Решение от 20 августа 2019 г. по делу № А75-9979/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-9979/2019
20 августа 2019 года
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения оглашена 13 августа 2019 г.

Решение изготовлено в полном объеме 20 августа 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Дроздова А.Н. при ведении протокола заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации города Когалыма об обязании заключения (продления) договора аренды,

при участии:

от истца (заявителя): ФИО3, личность установлена по паспорту.

от ответчика: ФИО4, доверенность от 01.08.2019 № 04-34.

установил:

в арбитражный суд поступило заявление предпринимателя ФИО2 (далее - истец, предприниматель) к администрации города Когалыма (далее - администрация, ответчик) об обязании заключения (продления) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:17:011601:0006, площадью 0,0249 га, находящегося в государственной/муниципальной собственности, без проведения торгов, расположенного по адресу: <...>.

В судебном заседании представителем ответчика заявлено ходатайство о принятии к рассмотрению встречного иска об истребовании земельного участка и о сносе самовольной постройки.

Суд, рассмотрев ходатайство, установил, что рассмотрение встречного искового заявления приведет к значительному затягиванию рассмотрения дела, осложнит его рассмотрение, а также сопряжено с изменением первоначального предмета иска и приведет к необходимости рассмотрения вопроса, касающегося самовольной постройки, что является самостоятельным предметом судебного разбирательства.

В соответствии со статьёй 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

Встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если:

1) встречное требование направлено к зачету первоначального требования;

2) удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;

3) между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Арбитражный суд возвращает встречный иск, если отсутствуют условия, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, по правилам статьи 129 настоящего Кодекса.

Принимая во внимание отсутствие условий, предусмотренных частью 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд возвратил встречное исковое заявление ответчику.

Исковые требования предпринимателя мотивированы наличием у него всех законных оснований для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов. В частности, ранее действовавший договор аренды был заключен без проведения торгов, задолженность по арендным платежам у него отсутствует. На участке расположен объект недвижимости, приобретенный истцом, но не зарегистрированный в установленном порядке, при этом регистрации права собственности препятствует отсутствие заключенного договора аренды земельного участка, что нарушает права и законные интересы предпринимателя.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано на отсутствие оснований для заключения договора аренды без проведения торгов, в частности в связи с истечением срока действия ранее заключенного договора 15.05.2016. Кроме того, у истца отсутствуют в собственности объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке. Также ответчик указал, что истец по окончании срока действия договора 24.05.2016 обращался в администрацию с заявлением о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов, однако заявление было возвращено по причине его несоответствия требованиям пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Земельный кодекс).

Стороны в судебном заседании изложили позиции по существу рассматриваемого спора.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, установил следующее.

Распоряжением мэра города Когалым от 12.06.2000 № 818-р предпринимателю согласовано размещение мастерской для оказания авторемонтных услуг (л.д.23).

14.06.2000 предпринимателем у ООО «Тюменнефтегазсвязь» приобретен блок-бокс для размещения мастерской по адресу (л.д.22).

В период с 2000 по 2011 год истцу для размещения мастерской по ремонту автомобилей предоставлялся земельный участок по адресу: <...> (л.д.23-31).

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 3271 от 20.07.2011, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 86:17:0011601:6, расположенного по адресу: <...> для использования в целях размещения мастерской по ремонту автомобилей.

Срок действия договора установлен с 16.05.2011 по 15.05.2016.

24.05.2016 в адрес администрации поступило заявление о продлении договора аренды земельного участка. Указанное заявление возвращено истцу в связи с несоответствием требованиям пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также непредставлением документов, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.17 ЗК РФ (л.д.41).

05.10.2018 предприниматель повторно обратился с заявлением, и ему было отказано в продлении договора аренды земельного участка (л.д.42-43).

27.02.2019 заинтересованным лицом вынесено предостережение № 3 о недопустимости нарушения обязательных требований и предпринимателю предложено принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований или же освободить земельный участок путем приведения в первоначальный вид (л.д.44).

Считая, что отсутствие заключенного договора аренды земельного участка нарушает права и законные интересы истца в связи с невозможности регистрации им права собственности принадлежащего ему объекта недвижимости, а также продолжения осуществления предпринимательской деятельности, предприниматель обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В статье 2 Конституции Российской Федерации закреплен основополагающий принцип, положенный в основу не только действующего законодательства, но и в основу существования всех ветвей власти, включая судебную, - человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.

В соответствии с частью 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Пунктом 32 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ также установлено, что договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка.

Как следует из материалов дела, исключительным правом на приобретение участка никакое иное лицо не обладает, ранее заключенный договор аренды не был расторгнут, на момент заключения договора имеется предусмотренное подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса основание – на земельном участке расположено здание (ремонтная мастерская), принадлежащее предпринимателю.

Согласно представленной истцом выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости 26.04.2016 присвоен кадастровый номер (поставлен на кадастровый учет) объект недвижимости – нежилое здание, гаражный блок, одноэтажное, площадью 57,5 кв.м., 2000 г. постройки (л.д.36-40).

В подтверждение принадлежности гаражного блока истцом представлены квитанции к приходному кассовому ордеру №№ 17 и 18 от 14.06.2000 о приобретении блок-бокса у ОАО «Тюменнефтегазсвязь» (л.д.22). Принадлежность здания предпринимателю ответчиком не оспаривается, доказательств обратного не представлено.

Нахождение указанного здания на спорном участке подтверждается вышеуказанной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Осуществление предпринимательской деятельности в указанном здании, расположенном на спорном подтверждается распоряжениями мэра города Когалыма о предоставлении земельного участка в аренду и договором аренды земельного участка от 20.07.2011 № 3271.

Отсутствие государственной регистрации права собственности предпринимателя в отношении указанного здания не свидетельствует об отсутствии основания для заключения нового договора аренды.

Здание приобретено предпринимателем в 2000 году. В 2016 году он приступил к оформлению и государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, для чего были проведены кадастровые работы, и 26.04.2016 здание было поставлено на кадастровый учет.

Проведение последующих работ было остановлено в связи с окончанием срока действия договора аренды и невозможностью совершения последующих действий, включая предоставление документов для государственной регистрации права собственности, без действующего документа, подтверждающего право пользования земельным участком, на котором расположено здание, т.е. без договора аренды, заключенного на новый срок.

Несвоевременное оформление необходимой документации на здание и его государственной регистрации не может быть поставлено предпринимателю в вину и являться основанием для отказа в заключении договора аренды, поскольку таковой может в свою очередь явиться основанием для последующего возможного лишения истца законно приобретенного и законно принадлежащего ему недвижимого имущества.

Несвоевременное совершение регистрационных действий при наличии иных законных оснований не должно приводить к ограничению и умалению права собственности, а также к ограничению возможности совершения этих (т.е. регистрационных) действий.

Действующее законодательство не может истолковываться таким образом, чтобы это приводило к необоснованному ограничению прав и законных интересов лиц, добросовестно осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Обращение в суд с заявлением о понуждении к заключению договора аренды, равно как и обращение в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды по истечении срока действия ранее заключенного договора не влияет на общий вывод суда о наличии оснований для заключения договора на новый срок.

В рассматриваемом случае единственными безусловными основаниями, препятствующими заключению договора на новый срок, являются отсутствие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего заявителю, заключение ранее действующего договора аренды по результатам торгов, а также наличие исключительного права на приобретение такого земельного участка у иного лица.

Вместе с тем, как указано выше, земельный участок был предоставлен предпринимателю без проведения торгов, на земельном участке расположены объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю, договор аренды не был расторгнут, следовательно, предприниматель обладает правом на заключение нового договора аренды земельного участка проведения торгов.

Напротив, отказ в удовлетворении требования о заключении договора аренды приведет к нарушению предусмотренного законом права лица на государственную регистрацию права собственности здания, к возможному последующему лишению законно находящегося в собственности имущества лица и необоснованному ограничению данного лица в осуществлении предпринимательской деятельности с использованием принадлежащего ему имущества.

Учитывая в совокупности изложенные обстоятельства и выводы, суд приходит к заключению об обоснованности требования и истца и наличии оснований для его удовлетворения.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковое заявление удовлетворить.

Обязать администрацию города Когалыма направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 в месячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения, без проведения торгов проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:17:011601:0006, площадью 0,0249 га, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с администрации города Когалыма в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 6000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение одного месяца в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

СудьяДроздов А.Н.