22236/2021
18 марта 2022 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения вынесена 11 марта 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 18 марта 2022 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление

Управления имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района, ОГРН <***>, с. Кунашак,

к открытому акционерному обществу «Строительная компания «Челябинскгражданстрой», ОГРН <***>, г. Челябинск,

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

истца – представитель ФИО2 по доверенности № 2 от 10.01.2022, личность подтверждена паспортом, квалификация подтверждается дипломом;

ответчика – представитель ФИО3 по доверенности б/н от 07.02.2022, личность подтверждена паспортом, квалификация подтверждается дипломом,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района (далее – истец), обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Строительная компания «Челябинскгражданстрой» (далее – ответчик), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, №165/08 от 30.12.2008г. кадастровый номер, 74:13:0703012:39, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, Челябинская область, Кунашакский район, примерно в 800 м. по направлению на юго-восток от ориентира южная окраина д. Сулейманово, общей площадью 19 091 кв. м., для эксплуатации и обслуживания базы отдыха.

Исковые требования основаны на ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 09.03.2022 по 11.03.2022. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование своих требований истец указывает на следующие обстоятельства: 30.12.2008г. между сторонами был заключен договор № 165/08 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 74:13:0703012:39 находящегося по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, Челябинская область, Кунашакский район, примерно в 800 м. по направлению на юго-восток от ориентира южная окраина д. Сулейманово, общей площадью 19 091 кв. м., для эксплуатации и обслуживания базы отдыха.

Договор заключен сроком с 30.12.2008г. по 30.12.2057г.

15.06.2021г. специалистом отдела Управления имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района был осуществлен выезд и осмотр земельного участка, о чем составлен акт, в котором указано, что земельный участок не используется по назначению, на территории произрастает сорная и травянистая растительность, капитальных построек не имеется, хозяйственные объекты, находящиеся на участке, не используются по назначению и находятся в аварийном состоянии. Мероприятий по охране земельного участка, а именно меры пожарной безопасности не производятся, что является нарушением ст.42 ЗК РФ и пункта 4.4.2 договора аренды.

Факты, отраженные в акте выезда и осмотра земельного участка, послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением на основании ст. 453, ст.620 ГК РФ.

Ответчик в ходе судебного заседания возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, представил отзыв (т.1 л.д. 108). Указал на отсутствие оснований для расторжения договора аренды земельного участка указал на то, что арендодатель об осмотре 15.06.2021г. не уведомлялся и не приглашался для совместного выезда на осмотр, в этой связи считает обстоятельства, изложенные в уведомлении, не объективными, поскольку они носят односторонний характер.

Также указывает на произошедшую 11.05.2021г. смену генерального директора Общества, и отсутствие в связи с этим информации о состоянии арендуемого земельного участка в период осуществления полномочий предшествующего руководителя, дополнительно указывает на отсутствие в Обществе информации о выездах на арендуемый земельный участок в 2020 году по причине введенных ограничительных мер для предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19. Между тем, после проведения инвентаризации активов Общества, вновь назначенным руководством ОАО СК «ЧГС» принято решение об использовании арендуемого земельного участка по его целевому назначению и приведении его в соответствующее состояние.

Так, по состоянию на момент обращения Управления в суд с исковым заявлением территория арендуемого земельного участка находится в пригодном для целевого использования состоянии: территория базы отдыха и пляжа очищена до начала летнего сезона от мусора, хозяйственные постройки находятся в работоспособном состоянии, сорная растительность отсутствует. Благоустроенная территория земельного участка предоставляется для размещения граждан, проводящих досуг и отдых: отдых на пляже, ловля рыбы, размещение палаток (кемпинг).

Исследовав представленные по делу доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Строительная компания «Челябинскгражданстрой» (арендатор) подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 165/08 от 30.12.2008 (далее – договор, т.1 л.д. 8-10).

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 74:13:0703012:39, находящийся по адресу: Челябинская область, Кунашакский район, примерно в 800 м по направлению на юго-восток от ориентира южная окраина д. Сулейманово, для эксплуатации и обслуживания базы отдыха, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 19091 кв.м.

На участке имеются нежилые домики (п. 1.2. договора).

Срок аренды участка устанавливается с 30.12.2008 по 30.12.2057 года (п. 2.1. договора).

Договор вступает в силу с момента подписания сторонами (п. 2.2. договора).

Пунктами 4.4.1, 4.4.2, 4.4.7 договора аренды № 165/08 от 30.12.2008г. предусмотрена обязанность арендатора выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнить работы по благоустройству территории.

Пунктом 4.1.1 договора аренды № 165/08 от 30.12.2008г. закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более, чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п.3.4. и нарушения других условий договора.

30.11.2008 сторонами подписан акт приема-передачи в аренду земельного участка (т.1 л.д. 11).

15.06.2021 Управлением имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района был осуществлен выезд и осмотр земельного участка с кадастровым номером 74:13:0703012:39, находящийся по адресу: Челябинская область, Кунашакский район, примерно в 800 м по направлению на юго-восток от ориентира южная окраина д. Сулейманово, представлена фототаблица (т.1 л.д. 13-14).

В ходе смотра установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:13:0703012:39 не используется по назначению. На территории всего участка произрастает сорная и травянистая растительность. Капитальных построек на данном земельном участке не имеется. Хозяйственные объекты, находящиеся на земельном участке не используются по назначению и находятся в аварийном состоянии.

По мнению истца, мероприятий по охране земельного участка, а именно меры пожарной безопасности не производится, что является нарушением ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Расстояние от участка до оз. Калды примерно 100 м, до пляжа 2 м. Согласно выписки ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, запрашиваемый земельный участок относится к землям особо охраняемых территорий и объектов, для эксплуатации и обслуживания базы.

Установленные при осмотре участка обстоятельства , по мнению истца, являются достаточным основанием для расторжения договора аренды земельного участка в соответствии со ст. 620 ГК РФ, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

При разрешении требований истца, заявленных в рамках настоящего спора, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно выписки ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 74:13:0703012:39, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, Челябинская область, Кунашакский район, примерно в 800 м. по направлению на юго-восток от ориентира южная окраина д. Сулейманово, общей площадью 19 091 кв. м., вид разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания базы отдыха», зарегистрирована аренда в пользу ОАО «Строительная компания «Челябинскгражданстрой» (ИНН <***>) на основании договора №165/08 от 30.12.2008г. (запись государственной регистрации №74-74-32/088/2008-273 от 26.01.2009г.).

В выписке ЕГРН на земельный участок также указано на нахождение в его пределах объектов недвижимости с кадастровыми номерами 74:13:0000000:1480, 74:13:0000000:1483, 74:13:0000000:1485, 74:13:0000000:1486, 74:13:0000000:1487, 74:13:0000000:1490, 74:13:0000000:1492, 74:13:0000000:1493, 74:13:0000000:1494, 74:13:0000000:1495, 74:13:0000000:1497, 74:13:0000000:1499, 74:13:0000000:1500, 74:13:0000000:1501, 74:13:0000000:1502, 74:13:0000000:1503, 74:13:0000000:1504, 74:13:0000000:1515.

В подтверждение доводов о фактическом целевом использовании арендуемого земельного участка ответчиком представлены суду следующие доказательства:

ОАО СК «ЧГС» была привлечена подрядная организация ООО СК «ПРОСПЕКТ 4» для проведения работ по очистке участка от мусора, расчистки площадей от кустарника и мелколесья, укладки ходовых досок, выкашивания газонов, а также изготовления деревянной продукции (столы, лежаки, кресла) для отдыха (т.1 л.д. 118-121).

Общество в летний период 2021 года предоставляло территорию базы отдыха «Калды» на земельном участке с кадастровым номером 74:13:0703012:39 для временного проживания в кемпинге (палаточном городке) различным физическим лицам, как сторонним, так и сотрудникам подрядной организации ООО СК «Проспект 4» с последующим выставлением счетов за оказанные услуги по организации отдыха, что подтверждается представленными договорами, платежными документами, заявлениями сотрудников, актами оказанных услуг и счетами.

Также общество представило доказательства совершения со своей стороны действий, направленных на обеспечение территории Базы отдыха электрической энергией: обращение с заявкой к гарантирующему поставщику, получение технических условий, приобретение энергооборудования и заключение договора на проектирование системы энергоснабжения базы отдыха.

Территория Базы отдыха обеспечена техническим водоснабжением (скважина), питьевое водоснабжение привозное. Также Общество представило доказательства приобретения и установки ограждения (профнастил) арендуемого земельного участка от смежных землепользователей.

Кроме того, Ответчиком представлены доказательства заключения, оплаты договора на разработку проектной документации и получения проектной документации в целях развития и дополнительного оснащения территории арендуемого земельного участка и Базы отдыха «Калды».

Довод истца об отсутствии на земельном участке капитальных строений опровергается сведениями ЕГРН, согласно выписке на земельный участок в его пределах находится 18 объектов недвижимого имущества (нежилых строений), зарегистрированных в установленном порядке.

Суд отмечает, что сам по себе факт наличия на земельном участке нежилых зданий, находящихся в техническом состоянии, требующем капитального ремонта, не свидетельствует о неиспользовании земельного участка по целевому назначению.

Суду представлены доказательства, а именно, заключение кадастрового инженера ООО «ГЕОИД» и Технического заключения ООО ПКБ «АрхСтудия» (т.2 л.д. 88-146) об удовлетворительном и работоспособном техническом состоянии фундаментов, стен, перекрытий, крыш нежилых зданий, находящихся на земельном участке, о наличии 51-53% износа и возможности их использования по прямому назначению после проведения капитального ремонта. В подтверждение консервации нежилых зданий в целях обеспечения наилучшей сохранности свойств их строительных конструкций и материалов и уменьшения воздействия негативных факторов окружающей среды до следующего летнего сезона в целях проведения их ремонта Обществом представлены приказ № 21/1 от 17.09.2021г. и акт № 1 от 18.10.2021г.

Кроме того, суд отмечает, что также подтверждается сторонами, арендная плата за пользование земельным участком оплачивается арендатором в полном объеме, задолженность по внесению арендной платы отсутствует.

Судом было предложено истцу конкретизировать и предоставить дополнительные доказательства относительно нарушения Обществом мер пожарной безопасности на арендуемом земельном участке, однако подобные пояснения либо доказательства в материалы дела не поступили.

В силу ч.2 ст.9, ч.1 ст.65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд отмечает, что Управлением фактически не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Уведомление № 958 от 12.07.2021г. о намерении расторгнуть договор аренды с приложением соответствующего соглашения о расторжении было направлено ответчику после предъявления искового заявления в рамках устранения причин, послуживших основанием для оставления его без движения, а также заявлено в отсутствие доказательств уклонения общества от устранения допущенных нарушений договорных обязательств после направления уведомления. Срок для устранения нарушений истцом не установлен.


Напротив, представленная Ответчиком в подтверждение своей правовой позиции совокупность доказательств позволяет суду сделать вывод об использовании ОАО СК «ЧГС» в летний сезон 2021 года земельного участка с кадастровым номером 74:13:0703012:39 по целевому назначению, а также свидетельствует о добросовестности Общества в части приведения земельного участка в благоустроенное состояние и о намерении Общества использовать земельный участок по целевому назначению, с созданием более комфортных и технически оснащенной инфраструктуры базы отдыха.

Каких-либо иных доказательств пользования арендатором имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, кроме составленного в одностороннем порядке акта осмотра спорного земельного участка истцом не представлено.

При таких обстоятельствах арбитражный суд, не установив в настоящем случае наличия достаточных оснований для расторжения договоров аренды, учитывая, что расторжение договора в данном случае является крайней мерой, применимой только при существенном и злостном нарушении арендатором договорных обязательств, отказывает в удовлетворении заявленных требований к ОАО Строительная компания «Челябинскгражданстрой».

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Подпунктом 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ установлено, что государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы распределению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


СудьяИ.К. Катульская


Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.