Решение от 13 октября 2022 г. по делу № А09-1906/2022

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А09-1906/2022
город Брянск
13 октября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 06.10.2022.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Дюбо Ю.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Корячкиной Н.П., секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Инстрой», г. Брянск, к обществу с ограниченной ответственностью «ВСК-Нефтесбыт», г. Москва, третьи лица: 1) ООО «Торговый дом Бетон», 2) Управление Росреестра по Брянской области, 3)АКБ «Пересвет», о признании отсутствующим обременения в виде залога на основании договора залога, погашении регистрационной записи в ЕГРН (с учетом уточнения исковых требований), при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 07.12.2021, копия диплома имеются в материалах дела, личность установлена,

от ответчика: не явились, извещены,

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ИНСТРОЙ», г. Брянск (далее – ООО «Специализированный застройщик «ИНСТРОЙ»), обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВСК-Нефтесбыт»), г. Москва (далее – ООО «ВСК-Нефтесбыт»), о признании отсутствующим обременение в виде залога на основании договора залога №122-13/ЗИПР-39-114 от 29.04.2016 на объект долевого строительства общей площадью 55 кв.м., расположенного по адресу: <...> (объект долевого строительства: 2-х комнатная квартира, назначение жилое, номер этажа: 10, 3 подъезд (ограничение в осях 12с-15с; Ас-Вс, 2-я очередь строительства в осях 8с-16с, Ас-Ес) номер объекта: 114, проектная (планируемая) площадь: 58,9 кв.м., местоположение: Брянская область, г. Брянск, Бежицкий р-н, мкр-н Камвольный по улице Почтовой (позиция 1); и о погашении в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации ипотеки № 32:28:0011470:1108-32/074/2022-6 от 27.01.2022 в пользу АКБ «Пересвет» на основании договора залога № 122-13/ЗИПР-39-114 от 29.04.2016 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию по делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1) общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом Бетон», г. Брянск (далее - ООО «Торговый дом Бетон»), 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, г. Брянск (далее - Управление Росреестра по Брянской области), 3) акционерному коммерческому банку «Пересвет» (публичное акционерное общество), г. Москва (далее - АКБ «Пересвет» (ПАО).

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайтах Верховного Суда Российской Федерации (http://vsrf.ru/) и Арбитражного суда Брянской области (http://www.bryansk.arbitr.ru/), своих представителей в судебное заседание не направили.

Суд счел возможным провести судебное заседание в отсутствие не явившихся представителей, в порядке ст. 156 АПК РФ.

Выслушав истца, изучив материалы дела, суд установил.

15.04.2016 между ООО «Инстрой» (правопреемник ООО «Специализированный застройщик «ИНСТРОЙ») (застройщик) и ООО «Торговый дом Бетон» (участник долевого строительства или участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № 114-П/04/16-2, предметом которого является строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома (позиция I) в микрорайоне «Камвольный» по ул. Почтовой в Бежицком районе г. Брянска (кадастровый номер земельного участка 32:28:0011470:294) (п. 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2. договора инвестирование участником долевого строительства объекта в размере, указанном в п. 2.1 настоящего договора, является основанием в дальнейшем для возникновения с момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на двухкомнатную квартиру № 114 общей проектной площадью 58,9 кв.м (с учетом половины площади лоджии), жилой – 30,82 кв.м, расположенной на 10-м этаже 3-го подъезда, ограничение в осях 12с-15с; Ас-Вс (2-я очередь строительства в осях 8с-16с, Ас-Ес) многоэтажного многоквартирного жилого дома (позиция I) в микрорайоне «Камвольный» по ул. Почтовой в Бежицком районе г. Брянска.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора, участник долевого строительства обязался после государственной регистрации настоящего договора, но не позднее 20.05.2016, оплатить стоимость объекта долевого строительства в размере 1 790 000 руб.

Пунктом 3.2.4 договора предусмотрена обязанность участника долевого строительства без письменного согласия застройщика не передавать свои права, предусмотренные настоящим договором, третьим лицам. После переуступки права требования на квартиру участник обязан уведомить застройщика в течение 3-х дней после сделки.

Указанный договор участия в долевом строительстве № 114-П/04/16-2 от 15.04.2016 был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Брянской области за номером 32-32/001-32/001/045/2016-190/1.

27.04.2016 между ООО «Инстрой» и ООО «Торговый дом Бетон» подписано соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом, согласно которому ООО «Торговый дом Бетон» погашает задолженность перед ООО «Инстрой» в сумме 1 790 000 руб. по условиям договора участия в долевом строительстве № 114-П/04/16-2 от 15.04.2016 за двухкомнатную квартиру № 114 общей проектной площадью 58,9 кв.м (с учетом половины площади лоджии), жилой – 30,82 кв.м, расположенной на 10-м этаже 3-го подъезда, ограничение в осях 12с-15с; Ас-Вс (2-я очередь строительства в осях 8с-16с, Ас-Ес) многоэтажного многоквартирного жилого дома (позиция I) в микрорайоне «Камвольный» по ул. Почтовой в Бежицком районе г. Брянска (п. 2.1); ООО «Инстрой» погашает задолженность перед ООО «Торговый дом Бетон» по договору поставки № 41 от 26.10.2013 за поставленные строительные материалы в сумме 1 790 000 руб. (п. 2.2).

29.11.2016 между ООО «Торговый дом Бетон» и ФИО3 был заключен договор № 114-П/04/16-2 о перемене лиц в обязательстве (об уступке права на получение доли по договору участия в долевом строительстве № 114-П/04/16-2 от 15.04.2016), зарегистрированного в Управлении Росреестра по Брянской области за № 32-32/001-32/002/016/2016-977/1.

Решением Бежицкого районного суда города Брянска от 14.02.2019, вступившем в законную силу, ФИО3 отказано в удовлетворении исковых требований к ООО «Специализированный застройщик «ИНСТРОЙ» о понуждении исполнения обязательства по передаче двухкомнатной квартиры № 114 общей проектной площадью 58,9 кв.м (с учетом половины площади лоджии), жилой – 30,82 кв.м, расположенной на 10-м этаже 3-го подъезда, ограничение в осях 12с-15с; Ас-Вс (2-я очередь строительства в осях 8с-16с, Ас-Ес) многоэтажного многоквартирного жилого дома (позиция I) в микрорайоне «Камвольный» по ул. Почтовой в Бежицком районе г. Брянска.

Решение было неоднократно обжаловано и в окончательном виде было оставлено без изменения Первым кассационным судом общей юрисдикции от 01.04.2021.

Данным решением установлен факт отсутствия оплаты со стороны ООО «Торговый дом Бетон» по договору участия в долевом строительстве № 114-П/04/16-2 от 15.04.2016.

Вместе с тем, 29.04.2016 между АКБ «Пересвет» (АО) (залогодержатель) и ООО «Торговый дом Бетон» (залогодатель) был заключен договор залога № 122-13/ЗИПР-34-114, по условиям которого в обеспечение исполнения залогодателем собственных обязательств перед залогодержателем по кредитному договору № <***> СМП (кредитная линия) от 27.02.2013, заключенному между залогодержателем АКБ «Пересвет» (АО) и залогодателем ООО «Торговый дом Бетон», залогодатель передает залогодержателю в залог имущественные права требования к ООО «Инстрой» на получение в собственность объекта долевого строительства – двухкомнатная квартира № 114 общей проектной площадью 58,9 кв.м (с учетом половины площади лоджии), жилой – 30,82 кв.м, расположенной на 10-м этаже 3-го подъезда, ограничение в осях 12с-15с; Ас-Вс (2-я очередь строительства в осях 8с-16с, Ас-Ес) многоэтажного многоквартирного жилого дома (позиция I) в микрорайоне «Камвольный» по ул. Почтовой в Бежицком районе г. Брянска.

На основании указанного договора в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации ипотеки № 32-32/001-32/001/047/2016-708/1 от 30.05.2016 в пользу залогодержателя - АКБ «Пересвет» (АО).

23.10.2019 между АКБ «Пересвет» (ПАО) (цедент) и ООО «ВСК-Нефтесбыт» (цессионарий) был заключен договор цессии (уступки прав (требований) № 5-2019/УСТ, по которому цедент передает (уступает), а цессионарий принимает в полном объеме как существующие, так и могущие возникнуть в будущем права (требования) к ООО «Пересвет-Инвест», в том числе по кредитному договору № <***> СМП (кредитная линия) от 27.02.2013, заключенному между цедентом и должником – ООО «Торговый дом Бетон», а также права (требования) по договорам (соглашениям), заключенным в обеспечении исполнения обязательств должника перед цедентом по кредитному договору, в том числе по договору залога № 122-13/ЗИПР-34-114 от 29.04.2016 регистрационная запись об ипотеке № 32-32/001-32/001/047/2016-708/1 от 30.05.2016.

Определением Арбитражного суда Брянской области по делу № А09-14524/2017 от 28.12.2021 ООО «ВСК-Нефтесбыт» отказано в установлении статуса залогового кредитора в отношении спорной квартиры.

Однако по окончании строительства жилого дома на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 32-31-2020-2013 от 30.06.2017 и снятия запрета на регистрацию, 27.01.2022 за истцом было зарегистрировано право собственности в отношении спорной квартиры за № 32:28:0011470:1108-32/074/2022-6. Одновременно в пользу АКБ «Пересвет» (ПАО) зарегистрирована ипотека от 27.01.2022 за № 32:28:0011470:1108-32/074/2022-6.

Полагая, что наличие обременения в виде ипотеки, зарегистрированное 27.01.2022 за № 32:28:0011470:1108-32/074/2022-6 в пользу АКБ «Пересвет» (АО) в отношении объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры № 114 общей проектной площадью 58,9 кв.м (с учетом половины площади лоджии), жилой – 30,82 кв.м, расположенной на 10-м этаже 3-го подъезда, ограничение в осях 12с-15с; Ас-Вс (2-я очередь строительства в осях 8с-16с, Ас-Ес) многоэтажного многоквартирного жилого дома (позиция I) в микрорайоне «Камвольный» по ул. Почтовой в Бежицком районе г. Брянска, нарушает права истца, последний обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Способы защиты гражданских прав перечислены в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) с указанием на возможность применения иных способов защиты, предусмотренных в законе.

Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Для защиты гражданских прав, возможно, использование одного из перечисленных в указанной правовой норме способов либо нескольких из них. Однако если нормы права предусматривают для конкретного спорного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе применить лишь этот способ.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (п. 53 названного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, истец, обращаясь с иском о признании обременения отсутствующим и погашении записи регистрации, ссылается на расторжение в судебном порядке договора участия в долевом строительстве № 114-П/04/16-2 от 15.04.2016.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с частями 1 и 3 ст. 4 Закона № 214 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В ч. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных в частях 4 и 5 названного федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 указанного федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае, в связи с установлением факта отсутствия оплаты по договору участия в долевом строительстве № 114-П/04/16-2 от 15.04.2016, решением Бежицкого районного суда горда Брянска от 14.02.2019, вступившем в законную силу, названный договор участия в долевом строительстве расторгнут.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, поскольку договор участия в долевом строительстве № 114-П/04/16-2 от 15.04.2016 расторгнут, обязательство ООО «Специализированный застройщик «Инстрой» по передаче объекта долевого строительства отсутствует.

Как отмечено ранее, 29.04.2016 АКБ «Пересвет» (АО) (залогодержатель) и ООО «Торговый дом Бетон» (залогодатель) подписали договор залога № 122-13/ЗИПР-34-114, по условиям которого в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № <***> СМП (кредитная линия) от 27.02.2013, заключенному между залогодержателем АКБ «Пересвет» (АО) и залогодателем ООО «Торговый дом Бетон», передал в залог АКБ «Пересвет» (ПАО) имущественные права требования к ООО «Специализированному застройщику «ИНСТРОЙ» на получение в собственность спорной квартиры по договору участия в долевом строительстве № 114-П/04/16-2 от 15.04.2016.

Сведения о наличии обременения – ипотеки в пользу АКБ «Пересвет» (ПАО) в отношении спорного объекта были внесены в ЕГРН 30.05.2016 за № 32-32/001-32/001/047/2016-708/1.

23.10.2019 АКБ «Пересвет» (ПАО) (цедент) и ООО «ВСК-Нефтесбыт» (цессионарий) подписали договор цессии (уступки прав (требований) № 5-2019/УСТ, АКБ «Пересвет» (ПАО) передает (уступает) права (требования) к ООО «Пересвет-Инвест», в том числе по кредитному договору № <***> СМП (кредитная линия) от 27.02.2013, заключенному между цедентом и должником – ООО «Торговый дом Бетон», а также права (требования) по договорам (соглашениям), заключенным в обеспечении исполнения обязательств должника перед цедентом по кредитному договору, в том числе по договору залога № 122-13/ЗИПР-34-114 от 29.04.2016 регистрационная запись об ипотеке № 32-32/001-32/001/047/2016-708/1 от 30.05.2016.

Однако определением Арбитражного суда Брянской области по делу № А09-14524/2017 от 28.12.2021 ООО «ВСК-Нефтесбыт» отказано в установлении статуса залогового кредитора в отношении спорной квартиры.

Судебный акт, принятый в рамках рассмотрения дела № А09-14524/2017, имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего иска о признании обременения отсутствующим.

Как установлено судом, на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости содержится актуальная запись о наличии обременения в виде ипотеки, зарегистрированное 27.01.2022 за № 32:28:0011470:1108-32/074/2022 в пользу АКБ «Пересвет».

Сохранение записи об ипотеке в пользу АКБ «Пересвет» на спорный объект недвижимости, основанной на расторгнутой сделке, нарушает права истца в отношении объекта долевого строительства двухкомнатной квартиры № 114 общей проектной площадью 58,9 кв.м (с учетом половины площади лоджии), жилой – 30,82 кв.м, расположенной на 10-м этаже 3-го подъезда, ограничение в осях 12с-15с; Ас-Вс (2-я очередь строительства в осях 8с-16с, Ас-Ес) многоэтажного многоквартирного жилого дома (позиция I) в микрорайоне «Камвольный» по ул. Почтовой в Бежицком районе г. Брянска, и противоречит действующему законодательству.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования о признании обременения отсутствующим подлежат удовлетворению.

Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Государственная пошлина в соответствии со ст. 110 АПК РФ относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде залога на основании договора залога №122-13/ЗИПР-39-114 от 29.04.2016 на объект долевого строительства общей площадью 55 кв.м., расположенного по адресу: <...> (объект долевого строительства: 2-х комнатная квартира, назначение жилое, номер этажа: 10, 3 подъезд (ограничение в осях 12с-15с; Ас-Вс, 2-я очередь строительства в осях 8с-16с, Ас-Ес) номер объекта: 114, проектная (планируемая) площадь: 58,9 кв.м., местоположение: Брянская область, г. Брянск, Бежицкий р-н, мкр-н Камвольный по улице Почтовой (позиция 1).

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации ипотеки №32:28:0011470:1108-32/074/2022-6 от 27.01.2022 в пользу АКБ «Пересвет» на основании договора залога № 122-13/ЗИПР-39-114 от 29.04.2016.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «ВСК-Нефтесбыт» в пользу общества с ограниченной ответственностью ООО СЗ «Инстрой» 6 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья Ю.И. Дюбо