Решение от 21 октября 2025 г. по делу № А51-1645/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...> Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-1645/2025
г. Владивосток
22 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 22 октября 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Яфаевой Е.Р., при ведении протокола помощником судьи Кан А.Д., рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Приморья» (ИНН <***>; ОГРН <***>;)

к обществу с ограниченной ответственностью «БиЭсСи» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании, при неявке сторон,

установил:

истец – общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость Приморья» обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с ответчика – общества с ограниченной ответственностью «БиЭсСи» 213528руб.72коп. задолженности по внесению арендной платы, 11322руб.58.коп. пени.

Из материалов дела следует, что 01.09.2023 ООО «Недвижимость Приморья» (арендодатель) и ООО «БиЭсСи» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения № 212023/A (далее – договор), согласно которому во временное владение и пользование арендатору передано нежилое помещение № 203, общей площадью 186,2 кв.м, расположенное на 2 этаже офисного комплекса по адресу: <...>.

Согласно пункту 8.1 договора срок его действия составляет 5 лет с момента подписания акта приема-передачи помещения в аренду.

Арендная плата состоит из постоянной и переменной части (пункт 3.1).

В соответствии с пунктом 3.1.3 договора с 01.11.2023 постоянная арендная составляет 1600руб. за 1 кв.м арендуемой площади,, что составляет 297920руб. которая оплачивается ежемесячными авансовыми платежами не позднее 5 числа оплачиваемого месяца (пункт 3.2).

При этом размер постоянной арендной платы ежегодно увеличивается на коэффициент индексации, увеличение происходит по истечении 30 календарных дней с момента направления арендодателем уведомления арендатору (пункт 3.3).

Как установлено пунктами 3.4, 3.5 договора, переменная арендная плата включает в себя компенсацию расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг, а также мест уборки общего пользования. Оплата переменной арендной платы Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями судей по делу № А51-1645/2025 на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:

Возможность доступна для пользователей, авторизованных через портал государственных услуг (ЕСИА).

осуществляется ежемесячно в течение 5 банковских дней с момента выставления арендодателем счета.

Согласно пункту 3.10 арендатором вносится обеспечительный платеж (депозит) в размере 297920руб.

Письмом от 15.11.2024 арендодатель уведомил арендатора об удержании из депозита суммы в размере 297920руб. в счет арендной платы за ноябрь 2024 года, а также уведомил об одностороннем отказе от исполнения договора, указав, что договор будет считаться расторгнутым с 01.12.2024, требовал освободить помещение до 30.11.2024.

Письмом от 25.11.2024 ООО «Недвижимость Приморья» уведомило о том, что встреча для передачи помещения состоится 28.11.2024.

Стороны 28.11.2024 составили протокол встречи, согласно которому ООО «БиЭсСи» уведомлено о необходимости привести в соответствие помещение в срок до 15.12.2024.

Как указывает истец, в указанный срок арендованное помещение сдано не в том состоянии, в котором получено арендатором.

16.12.2024 ООО «Недвижимость Приморья» составлен односторонний акт сдачи-приемки помещения.

Согласно счету на оплату № 2391 от 30.11.2024 переменная часть арендной платы за период с 01.11.2024 по 30.11.2024 составила 30700руб.

Согласно счету на оплату № 2590 от 16.12.2024 переменная часть арендной платы за период с 01.12.2024 по 16.12.2024 составила 18300руб.

Согласно счету на оплату № 2588 от 16.12.2024 постоянная часть арендной платы за период с 01.12.2024 по 16.12.2024 составила 164528руб.72коп.

В связи с наличием задолженности, полагая, что ответчик освободил помещение только 16.12.2024, истец направил в адрес ООО «БиЭсСи» претензию, а ее неисполнение послужило основанием для обращения в суд.

В представленном отзыве ответчик возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме и указал, что у истца отсутствует право на взыскание арендных платежей за спорный период в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке с 01.12.2024, полагал, что ответчиком возвращены помещения 30.11.2024. Ответчик также не согласился с предъявленным требованием о взыскании неустойки.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), считает требования подлежащими удовлетворению частично в виду следующего.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывал, что возвратил арендованное помещение 30.11.2024.

Согласно акту осмотра арендованных нежилых помещений (офис № 203) от 30.11.2024, составленным ответчиком в одностороннем порядке в присутствии свидетелей, общее состояние возвращаемого имущества удовлетворительное, помещение пригодно для разрешенного использования, в помещении присутствует мебель новых арендаторов.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как установлено пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Письмом от 15.11.2024 арендодатель уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора, указав, что договор будет считаться расторгнутым с 01.12.2024, требовал освободить помещение до 30.11.2024.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Возражая против довода ответчика о возврате помещений 30.11.2024, истец указывал, что 30.11.2024 не явился на приемку помещения в связи с тем, что 28.11.2024 сторонами составлен протокол встречи, согласно которому ООО «БиЭсСи» уведомлено о необходимости привести в соответствие помещение в срок до 15.12.2024.

При этом арендодатель 16.12.2024 при неустранении недостатков принял помещения в одностороннем порядке.

Между тем по смыслу статьи 622 ГК РФ наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором. Права собственника, в случае ненадлежащего состояния возвращаемого имущества могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших от ремонта помещений. При этом наличие недостатков в возвращаемом помещении должно подтверждаться надлежащими доказательствами - актом возврата, в котором отражается состояние возвращаемого имущества.

Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из вышеуказанных положений Информационного письма № 66 следует, что арендодатель, как участник гражданского оборота, в силу статей 1 и 10 ГК РФ при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

В уведомлении от 15.11.2024 арендодатель указал, что арендатору необходимо освободить помещение до 30.11.2024, а договор будет считаться расторгнутым с 01.12.2024.

Вместе с тем, из протокола встречи от 28.11.2024 не следует, что арендатор не освободил арендованное помещение, а само по себе наличие в помещений недостатков в силу вышеуказанных положений не может служить основанием для отказа в приеме помещений.

Также пунктом 5.4 договора установлено, что возврат помещений арендодателю оформляется в день окончания срока действия или в день досрочного прекращения договора путем подписания сторонами акта возврата помещений.

Более того, суд учитывает представленную ответчиком в материалы дела переписку с представителем истца, согласно которой арендодатель неоднократно не являлся для приема помещений (в том числе по иным договорам, заключенным между сторонами).

Уведомлением от 03.12.2024 ответчик также сообщал истцу о необходимости приема спорного помещения 05.12.2024, вместе с тем, доказательств явки арендодателя в указанную дату для приемки помещения в материалы дела также не представлено.

Доводы ответчика о произведенных им неотделимых улучшениях в спорном помещении в настоящем случае правового значения для разрешения спора о взыскании задолженности по арендной плате не имеют.

Суд отмечает, что ответчик не лишен права на предъявление соответствующего самостоятельного иска о взыскании с арендодателя стоимости неотделимых улучшений при наличии таких оснований.

Вместе с тем, само по себе наличие таких улучшений (по мнению ответчика), а равно наличие недостатков в помещении (по мнению истца) не являются безусловным основанием для отказа в приеме имущества, как указывалось ранее. Наличие таких обстоятельств не наделяют арендодателя правом на такой отказ при наличии прямого волеизъявления арендатора на возврат помещения, в связи с чем в настоящем случае истец уклонялся от приемки помещения.

Помимо изложенного, указание в акте от 30.11.2024, составленным ответчиком, на наличие в помещении мебели новых арендаторов истцом не опровергнуто.

В силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства и переписку сторон, суд приходит к выводу о том, что ответчик, подписав односторонний акт

приема-передачи помещения от 30.11.2024 и направив его в адрес истца, действовал разумно и осмотрительно в рамках условий спорного договора и действующего законодательства, а также руководствовался уведомлением истца от 03.12.2024 о дате прекращения договора и сроке для освобождения помещения, в связи с чем договор прекратил свое действие с 01.12.2024.

С учетом изложенного, поскольку судом установлена просрочка возврата помещений возникла в связи с необоснованным отказом истца от приемки имущества, спорный договор аренды прекратил свое действие 01.12.2024, суд также приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании арендной платы за период с 01.12.2024 по 16.12.2024, включая постоянную часть и переменную часть, удовлетворению не подлежит.

Относительно требования о взыскании с ответчика переменной части арендной платы за ноябрь 2024 года суд исходит из следующего.

Как установлено материалами дела, постоянную часть арендной платы за ноябрь 2024 года истец удержал из внесенного ответчиком обеспечительного платежа, что сторонами не оспорено.

Вместе с тем, ответчик возражал против суммы переменной части, полагая ее документально не обоснованной.

Согласно пункту 3.4 договора расходы по оплате коммунальных услуг в помещении исчисляются на основании показаний приборов учета, а в отношении коммунальных услуг в помещении, не имеющем приборов учета, и коммунальных услуг по местам общего пользования, учет которых отдельно по каждому потребителю невозможен – на пропорциональной основе. Пропорциональная основан предполагает, что доля расходов по оплате коммунальных услуг, приходящихся на арендатора, определяется арендодателем как отношение стоимости коммунальных услуг за месяц, рассчитанная на основании счетов организаций-поставщиком/исполнителем указанных услуг, к общей арендуемой площади офисного комплекса, и умноженная на арендуемую площадь помещения.

Как установлено пунктом 2 статьи 614 ГК РФ стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных в данной норме форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Так истцом представлен расчет переменной части арендной платы за ноябрь 2024 года по спорному помещению, а также счет-фактуры и акты оказанных услуг, составленные истцом с ресурсоснабжающими организациями и документы, подтверждающие расходы по уборке.

Кроме того, в материалы дела также представлены акты по переменной части арендной платы спорного помещения за иные месяцы, которые подписаны ответчиком посредством ЭЦП и при этом оплачены им, тогда как возражений против переменной части арендной платы за иные периоды ответчиком не заявлено.

Помимо изложенного, ответчиком факт получения счета на оплату № 2391 от 30.11.2024 не оспорен.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что договор расторгнут с 01.12.2024, непредставление ответчиком доказательств неиспользования помещения в ноябре 2024 года, суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика переменной части арендной платы за ноябрь 2024 года является обоснованным и в соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ подлежит удовлетворению в размере 30700руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения

или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 9.1 договора в случае нарушения арендатором обязательств по оплате любого платежа по договору, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Учитывая, что в требовании о взыскании задолженности по постоянной части и переменной части арендной платы за период с 01.12.2024 по 16.12.2024 отказано, то требование о взыскании неустойки, начисленную на указанную задолженность удовлетворению также не подлежит.

Вместе с тем, поскольку судом установлен факт просрочки исполнения обязанности по оплате переменной части арендной платы за ноябрь 2024 года, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

В связи с изложенным, требование истца о взыскании неустойки в сумме 1596руб.40коп., начисленной на задолженность в размере 30700руб., является обоснованным и в связи с допустимостью расчета пени подлежит удовлетворению.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям соглашений.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БиЭсСи" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость Приморья" основной долг в размере 30700руб. и неустойку в сумме 1596руб.40коп., всего 32296руб.40коп., а также 2333руб. расходов по уплате госпошлины.

В остальной части иска отказать. Выдать исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Яфаева Е.Р.