Решение от 10 ноября 2017 г. по делу № А32-31571/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-31571/2017

10.11.2017

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20.10.2017

Мотивированное решение изготовлено 10.11.2017

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к ответчикам: АО «Траст Девелопмент», г. Москва (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

ООО «Морские ворота», г. Геленджик (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

ЗАО «Морские ворота», г. Геленджик (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

ООО «Сатурн», г. Туапсе (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик (ИНН <***> ОГРН <***>),

об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании договоров недействительными (ничтожными) сделками, применении последствий недействительности,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности, ФИО3 по доверенности, ФИО4 по доверенности

от АО «Траст Девелопмент»: ФИО5 по доверенности

от ООО «Морские ворота»: ФИО6 по доверенности.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края и просит:

истребовать из чужого незаконного владения АО «Траст Девелопмент» земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:5302 площадью 164195 кв. м., адрес <...>.

признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:0212, заключенный между администрацией МО г-к Геленджик и ООО «Сатурн», а также все последующие сделки с данным земельным участком и образованными из него земельными участками недействительными (ничтожными) сделками.

признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402004:0020, заключенный между администрацией МО г-к Геленджик и ООО «Морские ворота», а также все последующие сделки с данным земельным участком и образованными из него земельными участками недействительными (ничтожными) сделками.

применить последствия недействительности (ничтожности) сделок, а именно, обязать АО «Траст Девелопмент» (ОГРН <***> ИНН/КПП <***>/77050100) передать по акту приема-передачи Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:5302 площадью 164195 кв. м., адрес <...> категория земель земли населенных пунктов.

Требования мотивированы тем, что решения суда, послужившие основанием для заключения договоров купли-продажи спорных земельных участков, отменены судом апелляционной инстанции. Участки расположены в границах зон округа санитарной охраны курорта федерального значения, ограничены в обороте и не могли быть переданы в собственность субъекта предпринимательской деятельности.

Ответчики против удовлетворения требований возражают, заявили о пропуске истцом срока исковой давности, просили последствия пропуска срока применить, истцу в иске отказать по этому, самостоятельному основанию. Также представители ответчиков сообщили суду, что Территориальное управление является ненадлежащим истцом по делу, поскольку в силу закона №244-ФЗ, интерес к оспариванию договоров имеет муниципальное образование город-курорт Сочи. У Российской Федерации отсутствует право, которое она пытается защитить в настоящем деле. На земельных участках расположены принадлежащие обществу, легально возведенные недвижимые объекты, что является препятствием для истребования его из владения ответчика. Поскольку Территориальное управление не является стороной оспариваемых договоров, требование о применении последствий недействительности сделок удовлетворено быть не может.

Департаментом имущественных отношений заявлено ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в силу того, что расположенные на спорных земельных участках строения были приватизированы из краевой собственности. Судом ходатайство рассмотрено и оставлено без удовлетворения, поскольку нахождение недвижимости до его приватизации в собственности Краснодарского края не свидетельствует о том, что спорные земельные участки сохранили статус краевой собственности на момент совершения оспариваемых сделок и на дату рассмотрения настоящего дела.

Территориальное управление сообщило суду, что ответчик не допускает его на спорный земельный участок с целью проверки наличия на нем объектов недвижимого имущества. Из 57 объектов, на которые обществу выданы свидетельства о праве собственности, по сведениям истца, на участке находятся 20 объектов. В связи с этим, управлением заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для установления количества строений, находящихся на земельном участке. Ходатайство судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения, поскольку фактическое количество строений на спорном земельном участке не может повлиять на результат рассмотрения дела.

Представителем ООО «Траст Девелопмент» заявлено ходатайство об истребовании материалов дел А32-53557/2009 и А32-39037/2012 для их изучения составом суда, рассматривающим настоящее дело. Ходатайство судом оставлено без удовлетворения, поскольку существенным для настоящего дела являются окончательные судебные акты по вышеназванным делам, а не документы, положенные судебными инстанциями в основание принятия судебных актов по этим делам.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 20.10.2017 до 11.00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время с участием представителей сторон.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2007 по делу №А32-8431/2007 был удовлетворен иск об обязании администрации муниципального образования город-курорт Геленджик заключить с ООО «Сатурн» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:0212 площадью 78026 кв. м, с видом разрешенного использования - для размещения гостиничного комплекса, категория земель - земли населенных пунктов, имеющего адрес: <...> №21а.

Во исполнение решения администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО «Сатурн» 26.07.2007 заключен договор №205 купли-продажи этого участка, право собственности на него зарегистрировано за покупателем.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2007 по делу №А32-3622/2007 удовлетворен иск об обязании администрации муниципального образования город-курорт Геленджик заключить с ЗАО «Морские ворота» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402004:0020 площадью 93465 кв. м с видом разрешенного использования - для курортного строительства, категории земель - земли поселений.

Во исполнение решения обществом и администрацией 09.10.2007 заключен договор № 292 купли-продажи этого участка, право собственности на него зарегистрировано за покупателем.

Из представленной в дело информации органа кадастрового учета судом установлено следующее.

Из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402004:0020 были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0402004:95, 23:40:0402004:96, 23:40:0402004:97, 23:40:0402004:98. Из земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0402004:97, 23:40:0402004:98, а также из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:3436 был образован земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:5302.

Земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0402004:97, 23:40:0402004:98 по договору №2 от 28.12.2016 были переданы собственником – ООО «Морские ворота» в качестве безвозмездного вклада в имущество АО «Траст Девелопмент».

Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:3436 по договору №3 от 25.01.2017 был передан собственником ООО «Сатурн» в качестве безвозмездного вклада в имущество АО «Траст Девелопмент».

Постановлениями суда апелляционной инстанции от 22.09.2017 по делу А32-3622/2007 и от 03.10.2017 по делу № А32-3622/2007 решения от 04.06.2007 и 13.03.2007 отменены, истцу в иске об обязании администрации заключить договоры исходных земельных участков отказано.

Постановления мотивированы тем, что спорные участки расположены в зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Геленджик, ограничены в обороте и приватизации не подлежат.

Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых сделок, содержал следующие положения.

Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 Кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Кодекса).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Кодекса).

Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 г. N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами от 14.03.1995 г. N 33-ФЗ и от 23.02.1995 N 26-ФЗ курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г.-к. Анапы, г.-к. Геленджика и г.-к. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (статья 1 Закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ, пункт 3 статьи 22 Закона от 14.03.1995 г. N 33-ФЗ).

Так как внешний контур округа санитарной охраны курорта Геленджик является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ), спорные земельные участки, расположенные в границах города Геленджика, входит в состав особо охраняемой природной территории.

Пунктом 4 статьи 28 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) запрещен отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 27 Земельного кодекса земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами; содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи.

Статьей 2 Закона N 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, в силу части 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу данного Закона.

Из указанного следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0000000:0212 и 23:40:0402004:0020 на момент заключения в 2007 году договоров купли-продажи были ограничены в обороте и передаче в частную собственность не подлежали.

Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:0212 №205 от 26.07.2007, заключенный администрацией города Геленджика с ООО «Сатурн» и земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402004:0020 №292 от 09.10.2007, заключенный администрацией города Геленджика с ЗАО «Морские ворота» являются недействительными (ничтожными).

Пунктом 1 статьи 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Территориальное управление стороной спорных сделок не являлось.

Как указывает истец, о договорах купли-продажи ему стало известно в 2017 году. Доказательства иного ответчики суду не представили.

Десятилетние сроки, предусмотренные пунктом 1 статьи 181, пунктом 2 статьи 196 и пунктом 2 статьи 200 ГК РФ (в редакции Закона N 100-ФЗ), начинают течь не ранее 1 сентября 2013 года и применяться не ранее 1 сентября 2023 года (пункт 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ в редакции Федерального закона от 28 декабря 2016 года N 499-ФЗ "О внесении изменения в статью 3 Федерального закона "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации") (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Кроме того, суд считает необходимым указать на следующее.

Договоры купли-продажи земельных участков были заключены на основании вступивших в законную силу решений арбитражного суда.

В силу пункта 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

То есть до отмены этих решений у заинтересованных лиц, в том числе и у истца по делу отсутствовали правовые и фактические основания для обращения в суд с иском о признании договоров недействительными сделками.

Указанное препятствие устранено принятием судом апелляционной инстанции постановлений от 22.09.2017 по делу А32-3622/2007 и от 03.10.2017 по делу № А32-3622/2007.

Не принимается во внимание довод ответчиков о том, что Территориальное управление является ненадлежащим истцом по делу, в силу следующего.

Принятие закона 244-ФЗ, которым земельные участки курортов федерального значения, право собственности на которые не было зарегистрировано в установленном порядке за Российской Федерацией, в собственность муниципального образования, указанный статус не изменило.

В силу этого закона муниципальному образованию принадлежат земельные участки курорта федерального значения.

Таким образом, выбытие земельных участков такого курорта в частную собственность, нарушает права Российской Федерации.

Заинтересованное лицо, в силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Существующая правовая и фактическая ситуация прямо подпадает под указанную норму закона.

Предъявив рассматриваемый в настоящем деле иск в суд, Территориальное управление защищает нарушенные права Российской Федерации по ненадлежащей передаче в собственность субъектам предпринимательской деятельности ограниченных в обороте земельных участков курорта федерального значения.

При указанных обстоятельствах требование истца о признании договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0000000:0212 и 23:40:0402004:0020 от 26.07.2007 №205 и от 09.10.2007 № 292 недействительными (ничтожными) сделками, следует удовлетворить.

Как было указано выше, существующий в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:5302, был опосредованно изготовлен из земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0402004:0020 и 23:40:0000000:3436.

Последний земельный участок также расположен в зоне округа санитарной охраны курорта Геленджик и не мог быть передан в частную собственность.

Исковые требования Территориального управления охватывают сделки со всеми земельным участками, производными от земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0000000:0212 и 23:40:0402004:0020, а также с земельным участками, которые вошли в площадь земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:5302.

Указанное обстоятельство является основанием для признания недействительными (ничтожными) договоров №2 от 28.12.2016 и №3 от 25.01.2017.

Истец просит суд истребовать из чужого незаконного владения АО «Траст Девелопмент» земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:5302 площадью 164195 кв. м.

Поскольку на земельном участке расположены строения, принадлежащие на праве собственности АО «Траст Девелопмент», спорный участок находится во владении ответчика.

Суд различает фактическое и юридическое владение имуществом.

Под фактическим владением понимается держание вещи, которое позволяет ею пользоваться в повседневной хозяйственной деятельности.

Под юридическим владением суд понимает наличие титула на эту вещь.

В настоящем случае фактическое владение участком имеет под собой правовые основания в части площади участка, необходимого для использования принадлежащих обществу строений.

Для наличия юридического владения (титула собственника), правовые основания у общества на момент рассмотрения дела, отсутствуют.

Изначально ничтожные договоры купли-продажи земельных участков признаны таковыми после отмены положенных в их основание судебных актов.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым истребовать из незаконного владения АО «Траст Девелопмент» земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:5302.

Это истребование осуществляется из безосновательного юридического владения общества.

Истец просит применить последствия недействительности (ничтожности) сделок - обязать АО «Траст Девелопмент» передать спорный земельный участок Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае по акту приема-передачи.

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

То есть последствия недействительности сделки применяются в отношении сторон недействительных договоров.

Территориальное управление стороной сделок приватизации не являлось и к нему положения указанной статьи не применимы.

В этой части исковое заявление следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Ходатайства Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Территориального управления и ООО «Траст Девелопмент» оставить без удовлетворения.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:0212, заключенный администрацией муниципального образования г-к Геленджик (ИНН <***> ОГРН <***>) и ООО «Сатурн», г. Туапсе (ИНН: <***> ОГРН: <***>) недействительной (ничтожной) сделкой.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402004:0020, заключенный администрацией муниципального образования г-к Геленджик (ИНН <***> ОГРН <***>) и ООО «Морские ворота», г. Геленджик (ИНН: <***> ОГРН: <***>) недействительной (ничтожной) сделкой.

Признать недействительным в части договор от 28.12.2016 №2 безвозмездной передачи в имущество АО «Траст Девелопмент» земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0402004:97, 23:40:0402004:98.

Признать недействительным в части договор от 25.01.2017 №3 безвозмездной передачи в имущество АО «Траст Девелопмент» земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:3436.

Истребовать из незаконного владения АО «Траст Девелопмент», г. Москва (ИНН: <***> ОГРН: <***>) земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:5302 площадью 164195 кв. м, адрес <...>.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Сатурн», г. Туапсе (ИНН: <***> ОГРН: <***>) 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Взыскать с ООО «Морские ворота» г. Геленджик (ИНН: <***> ОГРН: <***>) 6 000 руб. государственной пошли ны в доход федерального бюджета.

Взыскать с АО «Траст Девелопмент», г. Москва (ИНН: <***> ОГРН: <***>) 9 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько