Решение от 24 марта 2023 г. по делу № А41-75592/2022

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-75592/22
24 марта 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2023 года Полный текст решения изготовлен 24 марта 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.Ф. Ляхом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации в качестве ИП: 27.10.2016, адрес: 143362, Московская область, г. Наро-Фоминск, <...>)

к Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 15.06.2000, юридический адрес: 143300, Московская область, Наро-Фоминский район, г. Наро- Фоминск, ул. Маршала Жукова Г.К., д. 5)

третье лицо: Администрация Наро-Фоминского городского округа Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 23.01.2003, юридический адрес: 143300, <...>),

о расторжении договора аренды земельного участка от 08.12.2021., о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 242 719 руб. 34 коп.

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- расторгнуть Договор аренды земельного участка от 08.12.2021 № 6415, заключенный между истцом и ответчиком, зарегистрированный в ЕГРН 26.12.2021 за номером 50:26:0210602:710-50113612021-2.

- взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 4 242 719 руб. 34 коп.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Администрация Наро-Фоминского городского округа Московской области.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей ответчика и третьего лица, извещенных о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по основаниям изложенным в иске.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Как следует из материалов дела, 08.12.2021 между истцом (далее – арендатор) и ответчиком (далее – арендодатель) заключен Договор аренды земельного участка № 6415 (далее – договор аренды), по условиям которого во временное владение и пользования, по результатам аукциона от 11.11.2021 № АЗЭ-НФ/21-2044, истцу предоставлен земельный участок площадью 2516 кв.м с кадастровым номером 50:26:0210602:710 категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с видом разрешенного использования: «объекты дорожного сервиса», расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский муниципальный район, г/п Калининец (А-107-ул. Фабричная).

Срок аренды установлен на 13 лет 2 месяца с 08.12.2021 по 07.02.2035 (п. 2.1 договора аренды).

Размер арендной платы составляет 6 311 357 руб. 94 коп. в год, а в месяц 525 946 руб. 50 коп. (Приложение № 2 к договору аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке и срок, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

После заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи участка арендатору стало известно об отсутствии доступа к земельному участку.

Письмом от 13.04.2022 истец сообщил о невозможности проезда, прохода к арендованному земельному участку и как следствие невозможности его использования и просил устранить данное обстоятельство.

По договору аренду истцом уплачены денежные средства в размере 4 242 719 руб. 34 коп. в качестве арендной платы за период с 08.12.2021 по 31.07.2022 и пени, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями.

В связи с отсутствием проезда, прохода к арендованному земельному участку от дорог общего истец обратился к арендодателю за расторжением договора аренды и возвратом перечисленных платежей.

Письмом от 16.09.2022 истец отказал в расторжении договора, указал на право истца обратится с заявлением о выдаче разрешения на размещение объекта в целях обеспечения проезда к земельному участку.

Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие

пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе, о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях

подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

Пунктом 3 ст. 39.11 ЗК РФ, определен порядок образования земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Одним из обязательных условий проведения аукциона, является "получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства" (пп. 4 п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ).

В силу пункта 8 части 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в случае если организатор торгов имеет намерение провести аукцион, необходимо, в том числе, получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, если наличие таких условий является обязательным условием для проведения аукциона, за исключением случаев, если земельный участок не может быть предметом аукциона в соответствии с подпунктами 1, 519 пункта 8 названной статьи.

В соответствии с подп. 26 пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).

В силу пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно пункту 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные указанным Кодексом, другими федеральными законами.

Как указывает ответчик при формирования для реализации земельного участка с кадастровым номером 50:26:0210602:710 на торгах, отделом муниципального контроля Комитета было осуществлено выездное обследование (осмотр) земельного участка, по результатам которою установлено, что проезд/проход к арендуемому земельному участку имеется через земельный участок 50:26:0210602:709.

Информация о выставляемом на аукцион земельном участке, его характеристиках, в том числе о его местоположении и всех известных на дату публикации о проведении

аукциона ограничениях в использовании участка, были опубликованы в извещении о проведении аукциона № АЗЭ-НФ/21-2044, опубликованном на сайте https://torgi.gov.ru.

Как следует из материалов дела в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:26:0210602:710 и аукционной документации не имеется сведений о технических условиях обустройства примыкания от дорог общего пользования.

В выписке из ЕГРН также отсутствуют сведений об обеспечении доступа к земельному участку.

В материалы дела представлено заключение специалиста от 25.11.2022 № 22-215 в соответствии, с которым доступ (проход/проезд) на земельный участок с кадастровым номером 50:26:0210602:710 отсутствует.

При этом специалистом отмечено, что в настоящее время имеется временный неорганизованный доступ (проход) к участку с кадастровым номером 50:26:0210602:710 через границы земельного участка с кадастровым номером 50:26:0210602:709.

Факт отсутствия прямого доступа подтверждается также актом осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:26:0210602:710 от 16.02.2023, в соответствии с которым подъезд к участку осуществляется через земельный участок с кадастровым номером 50:26:0210602:709.

Земельный участок с кадастровым номером 50:26:0210602:709 находится в муниципальной собственности и согласно сведениям ЕГРН каких-либо обременений в пользу третьих лиц не имеется.

Возражая относительно заявленных требований ответчик заявил о подаче заявления о снятии земельного участка с кадастровым номером 50:26:0210602:709 с кадастрового учета, а также сообщил о наличии примыкания к улице Фабричной позволяющего осуществить съезд с данной автодороги по направлению арендованного истцом земельного участка.

Согласно сведениям, предоставленным Комитетом по жилищно-коммунальному хозяйству и дорожной деятельности Администрации Наро-Фоминского городского округа и Территориальным управлением Калинннец Администрации Наро-Фоминского городского округа, с заявлением о выдача согласия на строительство, реконструкцию в границах полосы отвода и придорожной полосы и на присоединение (примыкание) к автомобильной дорого общего пользования муниципального значения Наро-Фоминского городского округа Московской области истец не обращался, виду чего такое согласие органы местного самоуправления не выдавали.

В соответствии с пунктом 13 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объекты дорожного сервиса - здания, строения, сооружения, иные объекты, предназначенные для обслуживания участников дорожного движения по пути следования (автозаправочные станции, автостанции, автовокзалы, гостиницы, кемпинги, мотели, пункты общественного питания, станции технического обслуживания, подобные объекты, а также необходимые для их функционирования места отдыха и стоянки транспортных средств)

Согласно статье 20 указанного федерального закона строительство, реконструкция являющихся сооружениями пересечения автомобильной дороги с другими автомобильными дорогами (далее также - пересечение) и примыкания автомобильной дороги к другой автомобильной дороге (далее также - примыкание) допускаются при наличии разрешения на строительство, выдаваемого в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, и согласия в письменной форме владельцев автомобильных дорог (часть 1).

Примыкающие к автомобильным дорогам общего пользования автомобильные дороги, подъезды к автомобильным дорогам общего пользования, съезды с автомобильных дорог общего пользования должны иметь твердое покрытие, начиная с мест примыкания, на

расстояние, размер которого должен быть не менее установленного техническими регламентами размера (часть 3).

Кроме того, в силу статьи 22 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" капитальный ремонт, ремонт пересечений и примыканий в отношении автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения допускаются при наличии согласия в письменной форме владельцев таких автомобильных дорог. При этом с владельцами таких автомобильных дорог должны быть согласованы порядок осуществления работ по ремонту указанных пересечений и примыканий и объем таких работ (часть 4).

Согласно п. 12 ст. 22 закона N 257-ФЗ лица, осуществляющие строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов дорожного сервиса или реконструкцию, капитальный ремонт и ремонт примыканий объектов дорожного сервиса к автомобильным дорогам без разрешения на строительство, без предусмотренного частью 11 настоящей статьи согласия или с нарушением технических требований и условий, подлежащих обязательному исполнению, по требованию органа, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, и (или) владельцев автомобильных дорог обязаны прекратить осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса или реконструкции, капитального ремонта и ремонта примыканий объектов дорожного сервиса к автомобильным дорогам, осуществить снос незаконно возведенных сооружений, иных объектов и привести автомобильные дороги в первоначальное состояние. В случае отказа от исполнения указанных требований владельцы автомобильных дорог выполняют работы по ликвидации возведенных объектов дорожного сервиса или примыканий с последующей компенсацией затрат на выполнение этих работ за счет лиц, виновных в незаконном возведении таких объектов, сооружений, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, существенное значение имеет наличие законных оснований для устройства указанного ответчиком примыкания к улице Фабричная как на его соответствие предъявляемым нормативным требованиям в области дорожного строительства, возможности его безопасной эксплуатации и отсутствии оснований для ликвидации данного объекта.

В материалы дела представлено заключение эксперта от 20.02.2023 № 2002-СТЭ в соответствии с которым проезд к участку с кадастровым номером 50:26:0210602:710 возможно организовать только через участок с кадастровым номером 50:26:0210602:709, поскольку участок 50:26:0210602:710 не имеет общей границы с ул. Фабричная, что подтверждается фрагментами публичной кадастровой карты.

Исследуемый объект представляет собой примыкание к дорожному полотну ул. Фабричная для проезда к участку с кадастровым номером 50:26:0210602:710 через земельный участок с кадастровым номером 50:26:0210602:709.

Исследуемое примыкание не соответствует предъявляемым требования градостроительного законодательства, а также нормативно-правовым актам в области дорожного проектирования и строительства.

Также специалист пришел к выводу, что данное примыкание имеет признаки несанкционированного устройства и эксплуатация данного примыкания несет угрозу безопасности участников дорожного движения.

Оценив заключения специалистов от 25.11.2022 № 22-215 и от 20.02.2023 № 2002- СТЭ по результатам проведения внесудебной строительно-технической экспертизы, суд пришел к выводу о том, что они являются допустимым доказательством по делу, так как, специалисты, проводившие исследование, являются компетентными специалистами в своей профессиональной области, имеют необходимое профильное образование и стаж работы по специальности. В заключениях описана методика проведенного исследования, указаны

используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, сами заключения аргументированы, основаны на исследовании представленных материалов.

При этом суд учитывает, что в процессе рассмотрения спора не было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы, в связи с чем, ответчик несет риск наступления неблагоприятных процессуальных последствий в соответствии со статьей 9 АПК РФ.

Принимая во внимание выводы эксперта, суд приходит к выводу, что доступ к земельному участку с кадастровым номером 50:26:0210602:710 отсутствует, земельный участок является непригодным к использованию по целевому назначению – для объектов дорожного сервиса.

Таким образом, по договору аренды предоставлен участок, имеющий существенные недостатки, наличие сведений о которых в аукционной документации могли оказать влияние на решение арендатора об участии в торгах на право заключения договора аренды данного земельного участка.

При данных обстоятельствах требования истца о расторжении договора аренды являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Из пункта 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 N 305-ЭС20-7170).

Поскольку договор аренды предполагает наличие взаимных (встречных) прав и обязанностей сторон, в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Поскольку судом установлено, что в период действия договора аренды истец был лишен возможности использования земельного участка с кадастровым номером 50:26:0210602:710 по целевому назначению ввиду фактических и юридических недостатков переданного в аренду имущества, суд приходит к выводу, что перечисленная арендная плата по договору подлежит возвращению арендатору.

Материалами дела подтверждается, что истец внес по договору аренды арендную плату в общей сумме 4 242 719 руб. 34 коп. Следовательно, исковые требования в данной части также являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка от 08.12.2021 № 6415, заключенный между ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа, зарегистрированный в ЕГРН 26.12.2021 за номером 50:26:0210602:710-50113612021-2.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 неосновательное обогащение в размере 4 242 719 руб. 34 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 214 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.В. Самороковская