Постановление от 25 февраля 2024 г. по делу № А32-1983/2023

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-1983/2023
город Ростов-на-Дону
25 февраля 2024 года
15АП-20572/2023


Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2024 года.


Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.,

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 13.11.2023, паспорт;

от ответчика – ФИО3 лично, паспорт;

ФИО4 лично, паспорт,

от иных третьих лиц – представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Лабинского городского поселения Лабинского района

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 13.11.2023 по делу № А32-1983/2023по иску Администрации Лабинского городского поселения Лабинского районак ИП Логвиновой Вере Каспаровнепри участии третьих лиц: ФИО4; ФИО5; ФИО6; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Адлерского отделао взыскании долга, долга по пени, о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Лабинского городского поселения Лабинского района (далее – истец) обратилась в суд с исковым заявлением к ИП ФИО3 (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2017 по 01.10.2022 в размере 151 983,08 рублей, пени за период с 02.10.2017 по 01.10.2022 в размере 29 109,73 рублей, а также о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией Лабинского городского поселения Лабинского района и ФИО3 от 03.11.2022 N 4600003532.

Решением суда от 13.11.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец Администрация Лабинского городского поселения Лабинского района обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что на земельном участке с кадастровым номером 23:46:0202081:0082, общей площадью 755,0 кв.м., по адресу: <...> не расположен многоквартирный дом, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН, договор аренды, а также фототаблица. Как следует из дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 15.12.2022, в п. 4.2 условий договора внесены изменения, а именно: вид разрешенного использования изменен на «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (2.1.), бытовое обслуживание (3.3.); магазины (4.4.). Согласно выписке из ЕГРН от 05.07.2023 изменения в договоре зарегистрированы лишь 06.02.2023. Следовательно, указанные изменения произошли только с момента регистрации. Но тем не менее, земельный участок предоставленный в аренду ФИО3 03.11.2005 имел вид разрешенного использования «для эксплуатации объекта недвижимости». Суд, также не учел то факт, что договор аренды подписан сторонами, не оспорен, прошел государственную регистрацию, в связи с чем, является действительным, законным. В договоре оговорены как предмет договора, то есть земельный участок с соответствующими характеристиками, так и расчет арендной платы.

В составе суда произведена замена судьи Сороки Я.Л. на судьюВеличко М.Г. ввиду нахождения в отпуске судьи Сороки Я.Л. В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебное заседание иные третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Через канцелярию суда от ответчика поступили дополнительные пояснения по делу.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

ФИО3 и ФИО4 возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 3 ноября 2005 года между муниципальным учреждением "Управление имущественных отношений муниципального образования Лабинский район" и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка N 4600003532 с кадастровым номером 23:46:0202081:0082, общей площадью 755,0 кв. м, расположенного по адресу: <...> с разрешенным использованием: "для эксплуатации объекта недвижимости".

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 05.07.2023 N КУВИ-001/2023-155089363 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:46:0202081:82, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский р-н, ул. Советская, 23, с видом разрешенного использования малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1); Бытовое обслуживание (3.3); магазины (4.4) расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:46:0202081:110, 23:18:1002002:259 и 23:46:0202081:118.

Судом установлено, что на спорном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, площадью 181,3 кв. м, с кадастровым номером 23:18:1002002:259.

Согласно выписки из ЕГРН от 05.07.2023 N КУВИ-001/2023-154977232 объект недвижимости с кадастровым номером 23:18:1002002:303, расположенный в пределах объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 23:18:1002002:259, принадлежит на праве собственности ФИО3, о чем свидетельствует регистрационная запись в ЕГРН от 12.02.2021 N 23:18:1002002:303-23/251/2021-1.

Сославшись на то, что за истцом образовалась задолженности по арендной плате за период с 01.10.2017 по 01.10.2022 в сумме 151 983,08 рублей и пени за период с 02.10.2017 по 01.10.2022 в сумме 29 109,73 рублей, истец обратился в суд с настоящим иском.

Поддерживая выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и норм статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 67 и 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ, Вводный закон) собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Согласно части 4 статьи 16 данного Закона формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. В силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, после первой государственной регистрации права собственности на помещение введенного в эксплуатацию многоквартирного дома земельный участок под таким домом и необходимый для его использования поступает автоматически в общую собственность собственников помещений в доме, что означает выбытие земельного участка из муниципальной собственности и автоматическое прекращение договора его аренды, заключенного администрацией с застройщиком.

Судом установлено, что согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 05.07.2023 N КУВИ-001/2023-155089363 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:46:0202081:82, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский р-н, ул. Советская, 23, с видом разрешенного использования малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1); Бытовое обслуживание (3.3); магазины (4.4) расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:46:0202081:110, 23:18:1002002:259 и 23:46:0202081:118.

Материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, площадью 181,3 кв. м, с кадастровым номером 23:18:1002002:259.

Согласно выписки из ЕГРН от 05.07.2023 N КУВИ-001/2023-154977232 объект недвижимости с кадастровым номером 23:18:1002002:303, расположенный в пределах объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 23:18:1002002:259, принадлежит на праве собственности ФИО3, о чем свидетельствует регистрационная запись в ЕГРН от 12.02.2021 N 23:18:1002002:303-23/251/2021-1.

Учитывая изложенное, судом сделан верный вывод об отнесении земельного участка с кадастровым номером 23:46:0202081:0082 к общей собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Исходя разъяснений п. п. 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Кроме того, принимая во внимание ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.

Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

В связи с чем, арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ N 11642/11 от 24.01.2012, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2021 по делу N А32-24041/2019, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.06.2023 по делу N А32-30384/2021.

Судом также учтено, что согласно правовой позиции, высказанной постановлении ФАС ЦО от 15.06.2012 по делу N А14-6636/2011, если в условиях комплексной застройки зарегистрировано право собственности на помещение в одном из многоквартирных жилых домов, то площадь, необходимая для эксплуатации указанного многоквартирного дома не должна учитываться при определении размера арендной платы.

Как видно из материалов дела, на земельном участке расположены 2 здания общей площадью 353,2 кв. метра:

1) нежилое двухэтажное здание, площадью 279,9 кв. метров, площадью 171,9 кв. метр (площадь застройки), с кадастровым номером 23:46:0202081:110, принадлежащее на праве собственности ФИО7, что подтверждается записью регистрации права N 23:46:0202081:110-23/011/2017-2 от 6 июня 2017 года,

2) многоквартирный дом, площадью 181,3 кв. метра с кадастровым номером 23:18:1002002:259, состоящий из:

2.1) нежилого помещения с кадастровым номером 23:18:1002002:303 (адрес <...>), площадью (85,5 кв. метров, принадлежащее ФИО3, что подтверждается записью регистрации права N 23-18-1002002:303-23/251/2021-1 от 12 февраля 2021 года.

2.2) нежилое помещение с кадастровым номером 23:46:0202081:118, площадью 28.2 кв. м, принадлежащее ФИО8, что подтверждается регистрационной записью N 23:46:0202081:118-23/011/802/2016-719/2 от 19.10.2016,

2.3) квартиры N 2 с кадастровым номером 23:18:1002002:785, площадью 33,0 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО3, что подтверждается регистрационной записью 23:18:1002002:785-23/251/2021 от 02.07.2021,

2.4) квартиры N 3, с кадастровым номером 23:46:0202081:156, площадью 34,6 кв. м, принадлежащая на праве собственности ФИО6, ФИО5 и ФИО9, по 1/3 доле каждому, что подтверждается записью регистрации права N 23-23-11/006/2005-472 от 19.05.2005.

Период взыскания задолженности по арендной плате истцом определен с 01.10.2017 по 01.10.2022.

При этом судом установлено, что первая регистрация права собственности на квартиру произведена в мае 2005 года. При этом, по пояснениям сторон, дому более 80 лет.

Принимая во внимание изложенное, поскольку первая регистрация права собственности на квартиру произведена в мае 2005 года, основания для взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.10.2017 по 01.10.2022 в сумме 151 983,08 рублей и пени за период с 02.10.2017 по 01.10.2022 в сумме 29 109,73 рублей отсутствуют.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований отказано верно.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что на земельном участке с кадастровым номером 23:46:0202081:0082, общей площадью 755,0 кв.м., по адресу: <...> не расположен многоквартирный дом, опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами и выше установленными обстоятельствами. Согласно выписке из ЕГРП от 20.04.2021 здание с КН 23:18:1002002:2: назначением: «многоквартирный дом» расположено на земельном участке с 23:46:0202081:82. Кроме того, согласно материалам дела магазин ответчика находится внутри многоквартирного дома, также подтверждается решением Лабинского городского суда от 30.11.2020г. по делу №2-1252/2020.

Как уже было указано, сложившаяся правоприменительная практика по данной категории дел указывает на то, что если в условиях комплексной застройки зарегистрировано право собственности на помещение в одном из многоквартирных жилых домов, то площадь, необходимая для эксплуатации указанного многоквартирного дома не должна учитываться при определении размера арендной платы, поскольку установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом. Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

С учетом изложенного суд обоснованно отклонил заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, а также заявление истца о восстановлении срока исковой давности с учетом пункту 12 Постановления N 43, пункта 3 статьи 23 ГК РФ.

Аналогичная позиция изложена в постановлении АС СКО по делу № А32-24041/2019.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2023 по делу №А32-1983/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий Ю.И. Баранова


Судьи М.Г. Величко


П.В. Шапкин