Решение от 19 июня 2018 г. по делу № А79-137/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-137/2018
г. Чебоксары
19 июня 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 13 июня 2018 года.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Кузьминой О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации Атлашевского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики, Россия 429500, Чебоксарский район, п. Новое Атлашево, Чувашская Республика, ул. Парковая, д. 5 ,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, Россия 429500, Чебоксарский район, п. Новое Атлашево, Чувашская Республика, ул. 70 лет Октября, д. 11, кв. 4

о взыскании 71440 руб. 84 коп. долга по аренде и пени, расторжении договора аренды муниципального имущества от 06.04.2015 № 05

при участии

от истца: ФИО3 - главы Администрации Атлашевского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики

от ответчика: ФИО2 – индивидуального предпринимателя

установил:

администрация Атлашевского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики (далее – истец, арендодатель, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, арендатор, предприниматель) о взыскании долга по договору аренды муниципального имущества в размере 61893 руб. 36 коп. за период с 01.01.2017 по 30.09.2017, пени в сумме 9547 руб. 48 коп. за период с 21.01.2017 по 30.09.2017 и о расторжении договора аренды муниципального имущества № 5 от 06.04.2015.

В судебном заседании представитель истца представил расчеты долга и пени, (л.д.146-148), пояснив, что при составлении иска допущена описка, так как неверно указан период возникновения задолженности, фактически долг составляет 61 893 руб. 36 коп. за период с 01.01.2017 по 31.08.2017, пени в сумме 9 547 руб. 48 коп. за период с 21.01.2017 по 31.08.2017, требование о расторжении договора аренды также поддержал по доводам, изложенным в иске и письменных пояснениях, указав, что ответчик не производит оплату арендной платы длительный период времени, в связи с чем просит взыскать долг в судебном порядке и в связи с неоднократными просрочками в оплате задолженности просит расторгнуть договор аренды (том 1 л.д. 5-6, том 1 л.д. 34).

Ответчик не возражала относительно расторжения договора, суду доказательства расторжения договора по соглашению сторон не представила, однако возражала о взыскании арендной платы и пени по доводам, изложенным в отзывах (том 1 л.д. 22, том 1 л.д. 78-79, том 1 л.д. 141).

Суду пояснила, что в 2017 году предпринимательская деятельность ею в арендуемом помещении не осуществлялась, поскольку в помещении отсутствует возможность поддержания теплоснабжения для нормального осуществления деятельности парикмахерской. С 01.01.2017 со стороны Администрации не были приняты меры по устранению причины невозможности поддержания теплоснабжения в указанном помещении. В связи с чем ответчик покинула арендуемое помещение, комплект ключей до настоящего момента находится у нее, так как в помещении имеются вложения со стороны предпринимателя, которые до настоящего времени истцом не возвращены предпринимателю. Просит в иске о взыскании арендной платы и пени отказать.

Выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

На основании протокола проведения аукциона и определения победителя на право заключения договора аренды объекта недвижимости от 24.03.2015 между администрацией Атлашевского сельского поселения Чебоксарского района (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды муниципального имущества от 06.04.2015 года № 05, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное на первом этаже нежилого помещения № 2, находящееся по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Атлашевское сельское поселение, <...>, общей площадью 52,3 кв.м., для размещения парикмахерской.

Объект аренды передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 06.04.2015.

Согласно пунктам 2.1. 2.2 договора № 05 от 06.04.2015 срок аренды устанавливается с 06.05.2015 по 05.05.2020, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор аренды № 05 от 06.04.2015 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по кой Республике 22.04.2015 №21-21 /021 -21 /051 /001 /2015-2769/2.

Согласно пункту 3.1. договора аренды размер годовой арендной платы за объект аренды составляет 112340 руб., размер ежемесячной арендной платы составляет 9361 руб. 67 коп.

Согласно пункту 3.5. договора, внесенный арендатором задаток в сумме 11324 руб. засчитывается в счет арендной платы за объект.

Исходя из условий пунктов 3.1, 3.2 договора, арендатор производит оплату имущества ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяцем, путем перечисления на счет.

Истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо от 02.11.2017 № 538, с просьбой погасить образовавшуюся задолженность, а также предупреждение о том, что в двухнедельный срок со дня получения претензионного письма уплатить образовавшуюся задолженность, в противном случае истец вынужден обратиться в суд о взыскании задолженности по арендной плате либо требовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков.

Изучив представленные доказательства, суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению.

Оценив представленные документы, суд считает, что отношения сторон регулируются гражданским законодательством и вытекают из обязательств по договору аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключив договор, стороны приняли на себя обязательства, которые в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. В частности, арендатор принял на себя обязательства по своевременному внесению арендных платежей.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно акту приема-передачи от 06.04.2015 помещение принято ответчиком без замечаний.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно статье 619 Гражданского Кодекса РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, о чем истец известил ответчика в претензионном письме от 02.11.2017 № 538.

Судом проверен расчет долга по арендной плате в размере 61 893 руб. 36 коп. за период с 01.01.2017 по 31.08.2017 исходя из размера по договору аренды, с учетом ранее принятого решения Арбитражного суда Чувашской Республики по делу № А79-3227/2017, признан обоснованным. (л.д.146-153).

Ответчик не представила суду обоснованный контррасчет долга, не представила доказательства оплаты арендной платы за исковой период, обосновывает свои доводы обстоятельством того, что помещение, начиная с 02.02.2017 до 31.08.2017 и по настоящий момент ею не использовалось, поскольку в помещении отсутствует возможность поддержания теплоснабжения для нормального осуществления деятельности парикмахерской, истец на неоднократные обращения ответчика не устранил указанные обстоятельства, в связи с чем после 02.02.2017 ответчик покинула арендуемое помещение.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно части 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Частью 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Указанные положения также согласуются с пунктом 4.3.4 договора аренды, согласно которому арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за месяц о предстоящем освобождении объекта, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, рассчитаться по всем предусмотренным договорам платежам и сдать объект по акту в исправном состоянии; с пунктом 6.4 договора, согласно которому при расторжении и прекращении договора аренды ее объект подлежит возврату по акту приема-передачи.

Однако акт возврата помещения арендодателю либо иного документа о возврате помещения, ответчик в материалы дела не представил. Ответчик не представил суду также доказательства уклонения истца от приемки помещения от ответчика.

Согласно статье 450 Гражданского Кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского Кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Таким образом, соглашение о расторжении сторонами договора аренды № 05 от 06.04.2015, в случае его достижения, должно быть составлено в письменной форме и подписано истцом и ответчиком.

Однако ответчик не представил в материалы дела такое письменное соглашение, подписанное сторонами, в связи с чем доводы ответчика о том, что с 02.02.2017 ответчик помещение не занимала, поскольку обратилась к истцу с заявлением расторгнуть договор аренды, судом отклоняются. (л.д.35-36).

В данном заявлении имеется просьба арендатора расторгнуть договор аренды, в дальнейшем письменное соглашение о расторжении договора стороны добровольно не подписали, истец письмами от 01.03.2017 и от 13.04.2017 приглашал предпринимателя для расторжения договора аренды, к согласию стороны не пришли, в связи с чем ответчик не была лишена возможности обратиться в суд с требованием о расторжении договора в порядке статьи 450 Гражданского Кодекса РФ, что со стороны ответчика не сделано, в связи с чем договор продолжил свое действие, помещение по акту ответчиком не было возвращено истцу, соответственно арендная плата должна начисляться и после 02.02.2017, за весь исковой период.

Кроме того, ответчик не отрицает, что у нее имеются ключи от арендуемого помещения и доступ в помещение ей со стороны арендодателя не ограничен до настоящего времени.

Согласно статье 619 Гражданского Кодекса РФ основанием для досрочного расторжения в судебном порядке является нарушение сроков оплаты более чем два раза подряд, что подтверждено материалами дела.

В связи с изложенным, договор аренды № 05 от 06.04.2015 считается расторгнутым на основании решения суда.

Отсутствие обязанности по оплате арендной платы ответчик связывает с невозможностью осуществлять деятельность парикмахерской в арендуемом помещении в связи нарушением теплоснабжения, о чем имеется переписка-обращения ответчика к истцу.

На основании статьи 612 Гражданского Кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; - потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В данном случае арендатор требовала безвозмездного устранения недостатков имущества, по данному вопросу стороны к согласию не пришли.

В связи с чем ответчик также не была лишена права просить соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить недостатки и требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; либо удержать сумму понесенных ею расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; либо потребовать досрочного расторжения договора. Данные действия ответчик не совершала.

При не достижении сторонами согласий по обозначенным пунктам, ответчик не была лишена возможности устранить нарушения в судебном порядке.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.08.2017 со ссылкой на заявление от 08.02.2017 (л.д.80), согласно которому задолженность по арендной плате возможно погасить в счет произведенных ответчиком в арендуемом помещении ремонтно-отделочных работ, судом не принимаются, поскольку ответчик не обращалась с иском, встречным иском в суд о взыскании стоимости данных работ с Администрации для зачета арендной платы и стоимости работ в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

При этом суд самостоятельно не вправе производить зачет стоимости работ в счет оплаты арендной платы, поскольку договором аренды предусмотрена форма расчетов в виде уплаты денежных средств (часть 3 договора), возможность оплаты арендной платы произведенными ремонтными работами в тексте договора аренды отсутствует.

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика в пользу истца пени за период с 21.01.2017 по 31.08.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Кодекса законом или договором может быть предусмотрена неустойка (штраф, пени), т.е. денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 5.1.1 вышеуказанного договора установлено, что за каждый день просрочки в оплате арендной платы (п.3.1) арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.

Проверив расчет пени за период с 21.01.2017 по 31.08.2017 в размере 9547 руб. 48 коп. с учетом периода и суммы пени в решении суда по делу № А79-3227/2017, исполнительного листа, суд считает его верным и обоснованным (л.д.13-15, 46-47, 146-153).

Контррасчет пени ответчик в материалы дела не представил.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств добровольного расторжения договора № 05 от 06.04.2015 аренды муниципального имущества между Администрацией Атлашевского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики и индивидуальным предпринимателем ФИО2 по адресу в Чувашской Республике, Чебоксарский район, Атлашевское сельское поселение, <...>, общей площадью 52,3 кв.м.; уплаты долга по аренде в размере 61 893 руб. 36 коп. за период с 01.01.2017 по 31.08.2017, пени в сумме 9 547 руб. 48 коп. за период с 21.01.2017 по 31.08.2017.

Поскольку доказательства добровольного исполнения исковых требований со стороны ответчика суду не представлены, суд находит требования подлежащими удовлетворению, как основанные на законе, подтвержденные материалами дела.

В связи с удовлетворением иска согласно статье 110 Арбитражного процессуального Кодекса РФ расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчика, суд взыскивает с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8 858 руб.

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор № 05 от 06.04.2015 аренды муниципального имущества между Администрацией Атлашевского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики и индивидуальным предпринимателем ФИО2 по адресу в Чувашской Республике, Чебоксарский район, Атлашевское сельское поселение, <...>, общей площадью 52,3 кв.м.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации Атлашевского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики долг по аренде в размере 61 893 (Шестьдесят одна тысяча восемьсот девяносто три) руб. 36 коп. за период с 01.01.2017 по 31.08.2017, пени в сумме 9 547 (Девять тысяч пятьсот сорок семь) руб. 48 коп. за период с 21.01.2017 по 31.08.2017.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8 858 (Восемь тысяч восемьсот пятьдесят восемь) руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

О.С. Кузьмина