Решение от 15 декабря 2017 г. по делу № А58-6991/2017

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-6991/2017
15 декабря 2017 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 06.12.2017

Мотивированное решение изготовлено 15.12.2017

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Андреев В. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 07.09.2017 № И-06-9862 к Обществу с ограниченной ответственностью "Адгезия" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 3 128 631,17 рублей,

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Адгезия" без даты и номера к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) об обязании уменьшить размер арендной платы путем освобождения от уплаты арендных платежей в размере 3 045 000,0 руб. и взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца ФИО2 по доверенности,

от ответчика: ФИО3 по доверенности,

Установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (далее истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) (далее Арбитражный суд) к Обществу с ограниченной ответственностью "Адгезия" (далее ответчик, Общество) с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.10.2015 по 04.05.2016 в размере 3 128 631,17 рублей, в том числе долг в размере 3 045 000 рублей и пени в размере 83 631 рублей.

Определением Арбитражного суда от 09.11.2017 принято встречное исковое заявление Общества по отношению к Министерству об обязании уменьшить размер арендной платы путем освобождения от арендных платежей за период с 15.10.2015 по 04.05.2016 в размере 3 045 000 рублей.

Материалами дела установлены следующие обстоятельства дела.

По результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка, между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью «Катиталстрой» (далее «Катиталстрой») был заключен договор аренды земельного участка от 10.07.2014 № 20 (далее – договор аренды), согласно которому истцом «Катиталстрой» в аренду сроком на 10 лет передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:36:105014:11, находящийся по адресу: РС(Я), <...> площадью 1 195кв.м.(далее - земельный участок). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан по акту приема-передачи от 10.07.2014.

Земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования – под объекты зоны средне этажной и многоэтажной жилой застройки 5-10 этаже (Ж-5). При этом пунктом 1.2 договора аренды прямо предусмотрено, что цель использования является окончательной, изменение цели использования земельного участка допускается исключительно с письменного согласия Министерства и с внесением изменений в договор.

«Катиталстрой» письмом № 17 от 20.03.2015 обратился к Министерству с просьбой уменьшить размер арендных платежей путем освобождения от уплаты арендной платы за 2015 год на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ, в связи с наличием обстоятельств, ухудшающих условия пользования земельным участком, а именно, отсутствие возможности использовать земельный участок по назначению.

На основании договора № 802/15от 25.09.2015 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.07.2014 № 20 правопреемником прав и обязанностей «Катиталстрой» по вышеуказанному договору стал ответчик.

В последствии, на основании договора № 241/16 от 13.04.2016 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.07.2014 №20 правопреемником прав и обязанностей ответчика стало АО «Сахатранснефтегаз».

Решением Арбитражного суда от 26.05.2016 по делу № А58-1725/2015 исковые требования «Катиталстрой» по отношению к истцу об обязании истца уменьшить размер арендной платы путем освобождения «Катиталстрой» от уплаты арендных платежей за 1,2,3 кварталы 2015 года в сумме 3 915 000 рублей по договору аренды земельного участка от 10.07.2014 № 20 были удовлетворены.

Истец, считая, что ответчик на основании договора № 802/15от 25.09.2015 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.07.2014 №20 имеет обязанность произвести оплату задолженности по арендной плате обратился к ответчику с претензией от 13.07.2017 № И-012-7737 с требованием в течении месяца произвести оплату задолженности по договору аренды земельного участка от 10.07.2014 № 20.

В связи с отсутствием оплаты по требованию истца последний обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик письменного отзыва на исковое заявление не представил, возражений по размеру арендной платы и начисленной неустойки не представил. Ответчиком заявлено встречное исковое заявление об освобождении его от арендных платежей за 2015 год.

В судебном заседании представитель ответчика представил уточнение требований по встречному иску, согласно которого просил обязать истца уменьшить размер арендной платы по Договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Саха (Якутия) № 20 от 10.07.2014, путем освобождения Ответчика от уплаты арендных платежей за период с 15.10.2015 по 04.05.2016, в размере 3 045 000 (Три миллиона сорок пять тысяч) рублей.

Данные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Сторонами не оспаривается в суде то обстоятельство, что между истцом и ответчиком период с 15.10.2015 по 04.05.2016 был заключен договор аренды земельного участка от 10.07.2014 № 20, на основании которого ответчик владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером 14:36:105014:11, находящийся по адресу: РС(Я), <...> площадью 1 195 кв.м. с видом разрешенного использования – под объекты зоны средне этажной и многоэтажной жилой застройки 5-10 этаже (Ж-5).

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что к отношениям сторон применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Заявленная ко взысканию истцом по настоящему делу арендная плата определена истцом исходя из изложенных выше положений федерального законодательства о регулируемом размере арендных платежей, а также условий договора, определенные на основании проведенного конкурса на право заключения договора аренды.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Произведенный истцом расчет неустойки повторно проверен судом, расчет составлен верно, в соответствии с условиями договора (п.п3.2.8 4.6, 4.9) и фактическими обстоятельствами дела.

Ответчиком арифметику расчета задолженности и пени не опроверг, свой контррасчет не представил. В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования в размере 3 128 631,17 рублей, в том числе долг в размере 3 045 000 рублей и пени в размере 83 631 рублей являются законными и обоснованными.

Суд также приходит к выводу о том, что встречные исковые требования ответчика по отношению к истцу полежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ под недостатками имущества понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.

Судебными актами по делу № А58-1725/2015 было установлено, что первоначальный арендатор «Капиталстрой» не мог использовать земельный участок с кадастровым номером 14:36:105014:11 на цели строительства многоквартирного жилого дома поскольку строительство было объективно затруднено по причине наложения границ земельных участков, арендованных «Капиталстрой» и АО "Сахатранснефтегаз" (земельный участок с кадастровым номером 14:36:105014:19).

С учетом данного обстоятельства, установив наличие препятствий в пользовании объектом аренды и не усмотрев в материалах дела доказательств наличия у «Капиталстрой» реальной возможности его использования по назначению, суды пришли к выводу о том, что «Капиталстрой» доказано наличие условий для возложения на арендодателя обязанности по освобождению арендатора от уплаты арендной платы за 1, 2 и 3 кварталы 2015 года.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку с учетом условий договора № 802/15от 25.09.2015 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.07.2014 №20 правопреемником прав и обязанностей «Катиталстрой» по вышеуказанному договору является ответчик, а также принимая во внимание тот факт, что на момент последующей уступки данных прав по договора № 241/16 от 13.04.2016 АО «Сахатранснефтегаз» препятствования в использованию земельного участка по назначению не представлялось возможным, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных встречных требований и считает их подлежащими удовлетворению.

В соответствии с абзацем вторым части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Данная норма Арбитражного процессуального кодекса непосредственно связана со статьей 410 Гражданского кодекса, предусматривающей, что одним из оснований прекращения обязательств является зачет. При этом процессуальные действия по подаче встречного иска, основанные на одностороннем волеизъявлении, согласуются с гражданско-правовой природой зачета, для которого тоже достаточно заявления одной стороны.

При заявлении встречного иска ответчик просил обязать освободить его от оплаты арендных платежей. Размер неустойки заявленной истцом ответчиком не оспаривался, требование об ее освобождении ответчиком не заявлялось.

С учетом, того, что суд не может выйти за пределы заявленных стороной требований (в том числе встречных) суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании размера заявленной неустойки.

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден. С учетом частичного удовлетворения иска с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 345 рублей.

Ответчик при предъявлении встречного иска произвел расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, которые в силу требований статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 49, 110, 132, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

уточнение встречного искового заявления принять.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Адгезия" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход государственного бюджета Республики Саха (Якутия) пени по договору аренды земельного участка от 10.07.2014 №20 за период с 15.10.2015 по 04.05.2016 в размере 83 631,17 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Адгезия" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 345,0 руб.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Адгезия" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.


Судья

В.А. Андреев