Решение от 2 июля 2019 г. по делу № А71-18271/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А71-18271/2018
г. Ижевск
02 июля 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2019г.

Полный текст решения изготовлен 02 июля 2019 г.


Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Н.Г. Яцинюк, при составлении протокола судебного заседания, ведении аудиозаписи помощником судьи А.Р. Григорьевой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Администрации муниципального образования "Город Ижевск", г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Квартал», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

- о взыскании 3560168 руб. 23 коп. долга по договору аренды земли №5499 от 14.12.2012.

При участии:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 18.04.2019 (паспорт);

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 18.12.2018 (уд.адвоката, паспорт);

У с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования "Город Ижевск", г. Ижевск (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской республики с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Квартал», г. Ижевск (далее - ответчик) о взыскании 3560168 руб. 23 коп. долга по договору аренды земли №5499 от 14.12.2012 ( с учетом принятия судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнения требований в судебном заседании 21.03.2019, произведенных истцом с учетом судебных актов по делам №А71-8217/2015, №А71-12022/2016), в том числе:

-за период с 09.07.2014 г. по 30.09.2014 г. в размере 87 515,55 руб.;

-за период с 01.04.2015 г. по 30.06.2015 г. в размере 110 985,10 руб.;

-за период с 01.04.2016 г. по 30.06.2016 г. в размере 5 639,71 руб.;

-за период с 01.07.2016 г. по 30.09.2016 г. в размере 343 603,49 руб.;

-за период с 01.10.2016 г. по 31.12.2016 г. в размере 171 801,75 руб.;

-за период с 01.01.2017 г. по 31.03.2017 г. в размере 168 527,38 руб.;

-за период с 01.04.2017 г. по 30.06.2017 г. в размере 170 399,90 руб.;

-за период с 01.07.2017 г. по 30.09.2017 г. в размере 689 089,74 руб.;

-за период с 01.10.2017 г. по 31.12.2017 г. в размере 689 089,74 руб.;

-за период с 01.01.2018 г. по 31.03.2018 г. в размере 674 109,52 руб.;

-за период с 01.04.2018 г. по 18.05.2018 г. в размере 449 406,35 руб.

Обращаясь в Арбитражный суд Удмуртской Республик с настоящим иском, истец указал на то, что между Администрацией г. Ижевска и ООО «Квартал» заключен договор аренды от 14.12.2012 г. № 5499 (в ред. соглашений № 5499/1 от 18.12.2014 г., № 5499/2 от 01.07.2015 г.) на земельный участок с кадастровым номером 18:26:041102:538, площадью 24115 кв.м., расположенный по адресу (адресному ориентиру): <...> в Ленинском районе сроком до 19.05.2018 г., земельный участок предоставлен для завершения застройки VIII микрорайона жилого района «Строитель» в Ленинском районе. 10 апреля 2014 года ответчику выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного центра № RU18303000-964. Согласно проекту планировки территории, утвержденному постановлением Администрации г. Ижевска от 09.07.2014 г. № 748, на земельном участке с кадастровым номером 18:26:041102:538 (№ 2 на плане межевания территории) запланировано строительство торгово-развлекательного комплекса с многоуровневым наземным паркингом и одноуровневым подземным паркингом. 12 апреля 2018 года ответчику выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Реконструкция объекта незавершенного строительства под магазин непродовольственных товаров» № 18-RU18303000-222-2018. Объект введен в эксплуатацию 17.05.2018 г. В соответствии с п. 2.4. Договора арендная плата вносится ежеквартально в сроки не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября равными долями. Арендная плата за землю в 2014 г., 2015 г., 2016 г., 2017 г. и 2018 г. исчисляется в соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 г. № 172 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». В соответствии с данным нормативным правовым актом ответчику до начислена арендная плата за период с 09.07.2017 по 18.05.2018 с учетом фактического использования земельного участка - строительство объектов торговли в сумме 3560168 руб. 23 коп., с учетом следующего: адрес земельного участка: <...> в Ленинском районе; кадастровый номер земельного участка: 18:26:041102:399 (до 01.10.2014 г.), 18:26:041102:538 (с 01.10.2014 г.); площадь земельного участка: 19295 кв.м. (до 01.10.2014 г.), 24115 кв.м. (с 01.10.2014г.); период взыскания: с 09.07.2014 г. по 18.05.2018 г., земельный участок по договору предоставлен для: завершения застройки VIII микрорайона жилого района «Строитель» в Ленинском районе; фактическое использование земельного участка: строительство объектов торговли; базовая ставка арендной платы: 0,60% (до 01.07.2017 г.), 1,50% (с 01.07.2017 г.) - в отношении земельных участков предназначенных для размещения объектов торговли в соответствии с постановление Правительства УР от 06.11.2007 г. № 172, удельный показатель кадастровой стоимости (руб./кв.м.): 14106,23 руб./кв.м. (до 09.07.2014 г.), 7986,83 руб./кв.м. (с 09.07.2014 г. по 31.12.2015 г.) - в соответствии с Постановлением Правительства УР от 24.11.2008 г. № 275 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2007 года»; кадастровая стоимость: 113 912 025,50 руб. (с 2016 г.) - в соответствии с Постановлением Правительства УР от 30.11.2015 г. № 531 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2015 года»; коэффициент: 1 (до 29.11.2015 г.), 2 (с 29.11.2015 г.) - в соответствии с Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 г. № 172 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В судебных заседаниях представитель истца требования поддержала, пояснила, что фактически ответчик не собирался производить жилую застройку, как предусмотрено договором, на арендованном земельном участке, а разработал проект строительства торгово-развлекательного центра, то есть фактическое пользование не соответствует виду разрешенного использования, соответственно арендная палата должна быть исчислена исходя из вида фактического пользования, что и привело к доначислению арендной платы с момента утверждения проекта планировки территории - с 09.07.2014. В обоснование того, что ответчик хотел строить объекты торговли, истец сослался на письма от 16.04.2014 и от 14.05.2014 в которых указал на завершение работ по проектированию торгово-развлекательного центра и просил продлить действие договора. Так же, истец сослался на акт планового осмотра земельного участка № 312 от 31.05.2018, которым установлено наличие на земельном участке металлического ангара, металлических навесов. Согласно проекту планировки на спорном земельном участке ответчиком запланировано строительство торгово-развлекательного комплекса с многоуровневым наземным паркингом и одноуровневым подземным паркингом. Довод Ответчика о том, что указанное разрешение не было реализовано не может быть принято во внимание судом, так как самим ответчиком не было осуществлено мероприятий по реализации указанного разрешения. В настоящее время на спорном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: торговое сооружение, площадью 589,1 кв.м. с кадастровым номером 18:26:041102:1543; торговое сооружение, площадью 736,5 кв.м. с кадастровым номером 18:26:041102:1545; здание магазинов непродовольственных товаров, площадью 589,1 кв.м. с кадастровым номером 18:26:041102:1546; торговое сооружение, площадью 728,9 кв.м. с кадастровым номером 18:26:041102:1547; торговый склад инертных материалов № 3, площадью 726,5 кв.м. с кадастровым номером 18:26:041102:1548; торговый склад инертных материалов № 4, площадью 871,2 кв.м. с кадастровым номером 18:26:041102:1549. Фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать со сведениями, внесенными в кадастр. Самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Полагая, что в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает на применение срока исковой давности (л.д. 43, т.1) к периоду 3,4 кв. 2014 и 1,2 кв. 2015.

Кроме того, ответчик считает, что исковые требования заявлены не обоснованно и не подлежат удовлетворению, исходя из того, что земельный участок с кадастровым номером 18:26:041102:538 площадью 24115 кв.м., расположенный по адресу УР, <...> был образован на основании Постановления Администрации г. Ижевска от 01.10.2014 г. № 1087 «Об образовании земельных участков по улице Клубной и Новостроительной в Ленинском районе». Расчет арендной платы произведен истцом, исходя из кадастровой стоимости, определенной в соответствии с постановлением Правительства УР от 30 ноября 2015 г. № 531 по состоянию на 01.01.2015 г., в размере 113 912 025,5 рублей по виду разрешенного использования, соответствующего виду: многоквартирная жилая застройка. Вид разрешенного использования земельного участка установлен в соответствии с п. 1.5 Договора № 5499: «завершения застройки VIII микрорайона жилого района «Строитель» в Ленинском районе», что так же подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.12.2018 г.

Однако расчет задолженности по предыдущим периодам истец производит с применением коэффициента 0,6% до 01.07.2017 г и 1,5% с 01.07.2017 г. для видов разрешенного использования: стационарные объекты торговли. Применяя вышеуказанные коэффициенты к предыдущим периодам с 09.07.2014 г. по 18.05.2018 г. истец исходил из того, что фактическим использованием спорного земельного участка является «стационарные объекты торговли», а не «многоквартирная жилая застройка», обосновывая указанное обстоятельство выдачей ответчику разрешения от 10.04.2014 г. № RU18303000-964 на строительство торгово-развлекательного центра. Вместе с тем, указанное разрешение на строительство не было реализовано ответчиком в связи с отсутствием среди основных видов разрешенного использования земельного участка в кадастровом квартале вида разрешенного использования «торгово-развлекательные центры», отнесенного к условно-разрешенным. Документом, определяющим целевое назначение земельного участка с кадастровым номером 18:26:041102:538, является Постановление Администрации г. Ижевска от 01.10.2014 г. № 1087 «Об образовании земельных участков по улице Клубной и Новостроительной в Ленинском районе», в котором постановлено образовать земельный участок, местоположение: <...> площадь 24 115 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:538, разрешенное использование: для завершения застройки VIII микрорайона жилого района «Строитель». Согласно рекомендациям Минэкономразвития РФ, ставка арендной платы должна определятся, исходя не из фактического, а из установленного Постановлением Администрации г. Ижевска вида разрешенного использования. Проект планировки территории, утвержденный Постановлением Администрации г. Ижевска от 09.07.2014 г. № 748, не может рассматриваться как документ, определяющий целевое назначение земельного участка. Размещение на земельном участке с кадастровым номером 18:26:041102:538 торгово-развлекательного комплекса с многоуровневым наземным паркингом и одноуровневым подземным паркингом, предусмотренное проектом планировки от 09.07.2014 г., соответствует виду разрешенного использования: «отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания от 1 000 до 5 000 кв.м.», который согласно градостроительному плану земельного участка № RU18303000-0000000000010343, является условным, но не основным видом разрешенного использования. 03.12.2018 г. издано Распоряжение Правительства Удмуртской Республики № 1412-р, согласно которому было принято решение о разрешении ООО «Квартал» подготовки изменений в документацию по планировке (проект планировки и проект межевания) территории, утвержденную постановлением Администрации г Ижевска от 09.07.2014 г. № 748. Из вышеуказанного следует, что проект планировки не является документом на основании которого можно определять ставку арендной платы земельного участка так как он не является документом, определяющим целевое назначение земельного участка Проект планировки также не может являться доказательством того, что фактическое использование земельного участка не соответствует установленному, так как в данном проекте планировки указано лишь планируемое размещение объекта капитального строительства, но не существующего в настоящий момент. Осмотр - обследование территории земельного участка с кадастровым номером 18:26:041102:538 было произведено 01.07.2018 г., что подтверждается актом планового (рейдового) осмотра, обследования № 312. Однако, в периоды, по которым Истцом произведен перерасчет арендной платы и заявлены исковые требования, осмотр, обследование территории не проводилось. Разрешение на строительство № RU18303000-964 от 10.04.2014 г. на которое ссылается истец в своих пояснениях, прекратило свое действие 15.12.2015 г. и не было реализовано ответчиком по причине несоответствия проекта планировки Правилам землепользования и застройки г. Ижевска, так как указанный вид разрешенного использования (далее ВРИ) относился к условно разрешенному. Разрешение на строительство №18-RU18303000-222-2018 на реконструкцию объекта незавершенного строительства под магазин непродовольственных товаров в микрорайоне № 8 жилого района «Строитель» в Ленинском районе г. Ижевска выдано ООО «Квартал» только 12.04.2018 г. Таким образом, с момента прекращения действия разрешения на строительство № RU18303000-964 и до выдачи разрешения на строительство №18-RU18303000-222-2018 от 12.04.2018 г. ответчиком никаких строительных работ по возведению объектов торгового назначения не совершалось, ввиду неопределенности ВРИ арендуемого земельного участка. Из чего следует, что в указанный спорный период фактическое использование земельного участка соответствовало установленному виду разрешенного использования, указанному в договоре аренды. Наличие объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 18:26:041102:538 также не является доказательством использования арендатором земельного участка в спорный период не в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в договоре аренды. Все объекты недвижимости: иное сооружение (торговое) площадью 589,1 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:1543; навес площадью 736,5 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:1545; здание магазина непродовольственных товаров площадью 589,1 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:1546; навес площадью 728,9 кв.м., с кадастровым номером 18:26:041102:1547 возведены на арендуемом земельном участке только после 12 апреля 2018 г., т.е. после получения разрешения на строительство №18-RU18303000-222-2018, и введены в эксплуатацию 17.05.2018 г. разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 18-RU18303000-33-2018, что подтверждается выписками из ЕГРН. Торговый склад инертных материалов №3 площадью 726,5 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:1548 и торговый склад инертных материалов №4 площадью 871,2 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:1549 возведены и введены в эксплуатацию уже после ввода в эксплуатацию основного строения, являются строениями вспомогательного назначения для обслуживания здания магазина непродовольственных товаров. Выдача разрешения на строительство и разрешения на ввод данных объектов в эксплуатацию не требовалась, что подтверждается строительно-техническим заключением ООО «АИША», а также письмом ГУАиГ Администрации г. Ижевска от 28.08.2018 г. № 01-06/08211. Из указанного следует, что на момент действия договора аренды фактическое использование земельного участка соответствовало виду разрешенного использования, указанному в договоре. Перерасчет возможен только после внесения сведений по виду разрешенного использования в ЕГРН, а также с указанием новой кадастровой стоимости земельного участка. Учитывая изложенное, ответчик считает, что перерасчет арендной платы за период с 09.07.2014 г. по 18.05.2018 г. произведен истцом неверно и незаконно, с использованием необоснованной ставки арендной платы, в связи с чем требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в заявленной сумме не могут быть удовлетворены.

Из материалов дела следует, что на основании Постановления Администрации города Ижевска № 1292 от 29.11.2012 образованы земельные участки по улицам Новостроительная и Клубная в Ленинском районе, в том числе земельный участок с кадастровым номером 18:26:041102:399 для завершения застройки VIII микрорайона жилого района «Строитель».

14.12.2012 между Администрацией города Ижевска (Арендодатель) в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации г. Ижевска и ООО «УралДомСтрой» (Арендатор) заключен договор аренды земли № 5499, по условиям которого Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 18:26:041102:399, площадью 19295 кв.м., в том числе 6997 кв.м. в водоохранной зоне, с адресом (адресным ориентиром) <...> для завершения застройки VIII микрорайона жилого района «Строитель» в Ленинском районе. Ежегодная арендная плата, предусмотренная договором, пересматривается не чаще одного раза в год и может быть изменена Арендодателем в случаях принятия соответствующих законодательных актов РФ, УР, иных нормативных актов государственных органов власти РФ, УР, Городской Думы или Администрации г. Ижевска, без согласия Арендатора и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор. Новая величина арендной платы устанавливается в соответствии принятым нормативным актом, регулирующим изменение ставок арендной платы и (или) методики расчета арендной платы (п. 2.6 договора). Расчет арендной платы определен на основании Постановления Правительства Удмуртской Республики от 6 ноября 2007г. № 172, исходя из вида функционального использования: земельные участки для размещения домов многоэтажной жилой застройки (Приложение №3 ку договору).

По договору уступки прав аренды на земельный участок от 03.06.2013 с момента государственной регистрации права и обязанности Арендатора по договору аренды земли № 5499 от 14.12.2012 перешли от ООО «УралДомСтрой» к ООО «Квартал», г. Ижевск (ИНН <***>).

Соглашением № 5499/1 от 18.12.2014, заключенным между Арендодателем и ООО «Квартал» к договору аренды земли № 5499 от 14.12.2012, внесены изменения в п.п. 1.1 (Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 18:26:041102:538, общей площадью 24115 кв.м.), 2.5, 4.2.11, 5.2 договора, и исключен п. 5.4 договора.

Соглашением № 5499/2 от 01.07.2015, заключенным между Арендодателем и ООО «Квартал» к договору аренды земли № 5499 от 14.12.2012, срок действия продлен до 19.05.2018, внесены изменения в п.п. 1.3, 2.1, 7.1 договора, исключены п. 4.1.2, 4.2.1, договор дополнен п. 7.3 договора.

23.07.2015 Администрация МО город Ижевск обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики к ООО «Квартал» с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земли № 5499 от 14.12.2012 за период с 4 кв. 2014 по 1 кв. 2015 (исковое заявление л.д. 52-53, т.1), делу присвоен номер А71-8217/2015. Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.09.2015 производство по делу №А71- 8217/2015 прекращено на основании п. 4 ч.1 ст. 150 АПК РФ (л.д. 51, т.1).

20.09.2016 Администрация МО город Ижевск обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики к ООО «Квартал» с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земли № 5499 от 14.12.2012 за период с 3 кв. 2015 по 1 кв. 2016 (исковое заявление л.д. 55-56, т.1), делу присвоен номер А71-12022/2016. Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14.11.2016 производство по делу №А71- 12022/2016 прекращено на основании п. 4 ч.1 ст. 150 АПК РФ (л.д. 54, т.1).

Согласно Выписке из ЕГРН по состоянию на 15.11.2018 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:041102:538 (дата присвоения кадастрового номера 10.07.2014), площадью 24115 кв.м., из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для завершения застройки VIII микрорайона жилого района «Строитель», расположенного по адресу: <...> составила 113912025,5 руб.

Администрацией города Ижевска проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 18:26:041102:538, составлен Акт № 312 от 31.05.2018, в котором указано, что на участке расположен металлический ангар, два металлических навеса, экскаватор и туалет, территория частично огорожена забором из листов профнастила (л.д. 122, т.1).

Управлением земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска в адрес ООО «Квартал» 10.08.2018 направлено уведомление № 01-09-ОД-СР/4758, с указанием на необходимость оплаты недоимки в размере 4192459 руб. 17 коп. с учетом перерасчета арендной платы с 09.07.2014 по договору № 5499 от 14.12.2012 на основании п. 1 Постановления Правительства УР № 172 от 06.11.2007 в связи с фактическим использованием арендатором земельного участка под торгово-развлекательный центр и применением ставки арендной платы , установленной для земельных участков под объектами торговли: 0,6% до 01.07.2014 и 1,5% с 01.07.2014 (л.д. 68 – 69, т.1).

Постановлением Администрации города Ижевска № 748 от 09.07.2014 утверждена документация по планировке (проекта планировки и проекта межевания) территории, ограниченной улицами Саранская, Овражная, Ростовская, Оружейника ФИО3, Клубная (8 микрорайона жилого района «Строитель» и северной части 9 микрорайона жилого района «Нагорный») в Лениснком районе (л.д. 137 – 143, т.1), где в разделе 6.3 «показатели межевания территории» в подп. 1.3 указано, что участок № 2 на плане предназначен для строительства торгово-развлекательного комплекса с многоуровневым наземным паркингом, и одноуровневым подземным паркингом.

10.04.2014 ООО «Квартал» выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного центра по адресу: УР, г. Ижевск, Ленинский район, ул. Клубная, земельный участок с кадастровым номером 18:26:041102:399 (л.д. 144, т.1) на срок до 23.05.2014.

23.05.2017 подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 18:26:041102:538 (л.д. 1621, т.2).

12.04.2018 ООО «Квартал» выдано разрешение на строительство - реконструкция объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 18:26:041102:538 на срок до 12.10.2018 (л.д. 13-14, т.2).

17.05.2018 ООО «Квартал» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – реконструкция объекта незавершенного строительства под магазин непродовольственных товаров в микрорайоне №8 жилого района «Строитель» в Ленинском районе г. Ижевска на земельном участке с кадастровым номером 18:26:041102:538 (л.д. 145-146, т.1).

09.10.2018 ООО «Квартал» обратилось в Управление земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска с заявлением об установлении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 18:26:041102:538, площадью 24115 кв.м., расположенного по адресу: <...> в соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» код 4.4 магазины (л.д. 147, т.1).

Распоряжением Правительства УР от 03.12.2018 № 1412-р принято решение о подготовке изменений в документацию по планировке (проект планировки и проект межевания) территории, ограниченной улицами Саранская, Овражная, Ростовская, Оружейника ФИО3, Клубная (8 микрорайона жилого района «Строитель» и северной части 9 микрорайона жилого района «Нагорный») в Лениснком районе, утвержденной постановлением Администрации города Ижевска № 748 от 09.07.2014 (л.д. 15, т.2).

Постановлением Администрации города Ижевска № 521 от 07.03.2019 установлен вид разрешенного использования земельного участка площадью 24115 кв.м. с кадастровым номером 18:26:041102:538 с адресным ориентиром: <...> в Ленинском районе, расположенного в территориальной зоне многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки – развитие объектов общественно-делового назначения в сочетании с многоэтажной жилой застройкой преимущественно в центральной части города и вдоль основных транспортных магистралей (ЖД1-1): объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2), магазины (код 4.4) (л.д. 148, т.1, л.д. 2324, т.2).

Согласно Выписке из ЕГРН по состоянию на 16.05.2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:041102:538 составила 172786868,80 руб. (Постановление Правительства Удмуртской Республики № 531 от 30.11.2015) (л.д. 22, т.2).

На земельном участке с кадастровым номером 18:26:041102:538 расположены объекты недвижимости, которые возведены после 12 апреля 2018 и введены в эксплуатацию 17.05.2018 г. (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 18-RU18303000-33-2018), что подтверждается выписками из ЕГРН: иное сооружение (торговое) площадью 589,1 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:1543; навес площадью 736,5 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:1545; здание магазина непродовольственных товаров площадью 589,1 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:1546; навес площадью 728,9 кв.м., с кадастровым номером 18:26:041102:1547. Торговый склад инертных материалов №3 площадью 726,5 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:1548 и торговый склад инертных материалов №4 площадью 871,2 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:1549 возведены и введены в эксплуатацию уже после ввода в эксплуатацию основного строения (л.д. 154-165, т.1).

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу положений пункта 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

На основании ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрена платность использования земли в виде уплаты земельного налога (в случае принадлежности земельного участка на праве собственности, праве постоянного бессрочного пользования или праве пожизненного наследуемого владения) или арендной платы.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Действовавшей до 01.03.2015 редакцией пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, относилось к компетенции органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, а установление порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование таких земельных участков - к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с пунктом 19 постановления N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Согласно п. 2.6 договора аренды земли № 5499 от 14.12.2012 в редакции Соглашения № 5499/1, Соглашения № 5499/2 ежегодная арендная плата, предусмотренная договором, пересматривается не чаще одного раза в год и может быть изменена Арендодателем в случаях принятия соответствующих законодательных актов РФ, УР, иных нормативных актов государственных органов власти РФ, УР, Городской Думы или Администрации г. Ижевска, без согласия Арендатора и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор. Новая величина арендной платы устанавливается в соответствии принятым нормативным актом, регулирующим изменение ставок арендной платы и (или) методики расчета арендной платы (п. 2.6 договора).

Расчет арендной платы определен на основании Постановления Правительства Удмуртской Республики от 6 ноября 2007г. № 172, исходя из вида функционального использования: земельные участки для размещения домов многоэтажной жилой застройки (Приложение №3 к договору).

В силу ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр.

Соответственно, заключая договор аренды, арендатор реализует право на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца, возражения ответчика, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований, в связи со следующим.

Материалами дела подтверждается предоставление ответчику земельного участка с кадастровым номером 18:26:041102:538 (ранее с кадастровым номером 18:26:041102:399 (л.д. 83-103, т.1)) с видом функционального использования – завершение застройки VIII микрорайона жилого района «Строитель» в Ленинском районе (п. 1.5 договора).

Период взыскания долга определен истцом с 09.07.2014 по 18.05.2018.

Расчет задолженности за заявленный период истец производит с применением коэффициента 0,6% до 01.07.2014г. исходя из вида разрешенного использования: завершение застройки VIII микрорайона жилого района «Строитель» в Ленинском районе и 1,5% с 01.07.2014г. исходя из вида разрешенного использования: стационарные объекты торговли.

В соответствии с Постановлением Правительства УР № 172 от 06.11.2017 г. размер годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Удмуртской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, за исключением случаев, указанных в пунктах 6-9 настоящего Порядка, определяется по следующей формуле: Аг = Са х КС х К, где:

Аг - величина годовой арендной платы за земельный участок (руб.);

Са - ставка арендной платы за земельный участок, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, согласно приложению 1 или приложению 2 к настоящему Положению, определяемая в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка установлен в соответствии с п. 1.5 Договора № 5499: «завершения застройки VIII микрорайона жилого района «Строитель» в Ленинском районе», что так же подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.12.2018 г.

Доводы Истца о том, что ставка арендной платы должна определяться в зависимости от фактического использования арендатором земельного участка или объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, при наличии установленного вида разрешенного использования, являются необоснованными.

Согласно Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, и Методическим рекомендациям по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным приказом Минэкономразвития России (Министерства экономического развития РФ) от 29 декабря 2017 г. №710, при установлении ставки арендной платы рекомендуется в том числе учитывать положения документов, определяющих целевое назначение земельного участка (п.4).

Документом, определяющим целевое назначение земельного участка с кадастровым номером 18:26:041102:538, является Постановление Администрации г. Ижевска от 01.10.2014 г. № 1087 «Об образовании земельных участков по улице Клубной и Новостроительной в Ленинском районе», в котором постановлено образовать земельный участок, местоположение: <...> площадь 24 115 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:538, разрешенное использование: для завершения застройки VIII микрорайона жилого района «Строитель».

Таким образом, согласно рекомендациям Минэкономразвития РФ, ставка арендной платы должна определяться, исходя не из фактического, а из установленного Постановлением Администрации г. Ижевска вида разрешенного использования.

Между тем, в обоснование и в подтверждение факта использования ответчиком спорного земельного участка не по установленному виду разрешенного использования, указанному в договоре – завершение жилой застройки, а для осуществления торговли, истец представил Акт № 312 от 31.05.2018, сослался на проект планировки территории, утвержденный постановлением Администрации г. Ижевска от 09.07.2014 № 748 и разрешение от 10.04.2014 г. № RU18303000-964 на строительство торгово-развлекательного центра.

Между тем, доказательств того, что ответчик в указанный период фактически использовал спорный земельный участок для осуществления торговли, а так же то, что на данном земельном участке находились объекты торговли, принадлежащие истцу на праве собственности, не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Представленный Акт от 31.05.2018 не подтверждает фактическое пользование ответчиком спорным земельным участком в целях торговли, иных актов, за предшествующий период истцом не составлено, поскольку, как пояснил представитель истца, обследование земельного участка ранее не производилось.

Проект планировки территории, утвержденный Постановлением Администрации г. Ижевска от 09.07.2014 г. № 748, не может рассматриваться как документ, определяющий целевое назначение земельного участка.

Размещение на земельном участке с кадастровым номером 18:26:041102:538 торгово-развлекательного комплекса с многоуровневым наземным паркингом и одноуровневым подземным паркингом, предусмотренное проектом планировки от 09.07.2014 г., соответствует виду разрешенного использования: «отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания от 1 000 до 5 000 кв.м.», который согласно градостроительному плану земельного участка № RU18303000-0000000000010343, является условным, но не основным видом разрешенного использования.

Для получения разрешения на использование условно разрешенного вида использования земельного участка необходимо в соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса РФ пройти публичные слушания с участием граждан, постоянно проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, в отношении которых подготовлен данный проект, правообладателей находящихся в границах этой территориальной зоны земельных участков и (или) расположенных на них объектов капитального строительства, граждан, постоянно проживающих в границах земельных участков, прилегающих к земельному участку, в отношении которого подготовлен данный проект, правообладателей таких земельных участков или расположенных на них объектов капитального строительства, а также правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску негативного воздействия на окружающую среду в результате реализации данного проекта.

Полномочиями по принятию решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, расположенных на территории муниципального образования "Город Ижевск", наделен Минстрой УР.

Кроме того, 03.12.2018 г. издано Распоряжение Правительства Удмуртской Республики № 1412-р, согласно которому было принято решение о разрешении ООО «Квартал» подготовки изменений в документацию по планировке (проект планировки и проект межевания) территории, утвержденную постановлением Администрации г Ижевска от 09.07.2014 г. № 748.

Из вышеуказанного следует, что проект планировки не является документом на основании которого можно определять ставку арендной платы земельного участка так как он не является документом, определяющим целевое назначение земельного участка Проект планировки также не может являться доказательством того, что фактическое использование земельного участка не соответствует установленному, так как в данном проекте планировки указано лишь планируемое размещение объекта капитального строительства, но не существующего в настоящий момент.

Разрешение на строительство № RU18303000-964 от 10.04.2014 г. на которое ссылается Истец в своих пояснениях, прекратило свое действие 15.12.2015 г. и не было реализовано ответчиком по причине несоответствия проекта планировки Правилам землепользования и застройки г. Ижевска, так как указанный вид разрешенного использования (далее ВРИ) относился к условно разрешенному.

Разрешение на строительство №18-RU18303000-222-2018 на реконструкцию объекта незавершенного строительства под магазин непродовольственных товаров в микрорайоне № 8 жилого района «Строитель» в Ленинском районе г. Ижевска выдано ООО «Квартал» только 12.04.2018 г.

Таким образом, с момента прекращения действия разрешения на строительство № RU18303000-964 и до выдачи разрешения на строительство №18-RU18303000-222-2018 от 12.04.2018 г. истцом доказательств того, что ответчиком велись какие – либо строительные работы по возведению объектов торгового назначения не представлено, как и не представлено доказательств фактического использования спорного земельного участка для осуществления на нем торговли и получения от участка повышенной прибыли.

Наличие объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 18:26:041102:538 после 17.05.2018 также не является доказательством использования арендатором земельного участка в спорный период не в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в договоре аренды. Объекты недвижимости: иное сооружение (торговое) площадью 589,1 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:1543; навес площадью 736,5 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:1545; здание магазина непродовольственных товаров площадью 589,1 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:1546; навес площадью 728,9 кв.м., с кадастровым номером 18:26:041102:1547 возведены на арендуемом земельном участке после 12 апреля 2018 г., т.е. после получения разрешения на строительство №18-RU18303000-222-2018, и введены в эксплуатацию 17.05.2018 г. разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 18-RU18303000-33-2018, что подтверждается выписками из ЕГРН. Торговый склад инертных материалов №3 площадью 726,5 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:1548 и торговый склад инертных материалов №4 площадью 871,2 кв.м., кадастровый номер 18:26:041102:1549 возведены и введены в эксплуатацию уже после ввода в эксплуатацию основного строения, являются строениями вспомогательного назначения для обслуживания здания магазина непродовольственных товаров. Выдача разрешения на строительство и разрешения на ввод данных объектов в эксплуатацию не требовалась, что подтверждается строительно-техническим заключением ООО «АИША», а также письмом ГУАиГ Администрации г. Ижевска от 28.08.2018 г. № 01-06/08211.

С учетом вышеизложенного, пользование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 18:26:041102:538 в период с 09.07.2014 г. по 18.05.2018 не в соответствии с целевым назначением, документально не подтвержден, как и не подтвержден довод истца о эксплуатации спорного земельного участка в целях торговли, предположение истца о том, что истец был намерен осуществить строительство торгово-развлекательного центра, не может является основанием для вывода о том, что имеет место быть фактическое пользование земельного участка в целях торговли. Как установлено в судебном заседании, по завершении строительства торговых объектов, истцом незамедлительно было подано заявление о б изменении вида разрешенного использования, что говорить о добросовестном поведении истца как хозяйствующего субъекта.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности за период с 09.07.2014 г. по 17.10.2015 г.

Рассмотрев заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд находит основания для применения норм об истечении срока исковой давности к периоду с 09.07.2014 по 30.06.2015 с учетом того, что за период с 01.07.2015 по 17.10.2015 требования по данному делу не заявлены, исходя из следующего.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ). Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ (в редакции, действовавшей во время спорных правоотношений) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (п. 1 ст. 203 ГК РФ). По смыслу данной нормы признанием долга могут быть любые действия, позволяющие установить, что должник признал себя обязанным по отношению к кредитору.

Доказательств по п. 1 ст. 203 ГК РФ истец не представил (ст. 65 АПК РФ, п. п. 20-23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «"О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ и пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

В части 5 статьи 4 АПК РФ установлен обязательный претензионный порядок урегулирования споров. Для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию спора предусмотрено тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования). Иного применительно к спорным правоотношениям закон не устанавливает.

Претензия направлена истцом ответчику 12.09.2018, иск подан 18.10.2018.

Таким образом, в период соблюдения истцом обязательного претензионного порядка урегулирования спора течение исковой давности по настоящему требованию приостанавливалось, указанный период времени не засчитывается в срок исковой давности. С учетом изложенного, срок исковой давности по требованиям, предъявленным истцом за период с 09.07.2014 г. по 17.10.2015 г. истек, что в соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании долга за указанный период.

С учетом принятого решения и на основании ст. 110 АПК РФ госпошлина относится на истца, но поскольку истец освобожден от ее уплаты, то госпошлина взысканию с истца не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья Н.Г. Яцинюк