Решение от 19 октября 2021 г. по делу № А43-42216/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-42216/2018

г. Нижний Новгород «19» октября 2021 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-741),

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Фрукт-Сервис», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО «Лирос» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО «Гарантия вкуса» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об освобождении земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 22.12.2020,

от ООО «Лирос»: ФИО3, доверенность от 13.10.2020,

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Фрукт-Сервис»:

- о взыскании 1 094 844 руб. 47 коп. задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка № 18-103к от 23.09.2014 за период с 23.09.2017 по 30.04.2018, 18 895 руб. 32 коп. пени за просрочку оплаты за период с 21.12.2017 по 08.05.2018;

- об обязании освободить в двухнедельный срок после вступления решения в законную силу земельный участок с кадастровым номером 52:18:0040317:38 общей площадью 9593 +/-33 кв.м., расположенный по адресу: Нижний Новгород, ул. Зеленхозовская, около дома № 4А, от шлагбаума, металлической конструкции, металлических труб, древесно-кустарниковой растительности и возвратить земельный участок Министерству по акту приема-передачи свободным от каких-либо строений и сооружений.

В случае неисполнения решения суда в установленный срок истец просит предоставить ему право самостоятельно освободить указанный земельный участок от шлагбаума, металлической конструкции, металлических труб, древесно-кустарниковой растительности за счет ответчика со взысканием с него всех необходимых расходов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Лирос» и ООО «Гарантия вкуса».

Представитель Министерства иск поддержал в полном объеме.

Ответчик в представленных отзывах иск отклонил.

Из материалов дела следует, что на основании протокола от 12.09.2014 № 2 о результатах аукциона по продаже прав на заключение договора аренды, Министерство (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 23.09.2014 № 18-103к, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 52:18:0040317:38 общей площадью 9593+/-33 кв.м., расположенный по адресу: Нижний Новгород, ул. Зеленхозовская, около дома № 4А.

Срок договора - 22.09.2017 (пункт 2.1 договора).

Участок предоставлен для строительства складских зданий (пункт 1.3 договора).

Порядок расчетов урегулирован в разделе 4 договора, согласно которому размер арендной платы за весь период действия договора аренды (три года) составляет 1 251 000 руб.

Арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 20 числа текущего месяца, равными частями в течении 4 месяцев начиная с октября 2014 года (пункт 4.2 договора).

Уведомлением от 10.11.2017 Министерство известило арендатора об установлении ежемесячной арендной платы арендной платы с 23.09.2017 в размере 150 666 руб. 66 коп.

В случае неуплаты арендатором арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.09.2014.

Соглашением от 15.05.2015 права и обязанности арендатора переданы ФИО4 ООО «Фрукт-Сервис».

На указанном участке возведен объект незавершенного строительства, степенью готовности 10%, площадью 1464,6 кв.м, кадастровый номер 52:18:0040317:646.

ООО «Фрукт-Сервис» (продавец) и ООО «Гарантия вкуса» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.10.2017, согласно которого продавец обязался передать в собственность покупателя нежилое здание, площадью 1464,6 кв.м.

Право собственности за ООО «Гарантия вкуса» зарегистрировано 26.10.2017.

ООО «Гарантия вкуса» (продавец) и ООО «Лирос» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 07.12.2017 по условиям которого реализовано указанное нежилое здание, площадью 1464,6 кв.м., а также проектная документация и металлоконструкции.

Право собственности ООО «Лирос» на объект недвижимости зарегистрировано 18.12.2017 (том 1 лист дела 152).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 09.06.2018 по делу № А43-32698/2017 ООО «Фрукт-Сервис» признано несостоятельным (банкротом), в отношении имущества должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО5

В рамках обособленного спора по делу о банкротстве № А43-32698/2017 определением от 13.11.2020 суд признал договор купли-продажи недвижимости от 16.10.2017, заключенный ООО «Фрукт-Сервис» и ООО «Гарантия вкуса», недействительным, взыскал с ООО «Гарантия вкуса» в пользу ООО «Фрукт-Сервис» 480 000 руб. Последствия недействительности сделки суд не применил.

После окончания срока действия договора имущество арендатором не возвращено.

Претензией от 08.05.2018 Министерство потребовало от ООО «Фрукт-Сервис» оплатить задолженность по арендной плате в размере 1 094 844 руб. 47 коп., образовавшуюся за период фактического пользования земельным участком с 23.09.2017 по 30.04.2018.

Отказ ответчика выполнить требования Министерства послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В обоснование искового заявления Министерство указывает, что ответчик не возвратил земельный участок с кадастровым номером 52:18:0040317:38, арендную плату не внес в установленном договором порядке. В результате проведенного 24.06.2021 осмотра на земельном участке располагаются шлагбаум, металлические конструкции, металлические трубы, древесно-кустарниковая растительность (том 1 листы дела 143-149).

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик указывает, на совокупность следующих обстоятельств:

- ответчик не является пользователем земельного участка, поскольку расположенный на нем объект недвижимости был реализован по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.10.2017. С 18.12.2017 собственником объекта недвижимости является ООО «Лирос» на основании договора купли-продажи от 07.12.2017;

- Министерством необоснованно произвело расчет суммы задолженности ООО «Фрукт-Сервис» по арендной плате на основании цены, установленной договором от № 18-103к, не применив пункт 4.3 договора, согласно котрому в случае не осуществления строительства до 12.07.2017, размер ежегодной арендной платы устанавливается на основании независимой оценки; такой оценки истец не произвел.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В части требований Министерства о взыскании арендной платы с 23.09.2017 по 26.10.2017 суд считает необходимым указать следующее.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 29.09.2017 возбуждено производство по делу № А43-32698/2017 о признании ООО «Фрукт-Сервис» банкротом.

Согласно пункту 1 статье 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Задолженность по арендной плате за период с 23.09.2017 по 29.09.2017 образовалась до принятия заявления о признании должника банкротом, в связи с чем должна быть предъявлена истцом в рамках дела о банкротстве ООО «Фрукт-Сервис».

В силу пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

На основании изложенного требования Министерства о взыскании с ООО «Фрукт-Сервис» задолженности по договору аренды за период с 23.09.2017 по 29.09.2017 в размере 35 155 руб. 50 коп., и начисленной на данную задолженность неустойки в размере 1224 руб. 29 коп. подлежит оставлению без рассмотрения.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В связи со сменой собственников расположенного на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0040317:38 объекта незавершенного строительства, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, права арендатора спорного земельного участка перешли с 26.10.2017 к ООО «Гарантя вкуса», а с 18.12.2017 к ООО «Лирос».

Несмотря на принятие Арбитражным судом Нижегородской области определения от 13.11.2020 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 16.10.2017, заключенного ООО «Гарантия вкуса» о ООО «Фрукт-Сервис», покупатель - ООО «Гарантия вкуса», являлся плательщиком земельного налога за период, в течение которого оно значилось в реестре лицом, обладающим правом собственности на земельный участок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 12992/12), и, как следствие, поскольку земельным участком в период с 26.10.2017 по 18.12.2017 пользовалось ООО «Гарантия вкуса», которое являлось фактическим владельцем объекта незавершенного строительства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, именно ООО «Гарантия вкуса» обязано исполнить обязательства по уплате арендных платежей за фактическое пользование земельным участком в период с 26.10.2017 по 18.12.2017.

С 18.12.2017 право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за ООО «Лирос», к которому также перешло право аренды спорного земельного участка.

На основании изложенного исковые требования Министерства к ООО «Фрукт-Сервис» подлежат удовлетворению частично в сумме 126 365 руб. 58 коп. за период с 30.09.2017 по 25.10.2017.

Требования Министерства о взыскании с ООО «Фрукт-Сервис» задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка № 18-103к от 23.09.2014 за период с 26.10.2017 по 30.04.2018 удовлетворению не подлежат, поскольку предъявлены к ненадлежащему ответчику.

С учетом частичного удовлетворения суммы основного долга, суд произвел перерасчет подлежавшей взысканию неустойки (от суммы задолженности) в заявленный истцом период с 21.12.2017 по 08.05.2018, размер которой составил 4400 руб. 69 коп.

Довод ответчика о неверно расчете размера арендной платы отклоняется судом, как противоречащий материалам дела, в том числе уведомлению Министерства от 10.11.2017.

В силу в силу вышеприведенных обстоятельств требование Министерства об обязании ООО «Фрукт-Сервис» освободить в двухнедельный срок после вступления решения в законную силу земельный участок с кадастровым номером 52:18:0040317:38, также подлежат отклонению, поскольку предъявлено к ненадлежащему ответчику.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований, поскольку на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фрукт-Сервис», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) 126 365 рублей 58 копеек - долга, 4400 рублей 69 копеек - пени.

Исковые требования в части взыскания 35 155 рублей 50 копеек - долга и 1224 рублей 29 копеек - неустойки оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фрукт-Сервис», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 2823 рубля государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.В. Бодрова