Решение от 5 апреля 2026 г. АС Волгоградской области

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


г. Волгоград дело № А12-2334/2026 Резолютивная часть решения объявлена 01 апреля 2026 года

Решение в полном объеме изготовлено 06 апреля 2026 года


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пильника С.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гайдай Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению финансового управляющего ФИО1 (ИНН <***>) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) с привлечением к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2 (ИНН <***>), ФИО3 о признании не соответствующим законодательству уведомления

при участии в заседании


от финансового управляющего ФИО1 – ФИО4 по доверенности от 30.01.2026;

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области – ФИО5 по доверенности № 85 от 16.11.2026;

от ФИО2, ФИО3 – не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО1 (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее – заинтересованное лицо, управление Росреестра) о признании незаконным решения управления о приостановлении государственной регистрации прав, оформленное в уведомлении от 15.01.2026 г. № КУВД-001/2025 76010354/2, как не соответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В обоснование требований заявитель привел следующие обстоятельства. Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.04.2025 по делу № А12-3854/2025 ФИО2 (ИНН <***>) признан несостоятельным банкротом, в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО1.

По сведениям ЕГРН в отношении объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 34:03:130004:3347, назначение - нежилое, наименование - садовый дом, общей площадью 21,2 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, СНТ «Спутник» Аэропорт массив 2, линия 4, участок 646, 19.11.2018 осуществлен государственный кадастровый учет.

14 июля 2025 года в отношении здания с кадастровым номером 34:03:130004:3347 зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2 (1/2 доли),


ФИО3 (1/2 доли) на основании определения Городищенского районного суда Волгоградской области от 19.08.2024 по делу № 2-922/2024

Сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:03:130004:3191, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для садоводства, площадью 762 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, СНТ «Спутник» Аэропорт массив 2, линия 4, участок 646, внесены в ЕГРН 23.05.2018.

14 июля 2025 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:03:130004:3191 зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2 (1/2 доли), ФИО3 (1/2 доли) на основании определения Городищенского районного суда Волгоградской области от 19.08.2024 по делу № 2-922/2024.

Таким образом, ФИО2 принадлежит на праве собственности ½ доля в нежилом помещении (садовый дом) с кадастровым номером 34:03:130004:3347, площадью 21,2 кв.м., по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, СНТ «Спутник» Аэропорт, массив 2, линия 4, участок 646, расположенный на земельном участке (1/2 доля) с кадастровым номером 34:03:130004:3191, площадью 762 кв.м.

Вторым долевым собственником ½ доли указанного имущества является супруга должника - ФИО3.

27 августа 2025 года финансовым управляющим ФИО1 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение № 19243638 о назначении собрания кредиторов ФИО2. Повесткой дня собрания кредиторов, в том числе, являлось утверждение положения о порядке условиях и сроках реализации имущества, в том числе ½ доли в нежилом помещении (садовый дом) с кадастровым номером 34:03:130004:3347, площадью 21,2 кв.м., по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, СНТ «Спутник» Аэропорт, массив 2, линия 4, участок 646, расположенный на земельном участке ½ доля с кадастровым номером 34:03:130004:3191, площадью 762 кв.м.

По результатам проведения собрания кредиторов финансовым управляющим должника на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение от 15.09.2025 № 19521592, исходя из которого собрание кредиторов признано несостоявшимся ввиду отсутствия кворума.

По сообщению, размещенному в ЕФРСБ от 15.09.2025 № 19521595, финансовым управляющим должника утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в редакции финансового управляющего.

Финансовый управляющий предложил реализовать преимущественное право супруге. Данное предложение акцептовано ею 19.11.2025г., оформлен договор купли-продажи от 20.11.2025г.

Документы на государственную регистрацию сданы совместно через МФЦ Центрального района г. Волгограда, о чем выданы описи МРС-0135/2025-44779-1 и МРС-0135/2025-44779-2. С заявлениями представлен договор купли-продажи от 20.11.2025, по условиям которого финансовый управляющий должника ФИО6 - ФИО1 обязуется передать в собственность ФИО3 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - нежилое здание (садовый дом) с кадастровым номером 34:03:130004:3347, общей площадью 21,2 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, СНТ «Спутник» Аэропорт массив 2, линия 4, участок 646, расположенный на земельном участке участка с кадастровым номером 34:03:130004:3191 (заявлениям присвоен номер РКРУОМРС-2025-12-26-465930, в книгу учета входящих документов внесены записи под номерами КУВД-001/2025- 76010354, КУВД-001 /2025-76010355).

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором прав управления установлено, что в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен


заключенный в простой письменной форме договор купли-продажи имущества от 20.11.2025, по которому ФИО2 (должник) в лице финансового управляющего ФИО1 (продавец), передал в общую долевую собственность, а ФИО3 (покупатель) приняла садовый дом и земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу. Согласно части 1 статьи 42 Закона о недвижимости сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Вышеуказанные обстоятельства явились основаниями для приостановления государственной регистрации прав в соответствии с пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Закона о недвижимости.

15 января 2026 года управление Росреестра уведомило финансового управляющего о приостановлении государственной регистрации права собственности по причине несоблюдения нотариальной формы договора купли-продажи ( № КУВД-001/2025-76010354/2).

По мнению заявителя, в рассматриваемом случае приостановление государственной регистрации вынесено при неправильном применении норм материального права, а именно не применена норма закона, подлежащая применению и неправильно истолкован закон.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области требования не признает по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив представленные сторонами документы, заслушав представителей сторон, участвовавших в судебном заседании, оценив приведенные позиции, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному


правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом ч. 1 ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В свою очередь обязанность доказывания нарушения прав в соответствии со статьей 65 АПК РФ лежит на заявителе.

В силу статьи 26 (пункта 7 части 1, части 2) Закона о регистрации осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора в случае, если форма документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

По общему правилу, осуществление государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца.

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), в силу которых государственной регистрации подлежат право


собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

На основании статьи 27 (части 1) Закона о регистрации в осуществлении государственной регистрации прав отказывается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего данного закона.

В рассматриваемом случае основанием для отказа в государственной регистрации прав на долю на объект недвжимого имущества явилось то, что, по мнению управления Росреестра, договор купли-продажи имущества от 20.11.2025 требовал нотариального удостоверения.

Согласно статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, наличия у каждой из сторон права на ее совершение, осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, в системной взаимосвязи с нормами действующего законодательства, в частности с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, направлено на защиту интересов сторон нотариально удостоверяемого договора (определение от 27.02.2020 N 382-О).

В частности, в соответствии со статьей 42 (частью 1.1) Закона о регистрации сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Как верно отметил заявитель, поскольку предметом договора купли-продажи явилась передача в собственность доли в праве на объект недвижимого имущества, принадлежащим на праве собственности ФИО3, необходимость контроля нотариата при совершении сделки в силу ее специфики, обусловленной требованиями законодательства, отсутствует.


Участниками общей долевой собственности на спорный земельный участок являются только два лица: супруги ФИО3 и ФИО2.

Исходя из норм статьи 163 ГК РФ и глав IX, X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.02.1993 № 4462-1 (далее - Основы законодательства о нотариате), цель нотариального удостоверения сделки, при которой нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон.

Согласно статье 43 Основ законодательства о нотариате при удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления заявителей сделки, а, по сути, является принудительным исполнением судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве.

Специальная норма, закрепляющая необходимость нотариального удостоверения сделки по продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество, в данном Федеральном законе отсутствует.

Спорный договор купли-продажи имущества от 20.11.2025 заключен в порядке реализации положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.

Законность договора купли-продажи имущества от 20.11.2025, а также право покупателя не оспаривались.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Требования действующего законодательства по нотариальному удостоверению договора при продаже доли в праве, по существу, направлены на проверку соблюдения преимущественного права покупки иных участников долевой собственности.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года, по данному вопросу разъяснено, что положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158-163 Гражданского кодекса Российской Федерации.


В частности указано, что Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости.

Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

В то же время, по смыслу пункта 1 части 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ, придаваемому ему актуальной судебной практикой, не требует нотариального удостоверения сделка при отчуждении участником долевой собственности своей доли по сделке, если соблюдаются следующие условия: 1) приобретатель доли в праве общей долевой собственности становится единственным собственником объекта недвижимости (право долевой собственности прекращается); 2) отсутствие возможного нарушения преимущественного права на приобретение доли в праве другими долевыми собственниками.

Доказательств наличия правопритязаний каких-либо иных лиц на спорный объект недвижимости в материалы дела в нарушение положений статей 9, 65 АПК РФ не представлено.

Поскольку предметом договора купли-продажи явилась передача в собственность доли в праве на объект недвижимости, при том, что ФИО3 и ФИО2 являются единственными сособственниками, и в результате совершения сделки по приобретению доли должника ФИО3 становится единственным собственником указанного имущества, следовательно, ничьи права данной сделкой нарушены быть не могут.

Таким образом, не подлежит нотариальному удостоверению отчуждение долей одному из участников такой долевой собственности, в результате которой долевая собственность будет прекращена и ничьи права нарушены быть не могут.

Соответственно, учитывая законность положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества, а также исключения, предусмотренные в части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации, решение управления Росреестра о приостановлении регистрации права собственности не соответствует закону.

Принимая во внимание публичный характер процедуры банкротства, особенности статуса финансового управляющего в процедуре банкротства и судебный контроль за процедурой банкротства и деятельностью арбитражного управляющего, исходя из того, что Законом о банкротстве необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности заключенного в порядке реализации положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника не предусмотрена, а с учетом целей нотариального удостоверения сделки, соблюдение нотариальной формы договора при реализации имущества в деле о банкротстве не требуется в конкретном случае, установив, что договор купли-продажи имущества от 20.11.2025 заключен финансовым управляющим с сособственником имущества ФИО3 в ходе процедуры банкротства должника в соответствии с порядком, регламентируемым Законом о банкротстве, нарушений положений названного закона при заключении договора не установлено, а доказательства иного в деле отсутствуют, суд приходит выводу о том, что государственная регистрация спорного договора купли-продажи имущества от 20.11.2025 возможна без нотариального удостоверения.


С учетом установленных по делу обстоятельств доводы управления Росреестра о необходимости соблюдения нотариальной формы договора купли-продажи на недвижимое имущество судом отклоняются как несостоятельные, основанные на неверном толковании норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, и вышеприведенных правовых позиций.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции считает требования заявителя признать незаконным решение управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о приостановлении государственной регистрации прав, оформленное в уведомлении от 15.01.2026 г. № КУВД-001/2025 76010354/2, как не соответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд первой инстанции отмечает, что признание незаконным решения регистрирующего органа порождает обязанность управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов финансового управляющего ФИО1.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина по заявленным требованиям составляет 10 000 рублей, и в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит взысканию с управления Росрееста в пользу ФИО2.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о приостановлении государственной регистрации прав, оформленное в уведомлении от 15.01.2026 г. № КУВД-001/2025 76010354/2, как не соответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ОГРН 20.12.2004, ИНН <***>) в пользу ФИО2 (ИНН <***>) понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 000 руб.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия, апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.

Судья С.Г. Пильник