Решение от 28 апреля 2023 г. по делу № А64-9218/2022

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ


г. Тамбов

«28» апреля 2023 года Дело № А64-9218/2022


Резолютивная часть решения объявлена «21» апреля 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено «28» апреля 2023 года.


Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Плахотникова М.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жабиной Е.В.

рассмотрел в судебном заседании дело №А64-9218/2022 по заявлению индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 (ОГРНИП 319682000023827, ИНН <***>), Тамбовская область, Сосновский район

к Администрации Сосновского района Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), р.п. Сосновка

о признании незаконным действия, выраженного в расторжении договора № 40

при участии представителей:

от заявителя: не явился, извещен;

от заинтересованного лица: ФИО2, доверенность № 1 от 09.01.2023г.

Лицу, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:

Индивидуальный предприниматель глава КФХ ФИО1 (далее – заявитель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к Администрации Сосновского района Тамбовской области (далее – Администрация, административный орган) о признании незаконным действия, выраженного в расторжении договора № 40 от 26.08.2022г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 68:18:4601003:2.

Определением суда от 25.11.2022г. заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Представитель заинтересованного лица требования не признал.

В судебных заседаниях арбитражного суда в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв 10.04.2023г. до 14.04.2023г. и с 14.04.2023г. до 21.04.2023г.

21.04.2023г. в 11 час. 00 мин. судебное заседание продолжено.

Из материалов дела следует, что по результатам проведенного аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 68:18:4601003:2 постоянно действующая комиссия по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Сосновского района Тамбовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории сельских поселений, входящих в состав Сосновского района тамбовской области, и аукционов на право заключения договоров аренды таких земельных участков признала победителем аукциона ИП ФИО1, предложившего наибольшую цену за предмет аукциона (протокол от 10.08.2022г. № 190).

26.08.2022г. на основании протокола от 10.08.2022г. № 190 постоянно действующей комиссии по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Сосновского района Тамбовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории сельских поселений, входящих в состав Сосновского района тамбовской области, и аукционов на право заключения договоров аренды таких земельных участков между Администрацией (Продавец) и ИП ФИО1 (Покпатель) заключен договор № 40 купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее – Договор).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора Продавец обязуется передать в собственность за плату, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:18:4601003:2, категория земель: сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1 933 000 кв.м., местоположение: Тамбовская область, Сосновский район, СХПК «Зеленовский», фонд перераспределения в границах кадастрового квартала 68:18:4601003, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (далее – Участок).

Выкупная цена Участка установлена согласно протоколу о результатах аукциона по продаже земельного участка от 10.08.2022г. и составляет 78 818 075 руб. без НДС (пункт 2.1 Договора). Задаток в сумме 1 351 100 руб., перечисленный покупателем, засчитывается в счет оплаты Участка (пункт 2.2 Договора). За вычетом суммы задатка Покупатель обязан уплатить 77 466 975 руб. в течение месяца с даты подписания Договора и до регистрации права собственности на Участок (пункт 2.3 Договора).

Обязанность Покупателя оплатить цену участка в порядке и сроки, установленные разделом 2 Договора, установлена пунктом 3.1.1 Договора.

Пунктом 3.2.3 Договора также установлена обязанность Покупателя за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на Участок.

Согласно пункту 5.2 Договора разрешение споров по настоящему договору, по которому стороны не смогли достигнуть взаимного согласия, осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6.4 Договора Покупатель приобретает право собственности на земельный участок, указанный в пункте 1.1 Договора, с момента государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.

Договор вступает в законную силу с даты его государственной регистрации (пункт 6.5 Договора).

Сторонами 26.08.2022г. составлен акт, подтверждающий факт приема-передачи спорного земельного участка Продавцом Покупателю.

В связи с неисполнением обязанности по оплате земельного участка в установленный пунктом 2.3 Договора срок, Администрация письмом № 10/1271 от 19.10.2022г. напомнила ИП ФИО1 о необходимости произвести оплату и указала, что в противном случае договор купли-продажи № 40 от 26.08.2022г. будет расторгнут.

Поскольку оплата на расчетный счет Администрации по состоянию на 26.10.2022г. не поступила, административный орган в адрес заявителя направил письмо № 10/1343 от 31.10.2022г. об одностороннем расторжении договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с момента получения Покупателем указанного письма.

В качестве обоснования одностороннего отказа от исполнения Договора Администрация сослалась на положения части 2 статьи 450 Гражданского кодекса (ГК) РФ – нарушение существенных условий Договора, к которым Администрация отнесла установленный договором срок оплаты.

Посчитав действия Администрации, выраженные расторжении Договора в одностороннем порядке незаконными, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование своих требований заявитель пояснил, что им условия Договора по оплате не нарушены.

Администрация требования заявителя считает необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Оценив представленные в дело материалы, доводы лиц, участвующих в деле, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению, при этом суд руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В свою очередь обязанность доказывания нарушенного права в соответствии со статьей 65 АПК РФ лежит на заявителе.

В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статьей 264 ГК РФ установлено, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Подпунктом 2 пункта 39.1 Земельного кодекса (ЗК) РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу положений статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно положениям статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами

Статьей 486 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, при существенном нарушении стороной договора его условий, договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда.

В соответствии с требованиями статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Как следует из материалов дела, заявитель не отказывается принять и оплатить предмет договора купли-продажи.

Наоборот, земельный участок был им принять по акту приема-передачи от 26.10.2022г., а намерение по оплате договора купли-продажи изложено ФИО1 в заявлении, а Администрацией не представлено доказательств уклонения заявителя от оплаты.

При этом сам договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 26.10.2022г. № 40, не содержит указания на право Администрации на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что у административного органа отсутствовало установленное Законом право на одностороннее расторжение договора купли продажи земельного участка.

Исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, с учетом положений статей 67, 68 АПК РФ арбитражный суд приходит к выводу, что действия Администрации по одностороннему расторжению договора, не соответствует положениям статей 310, 450, 486 ГК РФ и нарушает право заявителя на предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в свою собственность за плату по итогам проведенных торгов.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенное, требования заявителя подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины следует отнести на Администрацию.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Заявление индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 (ОГРНИП 319682000023827, ИНН <***>) удовлетворить.

Признать незаконными действия администрации Сосновского района Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), выраженные в расторжении в одностороннем порядке договора № 40 купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 26.08.2022.

Взыскать с администрации Сосновского района Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 (ОГРНИП 319682000023827, ИНН <***>, Тамбовская область, Сосновский район, с. Третьи Левые Ламки) расходы по госпошлине в сумме 300 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд принявший решение.

В соответствии со статьей 177 АПК РФ копии судебных актов на бумажном носителе по ходатайству лиц, участвующих в деле, могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления в арбитражный суд соответствующего ходатайства, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья М.А. Плахотников