Решение от 18 декабря 2017 г. по делу № А19-17624/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-17624/2017 18.12.2017 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 13.12.2017 года. Решение в полном объеме изготовлено 18.12.2017 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Гаврилова О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вохмяниным Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению МИНИСТЕРСТВА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН <***>, ИНН <***>, АДРЕС: 664007, <...>)

к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ "ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, АДРЕС: 107078, <...>)

третье лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНСТРОЙТЕХ-С" (ОГРН <***>, ИНН <***>, АДРЕС: 664075, <...>/2); АДМИНИСТРАЦИЯ МОЛОДЕЖНОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ – АДМИНИСТРАЦИЯ СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ; УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

о признании незаконными действий и об обязании внести запись в Единый государственный реестр недвижимости

при участии в судебном заседании: от истца - ФИО1, удостоверение, доверенность; от ответчика - ФИО2, паспорт, доверенность;

от ООО "ИНСТРОЙТЕХ-С" - ФИО3, паспорт, доверенность; от Управление Росреестра по ИО – не явились, извещены надлежащим образом;

от Администрации Молодежного МО – не явились, извещены надлежащим образом;

установил:

Министерство имущественных отношений Иркутской области (далее министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ исковым заявлением о признании незаконными действий Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области по кадастровому учету сведений о земельном участке по смене вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536 с вида разрешенного использования земельного участка «под строительство базы бытового обслуживания» на «многоэтажная жилая застройка».

Министерство имущественных отношений Иркутской области просило восстановить положение существовавшее до нарушения права, путем установления в Едином государственном реестре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536 «под строительство базы бытового обслуживания».

Представитель истца в судебном заседании уточненные требования поддержал в полном объеме, дал свои пояснения в соответствии с доводами, изложенными в заявлении.

Требования рассматриваются судом в уточненной редакции.

Представитель ответчика требования не признал, дал свои пояснения относительно предмета спора, заявил о пропуске заявителем срока предусмотренного ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО "Инстройтех-С" поддержал доводы ответчика.

Представитель Управления Росреестра по ИО дал свои пояснения относительно предмета спора, полагает заявленные требования заявителя незаконными и необоснованными.

Представитель Администрации в судебное заседание не явился, отзыв не представил.

В судебном заседании объявлялись перерыв с 06.12.2017 года до 10 часов 00 мин. 12.12.2017 года и с 12.12.2017 года до 13.12.2017 года до 14 часов 30 мин.

После окончания перерыва слушание дела продолжено с участием представителей сторон и третьего лица.

Заявленные требования мотивированы тем, что изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено без согласия собственника, в одностороннем порядке. Соответствующие изменения в договор аренды земельного участка не вносились.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен арендатор земельного участка ООО "Инстройтех-С", Управление Росреестра по Иркутской области, Администрация Молодежного муниципального образования.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и градостроительной политике администрации Иркутского районного муниципального образования и гр. Ким Оки на основании постановления администрации Иркутского районного муниципального образования от 1 сентября 2014 года № 3575 «О предоставлении гр. Ким Оки земельного участка в аренду под строительство базы бытового обслуживания» был заключен договор аренды № 367 от 1 сентября 2014 года (далее - Договора аренды), в соответствии с условиями которого, Комитетом по управлению муниципальным имуществом и градостроительной политике администрации Иркутского районного муниципального образования был предоставлен по акту приема-передачи от 1 сентября 2014 года за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 38:06:140701:1536, площадью 4849 кв.м. из земель населенных пунктов, с целью использования земельного участка «под строительство базы бытового обслуживания» (п.п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2. договора, на Земельном участке здания, строения, сооружения отсутствуют.

Договор аренды земельного участка от 1 сентября 2014 года № 367 действует с 1 сентября 2014 года по 1 сентября 2029 года.

В соответствии с договором уступки права требования (цессии) права и обязанности арендатора по Договору аренды перешли от гр. Ким Оки к обществу с ограниченной ответственностью «Дайвинг клуб».

Затем права и обязанности по Договору аренды перешли от ООО «Дайвинг клуб» к ООО «Инстройтех-С» на основании договора уступки права требования (цессии) от 9 февраля 2016 года.

Согласно данным из государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 38:06:140701:1536 является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

В соответствии со статьей 3 Закона Иркутской области от 18 декабря 2014 года № 162-оз «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области» Правительство Иркутской области с 1 января 2016 года осуществляет следующие полномочия органов местного самоуправления Иркутского районного муниципального образования, городских и сельских поселений Иркутского района Иркутской области:

1) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено законодательством;

2) выдача разрешения на использование земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена.

Исполнительным органом государственной власти Иркутской области, осуществляющим необходимые действия, связанные с распоряжением земельными участками, находящимися на территории Иркутского районного муниципального образования, государственная собственность на которые не разграничена, является министерство имущественных отношений Иркутской области в соответствии с Положением о Министерстве, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 30 сентября 2009 года № 264/43-пп.

Таким образом, с момента изменения порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению такими участками и, следовательно, права арендодателя по договорам аренды перешли к Правительству Иркутской области в лице его уполномоченного органа в сфере управления и распоряжения земельными участками, независимо от

переоформления данных договоров, что согласуется с правовой позицией, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 301/10 от 11 мая 2010 года.

В конце 2016 года министерству стало известно о том, что арендатором земельного участка ООО «Инстройтех-С» был самостоятельно изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536 с существующего «под строительство базы бытового обслуживания» на «многоэтажная жилая застройка».

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 11 августа 2017 года № 3800/601/17-628367 в настоящее время основным видом разрешенного использования земельного участка является «многоэтажная жилая застройка».

Министерство полагает, что действия ответчика по внесению изменений сведений в государственный кадастр недвижимости путем изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536 с существующего «под строительство базы бытового обслуживания» на «многоэтажная жилая застройка» является незаконными, нарушающими положения действующего законодательства, на основании следующего.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального

сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (часть 1 и часть 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда

такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из норм статей 40-41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Таким образом, министерство считает, что осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от 1 сентября 2014 года № 367 на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (статьи 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) является взаимное волеизъявление сторон сделки.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. Согласно части 3 статьи 20 Федерального закона от 24

июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей по состоянию на 20 июля 2017 года) с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.

С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Вместе с тем, полномочия арендатора объекта недвижимости на обращение с заявлением об учете изменений объектов недвижимости, предусмотренные частью 3 статьи 20 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей по состоянию на 20 июля 2017 года), могут быть реализованы только в рамках прав, предоставленных по договору аренды, а ООО «Инстройтех-С» фактически в одностороннем порядке изменил цель предоставления земельного участка, определенную в заключенном договоре аренды, влекущую иную кадастровую стоимость земельного участка, применяемую при расчете арендной платы за земельный участок; учитывая, что вид использования земельного участка, предоставленного для определенных целей без проведения торгов, впоследствии не может быть изменен на иной вид, при котором земельный участок может быть предоставлен только в результате проведения торгов, так как такое изменение вида разрешенного использования нарушает порядок, установленный статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным, министерство полагает, что действия филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области по внесению изменений в данные государственного кадастра недвижимости земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536 в части указания вида разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка, совершены с нарушением требований статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В

случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Ответчик заявленные требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Из отзыва ответчика следует, что согласно положений п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного суда № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие оспариваемого правового акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и ограничение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.

Таким образом, для признания действий ФГБУ «ФКП Росреестра» незаконными необходимо одновременно наличие двух перечисленных условий в совокупности. В предмет судебного исследования в обязательном порядке должен быть включен вопрос о наличии (отсутствии) нарушений прав и законных интересов заявителя.

По мнению ответчика, Министерством имущественных отношений Иркутской области не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов, а также нарушения конкретных норм права ФГБУ «ФКП Росреестра».

Правоотношения по государственной регистрации прав и государственному кадастровому учету объектов недвижимости регулируются нормами Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

Федеральный закон № 218-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (п. 1 ст. 1).

Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим

Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (п. 2 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 218-ФЗ, - государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, осуществляются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами

На территории Иркутской области уполномоченным органом является - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Приказом Росреестра от 18.10.2016 № П/0515 "О наделении Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палат Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отдельными полномочиями органа регистрации прав" Учреждение наделено правом загрузки сведений, содержащихся в документах, поступивших для осуществления государственного кадастрового учета и для осуществления государственной регистрации прав в федеральную государственную информационную систему ведения ЕГРН (далее - ФГИС ЕГРН), а также прием и выдача документов для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, внесением сведений о границах муниципальных образований, населенных пунктов.

До 01.01.2017г. ФГБУ «ФКП Росреестра» при осуществлении им полномочий в сфере кадастрового учета руководствовался действующим на тот момент Федеральным Законом от 24.07.2007г. № 221 «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре).

Частью 3 статьи 1 Закона о кадастре было установлено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе.

Таким образом, ФГБУ «ФКП Росреестра» являлся органом, осуществляющим функции по внесению сведений в государственный информационный ресурс на основании представляемых для кадастрового учета документов.

Земельный участок с кадастровым номером 38:06:140701:1536, расположенный по адресу: <...>, был поставлен на государственный кадастровый учет 08.08.2014г. на основании заявления о

постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 04.08.2014г., межевого плана от 04.08.2014г., в составе которого была копия распоряжения КУМИ Иркутского районного муниципального образования от 01.07.2014г. № 762/3 «Об утверждении схемы расположения земельного участка по адресу: Иркутская область, Иркутский район, п. молодежный, ул. Приморская, 27» (вид разрешенного использования земельного участка«под строительство базы бытового обслуживания »).

20.07.2016г. ФГБУ «ФКП Росреестра» на основании заявления генерального директора Общество с ограниченной ответственностью "Инстройтех" ФИО4 о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 14.07.2016г., информационного письма администрации п. Молодежный, выписки из Правил землепользования и застройки Молодежного МО от 09.03.2016г. № 240, декларации от 14.07.2016г., копии договора аренды от 01.09.2014. № 367 (срок аренды земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536 с 01.09.2014г. по 01.09.2029г.), копии договора цессии от 01.02.2016г., копии договора цессии от 09.02.2016г., копии договора цессии от 09.02.2016г., согласно которым ООО «Инстройтех-С» были переданы права и обязанности арендатора по договору аренды № 357 от 01.09.2014г.„ приняло решение об осуществлении учета изменений в сведениях объекта недвижимости (вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536 был изменен на «многоэтажная жилая застройка».

По мнению ответчика, необходимым для кадастрового учета документом в рассматриваемом случае является копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом, установленное разрешенное использование земельного участка (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастре).

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса, ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно ч. 3 ст. 5 ЗК РФ, правообладателями земельных участков являются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

В соответствии с ч. 3 ст. 20 Закона о кадастре, в ред. действовавшей на момент внесения изменений в сведения разрешенного использования земельного участка с

кадастровым номером 38:06:140701:1536, - с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Согласно договору аренды от 01.09.2014. № 367 срок аренды земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536 установлен с 01.09.2014г. по 01.09.2029г., а арендатором указанного земельного участка по договору цессии от 09.02.2016г. является ООО «Инстройтех-С».

Таким образом, ответчик считает, что ООО «Инстройтех-С» являлся надлежащим лицом при обращении в ФГБУ «ФКП Росреестра» с заявлением о государственном кадастровом учете изменений земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536.

Пунктом 3 ст. 37 Градостроительного кодекса определено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно представленным правообладателем указанного земельного участка документам, а именно декларации от 14.07.2016г. и информационному письму администрации п. Молодежный от 09.03.2016г. № 240, земельный участок с кадастровым номером 38:06:140701:1536 входит в границы населенного пункта п. Молодежный в зону Ж-4 «Зоны многоэтажной жилой застройки».

В ПЗЗ Молодежного МО содержатся сведения, в том числе о видах разрешенного использования земельных участков, в частности в качестве основного вида разрешенного использования земельных участков, расположенных в зоне Ж-4, указан вид разрешенного использования - «многоэтажная жилая застройка».

По мнению ответчика, статьи 26 и 27 Закона о кадастре содержали исчерпывающий перечень оснований для отказа, приостановления осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Оснований для отказа или приостановления в осуществлении кадастрового учета вышеуказанного объекта недвижимости выявлено не было.

Таким образом, ответчик считает, что при осуществлении государственного кадастрового учета изменений в сведениях о земельном участке с кадастровым номером

38:06:140701:1536 каких-либо нарушений со стороны ФГБУ «ФКП Росреестра» допущено не было.

Поскольку осуществление жилищного строительства не относится к кадастровому учету ответчик не принимает довод Министерства имущественных отношений Иркутской области о недопустимом в силу положений ст. 39.6 ЗК РФ осуществлении жилищного строительства на основании аренды от 01.09.2014г. № 367 на земельном участке с кадастровым номером 38:06:140701:1536, предоставленном не по установленной процедуре.

Кроме того, по мнению ответчика, министерством в нарушение положений ч. 4 ст. 198 АПК РФ пропущен З-х месячный срок на обращение в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Оспариваемые действия были осуществлены ФГБУ «ФКП Росреестра» 20.07.2016г., однако в Арбитражный суд Иркутской области истец обратился только 05.09.2017г.

Сведения кадастра недвижимости являются общедоступными, проверить информацию о любом объекте недвижимости можно в режиме онлайн на официальных сайтах Росреестра и ФГБУ «ФКП Росреестра».

Более того, ФГБУ «ФКП Росреестра» 03.11.2016г. от Министерства имущественных отношений Иркутской области был получен межведомственный запрос о предоставлении кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536, 07.11.2016г. запрашиваемые сведения были предоставлены истцу, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 07.11.2016г. № 3800/601/16-582804.

В полученном истцом кадастровом паспорте № 3800/601/16-582804 содержались все сведения об указанном земельном участке, в том числе и виде его разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка».

Таким образом, ответчик считает, что истцу об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536 стало известно 07.11.2016г.

На основании изложенного, ответчик просил суд в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Возражая против доводов ответчика, министерство указало следующее.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2011 года № 12651/11 сформулирована правовая позиция о том, что споры, связанные с определением вида разрешенного использования земельных

участков, затрагивают интересы их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Поэтому такие споры подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета.

Рассматриваемый спор, по мнению министерства, относится к указанной категории споров, следовательно, дело подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.

Таким образом, считает, министерство считает довод ответчика о пропуске срока на обращение в суд необоснованным и подлежащим отклонению.

Изучив материалы дела, доводы и возражения участников процесса, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально- определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Статьей 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации".

Статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок определения и изменения сведений относительно разрешенного использования земельных участков предусмотрен действующим законодательством (Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В силу положений статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

В силу частей 6 и 8 статьи 15 Закона о кадастре недвижимости при принятии органом государственной власти или органом местного самоуправления акта, которым устанавливается, изменяется территориальная зона или отменяется ее установление, а также при принятии решения, в связи с которым требуется внесение изменений в сведения кадастра о видах разрешенного использования земельных участков, эти органы обязаны в порядке информационного взаимодействия представлять органу кадастрового учета соответствующие документы в предусмотренные этой статьей сроки.

Поэтому при определении вида разрешенного использования спорного земельного участка, предоставленного ранее гражданину «под строительство базы бытового обслуживания» ответчик согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства обязан был установить, в состав какой территориальной зоны этот участок входит, какие в ней предусмотрены виды разрешенного использования и для чего предназначен переданный в аренду земельный участок.

Ответчик не руководствовался упомянутыми положениями законодательства и при рассмотрении спора не представил суду документов, свидетельствующих о согласовании обществом изменения того вида разрешенного использования спорного земельного участка, на котором настаивает общество.

Между тем основой для возникновения спора послужили действия ответчика по присвоению спорному земельному участку определенного вида разрешенного использования. Поэтому доказать в суде наличие оснований для изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен именно он.

Судом установлено, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и градостроительной политике администрации Иркутского районного муниципального образования и гр. Ким Оки на основании постановления администрации Иркутского районного муниципального образования от 1 сентября 2014 года № 3575 «О предоставлении гр. Ким Оки земельного участка в аренду под строительство базы бытового обслуживания» был заключен договор аренды № 367 от 1 сентября 2014 года, в соответствии с условиями которого, был предоставлен по акту приема-передачи от 1 сентября 2014 года за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 38:06:140701:1536, площадью 4849 кв.м. из земель населенных пунктов, с целью использования земельного участка «под строительство базы бытового обслуживания» (п.п. 1.1 договора).

Договор аренды земельного участка от 1 сентября 2014 года № 367 действует с 1 сентября 2014 года по 1 сентября 2029 года.

На основании договора уступки права требования (цессии) от 9 февраля 2016 года. права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО «Инстройтех-С».

Согласно данным из государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 38:06:140701:1536 является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Исполнительным органом государственной власти Иркутской области, осуществляющим необходимые действия, связанные с распоряжением земельными участками, находящимися на территории Иркутского районного муниципального образования, государственная собственность на которые не разграничена, является министерство имущественных отношений Иркутской области в соответствии с Положением о Министерстве, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 30 сентября 2009 года № 264/43-пп.

Таким образом, с момента изменения порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению такими участками и, следовательно, права арендодателя по договорам аренды перешли к Правительству Иркутской области в лице его уполномоченного органа в сфере управления и распоряжения земельными участками, независимо от переоформления данных договоров, что согласуется с правовой позицией, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 301/10 от 11 мая 2010 года.

В 2016 году по заявлению арендатора земельного участка ООО «Инстройтех-С», без согласования с собственником земли, был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536 с существующего «под строительство базы бытового обслуживания» на «многоэтажная жилая застройка».

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 11 августа 2017 года № 3800/601/17-628367 в настоящее время основным видом разрешенного использования земельного участка является «многоэтажная жилая застройка».

В пункте 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации указано на использование земель согласно установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, на который ссылается ответчик, допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Вместе с тем, данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Арендатор обязан согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, при изменении вида разрешенного использования земельного участка изменится характеристика земельного участка, выступающего объектом договора аренды, и его целевое назначение, что, в свою очередь, повлечет и изменения договора аренды. На основании положений Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора аренды возможно только по взаимному согласию сторон договора. Поэтому изменять вид разрешенного использования земельного участка вправе только его собственник. Таким образом, арендатор вправе обратиться в орган кадастрового учета лишь в случае, когда вид разрешенного использования арендуемого им земельного участка уже изменен и в договор аренды внесены соответствующие изменения, либо в случае, если договором аренды земельного участка предусмотрено право арендатора изменять вид разрешенного использования земельного участка.

Как следует из условий представленного в материалы дела договора аренды земельного участка, спорный земельный участок с кадастровым номером 38:06:140701:1536, площадью 4849 кв.м. предоставлен из земель населенных пунктов, с целью использования земельного участка «под строительство базы бытового обслуживания».

Пунктом 1.1, 4.4.3 указанного договора предусмотрена обязанность использовать земельный участок строго по целевому назначению.

Право в одностороннем порядке изменить вид разрешенного использования земельного участка на основании установленных обстоятельств в случае использования земельного участка арендатором не в соответствии с видом разрешенного использования договором аренды не предусмотрено.

В пункте 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя принять решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора в случае, в том числе использования земельного участка не по целевому назначению.

Изменения в договор аренды земельного участка в части цели предоставления земельного участка не вносились.

Следовательно, в рассматриваемом случае арендодатель не обладает правом в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

С учетом установленных обстоятельств, условий договора аренды спорного земельного участка, приведенных положений действующего законодательства, несоответствие фактического использования арендованного земельного участка указанной в договоре цели предоставления может служить основанием для расторжения договора аренды, правомочия арендатора на самостоятельное изменение вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, не установлено.

Доводы ответчика и третьего лица о праве на одностороннее изменение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с теми видами, которые предусмотрены Правилами землепользования и застройки, отклоняются, поскольку Правила землепользования и застройки сами по себе не дают право арендатору земельного участка изменять в одностороннем порядке договор аренды земельного участка и осуществлять полномочия собственника земельного участка в части внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости об основных характеристиках земельного участка, выбирая по своему усмотрению тот или иной вид разрешенного использования.

Относительно доводов ответчика о пропуске трехмесячного срока на обжалование действий и решений государственных органов, предусмотренного статьей 198 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2011 года № 12651/11 сформулирована правовая позиция о том, что споры, связанные с определением вида разрешенного использования земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Поэтому такие споры подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета.

Общий срок исковой давности составляет три года с того момента, когда истцу стало известно о нарушении его права. О нарушении права министерству стало известно в ноябре 2016 года.

Кроме того, судом установлено, что собственник об изменении вида разрешенного использования земельного участка не уведомлялся арендатором земельного участка.

Учитывая изложенное, суд считает, что срок на обращение в суд не пропущен.

Доводы ответчика о необходимости применения срока, предусмотренного частью 3 статьи 198 АПК РФ, противоречат постановлению Президиума N 12651/11, в котором изложена правовая позиция о рассмотрении настоящего спора по общим правилам искового производства и о том, что фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

В данном случае цель, которую преследовало министерство при обращении в суд, подлежит удовлетворению посредством судебного решения, необходимые изменения в правоотношения сторон, связанные с определением надлежащего вида разрешенного использования земельного участка должны быть внесены в кадастр, поэтому само по себе формулирование требований как соответствующих требованиям, рассматриваемым в порядке главы 24 АПК РФ, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований при отсутствии оснований для указанных изменений в правоотношениях со стороны ответчика (данный вывод соответствует правовой позиции изложенной в постановлении АС Западно-Сибирского округа от 29 ноября 2012 г. по делу N А46- 13112/2010).

С учетом того, что согласие собственника спорного земельного участка на изменение вида разрешенного использования не представлено, с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета собственник земли не обращался, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка об изменении вида разрешенного использования заключено не было, а также решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка не принималось, суд приходит к выводу о том, что уточненные министерством требования являются правомерными и подлежат удовлетворению в виде признания незаконными действия Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального

государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области по кадастровому учету сведений о земельном участке по смене вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536 с вида разрешенного использования земельного участка «под строительство базы бытового обслуживания» на «многоэтажная жилая застройка».

Уполномоченным органом подлежит восстановлению положение существовавшее до нарушения права, путем установления в Едином государственном реестре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536 «под строительство базы бытового обслуживания».

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Уточненные требования Министерства имущественных отношений Иркутской области удовлетворить.

Признать незаконными действия Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области по кадастровому учету сведений о земельном участке по смене вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536 с вида разрешенного использования земельного участка «под строительство базы бытового обслуживания» на «многоэтажная жилая застройка».

Восстановить положение существовавшее до нарушения права, путем установления в Едином государственном реестре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:06:140701:1536 «под строительство базы бытового обслуживания».

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья О.В. Гаврилов