Решение от 4 апреля 2024 г. по делу № А84-11004/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-11004/2022
04 апреля 2024 г.
г. Севастополь



Резолютивная часть решения оглашена 21.03.2024.

Полный текст решения составлен 04.04.2024.


Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи ФИО1, при ведении протокола секретарем ФИО2, рассмотрев дело

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Базис М" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь)

при участии в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Гагаринский» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь)

о взыскании задолженности по договору аренды


стороны в судебное заседание явку представителей не обеспечили



УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Базис М" о взыскании задолженности по договору аренды.

Определением от 19.12.22 суд принял к производству исковое заявление, назначил предварительное судебное заседание.

Определением от 24.01.2023 суд завершил предварительное судебное заседание и назначил дело к судебному разбирательству.

К участию в деле было привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Гагаринский» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчик представил отзыв на иск, возражал относительно удовлетворения исковых требований. Указал на то, что между ООО «Базис М» и ООО «Специализированный застройщик «Гагаринский» был заключен договор субаренды земельного участка. Также ссылался на то, что Департаментом ежемесячно осуществлено начисление арендной платы в трехкратном размере, однако Департаментом в исковом заявлении не приводится оснований применения коэффициента «3» в расчете годовой арендной платы за период взыскания.

14.11.2023 от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которому просит взыскать с ООО «Базис М» в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по договору аренды в размере 2 480 773, 37 руб., в числе которых: 2 234 083, 51 руб. - арендная плата, 246 689, 86 руб. - пеня за ненадлежащее выполнение обязательств по договору аренды.

Заявление истца принято судом к рассмотрению, в порядке ст. 49 АПК РФ, что отражено в протоколе судебного заседания от 14.11.2023.

Стороны по делу явку уполномоченных представителей не обеспечили, о дате и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено судом в соответствии с положениями ст. 156 АПК РФ в отсутствие уполномоченных представителей сторон, надлежащим образом извещенных о дате и времени судебного заседания, по имеющимся материалам.

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

12.12.2018 года между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент, Истец, Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Базис М» (Далее – Ответчик, Общество, Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь № 2548, зарегистрирован в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя 27.01.2020, номер регистрации: 91:02:001003:4824- 91/001/2020-2 (далее - Договор аренды № 2548).

Предметом указанного Договора аренды выступает переданный в рамках договора аренды от 22.01.2003 (регистрационный номер 6 от 20.02.2003) земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:4824, площадью 6830 (шесть тысяч восемьсот тридцать) кв.м., расположенный по адресу: <...> участок 3.

Согласно п. 2.1. Договора аренды, годовая арендная плата за пользование участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП.

В силу п. 2.2 Договора аренды, величина годовой арендной платы за пользование участком определяется по формуле:

Нормативная цена х Ставка арендной = Сумма годовой земельного

участка (руб.) платы (%) арендной платы (руб.),

где, кадастровая стоимость участка составляет: 14 570 643,90 руб.

Ставка арендной платы равна 1 %

Согласно расчету истца, величина годовой арендной платы за пользование участком, согласно расчету, составляет: 14570643,90 руб. х 0,01 = 145706,44 рублей.

В силу п. 2.3. Договора аренды № 2548, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке.

Согласно п. 2.5. Договора аренды № 2548, арендная плата начисляется с момента государственной регистрации настоящего Договора и перечисляется Арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

В случае невнесення арендной платы в установленный Договором срок Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа (п. 2.6. Договора аренды).

Исходя из этого, истцом начислена пеня за ненадлежащее выполнение обязательств по договору аренды, которая составила 124 627,60 руб.

Ответчик в своем отзыве возражал относительно удовлетворения исковых требований, ссылался на необоснованность начисления суммы долга в трехкратном размере.

14.11.2023 от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которому просит взыскать с ООО «Базис М» в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по договору аренды в размере 2 480 773, 37 руб., в числе которых: 2 234 083, 51 руб. - арендная плата, 246 689, 86 руб. - пеня за ненадлежащее выполнение обязательств по договору аренды.

Заявление истца принято судом к рассмотрению, в порядке ст. 49 АПК РФ, что отражено в протоколе судебного заседания от 14.11.2023.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, согласно следующего.

Частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением ограниченных в обороте, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Положениями статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки её внесения определяются договором аренды (статьи 614 ГК РФ, части 4 статьи 22 ЗК РФ.

Согласно части 1 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 года № 524-ПП утверждён Порядок расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, предоставленных в аренду без торгов (Порядок № 524-ПП), в соответствии с разделом 2 которого, годовой размер арендной платы за пользование землей рассчитывается по формуле: нормативная цена земельного участка (руб./кв. м) х площадь земельного участка (кв. м) х ставка арендной платы (%) х сумма годовой арендной платы (руб.).

Согласно материалам дела, из содержания представленного Департаментом расчёта в заявлении об уточнении исковых требований, усматривается, что в период арендных правоотношений сумма начисленной задолженности по аренде составила 2 234 083, 51 руб.

В соответствии с условиями п. 2.2, раздела 2 Договора, размер годовой арендной платы за пользование Участков рассчитывается следующим образом:

14 570 643,90 руб. (кадастровая стоимость) х 0,01 (ставка арендной платы) = 145706,44 руб.,

Исходя из этого, ежемесячная арендная плата составляет – 145 706,44/12 месяцев = 12 142,20 руб.

Таким образом, в соответствии с условиями договора, а так же при учете изменения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы, арендная плата за пользование спорным земельным за период с 01.01.2020 по 30.04.2020 составляет – 12 142,20 руб.

Согласно представленной в материалы дела информации, первая регистрация права собственности за собственником помещения в указанной выше многоквартирном доме осуществлена 27.01.2020 года.

Исходя из этого, начисление арендной платы производится с момента регистрации договора, то соответственно в период с 27.01.2020 по 31.01.2020 она будет составлять - 145 706,44 руб. (размер годовой арендной платы) /366 (кол-во дней в году) х 4 = 1 592,42 руб.

21.04 2020 года ООО «БАЗИС М» и ДИЗО подписали Дополнительное соглашение к договору, которое было зарегистрировано Севреестром - 06.05.2020, согласно которому размер земельного участка по договору уменьшился с 6 830 кв.м. до 4 493 кв.м., а арендная плата за земельный участок была установлена в размере 223 442,73 рубля.

Соответственно, ежемесячна я арендная плата по договору за период с 01.05.2020г. по 31.12.2021г. составила:

22 344 273,09 х 0,01= 22 3442,73 руб., следовательно, в месяц - 223 442,73/12 месяцев = 18 620,23 руб.

Таким образом, в 2020 году ООО «БАЗИС М» должно было начислить оплатить арендную плату в сумме – 1 592,42 + (12 142,20 х 3) + (18 620,23 х 8) = 186 980,16 руб.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, ООО «Базис М» фактически оплатило арендных платежей за весь спорный период на сумму – 889 849,86 рублей.

При этом, суд считает необоснованным применение трёхкратного увеличения ставки арендной платы исходя из следующего.

Применение Истом при расчете задолженности ежемесячной арендной платы в 3-х кратном размере противоречит и изменяет существенные условия договора №2548, зарегистрированный Управлением государственной регистрации права и кадастра города Севастополя - 27.01.2020, так как настоящим договором и Дополнениями к нему не предусмотрено применение 3-х кратного размера при расчете арендной платы за пользование земельного участка.

Применение к размеру арендной платы 3-х кратного увеличения возможно только в соответствии с п. 3.4 постановления Правительства города Севастополя №219-ПП от 08.04.2019г. «Об утверждении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов» (далее Постановление №219-ПП). считаем необходимым предоставить дополнительные пояснения.

Согласно п. 3.4. раздела 3 Постановления №219-ПП, в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 3- кратной ставки арендной платы за соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем, исходя из буквального толкования п. 3.4 постановления №219-ПП, применение 3-х кратной ставки арендной платы осуществляется по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка.

По своей правовой природе взыскание арендной платы в трехкратном размере представляет собой меру ответственности, применяемую к арендатору, по причине непринятия разумных и адекватных действий для освоения земельного участка и завершения строительства, следовательно указанная мера может быть применена исключительно после установленного Постановлением 219-ПП трехгодичного срока.

Передача земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:4824 и начисление арендной платы по нему считается с момента регистрации договора аренды земельного участка №2548 - 27.01.2020 года.

Вместе с тем, Департамент в одностороннем порядке в 2020 году изменил площадь, предоставленного ООО «БАЗИС М» к.н. 91:02:001003:4824 участка с 6830 кв.м, до 4493 кв.м., в результате чего соответственно была изменена конфигурация земельного участка и заново определены его границы.

Кроме того, ответчик ссылался на то, что 17.01.2023 года Севастопольской городской суд по делу №За-11/2023 принял решение о признании недействительным п.3.4 Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и представленных в аренду без торгов, утвержденных постановлением Правительства Севастополя от 08 апреля 2019г.

Как указал Третий апелляционный суд общей юрисдикции, ввиду того, что п.3.4 постановления Правительства Севастополя от 08 апреля 2019г. № 219-ПП регламентирует применение Истцом в своем расчете задолженности коэффициента - 3, то признание недействительным п.3.4 приводит к тому, что Истец не имеет право применять данный коэффициент.

В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Следовательно, установление факта судом общей юрисдикции, является преюдициально установленным фактом, не требующим доказывания при рассмотрении настоящего спора.

С учётом даты регистрации договора аренды, изменения в период арендных отношений площади земельного участка в сторону уменьшения, фактических сроков освоения земельного участка, а также указанного выше решения Севастопольского городского суда, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения к ответчику меры ответственности в виде трёхкратной арендной платы.

Согласно статье 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 2.5. Договора аренды № 2548, арендная плата начисляется с момента государственной регистрации настоящего Договора и перечисляется Арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

В случае не внесення арендной платы в установленный Договором срок Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа (п. 2.6. Договора аренды).

Ответчик не отрицал наличие просрочки оплаты основной арендной платы.

Согласно расчету истца, размер неустойки составляет 246 689, 86 руб.

Однако, суд отмечает, что согласно представленным в дело платежным поручениям, ООО «БАЗИС М» погасило пеню в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 05.03.2024 года.

С учетом того, что задолженность по уплате арендной плате отсутствует, а так же отсутствует задолженность по уплате пени за несвоевременную оплату арендной платы, суд пришел к выводу о том, что исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



решил:

В удовлетворении иска отказать.


Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.


Судья

ФИО1