Решение от 22 февраля 2023 г. по делу № А40-210961/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-210961/22-16-1282
г. Москва
22 февраля 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 24.01.2023 г.

Полный текст решения изготовлен 22.02.2023 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Лебедевой Д.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Автомаклай-Н» (111024, город Москва, шоссе Энтузиастов, дом 18, э. П, пом. IV, ком. 1, ОГРН: 1207700040790, Дата присвоения ОГРН: 04.02.2020, ИНН: 7722484480)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, город Москва, 1-й Красногвардейский проезд, дом 21, строение 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору аренды,

при участии:

от истца – Чукина А.А. по доверенности б/н от 09.01.2023 г.;

от ответчика – не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Автомаклай-Н» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 05-00031/02 от 25.01.2002 г. на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Энтузиастов, д. 18, а именно:

- пункт 3 дополнительного соглашения принять в редакции: «С 23.12.2021 установить ставку арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда 8 986 руб. за 1 кв. м. в год без учета НДС.»;

- пункты 6, 7, 8 дополнительного соглашения исключить.

Заявленные исковые требования мотивированы тем обстоятельством, что предложенная ответчиком редакция дополнительного соглашения не соответствует закону.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором иск не признаёт.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика, извещённого о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в силу ч. 1 ст. 123 АПК РФ, в судебное заседание не явился. Суд провёл судебное заседание в отсутствие представителя ответчика в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Заслушав в открытом судебном заседании представителя истца, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (правопреемником которого является ответчик) и Обществом с ограниченной ответственностью «Автомаклай» (правопреемником которого является истец) был заключён договор № 05-0031/02 от 25.01.2002 г. на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы (далее – Договор).

Истец 23.12.2021 г. обратился к ответчику за выдачей дополнительного соглашения к Договору о продлении срока его действия.

Ответчик письмом от 21.04.2022 г. исх. № 33-5-126601/21-(0)-6 направил истцу проект дополнительного соглашения от 20.04.2022 г.

Истец письмом от 16.05.2022 г. исх. № б/н направил ответчику подписанный проект дополнительного соглашения с протоколом разногласий от 16.05.2022 г.

Ответчик письмом от 06.06.2022 г. № 33-5-126601/21-(0)-9 отклонил протокол разногласий и направил истцу новый проект дополнительного соглашения от 02.06.2022 г.

Истец письмом от 01.07.2022 г. исх. № б/н направил ответчику подписанный проект дополнительного соглашения с протоколом разногласий от 06.06.2022 г.

Ответчик письмом от 15.07.2022 г. № 33-5-126601/21-(0)-12 вновь отклонил протокол разногласий и направил истцу новый проект дополнительного соглашения от 14.07.2022 г.

Истец письмом от 21.07.2022 г. исх. № б/н направил ответчику подписанный проект дополнительного соглашения с протоколом разногласий от 21.07.2022 г.

Ответчик письмом от 26.07.2022 г. № 33-5-126601/21-(0)-15 вновь отклонил протокол разногласий и направил истцу новый проект дополнительного соглашения от 22.07.2022 г.

Истец письмом от 26.07.2022 г. исх. № б/н направил ответчику подписанный проект дополнительного соглашения с протоколом разногласий от 26.07.2022 г.

Ответчик письмом от 28.07.2022 г. № 33-5-126601/21-(0)-16 отклонил протокол разногласий.

Согласно ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Как указано в п. 4.3 указанного Постановления Пленума ВАС РФ, если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Рассмотрев представленные истцом разногласия, суд пришёл к следующим выводам.

В п. 3 дополнительного соглашения ответчик предложил с 04.04.2022 установить ставку арендной платы 14 257,55 руб. за 1 кв. м. в год без учёта НДС.

Однако доказательств того, что данный размер арендной платы определён по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Истцом представлен в материалы дела Отчёт № 220422-0н от 30.04.2022 г. об оценке рыночной стоимости права пользования и владения нежилым помещениями с кадастровым номером 77:3:0006008:3087 общей площадью 103,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ш. Энтузиастов, д. 18 (подвал, пом. IV, ком. 1 – 11), составленный оценщиком ООО «КОНТИ».

Согласно данному Отчёту рыночная стоимость объекта (без учёта НДС) по состоянию на 23.12.2021 г. (на дату обращения истца) составляет 8 686 руб./кв.м. в год.

Ответчиком указанный Отчёт не оспорен, о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Спорным пунктом 6 дополнительного соглашения предусмотрено дополнить Договор новым пунктом 1.1, согласно которому использование Объекта аренды способами, противоречащими действующему законодательству, влечёт расторжение Договора аренды арендодателем в одностороннем порядке.

Спорным п. 7 дополнительного соглашения предусмотрено пункты с 2.2 по 2.4 раздела 2, разделы с 3 по 9 Договора аренды отменить, условия Договора аренды читать в новой редакции.

Спорным пунктом 8 дополнительного соглашения предусмотрено, что арендатор в срок до 31.12.2022 г. перечисляет на счёт арендодателя сумму равную 5/12 частям годовой арендной платы в счёт арендной платы последних 5 месяцев действия Договора.

Ответчик мог исполнить ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» как путём заключения нового договора аренды, так и путём продления ранее заключённого договора аренды.

Ответчик выбрал второй вариант.

Между тем, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Ответчик не представил в материалы дела надлежащих доказательств наличия оснований, предусмотренных п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ либо иными законодательными актами, для дополнения Договора новым пунктом 1.1, отмены пунктов с 2.2 по 2.4 раздела 2, разделов с 3 по 9 Договора и изложения Договора в новой редакции.

Обеспечительный платёж может быть предусмотрен только соглашением сторон (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы истца по госпошлине подлежат взысканию с ответчика на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Автомаклай-Н» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении дополнительного соглашения от 12.07.2022 г. к договору аренды № 05-00031/02 от 25.01.2002 г. на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Энтузиастов, д. 18, а именно:

- пункт 3 дополнительного соглашения принять в редакции: «С 23.12.2021 установить ставку арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда 8 986 руб. (Восемь тысяч девятьсот восемьдесят шесть) руб. за 1 кв. м. в год без учета НДС.»;

- пункты 6, 7, 8 дополнительного соглашения исключить.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Автомаклай-Н» расходы по государственной пошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.



Судья:

М.Ю. Махалкин