Решение от 5 февраля 2020 г. по делу № А75-20867/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-20867/2019
05 февраля 2020 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2020 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Гавриш С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента управления муниципальным имуществом и жилищной политики Администрации Сургутского района (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 01.06.2004, место нахождения: 628433, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, пгт. Белый Яр, ул. Маяковского, д. 1А) к акционерному обществу «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СУРГУТСТРОЙТРЕСТ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 30.06.1997, место нахождения: 628415, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) об устранении строительных недостатков,

при участии представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 25.11.2019 № 32-02-21-7990, ФИО3 по доверенности от 23.01.2020 № 32-02-21-412,

от ответчика, от третьего лица – не явились,

установил:

Департамент управления муниципальным имуществом и жилищной политики Администрации Сургутского района (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к акционерному обществу «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СУРГУТСТРОЙТРЕСТ» (далее - ответчик) об обязании ответчика исполнить гарантийные обязательства и устранить вновь выявленные в процессе эксплуатации нежилого помещения: дошкольный комплекс во встроено-пристроенных помещениях жилого дома по адресу: Сургутский район, с.п. Солнечный, ул. Таежная, 4/1, следующие строительные недостатки и дефекты:

1. Произвести замену уплотнителя на входных дверях и в оконных блоках.

2. Произвести герметизацию откосов в оконных блоках.

3. С целью увеличения теплообмена произвести дополнительные прорези в обшивке, закрывающей систему отопления.

4. Произвести утепление двери пожарного выхода на 1 этаже, установку над входной дверью пожарного выхода на 1 этаже тепловой завесы.

5. Ливневую трубу в помещениях №№ 15,44 на 2 этаже, №№ 10,39 на 1 этаже согласно поэтажному плану, покрыть теплоизоляционным слоем.

6. Заменить входную дверь в подвальное помещение.

Определением от 14.11.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО ЦР «ЗОЛОТОЙ КЛЮЧИК».

Определением суда от 18.12.2019 судебное заседание назначено на 27.01.2020.

Представители истца в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

В порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании, открытом 27.01.2020, был объявлен перерыв до 29.01.2020. Об объявлении перерыва в судебном заседании, а также о времени и месте продолжения судебного заседания участники арбитражного процесса извещены путем размещения объявления на официальном сайте Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет».

После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в указанное время в том же составе суда, без участия представителей сторон и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Ответчик и третье лицо отзывы на исковое заявление не представили.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителей истца, установил следующие обстоятельства по делу.

Истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) подписан муниципальный контракт на приобретение помещения от 17.12.2015 № 148 (далее – контракт, л.д. 19-21), по условиям пункта 1.1 которого продавец обязался передать, а муниципальный заказчикпринять в муниципальную собственность муниципального образования Сургутский район и оплатить помещение, назначение: нежилое, площадью 1 385,8 кв.м., этаж 1,2 техническое подполье, адрес (местонахождение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> строение 4/1, сельское поселение Солнечный, Дошкольный комплекс во встроено-пристроенных помещениях жилого дома 4/1 по ул. Таежная; кадастровый (условный) номер 86:03:0000000:137738. Нежилое помещение предназначено для размещения детского дошкольного учреждения для дневного пребывания детей с нормальным физическим и умственным развитием в возрасте от полутора до семи лет, отвечает установленным санитарным и техническим требованиям, установленным законодательством РФ; соответствует Техническому заданию (Приложение №1 к Контракту).

В соответствии с пунктом 2.1 цена контракта составляет 156 201 27 руб. 91 коп.

Согласно пункту 4.3 контракта гарантийный срок нормальной эксплуатации Объекта и входящих в него инженерных сетей, технологических систем, монтируемого и немонтируемого оборудования, строительных и отделочных материалов устанавливается в течение 5 лет со дня подписания акта приема-передачи Объекта.

По акту приема-передачи от 17.12.2015 спорный объект передан муниципальному заказчику (л.д. 24).

В соответствии с пунктом 4.4 контракта продавец гарантирует соответствие качества используемых строительных и отделочных материалов, оборудования, комплектующих изделий проектной документации, техническому заданию, строительным нормам и правилам. Если в процессе гарантийной эксплуатации Объекта будут выявлены материалы, оборудование, не соответствующие сертификатам качества и декларациям соответствия, то их замена осуществляется Продавцом за свой счет.

Если в течение гарантийного срока обнаруживаются какие-либо дефекты, недостатки, несоответствие санитарным и техническим нормам, предъявляемым к таким объектам, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре в момент передачи Объекта, то Продавец обязан их устранить за свой счет и в согласованные с Муниципальным заказчиком сроки. Для участия в составлении акта, фиксирующего недостатки согласования порядка и сроков их устранения Продавец обязан направить своего представителя в срок не позднее 5 (пяти) дней со дня получения письменного извещения от Муниципального заказчика. Гарантийный срок в этом случае продлевается соответственно на период устранения недостатков (пункт 4.5 контракта).

После приобретения вышеуказанного нежилого помещения, оно было передано в аренду обществу с ограниченной ответственностью ЦР «ЗОЛОТОЙ КЛЮЧИК».

В последствии, при пользовании данным имуществом были выявлены строительные недостатки и дефекты, не позволяющие использовать имущество в полном объеме. Данные недостатки и дефекты в добровольном порядке не были устранены ответчиком и 14.11.2017 Департамент обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании ответчика устранить строительные недостатки и дефекты и о взыскании штрафа. В рамках дела № А75-18206/2017 сторонами было заключено мировое соглашение.

09.01.2019 арендатор спорного объекта - общество с ограниченной ответственностью ЦР «ЗОЛОТОЙ КЛЮЧИК» вновь обратился к истцу с письмом о выявлении строительных недостатков нежилого помещения.

14.01.2019 в ходе комиссионной проверки выявлены следующие недостатки в спорном нежилом помещении:

- лестничной клетке 1-го этажа у дверного блока «Запасный выход» отсутствует тамбур, отсутствует тепловая завеса;

- в помещениях 1-го этажа № 13, 14, 19, 20, 24, 27, 28, 39, 46 (согласно нумерации технического паспорта): система отопления зашита коробом из гипсокартона, где установлены вентиляционные решетки размером 12*45 см, что нарушает воздухообмен в помещении; оконные блоки: происходит продувание оконных створок из-за деформации уплотнительных резинок и продувание но примыканию оконных блоков;

- в помещениях 2-го этажа № 15, 18, 19, 27, 29, 32, 36,44,47, 54 (согласно нумерации технического паспорта): система отопления зашита коробом из гипсокартона, где установлены вентиляционные решетки размером 12*45 см, что нарушает воздухообмен в помещении; оконные блоки: происходит продувание оконных створок из-за деформации уплотнительных резинок и продувание по примыканию оконных блоков; на лестничной клетке («запасного выхода») 1, 2-го этажа система отопления в неисправном состоянии («завоздушена»), температура прибора отопления -24°С, существующая система «теплый пол» первого этажа в неисправном состоянии в помещениях согласно технического паспорта (№1, №3, №4, №9,№10, Ж1, №18, №17, №16, №15, №22, №21, №23, №25, №26, №30, №33, №34, №58, №37, №40, №42, №43, №44).

По результатам обследования жилого помещения был составлен комиссионный акт от 14.01.2019.

15.05.2019 Департаментом, с участием главного инженера ответчика и генерального директора ООО Центр развития «Золотой ключик», проведено комиссионное обследование спорного нежилого помещения по исполнению условий мирового соглашения, в ходе которого были вновь выявлены строительные недостатки, которые являются причиной низкой температуры воздуха внутри нежилого помещения и для устранения которых необходимо выполнить следующие виды работ: при регулировке входных дверей и оконных проемов ПВХ произвести замену уплотнителей; произвести устранение замечаний по продуванию откосов; с целью увеличения теплообмена произвести дополнительные прорези в обшивке, закрывающей систему отопления; произвести регулировку и утепление двери пожарного выхода на 1 этаже, установку над входной дверью пожарного выхода тепловой завесы; ливневую трубу в помещениях №№ 15,44 на 2 этаже, №№10,39 на 1 этаже согласно поэтажному плану, покрыть теплоизоляционным слоем; заменить входную дверь в подвальное помещение.

24.05.2019 акт обследования от 15.056.2019 был направлен в адрес ответчика, с просьбой в срок до 01.06.2019 представить план-график устранения вновь выявленных строительных недостатков. 31.05.2019 от ответчика поступил ответ о том, что в срок до 30.06.2019 выявленные в ходе обследования замечания будут устранены (л.д. 42-43).

При повторном обследовании нежилого помещения было установлено, что выявленные нарушения продавцом не устранены, что зафиксировано в акте от 31.07.2019 (л.д. 44-46).

Поскольку ответчик выявленные нарушения в добровольном порядке не устранил, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Исходя из анализа фактических правоотношений сторон и условий контракта, суд квалифицирует правоотношения сторон, как обязательства купли-продажи недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации условие договора купли-продажи (поставки) о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Как следует из материалов дела, индивидуальные признаки нежилого помещения указаны в пункте 1.1. контракта.

Поскольку сторонами согласованы все существенные условия, присущие для данного вида договоров, в том числе о его предмете, суд признает контракт заключенным.

К правоотношениям сторон суд применяет нормы параграфов 1, 7 главы 30, раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах, о купле-продаже, продажа недвижимости) и условия заключенного контракта.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока (пункт 3 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как отмечено выше, продавец устанавливает гарантийный срок на нежилое помещение – пять лет со дня передачи объекта по акту приема-передачи (пункт 4.5. контракта).

Судом установлено, что спорный объект передан истцу 17.12.2015.

Недостатки выявлены в 2019 году, то есть в период гарантийного срока.

Недостатки, устранения которых требует истец, зафиксированы комиссионными актами от 14.01.2019, от 15.05.2019, от 31.07.2019.

Действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта строительства, в связи с чем, бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.

Ответчик в установленном порядке обстоятельства, на которые указывает истец, не оспорил, соответствующие ходатайства, в том числе о назначении судебной строительной экспертизы не заявил, в связи с чем, на основании части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет риск наступления последствий.

Таким образом, уклонение ответчика от устранения недостатков является неправомерным.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

С учетом того, что недостатки выполненных работ были обнаружены истцом в пределах установленного контрактом пятилетнего срока, подтверждены надлежащими доказательствами по делу, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Суд считает разумным установить месячный срок для устранения недостатков со дня вступления решения в законную силу.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена. В силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче исковых заявлений неимущественного характера уплате подлежит государственная пошлина в сумме 6 000 руб. 00 коп.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При таких обстоятельствах, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд усматривает основания для взыскания с ответчика в бюджет государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Обязать акционерное общество «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СУРГУТСТРОЙТРЕСТ» в течение одного месяца со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу устранить выявленные в процессе эксплуатации нежилого помещения: дошкольный комплекс во встроено-пристроенных помещениях жилого дома по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <...>, следующие строительные недостатки:

- произвести замену уплотнителя на входных дверях и в оконных блоках;

- произвести герметизацию откосов в оконных блоках;

- с целью увеличения теплообмена произвести дополнительные прорези в обшивке, закрывающей систему отопления;

- произвести утепление двери пожарного выхода на 1 этаже, установку над входной дверью пожарного выхода на 1 этаже тепловой завесы;

- покрыть теплоизоляционным слоем ливневую трубу в помещениях № № 15,44 на 2 этаже, №№ 10,39 на 1 этаже согласно поэтажному плану;

- заменить входную дверь в подвальное помещение.

Взыскать с акционерного общества «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СУРГУТСТРОЙТРЕСТ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

СудьяС.А. Гавриш