Решение от 25 января 2022 г. по делу № А35-7484/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-7484/2021
25 января 2022 года
г. Курск



Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2022 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского Сергея Ильича, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска

к обществу с ограниченной ответственностью «Курск Строй Ресурс»

об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 130,4 кв.м, в том числе: помещение IIIа, на 1 этаже, расположенное по адресу: <...> б/н, Лит. А, кадастровый номер 46:29:102218:3838 и в освобожденном виде передать помещение комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу,

при участии представителей:

от истца: ФИО2 - по дов. № 456/07.01-14 от 20 января 2022 г.;

от ответчика: ФИО3 – по довер. б/н от 30.08.2021,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Курск Строй Ресурс» о взыскании задолженности по арендной плате за период с мая 2021 года по июнь 2021 года в размере 22 383 руб. 34 коп., пеней за период с 11.06.2021 по 11.07.2021 в размере 3 647 руб. 81 коп. с продолжением начисления пеней в размере 0,3% от суммы долга в размере 22 383 руб. 34 коп. за каждый день просрочки, начиная с 18.08.2021; о расторжении договора аренды объектов недвижимости от 01.10.2020 №4973; об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 130,4 кв.м, в том числе: помещение IIIа, на 1 этаже, расположенное по адресу: <...> б/н, Лит. А, кадастровый номер 46:29:102218:3838 и в освобожденном виде передать помещение комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением Арбитражного суда Курской области от 25.08.2021 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового судопроизводства.

В судебном заседании 15.10.2021 представитель истца заявленные исковые требования поддержал, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором он просил суд: обязать ответчика освободить нежилое помещение площадью 130,4 кв.м, в том числе: помещение IIIа, на 1 этаже, расположенное по адресу: <...> б/н, Лит. А, кадастровый номер 46:29:102218:3838 и в освобожденном виде передать помещение комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Судом заявленное ходатайство удовлетворено, уточнения исковых требований приняты судом.

В судебное заседание 06.12.2021 от истца поступило ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате за период с мая 2021 года по июнь 2021 года в размере 22 383 руб. 34 коп., пеней за период с 11.06.2021 по 11.07.2021 в размере 3 647 руб. 81 коп. с продолжением начисления пеней в размере 0,3% от суммы долга в размере 22 383 руб. 34 коп. за каждый день просрочки, начиная с 18.08.2021, а также расторжения договора аренды объектов недвижимости от 01.10.2020 №4973.

Определением суда от 06.12.2021 производство по делу в части в части взыскания задолженности по арендной плате за период с мая 2021 года по июнь 2021 года в размере 22 383 руб. 34 коп., пеней за период с 11.06.2021 по 11.07.2021 в размере 3 647 руб. 81 коп. с продолжением начисления пеней в размере 0,3% от суммы долга в размере 22 383 руб. 34 коп. за каждый день просрочки, начиная с 18.08.2021, а также о расторжении договора аренды объектов недвижимости от 01.10.2020 №4973, прекращено.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на наличие оснований для возврата арендуемого помещения, ввиду истечения срока действия договора.

Ответчик в письменном отзыве против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, указав на то, что в период действия договора аренды Обществом было подано заявление о выкупе спорного помещения по основаниям, предусмотренным ст. 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил следующее.

01.10.2020 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (Арендодатель) и ООО «Курск Строй Ресурс» (Арендатор) был заключен договора №4973 аренды объекта недвижимости (далее – договор №4973 от 01.10.2020).

Согласно пункту 1.1. договора №4973 от 01.10.2020 Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования под оказание услуг населению и офис нежилое помещение (далее – Объект), расположенное по адресу: ул. К. Воробьева, б/н, лит. А, общей площадью 130,4 кв.м, в том числе: помещение IIIа на 1 этаже, кадастровый номер 46:29:102218:3838, на срок с 01.10.2020 по 29.09.2021.

В соответствии с п.3.1 договора №4973 от 01.10.2020 размер арендной платы в год составляет 168 360 руб. 00 коп., в т.ч. НДС 28 060 руб. 00 коп., в месяц 14 030 руб. 00 коп., в т.ч. НДС 2 338 руб. 33 коп. Расчет арендной платы прилагается и является неотъемлемой частью Договора.

Арендная плата вносится Арендатором в порядке и сроки, предусмотренные п.3.2 договора №4973 от 01.10.2020.

На основании п.4.2 договора №4973 от 01.10.2020 при неуплате Арендатором арендной платы в установленные Договором сроки начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Из пояснений истца следует, что ответчик обязанность по внесению арендной платы исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем за период с мая по июнь 2021 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 22 383 руб. 34 коп.

В соответствии с п.4.2 договора №4973 от 01.10.2020 истец начислил ответчику пени за период с 11.06.2021 по 11.07.2021 в размере 3 647 руб. 81 коп. с продолжением начисления пеней в размере 0,3% от суммы задолженности.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей и наличие задолженности, истец обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с мая 2021 года по июнь 2021 года в размере 22 383 руб. 34 коп., пеней за период с 11.06.2021 по 11.07.2021 в размере 3 647 руб. 81 коп. с продолжением начисления пеней в размере 0,3% от суммы долга в размере 22 383 руб. 34 коп. за каждый день просрочки, начиная с 18.08.2021; о расторжении договора аренды объектов недвижимости от 01.10.2020 №4973; об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 130,4 кв.м, в том числе: помещение IIIа, на 1 этаже, расположенное по адресу: <...> б/н, Лит. А, кадастровый номер 46:29:102218:3838 и в освобожденном виде передать помещение комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В ходе рассмотрения настоящего дела, ответчик погасил задолженность перед Арендодателем как по арендным платежам, так и в части начисленных пеней.

С учетом прекращения производства по делу в части, в связи с отказом истца от части требований, рассмотрению по существу подлежат исковые требования об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 130,4 кв.м, в том числе: помещение IIIа, на 1 этаже, расположенное по адресу: <...> б/н, Лит. А, кадастровый номер 46:29:102218:3838 и в освобожденном виде передать помещение комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.


Суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По условиям спорного договора Арендодатель обязуется передать Арендатору для использования под оказание услуг населению и офис нежилое помещение (далее – Объект), расположенное по адресу: ул. К. Воробьева, б/н, лит. А, общей площадью 130,4 кв.м, в том числе: помещение IIIа на 1 этаже, кадастровый номер 46:29:102218:3838, на срок с 01.10.2020 по 29.09.2021.

В соответствии с п. 3.2 договора №4973 от 01.10.2020 Арендатор ежемесячно не позднее 10 числа следующего за отчетным месяцем путем, вносит сумму арендной платы (без НДС) на счет бюджета города Курска.

Как усматривается из материалов дела, истец обязанности по договору №4973 от 01.10.2020 исполнил надлежащим образом, передав арендуемое помещение ответчику, что последним не оспаривалось.

Срок действия договора установлен с 01.10.2020 по 29.09.2021.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В пункте 5.2 договора №4973 от 01.10.2020 стороны согласовали, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой срок по соглашению Сторон. Если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в одностороннем (внесудебном) порядке в случаях, предусмотренных п. 5.6 договора №4973 от 01.10.2020.

В указанных случаях Договор считается расторгнутым с момента получения Арендатором уведомления о факте нарушения этих условий Договора, содержащего изъявление воли Арендодателя об отказе от договора.

Ссылки истца на то, что претензия от 23.07.2021, направленная в адрес ответчика, одновременно является уведомлением о расторжении договора, предусмотренным п.5.6 договора №4973 от 01.10.2020, отклоняются судом ввиду следующего.

В соответствии с п.3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п.5.6 договора №4973 от 01.10.2020 Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в одностороннем (внесудебном) порядке в случае однократного не внесения Арендатором арендной платы в установленной п.3.1 Договора срок.

Вместе с тем, указанное положение договора №4973 от 01.10.2020 противоречит пункту 3 статьи 619 ГК РФ в совокупном толковании с положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Таким образом, основания для расторжения договора, предусмотренные п.3 ст. 619 ГК РФ у комитета отсутствуют, поскольку доказательств нарушения Арендатором срока внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором, материалы дела не содержат и истцом не представлено. Установленный факт нарушения срока внесения арендных платежей за май и июнь 2021 года не отвечает критерию «более двух раз», установленному п3 ст. 619 ГК РФ.

Кроме того, следует отметить, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Суд принимает во внимание устранение ответчиком допущенного нарушения денежного обязательства и погашение им задолженности. В данном случае имущественные интересы Арендодателя, ущемленные ненадлежащим исполнением Арендатором денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором санкций, которые были оплачены Арендатором наряду с арендными платежами.

Пунктом 5.5 договора №4973 от 01.10.2020 установлено, что досрочное расторжение Договора допускается по соглашению Сторон.

Поскольку претензия от 23.07.2021 комитета направлена в адрес ООО «Курск Строй Ресурс» ранее истечения срока действия договора №4973 от 01.10.2020 (до 29.09.2021), соглашение сторон (в качестве самостоятельного документа) о расторжении договора по взаимному соглашению в материалы дела не представлено, а ответчик продолжает пользоваться предметом аренды, договор №4973 от 01.10.2020 не может быть признан расторгнутым на основании п.5.5 договора.

Доказательств направления комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска в адрес ООО «Курск Строй Ресурс» уведомления о расторжении договора №4973 от 01.10.2020 после истечения срока действия договора, материалы дела не содержат и истцом не представлено.

С учетом вышеуказанных положений законодательства и установленных судом обстоятельств, договор №4973 от 01.10.2020 считается продленным на неопределенный срок.

Вместе с тем, после истечения срока действия договора №4973 от 01.10.2020 (29.09.2021) волеизъявления сторон на расторжение договора аренды не последовало.

При таких обстоятельствах, правовые и фактические основания для возврата объекта аренды, указанного в договоре №4973 от 01.10.2020, отсутствуют.

Помимо этого, арбитражный суд принимает во внимание следующее.

Материалами дела подтверждается, что во время действия договора №4973 от 01.10.2020 ООО «Курск Строй Ресурс» было подано заявление в комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска о выкупе арендуемого помещения, расположенного по адресу: ул. К. Воробьева, б/н, лит. А, общей площадью 130,4 кв.м, в том числе: помещение IIIа на 1 этаже, кадастровый номер 46:29:102218:3838, в порядке, предусмотренном ст.3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст. 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Заявление ООО «Курск Строй Ресурс» о выкупе в преимущественном порядке арендуемого помещения было получено истцом 21.09.2021 и до настоящего времени комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска не рассмотрено. Иного материалы дела не содержат.

После истечения срока действия договора №4973 от 01.10.2020 Арендатор продолжает фактически пользоваться арендуемым помещением, что истцом не оспаривалось. Задолженность по арендным платежам на дату рассмотрения настоящего дела у ООО «Курск Строй Ресурс» отсутствует.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд не усматривает оснований для освобождения ответчиком помещения, арендуемого по договору №4973 от 01.10.2020.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав обстоятельства дела, проанализировав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 130,4 кв.м, в том числе: помещение IIIа, на 1 этаже, расположенное по адресу: <...> б/н, Лит. А, кадастровый номер 46:29:102218:3838 и в освобожденном виде передать помещение комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, не подлежащими удовлетворению.

С учетом результатов рассмотрения настоящего спора, в силу ст. 110 АПК РФ, расходы по оплате госпошлины относятся на истца.

В силу ст. 333.37 НК РФ истец от уплаты госпошлины освобожден.

На основании статей 309, 310, 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 16, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска отказать.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже.


Судья С.И. Хмелевской