Решение от 17 сентября 2025 г. по делу № А40-147429/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115191, <...> http://www.msk.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2025 года г. Москва

Резолютивная часть решения изготовлена 05 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2025 года.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании штрафных санкций за нарушение условий договора аренды земельного участка от 09.04.2015 г. № М-09-046584 размере 667 303,31 руб.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 20.06.2025 года исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Ко дню принятия решения суд располагал сведениями о получении сторонами копии определения о принятии искового заявления к производству и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства, что является надлежащим извещением в силу статей 121, 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено судом в порядке упрощенного производства в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании доказательств, представленных в течение установленного судом срока.

05.09.2025 года в порядке ст. 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражном судом была вынесена резолютивная часть решения суда и размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Сторонами подана апелляционная жалоба, в связи с чем подлежит изготовлению мотивированное решение.

От ответчика поступил письменный мотивированный отзыв в порядке ст. 131 АПК РФ.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом городского имущества города Москвы и ОАО «МОСКОВСКАЯ ГОРОДСКАЯ ТЕЛЕФОННАЯ СЕТЬ» заключен Договор аренды от 09.04.2015 г. № М-09-046584, дополнительное соглашение № М-09-046584 от 17.07.2019 г., дополнительное соглашение № М-09-046584 от 30.12.2021 г. в отношении земельного участка площадью с кадастровым номером 77:09:0003008:40

площадью 5142 кв. м по адресу: Москва, проезд Красностуденческий, вл. 2Б, стр. 1 для целей эксплуатации здания АТС сроком до 09.12.2063 г. (пункт 1.1 договора).

На земельном участке расположено здание с кадастровым номером 77:09:0003008:7320 по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Тимирязевский, проезд Красностуденческий, дом 2Б площадью 4488.1 кв. м, оформленное в собственность ответчика АО «Бизнес-Недвижимость» (запись в ЕГРН 77:09:0003008:7320-77/017/2019-2 от 29.03.2019 г.).

В соответствии с п. 1.3. договора, установленные в п. 1.1 разрешенное использование и цель предоставления участка могут быть изменены или дополнены на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти города Москвы.

Пунктом 5.6. договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целью предоставления и видом разрешенного использования, и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора.

Разрешенное использование Участка согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости земельном участке с кадастровым номером 77:09:0003008:40 – предоставление коммунальных услуг (3.1.1).

Согласно правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 13016/11 и № 12919/11, от 03.06.2014 № 818/14, фактическое использование земельного участка должно отвечать разрешенному использованию, предусмотренному градостроительным регламентом, и совпадать со сведениями, внесенными в кадастр.

Наличие у землепользователя в соответствии с градостроительным регламентом права использования земельного участка в соответствии с любым видом разрешенного использования для конкретной территориальной зоны, не отменяет исходя из системного толкования ст. 7, 42 ЗК РФ, ст. 37 ГрК РФ, ст. 8, 13 Закона № 218-ФЗ обязанности землепользователя оформить в установленном законом порядке свой выбор вида разрешенного использования земельного участка.

Использование земельного участка не в соответствии с документально установленным и учтенным в кадастре недвижимости видом разрешенного использования, является нарушением правового режима его использования, установленного требованиями статей 1, 7 и 42 ЗК РФ.

Согласно ч. 2.1 ст. 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования.

В ст. 72 ЗК РФ указывается, что за соблюдением требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации юридическими лицами в отношении объектов земельных отношений органами государственной власти города Москвы осуществляется муниципальный земельный контроль.

Под административным обследованием объекта земельных отношений понимается исследование его состояния и способов его использования на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, полученной дистанционными и другими методами.

В случае выявления по итогам проведения административного обследования объекта земельных отношений признаков нарушения земельного законодательства, результаты такого обследования оформляются актом административного обследования объекта земельных отношений.

В Департамент поступили материалы проверки Госинспекции по недвижимости от 28.08.2024 г. № 9090574, исходя из которых здание с кадастровым номером 77:09:0003008:7320, расположенное на земельном участке, используется для организации офисов и под торговлю составляет 1822,4 кв. м (40,6% от общей площади всех объектов капитального строительства), что превышает 25% .

Изменения в договор аренды земельного участка в части целевого использования в установленном порядке не вносились.

Таким образом, ответчик использует земельный участок с нарушением требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных правовыми актами города Москвы, правоустанавливающими документами на землю. Согласно позиции вышестоящих судов «Допустимость тех или иных вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка не означает возникновение права для использования данного земельного участка, арендуемого у правообладателя, с нарушением требований правоустанавливающего документа на землю, без внесения в такой правоустанавливающий документ соответствующих изменений» (определение Верховного Суда РФ от 24.03.2023 № 305-ЭС23-2206 по делу 4 № А40-26135/2022; определение Верховного Суда РФ от 13.03.2023 № 305-ЭС23-983 по делу № А40-73158/2022).

При этом в соответствии с приложением к постановлению Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП (книга 1, раздел 3.3, п. 4) виды разрешенного использования с кодами 1.14, 2.7.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2.2, 3.2.3, 3.3, 3.4.1, 3.5.1, 3.5.2, 3.6.1, 3.7.1, 3.8.1, 3.9.1, 3.9.2, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.8.1, 4.8.2, 4.9, 4.9.1.4, 4.9.2, 4.10, 5.1.2, 5.1.3, 5.1.4, 5.1.5, 6.9, 7.4, 8.3, 12.0.2 могут быть установлены в качестве вспомогательного при соблюдении, в том числе, следующих условий: 1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок; 2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства; 3) в случае если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства); 4) в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Таким образом, согласно доводам истца, АО "Бизнес-Недвижимость нарушены п. 5 ст. 4, п.2 ст. 8, п. 1 ст. 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством и настоящим договором (пункт 7.1).

В случае использования земельного участка не по целевому назначению (п. 7.3, 7.4 Договора) арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5 от кадастровой стоимости арендуемого участка.

Как указывает истец, в связи с ненадлежащим исполнением условий договора арендатору необходимо оплатить штрафные санкции в размере 667 303,31 руб.

В порядке досудебного урегулирования истцом направлялась претензия от 11.09.2024 г. № 33-6-478904/24-(0)-1 с требованием оплатить штраф.

Штраф ответчик не оплатил, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 401 ГК РФ, Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Согласно ч. 2.1 ст. 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответчик в отзыве заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации о снижении размера неустойки. Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на то, что неустойка явно несоразмерно последствием нарушения обстоятельства, так как равна годовой арендной платы за весь земельный участок и просит уменьшить неустойку до 300 000 руб.

Таким образом, законодатель, предусмотрев неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, предоставил суду право снижения размера неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года № 17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для применения названной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее

явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 73 Постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст.ст. 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользоваться чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ), (п. 74,75 Пленума).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21 декабря 2000 года № 263-0 указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

При определении размера неустойки необходимо установить баланс между такой мерой ответственности как неустойка и действительным размером ущерба от неисполнения ответчиком основного обязательства.

С учетом компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношения размера начисленной неустойки и размера ежегодной арендной платы за земельный участок с 23.09.2019 г. в размере 955 976,22 руб., принципа соразмерности, которая по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, суд считает, что размер взыскиваемой неустойки подлежит уменьшению в порядке ст. 333 ГК РФ до 166 825,83 руб., что соответствует арендной плате за один квартал.

В соответствии с абзацем 4 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру

сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 64, 65, 69, 110, 123, 124, 156, 167-170, 176, 180, 181, 227, 228 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ" в пользу ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ задолженность в виде штрафных санкций за нарушение условий (п. 7.3, п. 7.4) по договору аренды земельного участка от 09.04.2015 № М-09-046584, площадью 5 142 кв. м., расположенного по адресу: <...>, в размере 166 825,83 руб.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ" в доход федерального бюджета Российской Федерации 13 341 руб. 00 коп. в счет оплаты государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Заявление о составлении мотивированного решения арбитражного суда может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

СУДЬЯ К.А. Кантор